Steuern für russische Käufer von Immobilien in Spanien

Die Steuern für russische Immobilienkäufer in Spanien folgen den gleichen Kernregeln wie für jeden Nicht-EU-Käufer, aber zwei Dinge machen die Position eines russischen Käufers einzigartig: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Russland wurde seit 2023 teilweise ausgesetzt, und Sanktionen der Europäischen Union erschweren den Geldtransfer und das Bankgeschäft. Dieser Leitfaden beschreibt, was Sie beim Kauf zahlen, was Sie jährlich als nichtansässiger Eigentümer zahlen und was passiert, wenn Sie verkaufen. Alle Angaben beziehen sich auf Andalusien (das die gesamte Costa del Sol regelt) und sind für 2026 aktuell. Behalten Sie die spanischen Formularnamen bei, wie sie erscheinen, da Ihr Anwalt (abogado) und gestor sie verwenden werden.

Kaufsteuern für russische Käufer: Neubau versus Wiederverkauf

Die größte Einzelsteuer bei Fertigstellung hängt davon ab, ob es sich bei der Immobilie um einen Neubau (erstmals vom Bauträger gekauft) oder einen Wiederverkauf (gebraucht) handelt. Diese Unterscheidung gilt für jeden Käufer, unabhängig von der Nationalität, sodass ein russischer Staatsbürger die gleichen Kaufsteuersätze wie jeder andere zahlt.

Neubauimmobilie: IVA plus AJD

Eine neue Wohnung, die direkt vom Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des deklarierten Preises, plus AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer) von 1.2% in Andalusien. Die kombinierte Steuer auf einen Neubau beträgt daher etwa 11.2% ⁴. Die IVA wird dem Bauträger bei jeder Ratenzahlung gezahlt, und die AJD wird beglichen, wenn die Urkunde (escritura) unterzeichnet und registriert wird.

Wiederverkaufsimmobilie: ITP

Ein Gebrauchthaus ist von der IVA befreit und unterliegt stattdessen der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer) mit einem Pauschalsatz von 7% in Andalusien ⁴⁵. Bei einem Wiederverkauf gibt es keine separate AJD, da die beiden Steuern sich gegenseitig ausschließen. Reduzierte ITP-Sätze existieren in Andalusien (zum Beispiel für ein preisgünstigeres Hauptwohnung), diese gelten jedoch selten für einen ausländischen Zweitwohnungskäufer, planen Sie also die vollen 7% ein.

Sonstige Abschlusskosten

Zusätzlich zur Steuer fallen Notargebühren (ungefähr 550 bis 1.400 Euro), Gebühren des Grundbuchamtes (etwa 400 bis 950 Euro) und Anwalts- oder Übertragungsgebühren ⁴ an. Ein realistisches Gesamtbudget beträgt etwa 13% bis 15% über dem Preis für einen Neubau und etwa 9% bis 11% für einen Wiederverkauf. Wenn Sie eine Immobilie vom Plan kaufen, müssen die vor der Übergabe geleisteten Anzahlungen gesetzlich durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice (der historisch als Ley 57/1968 bekannte Schutz) abgesichert sein: Bestehen Sie darauf, diese Garantie zu sehen. Siehe unsere verwandten Leitfäden zu Neubau-IVA und AJD, Reservierung vom Plan und Zahlung der Anzahlung und Fertigstellung aus dem Ausland.

Erhalt einer NIE und Überprüfung bei Fertigstellung

Jeder Käufer benötigt vor der Fertigstellung eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die spanische Ausländersteuernummer; ein Anwalt kann diese mittels Vollmacht beantragen. Die NIE verbindet Sie mit der Agencia Tributaria (der spanischen Steuerbehörde) für jede der unten beschriebenen Anmeldungen. Erwarten Sie, dass Notar, Bank und Immobilienmakler erweiterte Anti-Geldwäsche- und Sanktionsprüfungen bei einem russischen Käufer durchführen, einschließlich der Herkunft der Gelder. Dies ist eine Standard-Compliance-Maßnahme, dauert aber länger als bei einem EU-Käufer, planen Sie diese Zeit also in Ihren Zeitplan ein.

Jährliche Steuer als nichtansässiger Eigentümer: IRNR und Modelo 210

Sobald Sie eine Immobilie an der Costa del Sol besitzen, aber in Russland leben, sind Sie für spanische Steuerzwecke nicht ansässig und fallen unter die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Der entscheidende Punkt für russische Käufer ist der Satz: Einwohner der EU oder des EWR werden mit 19% besteuert, aber da Russland außerhalb dieser Zone liegt, wird ein in Russland ansässiger Eigentümer mit dem allgemeinen Nichtansässigen-Satz von 24% ¹ besteuert.

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen

Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, erhebt Spanien Steuern auf ein fiktives „zugerechnetes Einkommen“. Dieses wird als 2% des Katasterwerts (valor catastral) berechnet, reduziert auf 1.1%, wenn dieser Wert in den letzten Jahren revidiert wurde ². Die Bemessungsgrundlage wird dann mit dem Nichtansässigen-Satz von 24% besteuert und einmal jährlich auf Modelo 210 ¹² deklariert. In der Praxis beträgt die jährliche Rechnung für eine bescheiden bewertete Wohnung oft einige hundert Euro, muss aber auch in einem Jahr ohne Mieteinnahmen eingereicht werden.

Wenn Sie die Immobilie vermieten

Mieteinnahmen werden ebenfalls auf Modelo 210 deklariert und für einen russischen Staatsbürger mit 24% besteuert. Entscheidend ist, dass der Abzug von Ausgaben (Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen, Maklergebühren) von den Mieteinnahmen nur für EU/EWR-Ansässige, die mit 19% besteuert werden, möglich ist. Als Nicht-EU-Vermieter werden Sie im Allgemeinen auf die Bruttomiete mit 24% besteuert, ohne Kosten abzuziehen ¹. Diese Asymmetrie ist der Hauptgrund, warum die effektive Steuer eines russischen Käufers auf die Mietrendite höher ist als die eines EU-Nachbarn, und es lohnt sich, dies zu modellieren, bevor Sie mit Netto-Mietrenditen rechnen.

IBI und andere lokale Gebühren

Getrennt von der IRNR zahlt jeder Eigentümer die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jedem Rathaus (ayuntamiento) als Prozentsatz des Katasterwerts festgelegt wird, typischerweise im Bereich von 0.4% bis 1.1% für städtisches Eigentum ³. Erwarten Sie auch eine Müllgebühr (basura) und Gemeinschaftsgebühren, wenn die Immobilie in einer Wohnanlage liegt. Unser Leitfaden zu Gemeinschaftsgebühren, IBI und den Kosten des Besitzes geht auf diese wiederkehrenden Kosten näher ein.

Vermögensteuer und Solidaritätssteuer

Nichtansässige unterliegen der spanischen Vermögensteuer nur auf Vermögenswerte, die sich in Spanien befinden, mit einem allgemeinen Freibetrag von 700.000 Euro pro Person ³. Andalusien wendet eine vollständige regionale Ermäßigung an, sodass die standardmäßige regionale Vermögensteuer effektiv neutralisiert wird (siehe unseren Leitfaden zur Vermögensteuer in Andalusien). Die staatliche Solidaritätssteuer für große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) gilt jedoch weiterhin für spanisches Nettovermögen von 3 Millionen Euro oder mehr, mit progressiven Sätzen von 1.7% bis zu 3.5% ³. Für die meisten Käufer einer einzelnen Immobilie ist dies nicht relevant, aber hochvermögende oder Multi-Immobilien-russische Investoren sollten sich vor der Strukturierung eines Kaufs beraten lassen.

Verkauf: der 3%-Einbehalt und Kapitalerträge

Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die Agencia Tributaria (über Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers ⁵ zu entrichten. Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Kapitalgewinn zu begleichen, der für Nichtansässige mit 19% ¹ besteuert wird. Übersteigt der einbehaltene Betrag von 3% die tatsächliche Haftung von 19% (oder entsteht ein Verlust), ist der Überschuss erstattungsfähig; ist der Gewinn höher, ist der Restbetrag fällig. Eine separate Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Bodens, plusvalía municipal, liegt normalerweise in der Verantwortung des Verkäufers. Bewahren Sie jede Rechnung vom Kauf (Steuern, Notar, Rechtsberatung, Verbesserungsarbeiten) auf, da diese Ihre Kostenbasis erhöhen und den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Unser Leitfaden zum Verkauf als Nichtansässiger behandelt dies ausführlich.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Russland und warum es Sie möglicherweise nicht mehr schützt

Spanien und Russland unterzeichneten am 16. Dezember 1998 ein Doppelbesteuerungsabkommen, das im Jahr 2000 in Kraft trat und ab dem 1. Januar 2001 gilt ⁶. Am 8. August 2023 erließ Russland jedoch das Präsidialdekret Nr. 585, das die wesentlichen „Verteilungs“-Artikel seiner Abkommen mit 38 Jurisdiktionen, die es als unfreundlich bezeichnet, aussetzt, und Spanien steht auf dieser Liste ⁷. Die ausgesetzten Artikel umfassen diejenigen zu Einkünften aus unbeweglichem Vermögen, Dividenden, Zinsen, Lizenzgebühren, Kapitalgewinnen und anderen Einkünften; die Artikel zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, zum gegenseitigen Einvernehmen und zum Informationsaustausch bleiben von russischer Seite in Kraft ⁷. Klartext: Auf Abkommens-Steuersatzsenkungen kann nicht länger vertraut werden. Für einen Immobilienkäufer ist dies weniger wichtig, als es klingt, da Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dort besteuert werden, wo die Immobilie liegt, Spanien also Ihre Immobilie an der Costa del Sol unabhängig davon besteuert. Die offene Frage ist, was Russland zusätzlich tut: Ein russischer Steuerinländer ist auf weltweites Einkommen steuerpflichtig, und obwohl der überlebende Artikel zur Vermeidung der Doppelbesteuerung immer noch eine Anrechnung für die gezahlte spanische Steuer zulassen kann, holen Sie russischen Steuerberaterrat zu Ihrer eigenen Position ein, anstatt das alte Abkommensergebnis anzunehmen. Unser Leitfaden zu Doppelbesteuerungsabkommen erläutert die allgemeinen Mechanismen.

EU-Sanktionen, Bankgeschäfte und Hypotheken

Hier unterscheidet sich der Weg eines russischen Käufers am meisten von dem anderer Ausländer. Gemäß den EU-Sanktionen (Verordnung (EU) 833/2014 des Rates, Artikel 5b) ist es Banken in Spanien und in der gesamten EU untersagt, Einlagen im Wert von insgesamt mehr als 100.000 Euro für einen russischen Staatsbürger oder eine in Russland ansässige Person zu halten. Das Verbot gilt nicht für russische Staatsbürger, die Bürger eines EU- oder EWR-Mitgliedstaats sind oder eine Aufenthaltserlaubnis in einem solchen besitzen ⁸. Da die Abwicklung eines Kaufs normalerweise über ein spanisches Bankkonto erfolgt, muss diese Obergrenze (mit Einschränkungen für bestimmte russische Banken und Zahlungskanäle) gut im Voraus geplant werden: Besprechen Sie den Geldfluss mit Ihrem Anwalt und einer konformen Bank, bevor Sie sich verpflichten. Die Finanzierung ist ebenfalls schwieriger: Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige zu strengeren Bedingungen (Beleihungsauslauf häufig um 60% bis 70%, und oft weniger für Nicht-EU-Antragsteller), und viele wenden derzeit zusätzliche Vorsicht bei Einkünften aus russischen Quellen an, gehen Sie also nicht davon aus, dass eine Hypothek verfügbar sein wird. Siehe unsere Leitfäden zur Eröffnung eines spanischen Bankkontos als Nichtansässiger und zu Hypothekeneinlagen und Beleihungsauslauf für Nichtansässige.

Aufenthalt und Visa

Der Kauf von Immobilien gewährt keinen Aufenthaltsstatus mehr. Spaniens Goldenes Visum, das bei einer Immobilieninvestition von 500.000 Euro einen Aufenthaltsstatus gewährte, wurde für neue Antragsteller am 3. April 2025 gemäß dem Organgesetz 1/2025 geschlossen; bestehende Inhaber behalten ihre Rechte, aber der Weg über Immobilien ist verschwunden ⁹. Russische Staatsangehörige, die in Spanien leben möchten, nutzen nun die üblichen Wege, hauptsächlich das nicht-lukrative Visum (für Personen mit ausreichend passivem Einkommen) oder das Digital-Nomaden-Visum (für Remote-Arbeiter) ⁹. Der Besitz einer Immobilie an der Costa del Sol kann einen solchen Antrag unterstützen, verleiht aber allein nicht das Recht, über die standardmäßige 90-Tage-Schengen-Grenze hinaus zu bleiben. Siehe unsere Leitfäden zum nicht-lukrativen Visum, zum Digital-Nomaden-Visum und zum Aufenthalt nach dem Goldenen Visum.

Ein Rechenbeispiel

Dies sind die wichtigsten Regeln; Ihre genaue Situation hängt vom Katasterwert, dem Preis, ob Sie vermieten und Ihrem russischen Steuerwohnsitz ab. Beauftragen Sie immer einen spanischen Anwalt und einen gestor, bevor Sie unterschreiben, und holen Sie angesichts der Vertragsaussetzung parallel russischen Steuerberaterrat ein.

Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze, Abkommen und Sanktionen ändern sich; bestätigen Sie aktuelle Zahlen vor einer Transaktion mit der Agencia Tributaria, der Europäischen Kommission und qualifizierten Beratern.