Imposte per acquirenti russi di immobili in Spagna

Le imposte per gli acquirenti russi di proprietà in Spagna seguono le stesse regole fondamentali di quelle per qualsiasi acquirente extra-UE, ma due aspetti rendono la posizione di un acquirente russo distintiva: il trattato sulla doppia imposizione Spagna-Russia è stato parzialmente sospeso dal 2023, e le sanzioni dell’Unione Europea aggiungono ostacoli pratici al trasferimento di denaro e alle operazioni bancarie. Questa guida illustra cosa si paga all’acquisto, cosa si paga ogni anno come proprietario non residente e cosa succede quando si vende. Tutti i dati si riferiscono all’Andalusia (che governa l’intera Costa del Sol) e sono aggiornati al 2026. Mantieni i nomi dei moduli spagnoli così come appaiono, poiché il tuo avvocato (abogado) e gestor li utilizzeranno.

Imposte di acquisto per acquirenti russi: nuova costruzione versus rivendita

La singola imposta più grande al momento del perfezionamento dipende dal fatto che l’abitazione sia di nuova costruzione (acquistata direttamente dal costruttore) o di rivendita (di seconda mano). Questa distinzione si applica a ogni acquirente indipendentemente dalla nazionalità, quindi un residente russo affronta le stesse aliquote di acquisto di chiunque altro.

Proprietà di nuova costruzione: IVA più AJD

Un’abitazione nuova acquistata direttamente dal promotore comporta l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo dichiarato, più l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo) all’1.2% in Andalusia. L’imposta combinata su una nuova costruzione è quindi di circa l’11.2% ⁴. L’IVA è pagata al costruttore per ogni pagamento a stato avanzamento lavori, e l’AJD è saldata quando l’atto (escritura) viene firmato e registrato.

Proprietà di rivendita: ITP

Una casa di seconda mano è esente da IVA e invece è soggetta all’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, imposta di trasferimento) a un’aliquota fissa del 7% in Andalusia ⁴⁵. Non c’è un AJD separato su una rivendita, perché le due imposte si escludono a vicenda. Esistono aliquote ITP ridotte in Andalusia (ad esempio per una casa principale a prezzo inferiore), ma queste raramente si applicano a un acquirente straniero di seconda casa, quindi prevedi il 7% completo.

Altri costi di perfezionamento

Oltre alle imposte, prevedi le spese notarili (circa 550 a 1.400 euro), le spese del Registro della Proprietà (circa 400 a 950 euro) e le spese legali o di trasferimento ⁴. Un budget realistico tutto incluso è di circa il 13% al 15% in aggiunta al prezzo per una nuova costruzione e circa il 9% all’11% per una rivendita. Se acquisti su progetto, i depositi versati prima della consegna devono per legge essere garantiti da una fideiussione bancaria o da una polizza assicurativa (la protezione storicamente nota come Ley 57/1968): insisti per vedere tale garanzia. Consulta le nostre guide correlate sull’IVA e l’AJD per le nuove costruzioni, la prenotazione su progetto e il pagamento del deposito e del perfezionamento dall’estero.

Ottenere un NIE ed essere sottoposto a screening al momento del perfezionamento

Ogni acquirente ha bisogno di un NIE (Número de Identidad de Extranjero), il numero fiscale spagnolo per stranieri, prima del perfezionamento; un avvocato può ottenerlo tramite procura. Il NIE ti collega all’Agencia Tributaria (l’autorità fiscale spagnola) per ogni dichiarazione descritta di seguito. Aspettati che il notaio, la banca e l’agente immobiliare eseguano controlli rafforzati contro il riciclaggio di denaro e le sanzioni su un acquirente russo, inclusa la fonte dei fondi. Questa è una conformità standard, ma richiede più tempo rispetto a un acquirente UE, quindi includi il tempo nella tua pianificazione.

Imposta annuale come proprietario non residente: IRNR e Modelo 210

Una volta che possiedi una casa sulla Costa del Sol ma vivi in Russia, sei un non residente ai fini fiscali spagnoli e rientri nell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Il punto chiave per gli acquirenti russi è l’aliquota: i residenti dell’UE o del SEE sono tassati al 19%, ma poiché la Russia si trova al di fuori di tale zona, un proprietario residente in Russia è tassato all’aliquota generale per i non residenti del 24% ¹.

Se mantieni la proprietà per uso proprio

Se l’abitazione non è affittata, la Spagna applica un’imposta su un «reddito imputato» nozionale. Questo è calcolato come il 2% del valore catastale (valor catastral), ridotto all’1.1% laddove tale valore sia stato rivisto negli ultimi anni ². La base viene quindi tassata all’aliquota del 24% per i non residenti e dichiarata una volta all’anno sul Modelo 210 ¹². In pratica, la fattura annuale su un appartamento di modesto valore è spesso di alcune centinaia di euro, ma deve essere presentata anche in un anno senza reddito da locazione.

Se affitti la proprietà

Il reddito da locazione è anch’esso dichiarato sul Modelo 210 e tassato al 24% per un residente russo. Fondamentale, la deduzione delle spese (interessi ipotecari, spese condominiali, riparazioni, spese di agenzia) dal reddito da locazione è disponibile solo per i residenti dell’UE/SEE tassati al 19%. Come locatore extra-UE, sei generalmente tassato sul canone lordo al 24%, senza deduzione di costi ¹. Questa asimmetria è la ragione principale per cui l’imposta effettiva di un acquirente russo sul rendimento da locazione è più alta di quella di un vicino UE, e vale la pena modellarla prima di fare affidamento sui rendimenti netti da locazione.

IBI e altre tasse locali

Separato dall’IRNR, ogni proprietario paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l’imposta municipale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni comune (ayuntamiento) come percentuale del valore catastale, tipicamente nell’intervallo dallo 0.4% all’1.1% per le proprietà urbane ³. Aspettati anche una tassa sui rifiuti (basura) e spese condominiali se la casa si trova in un complesso residenziale. La nostra guida sulle spese condominiali, l’IBI e il costo di possesso approfondisce questi costi ricorrenti.

Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà

I non residenti sono soggetti all’imposta sul patrimonio spagnola solo sui beni situati in Spagna, con una franchigia generale di 700.000 euro per persona ³. L’Andalusia applica uno sgravio regionale completo, quindi l’imposta regionale standard sul patrimonio è di fatto neutralizzata (vedi la nostra guida sull’imposta sul patrimonio in Andalusia). Tuttavia, l’Imposta di Solidarietà a livello statale sulle Grandi Fortune (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) si applica ancora al patrimonio netto spagnolo di 3 milioni di euro o più, con aliquote progressive dall’1.7% fino al 3.5% ³. Per la maggior parte degli acquirenti di una singola proprietà, questo è fuori portata, ma gli investitori russi con proprietà di alto valore o multiple dovrebbero richiedere consulenza prima di strutturare un acquisto.

Vendita: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a pagarlo direttamente all’Agencia Tributaria (tramite Modelo 211) come anticipo sull’imposta del venditore ⁵. Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per liquidare la plusvalenza effettiva, che per i non residenti è tassata al 19% ¹. Se il 3% trattenuto supera l’effettiva responsabilità del 19% (o c’è una perdita), l’eccesso è rimborsabile; se il guadagno è maggiore, il saldo è dovuto. Una tassa municipale separata sull’aumento del valore del terreno, plusvalía municipal, è normalmente responsabilità del venditore. Conserva ogni fattura dell’acquisto (tasse, notaio, legale, lavori di miglioramento), perché queste aumentano la tua base di costo e riducono il guadagno imponibile. La nostra guida sulla vendita come non residente copre questo in dettaglio.

Il trattato fiscale Spagna-Russia e perché potrebbe non proteggerti più

Spagna e Russia hanno firmato una convenzione sulla doppia imposizione il 16 dicembre 1998, entrata in vigore nel 2000 e applicabile dal 1° gennaio 2001 ⁶. L’8 agosto 2023, tuttavia, la Russia ha emesso il Decreto Presidenziale n. 585, sospendendo gli articoli «distributivi» fondamentali dei suoi trattati con 38 giurisdizioni che etichetta come ostili, e la Spagna è in tale elenco ⁷. Gli articoli sospesi includono quelli sul reddito da beni immobili, dividendi, interessi, royalties, plusvalenze e altri redditi; gli articoli sull’eliminazione della doppia imposizione, l’accordo reciproco e lo scambio di informazioni rimangono in vigore dalla parte russa ⁷. In parole semplici, le riduzioni delle aliquote previste dal trattato non possono più essere considerate valide. Per un acquirente di proprietà questo conta meno di quanto sembri, perché il reddito da beni immobili è tassabile dove si trova la proprietà, quindi la Spagna tassa la tua casa sulla Costa del Sol a prescindere. La questione aperta è cosa faccia la Russia in aggiunta: un residente fiscale russo è tassabile sul reddito mondiale, e mentre l’articolo sopravvissuto sull’eliminazione della doppia imposizione può ancora consentire un credito per l’imposta spagnola pagata, chiedi consulenza fiscale russa sulla tua posizione piuttosto che presumere il vecchio risultato del trattato. La nostra guida sui trattati sulla doppia imposizione spiega i meccanismi generali.

Sanzioni UE, operazioni bancarie e mutui

È qui che il percorso di un acquirente russo differisce maggiormente da quello di qualsiasi altro straniero. Secondo le sanzioni UE (Regolamento del Consiglio (UE) 833/2014, Articolo 5b), le banche in Spagna e in tutta l’UE sono proibite dal detenere depositi per un valore superiore a 100.000 euro in totale per un cittadino russo o una persona residente in Russia. Il divieto non si applica ai cittadini russi che sono cittadini di uno stato membro dell’UE o del SEE, o che detengono un permesso di soggiorno in uno di essi ⁸. Poiché il perfezionamento di un acquisto avviene normalmente tramite un conto bancario spagnolo, questo limite (con restrizioni su alcune banche russe e canali di pagamento) richiede una pianificazione con largo anticipo: discuti il percorso del denaro con il tuo avvocato e una banca conforme prima di impegnarti. Anche il finanziamento è più difficile: le banche spagnole prestano ai non residenti a condizioni più stringenti (il rapporto prestito-valore è comunemente intorno al 60% al 70%, e spesso meno per i richiedenti extra-UE), e molte attualmente applicano una cautela extra al reddito di origine russa, quindi non dare per scontato che un mutuo sarà disponibile. Consulta le nostre guide sull’apertura di un conto bancario spagnolo come non residente e sui depositi ipotecari per non residenti e il rapporto prestito-valore.

Residenza e visti

L’acquisto di proprietà non concede più la residenza. La Golden Visa spagnola, che concedeva la residenza per un investimento immobiliare di 500.000 euro, ha chiuso per i nuovi richiedenti il 3 aprile 2025 ai sensi della Legge Organica 1/2025; i titolari esistenti mantengono i loro diritti ma la via della proprietà è scomparsa ⁹. I cittadini russi che desiderano vivere in Spagna ora utilizzano le vie ordinarie, principalmente il visto non-lucrativo (per coloro con un reddito passivo sufficiente) o il visto per nomadi digitali (per i lavoratori a distanza) ⁹. Possedere una casa sulla Costa del Sol può supportare tale richiesta ma di per sé non conferisce il diritto di rimanere oltre il limite standard di 90 giorni di Schengen. Consulta le nostre guide sul visto non-lucrativo, il visto per nomadi digitali e la residenza dopo la Golden Visa.

Un esempio pratico

Queste sono le regole principali; la tua posizione esatta dipende dal valore catastale, dal prezzo, dal fatto che tu affitti e dalla tua residenza fiscale russa. Affidati sempre a un avvocato spagnolo e a un gestor prima di firmare, e richiedi una consulenza fiscale russa parallela data la sospensione del trattato.

Questa guida è un’informazione generale, non una consulenza fiscale o legale. Aliquote, trattati e sanzioni cambiano; conferma i dati attuali con l’Agencia Tributaria, la Commissione Europea e consulenti qualificati prima di effettuare qualsiasi transazione.