Der Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Kauf einer Neubauimmobilie in Marbella für französische Staatsbürger

Einleitung: Ihr Tor zu Neubauimmobilien in Marbella

Marbella, ein Juwel an Spaniens Costa del Sol, zieht weiterhin anspruchsvolle internationale Käufer mit seinem luxuriösen Lebensstil, der atemberaubenden Landschaft und dem lebhaften Neubauimmobilienmarkt an. Für französische Staatsbürger, die einen Umzug oder ein Zweitwohnsitz in Betracht ziehen, bietet der Kauf einer Neubauimmobilie in Marbella zahlreiche Vorteile, darunter modernes Design, Energieeffizienz und oft attraktive Zahlungsstrukturen für Off-Plan-Projekte. Dieser Leitfaden, präsentiert von Life in Costa, beschreibt den schrittweisen Prozess, die wesentlichen rechtlichen Anforderungen und die steuerlichen Aspekte für französische Käufer, die sich auf ihre Immobilienreise in den von uns empfohlenen Projekten in dieser faszinierenden Region begeben.

Warum eine Neubauimmobilie in Marbella wählen?

Marbellas Anziehungskraft ist unbestreitbar, von seinen goldenen Stränden bis zu seinen Weltklasse-Golfplätzen und seiner raffinierten Gastronomie. Insbesondere der Neubauimmobilienmarkt bietet eine aufregende Gelegenheit für ausländische Käufer. Diese modernen Immobilien verfügen oft über hochwertige Spezifikationen, integrierte Smart-Home-Technologie und Zugang zu exklusiven Gemeinschaftseinrichtungen wie Swimmingpools, Fitnessstudios und üppigen Gärten. Die Entscheidung für einen Neubau, insbesondere Off-Plan, ermöglicht ein gewisses Maß an Anpassung und gewährleistet eine Immobilie, die den neuesten Baustandards und Energieeffizienzvorschriften entspricht.

Vorbereitende Schritte vor Ihrer Immobiliensuche

Bevor Sie mit der Besichtigung der von uns empfohlenen Projekte beginnen, müssen Sie einige entscheidende administrative Schritte unternehmen:

1. Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero): Diese eindeutige Identifikationsnummer ist unerlässlich für jede rechtliche oder finanzielle Transaktion in Spanien, einschließlich des Immobilienkaufs, der Eröffnung eines Bankkontos oder des Abschlusses von Versorgungsverträgen. Französische Staatsbürger können eine NIE bei einer spanischen Polizeistation (Comisaría de Policía) in Spanien oder über das spanische Konsulat in Frankreich beantragen.
2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto: Sie benötigen ein lokales Bankkonto, um Immobilienerhebungen, Steuern, Nebenkostenabrechnungen und Hypothekenrückzahlungen zu verwalten. Dies vereinfacht die Finanztransaktionen während des gesamten Kaufprozesses und darüber hinaus.
3. Beauftragen Sie einen unabhängigen Rechtsbeistand: Es wird dringend empfohlen, einen unabhängigen spanischen Anwalt zu beauftragen, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Er wird eine Due Diligence durchführen, Verträge prüfen, sicherstellen, dass alle notwendigen Lizenzen vorhanden sind, und Ihre Interessen während des gesamten Prozesses vertreten. Dies ist besonders wichtig bei Off-Plan-Käufen, bei denen der rechtliche Schutz von größter Bedeutung ist.

Der Schritt-für-Schritt-Kaufprozess für Neubauimmobilien in Marbella

Der Erwerb einer Neubauimmobilie in Spanien folgt typischerweise einer strukturierten Abfolge:

1. Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva): Sobald Sie eine passende Neubauimmobilie gefunden haben, unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag und zahlen eine geringe Reservierungsgebühr (typischerweise 6.000 € – 12.000 €). Dies nimmt die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum vom Markt, sodass Ihr Anwalt mit der Due Diligence beginnen kann.
2. Due Diligence und Bauträgerprüfungen: Ihr Anwalt wird die Legitimität des Bauträgers sorgfältig überprüfen, um sicherzustellen, dass dieser das Grundstück besitzt, alle erforderlichen Baugenehmigungen (licencia de obra) vorliegen und die Immobilie nach Fertigstellung im Grundbuch eingetragen wird. Bei Off-Plan-Käufen ist es entscheidend zu bestätigen, dass der Bauträger eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice für alle während des Baus geleisteten Zahlungen bereitstellt. Dies schützt Ihre Investition im Falle von Bauverzögerungen oder der Insolvenz des Bauträgers.
3. Privater Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa): Nach erfolgreicher Due Diligence unterzeichnen Sie den Privaten Kaufvertrag (PPC) oder «Arras»-Vertrag. Zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie in der Regel eine Anzahlung, üblicherweise 10-30% des Kaufpreises, abzüglich der Reservierungsgebühr. Der PPC legt die Verkaufsbedingungen fest, einschließlich des Kaufpreises, des Zahlungsplans, des Fertigstellungstermins und einer detaillierten Beschreibung der Immobilie. Bei Off-Plan-Immobilien werden die Qualität der Materialien und Oberflächen spezifiziert.
4. Zahlungen während des Baus: Bei Off-Plan-Immobilien wird der Restbetrag (ohne den durch eine Hypothek zu finanzierenden Betrag) in Raten gezahlt, die an Baufortschritte gekoppelt sind. Jede Rate sollte durch eine Bankgarantie abgesichert sein, die Ihre Zahlungen bis zur Fertigstellung schützt.
5. Fertigstellung und Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura Pública): Nach Fertigstellung der Immobilie gehen Sie zum Notar, um die öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública) zu unterzeichnen. Zu diesem Zeitpunkt wird der Restbetrag des Kaufpreises gezahlt und das Eigentum übertragen. Der Notar stellt die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicher und bezeugt die Unterschriften.
6. Immobilienregistrierung: Ihr Anwalt wird dann veranlassen, dass die öffentliche Urkunde im spanischen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingetragen wird. Dieser formale Akt bestätigt Sie rechtlich als neuen Eigentümer und schützt Ihre Rechte an der Immobilie.
7. Anschluss von Versorgungsleitungen und Steuerregistrierung: Nach der Registrierung unterstützt Sie Ihr Anwalt beim Anschluss von Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Gas, Internet) und bei der Registrierung der Immobilie bei der örtlichen Gemeindeverwaltung für IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)-Zwecke.

Kosten und Steuern für Neubauimmobilien in Marbella verstehen

Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Marbella fallen mehrere Steuern und Gebühren an. Es ist entscheidend, diese zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie einzuplanen, wobei sie typischerweise 10-15% des Immobilienwerts ausmachen.

Einmalige Kaufsteuern:

• Mehrwertsteuer (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido): Für neue Wohnimmobilien wird die IVA zu einem Satz von 10% des Kaufpreises erhoben. Diese wird direkt an den Bauträger in jeder Zahlungsphase gezahlt.
• Stempelsteuer (AJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): In Andalusien beträgt die AJD für Neubauimmobilien 1,2% des Kaufpreises. Diese Steuer wird bei Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde beim Notar gezahlt.
• Notargebühren: Dies sind offizielle Gebühren für die Dienstleistungen des Notars zur Bezeugung und Beglaubigung der öffentlichen Urkunde. Sie sind gesetzlich geregelt und liegen typischerweise zwischen 600 € und 1.000 €, abhängig vom Wert der Immobilie.
• Grundbuchgebühren: Gebühren für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuchamt, üblicherweise zwischen 400 € und 800 €, ebenfalls abhängig vom Wert der Immobilie.
• Anwaltsgebühren: Typischerweise 1% bis 1,5% des Kaufpreises zuzüglich 21% Mehrwertsteuer, die die Dienstleistungen Ihres Anwalts während des gesamten Prozesses abdecken.
• Anschlussgebühren für Versorgungsleitungen: Bei Neubauten können Gebühren für den Anschluss an das Strom-, Wasser- und Gasnetz anfallen, bekannt als «alta de suministros». Diese können variieren, liegen aber typischerweise zwischen 500 € und 1.500 €.

Laufende Kosten für den Immobilienbesitz:

• Gemeindesteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Eine jährliche Gemeindesteuer, die auf dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie basiert. Der Satz variiert je nach Gemeinde; in Marbella wird er vom Rathaus festgelegt.
• Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Als französischer Staatsbürger und nichtansässiger Immobilieneigentümer unterliegen Sie der jährlichen IRNR.
  • Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, wird die Steuer auf ein unterstelltes Einkommen berechnet, das einen Prozentsatz des Katasterwerts (typischerweise 1,1% oder 2%) darstellt. Für EU-/EWR-Bürger wird auf dieses unterstellte Einkommen ein Steuersatz von 19% angewendet.
  • Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie 19% Steuern auf die Bruttomieteinnahmen deklarieren und zahlen, wobei abzugsfähige Ausgaben anfallen können.

  Diese Steuer wird über Modelo 210 deklariert.

• Gemeinschaftsgebühren (Gastos de Comunidad): Wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist (z. B. eine Wohnung in einem Komplex oder eine Villa in einer geschlossenen Wohnanlage), zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren zur Deckung der Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen, Gärten, Swimmingpools und anderen gemeinsamen Dienstleistungen. Diese variieren erheblich je nach den angebotenen Annehmlichkeiten.
• Versorgungsrechnungen: Regelmäßige Kosten für Strom, Wasser, Gas und Internet.
• Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Spanien hat zwar eine nationale Vermögenssteuer, es gelten jedoch Ausnahmen und regionale Unterschiede. Andalusien wendet eine eigene Vermögenssteuer an. Französische Staatsbürger können dieser Steuer unterliegen, wenn ihr Nettovermögen in Spanien den regionalen Freibetrag überschreitet. Dies ist ein komplexes Thema, das am besten mit Ihrem Rechts- und Steuerberater besprochen wird.

Steuern beim zukünftigen Verkauf (zur Berücksichtigung)

Während sich dieser Leitfaden auf den Kaufprozess konzentriert, ist es für französische Käufer ratsam, sich der Steuern bewusst zu sein, die bei einem zukünftigen Verkauf ihrer spanischen Immobilie anfallen:

• Kapitalertragssteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas / Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Für Nichtansässige werden Kapitalerträge aus dem Immobilienverkauf für EU-/EWR-Bürger mit einem Satz von 19% besteuert.
• Käuferrückbehalt (Retención del 3%): Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die spanischen Steuerbehörden (Agencia Tributaria) zu zahlen. Dies dient als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuerschuld des Verkäufers. Der Verkäufer kann dann eine Rückerstattung beantragen, wenn die tatsächliche Kapitalertragssteuer niedriger als der einbehaltene Betrag ist, oder die Differenz zahlen, wenn sie höher ist.
• Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal): Dies ist eine lokale Steuer, die vom Rathaus auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens, auf dem die Immobilie steht, vom Kaufdatum bis zum Verkaufsdatum erhoben wird. Der Betrag hängt vom Katasterwert des Bodens, der Anzahl der Eigentumsjahre und den spezifischen Koeffizienten der Gemeinde ab.

Finanzierung Ihrer Neubauimmobilie in Marbella

Viele französische Käufer entscheiden sich dafür, ihren Immobilienkauf mit einer spanischen Hypothek zu finanzieren. Obwohl die Bedingungen zwischen den Kreditgebern variieren, können Nichtansässige für einen Neubau typischerweise bis zu 70% des Immobilienwerts oder Kaufpreises (je nachdem, welcher Wert niedriger ist) leihen. Es ist ratsam, Hypothekenoptionen frühzeitig im Prozess zu prüfen und eine Vorabgenehmigung einzuholen.

Umsiedlung und Aufenthaltsrecht für französische Staatsbürger in Spanien

Als französische Staatsbürger profitieren Sie von der Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union. Für Aufenthalte, die eine bestimmte Dauer überschreiten, sind jedoch spezifische administrative Schritte erforderlich:

1. Aufenthalte von bis zu 90 Tagen: Für touristische oder kurzfristige Besuche können französische Staatsbürger bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen in Spanien wohnen, ohne besondere Anforderungen über einen gültigen Reisepass oder Personalausweis hinaus.
2. Aufenthalte von mehr als 90 Tagen (Residenz): Wenn Sie planen, länger als 90 Tage in Spanien zu bleiben oder dort ansässig zu werden, müssen Sie Ihre Anwesenheit registrieren.
   • Residenzzertifikat (Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión): Dies ist der erste Schritt für EU-Bürger, die in Spanien wohnen möchten. Sie registrieren sich bei der Ausländerbehörde (Oficina de Extranjeros) oder einer Polizeistation und weisen ausreichende finanzielle Mittel und Krankenversicherungsschutz nach.
   • TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero): Obwohl für EU-Bürger nicht streng obligatorisch (das Certificado de Registro reicht als Nachweis des Aufenthalts aus), entscheiden sich viele französische Residenten für den Erhalt einer TIE, die ein physischer Personalausweis ist. Sie kann administrative Verfahren vereinfachen und ist für Nicht-EU-Residenten erforderlich.
   • Empadronamiento: Sobald Sie eine feste Adresse haben, sollten Sie sich beim örtlichen Rathaus (Ayuntamiento) im «padrón municipal» registrieren. Diese Registrierung, bekannt als «empadronamiento», ist unerlässlich für den Zugang zu lokalen Dienstleistungen und die Ausübung bestimmter Rechte.

Fazit

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Marbella bietet französischen Staatsbürgern eine aufregende Gelegenheit, in einen wünschenswerten Lebensstil und einen florierenden Immobilienmarkt zu investieren. Indem Sie den Schritt-für-Schritt-Prozess verstehen, fachkundigen rechtlichen und finanziellen Rat einholen und sich der damit verbundenen Steuern und Aufenthaltsbestimmungen bewusst sind, können Sie Ihren Kauf mit Zuversicht abwickeln. Life in Costa ist hier, um Sie durch das außergewöhnliche Angebot an Neubauimmobilien in den von uns abgedeckten Gebieten zu führen und einen reibungslosen und erfolgreichen Erwerb zu gewährleisten.