Golden Mile vs Nueva Andalucia: Wo kaufen in Marbella

Die Entscheidung zwischen der Goldenen Meile und Nueva Andalucia ist eine der ersten echten Fragen, die sich jeder ausländische Käufer stellt, wenn er entscheidet, wo er in Marbella kaufen möchte. Beide liegen im Herzen der Costa del Sol, beide sind sicher, etabliert und international ausgerichtet, bieten aber dennoch sehr unterschiedliche Alltagsleben. Dieser Leitfaden vergleicht die beiden Viertel hinsichtlich Lebensstil, Immobilien, Wert und der Steuern, die Sie tatsächlich zahlen werden, damit Sie den richtigen Standort Ihrem Budget und Ihren Plänen anpassen können.

Goldene Meile vs. Nueva Andalucia: die schnelle Orientierung

Die Goldene Meile ist der etwa vier Kilometer lange Küstenkorridor, der westlich von Marbella-Stadt in Richtung Puerto Banus verläuft. Sie ist Marbellas etablierteste Top-Adresse, Heimat von Wahrzeichen wie dem Marbella Club und dem Puente Romano, Strandvillen und einem streng gehaltenen Bestand an erstklassigen Apartments. Die Preise hier gehören zu den höchsten in Südspanien, und das Angebot ist durch die einfache Tatsache begrenzt, dass nur noch sehr wenig Bauland zur Verfügung steht.

Nueva Andalucia liegt etwas landeinwärts, unmittelbar hinter Puerto Banus, und ist weithin als das Golftal bekannt, da es Golfplätze wie Las Brisas, Los Naranjos, Aloha und La Quinta umschließt. Es ist grüner, offener und familienfreundlicher, gebaut um geschlossene Wohnanlagen, Reihenhäuser und Villen statt Strandtürme. Für das gleiche Budget erhalten Sie in der Regel mehr Platz, einen Garten oder einen Pool und einfachere Parkmöglichkeiten, auf Kosten einer kurzen Fahrt oder Radtour zum Sand.

Lebensstil und wem welches Gebiet entspricht

Die Goldene Meile bevorzugt Käufer, die zu Fuß zum Strand gehen, in gehobenen Restaurants speisen und nur wenige Minuten vom Nachtleben von Puerto Banus und der Altstadt von Marbella entfernt sein möchten. Sie eignet sich für Paare, Teilzeitbewohner und Investoren, die prestigeträchtige Adressen und eine starke Nachfrage nach Kurzzeitmieten suchen. Die Kompromisse sind Dichte, Sommerverkehr auf der Küstenstraße und Premiumpreise pro Quadratmeter.

Nueva Andalucia eignet sich für Familien und Vollzeitbewohner, die Wert auf Platz, Golf, internationale Schulen und eine ruhigere Umgebung legen. Das Gebiet ist ein Zentrum für die internationalen Schulen der Region, mit dem Aloha College in Nueva Andalucia selbst und anderen wie Swans International und dem English International College in kurzer Fahrzeit. Das wöchentliche Leben dreht sich um den Samstagsmarkt an der Stierkampfarena von Puerto Banus, Golfclubs und familienfreundliche Restaurants statt Strandclubs.

Beide Gebiete sind gut mit Gesundheitsversorgung ausgestattet. Marbella verfügt über ein öffentliches Krankenhaus im Rahmen des andalusischen Gesundheitsdienstes (SAS) sowie private Optionen, darunter HC Marbella und die Quironsalud-Gruppe, und englischsprachige Versorgung ist an der gesamten Küste leicht zu finden. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol, einer der verkehrsreichsten Spaniens, liegt etwa 45 bis 60 Minuten östlich mit dem Auto, wodurch beide Viertel leicht von ganz Europa aus erreichbar sind.

Immobilientypen und Preisdynamik

An der Goldenen Meile kaufen Sie hauptsächlich Apartments und Penthäuser in geschlossenen Strand- oder strandnahen Komplexen sowie eine kleine Anzahl klassischer Villen auf großen Grundstücken. Knappheit stützt die Werte und macht das Gebiet zu einer defensiven Anlage, aber die Einstiegspreise sind hoch und echte Strandobjekte kommen selten auf den Markt.

Nueva Andalucia bietet eine breitere Auswahl: reformierte Reihenhäuser, mittelpreisige und Luxuswohnungen in Golfanlagen sowie Villen, die von modernisierten Klassikern bis zu neuen, zeitgenössischen Bauten reichen. Diese Vielfalt ist der Grund, warum viele Käufer, die an der Goldenen Meile suchen, letztendlich in Nueva Andalucia kaufen, wo das gleiche Budget spürbar mehr Eigenheim ermöglicht. Wenn Ihnen die Mietrendite wichtig ist, verhalten sich die beiden Gebiete unterschiedlich, daher lohnt es sich, vor einer Verpflichtung zusätzlich zu diesem Leitfaden einen speziellen Leitfaden zu den Mietrenditen an der Costa del Sol zu lesen.

Kaufkosten und Steuern sind in beiden Gebieten gleich

Ein wichtiger Punkt für ausländische Käufer: Die unten genannten Steuern gelten in ganz Marbella und sogar in ganz Andalusien, sodass sie die Entscheidung zwischen den beiden Vierteln nicht beeinflussen. Was sich ändert, ist die Preisbasis, auf die sie angewendet werden.

Neubau versus Wiederverkauf

Wenn Sie einen Neubau direkt von einem Bauträger kaufen, unterliegt der Kauf der IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 Prozent des Preises, zuzüglich der Stempelsteuer (AJD) zum allgemeinen andalusischen Satz von 1,2 Prozent.¹ Wenn Sie eine Wiederverkaufsimmobilie kaufen, fällt keine IVA an; stattdessen zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP), die Andalusien zu einem allgemeinen Satz von 7 Prozent erhebt, einem der wettbewerbsfähigsten Sätze in Spanien.¹ Es gibt ermäßigte ITP-Sätze, zum Beispiel 6 Prozent, wenn die Immobilie ein gewöhnlicher Wohnsitz mit einem Wert von bis zu 150.000 Euro ist, und 3,5 Prozent für bestimmte Käufer wie unter 35-Jährige oder größere Familien, vorbehaltlich bestimmter Bedingungen.¹ Die meisten ausländischen Zweitwohnungsbesitzer zahlen die Standardsätze.

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notarhonorare, Grundbuchgebühren, Anwaltskosten und, falls Sie eine Hypothek aufnehmen, die damit verbundenen Kosten einplanen. Eine Faustregel besagt, dass etwa 10 bis 13 Prozent des Preises für Steuern und Transaktionskosten zusammen reserviert werden sollten, obwohl Ihr Anwalt Ihnen eine genaue Zahl für Ihren Fall nennen sollte.

Ihre NIE erhalten und den Kauf abschließen

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), um zu kaufen und spanische Steuern zu zahlen. Neubauten, die noch im Bau sind oder als Off-Plan gekauft werden, sind gesetzlich geschützt: während des Baus geleistete Anzahlungen müssen gemäß den Vorschriften aus Ley 57/1968 durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung abgesichert sein, stellen Sie daher immer sicher, dass Ihre Bürgschaft vorhanden ist, bevor Sie Teilzahlungen leisten.

Vergleich der Kaufsteuern

Laufende Steuern für nichtansässige Eigentümer

Sobald Sie Eigentümer sind, haben Sie jährliche Verpflichtungen, unabhängig vom Viertel. Nichtansässige deklarieren spanische Immobilieneinkünfte über Modelo 210, die IRNR-Erklärung (Einkommensteuer für Nichtansässige), die selbst zu veranlagen ist: Das Finanzamt sendet Ihnen keine Rechnung, daher liegt die Abgabe in Ihrer Verantwortung.²

Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, besteuert Spanien dennoch einen fiktiven Vorteil namens zugerechnetes Einkommen (imputed income). Dieses wird berechnet als 1,1 Prozent des Katasterwerts (valor catastral), wenn dieser Wert im aktuellen Jahr oder in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder andernfalls 2 Prozent, und das Ergebnis wird für Einwohner der EU oder des EWR mit 19 Prozent und für andere Nichtansässige mit 24 Prozent besteuert.³ Das Modelo 210 für zugerechnetes Einkommen eines bestimmten Jahres wird bis zum 31. Dezember des Folgejahres eingereicht.³

Wenn Sie vermieten, werden Einwohner der EU und des EWR mit 19 Prozent auf die Netto-Mieteinnahmen (abzugsfähige Ausgaben können abgezogen werden) besteuert, während Nicht-EU-Bürger 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge zahlen.³ Sie zahlen auch IBI, die jährliche lokale Grundsteuer, die vom Rathaus von Marbella festgelegt wird, zuzüglich Gemeinschaftsgebühren und, für viele Immobilien, Müllgebühren.

Was passiert beim Verkauf

Von einem Nichtansässigen realisierte Kapitalgewinne auf eine spanische Immobilie werden pauschal mit 19 Prozent besteuert, unabhängig von Ihrem steuerlichen Wohnsitzland.⁴ Um diese Steuer zu sichern, muss der Käufer, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats nach Abschluss des Kaufs über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen.⁴ Der Verkäufer reicht dann innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf ein Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu begleichen: Ist die tatsächliche Steuerschuld niedriger als die einbehaltenen 3 Prozent, können Sie die Differenz zurückfordern, und wenn kein Gewinn erzielt wurde, können Sie den vollen Betrag zurückfordern, jedoch nur, wenn Sie fristgerecht einreichen.⁴ Getrennt davon zahlt der Verkäufer die plusvalia municipal, die Rathaussteuer auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens zwischen Kauf und Verkauf.⁵ Diese Regeln sind identisch, egal ob Ihr Haus an der Goldenen Meile oder in Nueva Andalucia liegt.

Finanzierung und Aufenthaltsrecht

Nichtansässige können spanische Hypotheken erhalten, obwohl Banken in der Regel einen niedrigeren Beleihungswert anbieten als für Ansässige, oft im Bereich von 60 bis 70 Prozent des Preises oder der Bewertung, wobei die genaue Obergrenze von Ihrem Profil und dem Kreditgeber abhängt. Betrachten Sie dies als Marktnorm, die Sie mit einem Makler bestätigen sollten, und nicht als feste Regel.

Hinsichtlich des Aufenthaltsrechts ist zu beachten, dass der Immobilienerwerb keinen schnellen Weg mehr zu einem Leben in Spanien eröffnet. Der Weg zur Aufenthaltserlaubnis durch Investition, gemeinhin als Golden Visa bekannt, der eine Aufenthaltserlaubnis für eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro gemäß Ley 14/2013,⁶ ermöglicht hatte, wurde im Jahr 2025 eingestellt. Käufer, die längere Zeit in Spanien verbringen müssen, sollten sich spezialisierten Einwanderungsrat zu Alternativen wie dem Visum ohne Erwerbstätigkeit einholen und einen speziellen Leitfaden zu spanischen Aufenthalts- und Visaoptionen für ausländische Käufer lesen.

Wo sollten Sie also kaufen?

Wählen Sie die Goldene Meile, wenn fußläufiger Strandzugang, Prestige und eine widerstandsfähige Top-Adresse am wichtigsten sind und Ihr Budget den Aufpreis verkraftet. Wählen Sie Nueva Andalucia, wenn Sie mehr Platz, Golf und eine familienfreundliche, ganzjährig bewohnbare Umgebung mit mehr Immobilie für Ihr Geld wünschen. Da der Steuer- und Kostenrahmen (IVA, ITP, AJD, IRNR, IBI und die 3-prozentige Verkaufsrückstellung) in beiden gleich ist, lassen Sie Lebensstil und Wert die Entscheidung leiten und lassen Sie einen lokalen Anwalt und Steuerberater die genauen Zahlen für Ihre spezifische Immobilie bestätigen, bevor Sie unterschreiben.