Hypothekenfinanzierung für schwedische Selbstständige beim Kauf von Projektimmobilien in Spanien

Die Anziehungskraft der Costa del Sol mit ihrem pulsierenden Lebensstil und dem vielversprechenden Neubauimmobilienmarkt (obra nueva) zieht weiterhin internationale Käufer an. Für Selbstständige aus Schweden erfordert die Navigation in der spanischen Hypothekenlandschaft ein klares Verständnis spezifischer Anforderungen und Vorschriften. Dieser maßgebliche Leitfaden beschreibt den Prozess, die Dokumentation und die finanziellen Überlegungen zur Sicherung einer Hypothek für Neubauimmobilien in Spanien.

Neubauimmobilien und die Hypothekenlandschaft verstehen

Der Kauf einer Off-Plan- oder Neubauimmobilie in Spanien beinhaltet im Vergleich zu Bestandsimmobilien unterschiedliche Prozesse. Neubauimmobilien sind solche, die direkt vom Bauträger verkauft, zum ersten Mal übergeben und zuvor nicht bewohnt wurden. Spanische Banken sind grundsätzlich bereit, Nichtansässigen Kredite zu gewähren, obwohl die Bedingungen von denen für ansässige Personen abweichen.

Die essenzielle NIE-Nummer

Vor jeder Immobilien- oder Finanztransaktion in Spanien, einschließlich der Beantragung einer Hypothek, müssen ausländische Käufer eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) erhalten. Diese einzigartige Identifikations- und Steuernummer ist für alle rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten obligatorisch.

1. Antragsformular: Füllen Sie das Antragsformular EX-15 aus.
2. Verwaltungsgebühr: Zahlen Sie die Gebühr für das Modelo 790 Código 012, typischerweise zwischen €10-12.
3. Termin: Vereinbaren Sie einen Termin bei einer spanischen Nationalpolizeistation oder einem spanischen Konsulat in Schweden.
4. Erforderliche Dokumente: Legen Sie einen gültigen Reisepass, das ausgefüllte EX-15-Formular und den Nachweis der Zahlung der Verwaltungsgebühr vor. Ein Nachweis des Immobilienkaufs (z. B. ein Reservierungsvertrag) ist oft erforderlich, um den Grund für die NIE-Anforderung zu belegen.

Es wird dringend empfohlen, Ihre NIE frühzeitig im Prozess zu beantragen, um Verzögerungen zu vermeiden.

Hypothekenberechtigung für selbstständige schwedische Käufer

Spanische Kreditgeber prüfen Anträge von Nichtansässigen streng, mit besonderer Sorgfalt bei Selbstständigen. Banken verlangen umfassende Unterlagen, um die Einkommensstabilität und Solvenz zu überprüfen.

Schlüsselanforderungen für selbstständige Antragsteller

Selbstständige Käufer müssen über mehrere Jahre hinweg ein konstantes und ausreichendes Einkommen nachweisen. Obwohl die Anforderungen zwischen den Banken variieren können, umfassen gängige Unterlagen:

• Kontoauszüge: Persönliche Kontoauszüge der letzten sechs Monate, aus denen die erhaltenen Einnahmen und täglichen Transaktionen hervorgehen. Geschäftskontoauszüge der letzten sechs Monate, falls diese von den persönlichen Konten getrennt sind.
• Steuererklärungen: Persönliche Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Steuerjahre.
• Unternehmensabschlüsse: Geprüfte Unternehmensabschlüsse, einschließlich Gewinn- und Verlustrechnungen und Bilanzen, für die letzten zwei bis drei Jahre.
• Bestätigung des Buchhalters: Ein Schreiben Ihres Buchhalters, das Ihr Einkommen (Gehalt, Dividenden, persönliches Einkommen), Ihre Tätigkeit und die finanzielle Stärke und Aktivität des Unternehmens bestätigt.
• Nachweis der Geschäftstätigkeit: Nachweis der Selbstständigkeit und Geschäftstätigkeit, wie z.B. Handelsregisterauszüge und laufende Verträge oder Kundenvereinbarungen.
• Kreditbericht: Ein aktueller, vollständiger Kreditbericht aus Schweden (z. B. Experian).
• Kapitalnachweis: Kontoauszüge, die die Herkunft und Verfügbarkeit von Geldern für die Anzahlung, Steuern und Gebühren belegen.

Banken verlangen in der Regel, dass Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen (einschließlich der neuen spanischen Hypothek) zwischen 30-35% Ihres monatlichen Nettoeinkommens liegen. Ein Mindestjahreseinkommen von etwa €30.000 wird oft für nichtansässige Antragsteller erwartet. Dokumente, die nicht auf Spanisch sind, müssen von einem vereidigten Übersetzer (traductor jurado) amtlich übersetzt werden und erfordern möglicherweise eine Apostille.

Beleihungsauslauf (LTV) für Nichtansässige

Für nichtansässige Käufer von Neubauimmobilien in Spanien liegt der typische Beleihungsauslauf (LTV), den spanische Banken anbieten, zwischen 60% und 70% des Kaufpreises oder der Bewertung der Immobilie, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Das bedeutet, Sie sollten sich auf eine Anzahlung von mindestens 30% bis 40% des Immobilienwerts vorbereiten, zusätzlich zu den Mitteln für die damit verbundenen Kaufnebenkosten und Steuern. Im Gegensatz dazu können spanische Residenten für eine Hauptwohnung einen LTV von bis zu 80% erhalten.

Der Kaufprozess für Neubauimmobilien

Der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Spanien folgt im Allgemeinen diesen Schritten:

1. NIE erhalten und ein spanisches Bankkonto eröffnen: Dies sind Voraussetzungen für jede Finanztransaktion oder jeden Immobilienkauf.
2. Hypothekenvorabgenehmigung: Reichen Sie Ihre Finanzdokumente ein, um eine Hypothekenvorabgenehmigung oder eine grundsätzliche Zusage von mehreren Banken zu erhalten.
3. Reservierungsvertrag und Anzahlung: Sobald Sie eine Immobilie ausgewählt haben, wird ein Reservierungsvertrag unterzeichnet, typischerweise mit einer ersten Anzahlung (z. B. 5.000 € bis 20.000 €).
4. Privater Kaufvertrag (Contrato de Compraventa): Ein formeller Vertrag, der die Bedingungen und den Zahlungsplan festlegt, wird unterzeichnet und beinhaltet oft eine Zahlung von 10% des Kaufpreises.
5. Bauzahlungen: Zahlungen erfolgen in Etappen während der Bauzeit, wobei die IVA progressiv auf jede Rate erhoben wird.
6. Immobilienbewertung: Die Bank wird eine Bewertung der Immobilie in Auftrag geben, die für die Festlegung des endgültigen Hypothekenbetrags entscheidend ist.
7. Formelles Hypothekenangebot: Nach Fertigstellung der Immobilie und zufriedenstellender Bewertung gibt die Bank ein verbindliches Hypothekenangebot (FEIN – Ficha Europea de Información Normalizada) ab.
8. Beurkundung beim Notar: Die endgültige Kaufurkunde (Escritura Pública) und die Hypothekenurkunde werden vor einem öffentlichen Notar unterzeichnet. Der ausstehende Restbetrag, einschließlich Steuern und Gebühren, wird in dieser Phase bezahlt.
9. Immobilienregistrierung: Die Immobilie wird im Grundbuch (Registro de la Propiedad) auf Ihren Namen eingetragen.

Kosten und Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie

Beim Kauf einer Neubauimmobilie fallen für Käufer zusätzlich zum Kaufpreis verschiedene Steuern und Gebühren an. Diese liegen typischerweise zwischen 10% und 15% des Immobilienpreises.

• Mehrwertsteuer (IVA): Für direkt vom Bauträger verkaufte Neubau-Wohnimmobilien beträgt der reguläre IVA-Satz 10% des Kaufpreises. Dies gilt auch für bis zu zwei Parkplätze und Lagerräume, die mit der Immobilie verkauft werden.
• Stempelsteuer (AJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Diese Steuer wird auf dokumentierte Rechtsakte erhoben. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz für Neubauimmobilien derzeit 1,2% des Kaufpreises.
• Notargebühren: Diese sind durch staatliche Tarife geregelt und hängen vom Wert der Immobilie ab, typischerweise zwischen 0,2% und 0,5%.
• Grundbuchgebühren: Kosten für die Eintragung der Eigentumsurkunde ins Grundbuch, in der Regel um 0,1%.
• Anwaltskosten: Die Beauftragung eines unabhängigen Anwalts wird für die Due Diligence und die Navigation durch den Kaufprozess dringend empfohlen. Die Gebühren liegen typischerweise zwischen 1% und 1,5% des Kaufpreises.
• Hypothekenbearbeitungsgebühren: Einige Banken können Eröffnungs- oder Bearbeitungsgebühren erheben, obwohl diese in den letzten Jahren reduziert oder abgeschafft wurden.

Laufende Kosten des Immobilienbesitzes

Über den Kauf hinaus fallen beim Besitz einer Immobilie in Spanien wiederkehrende Kosten an:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dies ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, ähnlich der Gemeindeabgabe, die an das örtliche Rathaus (Ayuntamiento) gezahlt wird. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie (valor catastral) berechnet, einem Verwaltungswert, der in der Regel niedriger ist als der Marktwert. Der von jeder Gemeinde festgelegte Steuersatz liegt typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% für städtische Immobilien. Der Eigentümer am 1. Januar jedes Jahres ist für die IBI des gesamten Jahres verantwortlich.
• Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes / Modelo 210): Als nichtansässiger Immobilienbesitzer unterliegen Sie in Spanien der jährlichen Einkommensteuer. Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, müssen Sie ein zugerechnetes Einkommen auf der Grundlage des Katasterwerts deklarieren. Bei Vermietung deklarieren Sie die Mieteinnahmen. Diese Steuer wird über das Modelo 210 eingereicht.
• Gemeinschaftsgebühren: Wenn die Immobilie Teil einer Gemeinschaft ist (z. B. Apartmentkomplex, Urbanisation), fallen monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren an, um die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, Gärten und Pools abzudecken.
• Nebenkosten: Strom, Wasser, Gas und Internet.

Steuerliche Auswirkungen bei zukünftigem Verkauf (Die 3%-Einbehaltung)

Sollten Sie sich als Nichtansässiger entscheiden, Ihre spanische Immobilie zu verkaufen, ist es entscheidend, die 3%-Einbehaltungsregel zu verstehen. Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diese direkt an die spanischen Steuerbehörden (Agencia Tributaria) mittels Modelo 211 zu zahlen. Diese 3% dienen als Vorauszahlung auf die potenzielle Kapitalertragsteuer (CGT) des Verkäufers. Der nichtansässige Verkäufer muss dann seine Steuererklärung einreichen (oft unter Verwendung des Modelo 210, Abschnitt H), um seine tatsächliche Kapitalertragsteuer zu ermitteln. Ist die tatsächlich geschuldete Steuer geringer als der einbehaltene Betrag oder wurde ein Verlust erzielt, kann eine Rückerstattung beantragt werden. Der Rückerstattungsprozess kann mehrere Monate dauern.

Umzugs- und Aufenthaltsüberlegungen für schwedische Käufer

Als Bürger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union (EU) profitieren schwedische Käufer vom Prinzip des freien Personenverkehrs innerhalb der EU. Das bedeutet, dass für die Einreise oder den Aufenthalt in Spanien kein Visum erforderlich ist. Wenn Sie jedoch planen, länger als 90 Tage in Spanien zu bleiben, sind Sie gesetzlich verpflichtet, Ihren Wohnsitz zu registrieren (Certificado de Registro de Ciudadadano de la Unión), allgemein bekannt als die Grüne NIE oder Grünes Zertifikat. Diese Registrierung ist unerlässlich, um Zugang zu öffentlichen Dienstleistungen zu erhalten und sich vollständig in die spanische Gesellschaft zu integrieren.

Wichtige Ratschläge für einen reibungslosen Kauf

• Unabhängigen Rat einholen: Beauftragen Sie unabhängige Rechts- und Finanzberater, die auf spanisches Immobilien- und Steuerrecht für ausländische Käufer spezialisiert sind.
• Hypothekenmakler: Erwägen Sie die Beauftragung eines spezialisierten Hypothekenmaklers, der die Feinheiten von Anträgen von Nichtansässigen und Selbstständigen bei verschiedenen spanischen Banken versteht.
• Finanzunterlagen führen: Führen Sie sorgfältige und aktuelle Finanzunterlagen, da diese entscheidend sind, um Kreditgebern Ihre Einkommensstabilität nachzuweisen.