Hypotheken für US-Käufer in Spanien
US-Bürger können eine spanische Hypothek erhalten, aber als Nicht-EU-Bürger und nicht-ansässige Kreditnehmer sollten Sie mit einem Darlehen von etwa 50% bis 70% des Wertes rechnen, was eine Anzahlung von 30% bis 50% zuzüglich 12% bis 14% an Kaufnebenkosten für ein Neubauobjekt an der Costa del Sol bedeutet. Die Zinssätze sind fest oder an den Euribor gekoppelt, und Sie schulden fortlaufende spanische Nicht-Residenten-Steuern (IRNR, IBI), wobei das US-spanische Doppelbesteuerungsabkommen verhindert, dass Sie doppelt besteuert werden.
US-Bürger können Immobilien an der Costa del Sol kaufen und dafür bei einer spanischen Bank einen Kredit aufnehmen. Es gibt keine Nationalitätseinschränkung für den Eigentumserwerb oder die Kreditvergabe. Was sich für einen amerikanischen Käufer ändert, ist das Profil, das die Bank anwendet: Sie werden als Nichtansässiger behandelt, und da die Vereinigten Staaten außerhalb der EU und des EWR liegen, fallen Sie in die strengere der beiden Kreditkategorien. Dieser Leitfaden erläutert, wie eine Hypothek für US-Käufer in Spanien im Jahr 2026 tatsächlich aussieht, von der Anzahlung und den Zinssätzen bis hin zu den Kaufsteuern und der fortlaufenden Steuer für Nichtansässige, die Sie als Eigentümer in der gesamten Provinz Malaga schulden werden.
Können US-Bürger eine Hypothek in Spanien bekommen?
Ja. Spanische Kreditgeber wie Sabadell, Bankinter, CaixaBank und spezialisierte Kreditgeber für Nichtansässige wie UCI finanzieren routinemäßig ausländische Käufer.68 Der Kredit ist durch die spanische Immobilie abgesichert, in Euro bewertet und in Euro zurückzuzahlen, daher stellen Wechselkursbewegungen gegenüber dem US-Dollar ein reales Risiko dar, das einkalkuliert werden muss. Sie benötigen vor dem Abschluss eine spanische NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), und die Bank wird Sie auf der Grundlage Ihres US-Einkommens und Ihrer Vermögenswerte prüfen. Weitere Informationen zur Nummer selbst finden Sie in unserem zugehörigen Leitfaden zu NIE und grundlegenden Wohnsitzanforderungen.
Wie viel Sie leihen können: Beleihungsauslauf (LTV) und Anzahlung
Der Beleihungsauslauf (LTV) ist die wichtigste Kennzahl für einen US-Käufer. Nichtansässige sind normalerweise auf 60% bis 70% des Wertes begrenzt, und Nicht-EU-Antragsteller (einschließlich US-Bürger) liegen typischerweise am unteren Ende, grob 50% bis 70% je nach Profil.16 Planen Sie in der Praxis eine Anzahlung von 30% bis 50% des Preises ein.
Hypothekenrechner
| Darlehensbetrag | 227.500 € |
|---|---|
| Gesamtrückzahlung | 341.676 € |
| Gesamtzinsen | 114.176 € |
Indikative Umrechnung aus Euro. Kurse zum 2026-08-01 (bei Verfügbarkeit live aktualisiert).
Nichtansässigen Käufern in Spanien werden meist 60–70% des Preises oder Werts finanziert; planen Sie daher 30–40% Eigenkapital plus die oben genannten Kaufnebenkosten ein.
Ein entscheidendes Detail: Der LTV wird auf den niedrigeren Wert der bankeigenen Bewertung (tasacion) oder des vereinbarten Kaufpreises angewendet, nicht auf den Angebotspreis.1 Liegt die Bewertung unter dem von Ihnen vereinbarten Kaufpreis, reduziert sich der Kredit und Sie müssen die Differenz in bar ausgleichen.
| Käuferprofil | Typischer maximaler LTV | Benötigte Anzahlung |
|---|---|---|
| EU-Ansässiger, Zweitwohnsitz | bis zu 70% | 30%+ |
| Nicht-EU-Nichtansässiger (US) | 50% bis 70% | 30% bis 50% |
Denken Sie daran, dass der LTV nur den Preis abdeckt. Kaufsteuern und Gebühren (siehe unten) müssen zusätzlich zur Anzahlung aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Zinssätze, Laufzeiten und Erschwinglichkeit
Ihnen werden drei Hauptstrukturen angeboten: ein fester Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens, ein variabler Zinssatz, der an den 12-Monats-Euribor plus eine Bankmarge gebunden ist, oder ein gemischter Zinssatz (fest für einen Anfangszeitraum, dann variabel).6 Feste Zinssätze bieten US-Käufern Vorhersehbarkeit gegenüber Währungs- und Zinsschwankungen und sind die häufigste Wahl für Nichtansässige. Die Zinssätze bewegen sich mit dem Markt, bestätigen Sie daher das aktuelle Angebot mit dem Kreditgeber, anstatt sich auf veröffentlichte Zahlen zu verlassen.
Die Laufzeiten betragen typischerweise 20 bis 30 Jahre, und die meisten Banken möchten, dass der Kredit bis zum Alter von 70 bis 75 Jahren zurückgezahlt ist, was die Laufzeit für ältere Käufer verkürzt.6 Kreditgeber beurteilen die Erschwinglichkeit anhand Ihres gesamten Schuldendienstes. Berücksichtigen Sie daher bestehende Verpflichtungen, wenn Sie die monatliche Zahlung modellieren.
Was US-Käufer für den Antrag benötigen
Rechnen Sie damit, folgende Dokumente vorzulegen, bei Bedarf übersetzt:
- Reisepass und spanische NIE
- Die letzten zwei bis drei Jahre der US-Bundessteuererklärungen
- Rund sechs Monate Kontoauszüge
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen und ein Arbeitsvertrag oder Unternehmensabschlüsse bei Selbstständigkeit
- Ein Kontoauszug für eine bestehende Hypothek und ein Kreditbericht aus dem Heimatland
Da US-Kreditakten nicht nach Spanien übertragen werden, verlassen sich Banken stark auf dokumentiertes Einkommen und Ersparnisse.6
Die Gesamtkosten für den Kauf eines Neubaus
Bei einem Neubau an der Costa del Sol, der von einem Bauträger gekauft wird, betragen die Hauptsteuern 10% IVA (Mehrwertsteuer) plus Stempelsteuer, AJD, die in Andalusien mit dem allgemeinen Satz von 1,2% erhoben wird.57 (Wiederverkaufsimmobilien zahlen stattdessen 7% ITP-Übertragungssteuer in Andalusien und keine IVA; Sie zahlen niemals beides für denselben Kauf.)5 Fügen Sie professionelle Gebühren hinzu, und ein realistisches Gesamtbudget für einen Neubau liegt bei etwa 12% bis 15% zusätzlich zum Preis.57
| Kosten (Neubau, Andalusien) | Betrag |
|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) | 10% des Preises |
| AJD-Stempelsteuer | 1,2% des Preises |
| Notar | ca. EUR 600 bis 1.200 |
| Grundbuchamt | ca. EUR 400 bis 700 |
| Anwalt (unabhängig) | ca. 1% bis 1,5% plus 21% IVA |
| Immobilienbewertung (bei Finanzierung) | ca. EUR 300 bis 500 |
| Bankbearbeitungsgebühr | 0% bis 1% des Darlehens |
Ein Rechenbeispiel finden Sie in unserem zugehörigen Leitfaden zu den Gesamtkosten des Immobilienkaufs in Spanien.
Wer zahlt die Hypotheken-Stempelsteuer?
Gute Nachrichten für Käufer: Seit der Hypothekengesetzreform von 2019 (Ley 5/2019) zahlt die Bank die AJD-Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde selbst, zusammen mit den Notar-, Register- und Gestoria-Kosten des Darlehens.3 Sie zahlen weiterhin die Bewertungsgebühr und etwaige Bearbeitungsgebühren.7
Laufende Steuern für US-Eigentümer
Der Besitz einer spanischen Immobilie als Nichtansässiger führt zu jährlichen Verpflichtungen, die über Modelo 210 bei der Agencia Tributaria einzureichen sind.1
- Unterstellte Einkommenssteuer (IRNR). Selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten, besteuert Spanien einen fiktiven Vorteil des Besitzes. Die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwertes, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre überarbeitet wurde, ansonsten 2%. Als Nicht-EU-Bürger zahlen Sie 24% auf diese Bemessungsgrundlage (EU/EWR-Bürger zahlen 19%).1
- Mieteinnahmen. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden US-Eigentümer mit 24% auf die Bruttomiete besteuert, ohne Abzug von Ausgaben oder Hypothekenzinsen. Dieser Abzug steht nur EU/EWR-Bürgern zu, die mit 19% auf den Nettobetrag besteuert werden.1 Dies ist ein erheblicher Unterschied und sollte modelliert werden, bevor Sie sich auf Mietrenditen verlassen.
- IBI. Eine jährliche kommunale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung festgelegt wird und auf dem Katasterwert basiert. Die Sätze variieren je nach Gemeinde, prüfen Sie daher den lokalen Wert für Marbella, Estepona, Fuengirola oder wo auch immer Sie kaufen.
Details zur Einreichung finden Sie in unserem zugehörigen Leitfaden zu IRNR und Modelo 210 für Nichtansässige.
Das Steuerabkommen zwischen den USA und Spanien: keine Doppelbesteuerung
Als US-Bürger bleiben Sie vom IRS auf Ihr weltweites Einkommen, einschließlich spanischer Mieteinnahmen und Gewinne, steuerpflichtig, egal wo Sie leben. Das US-spanische Einkommensteuerabkommen (in Kraft, geändert durch das Protokoll von 2013, das im November 2019 in Kraft trat) existiert genau dafür, dass Sie nicht zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden.4 Im Großen und Ganzen können Sie eine ausländische Steuergutschrift für in Spanien gezahlte Steuern gegen Ihre US-Steuerschuld geltend machen. Die Mechanismen sind für Immobilienbesitzer (fiktive Währungsgewinne bei der Hypothek, FATCA-Meldung ausländischer Konten) tatsächlich komplex, daher sollten Sie einen grenzüberschreitenden Berater hinzuziehen, der beide Systeme beherrscht.
Später verkaufen: die 3%ige Einbehaltung und plusvalia
Wenn ein Nichtansässiger verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer an die Steuerbehörde abführen (eingereicht über Modelo 211, wobei der Verkäufer über Modelo 210 abrechnet).1 Kapitalgewinne von Nichtansässigen werden mit 19% besteuert. Der Verkäufer zahlt normalerweise auch die plusvalia municipal, eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks.5 Berücksichtigen Sie beides in Ihren Ausstiegsberechnungen.
Praktische Schritte für US-Käufer
- Beantragen Sie Ihre NIE frühzeitig; ohne sie ist kein Abschluss möglich.
- Holen Sie eine grundsätzliche Hypothekenzusage ein, damit Sie Ihren wahren LTV und Ihr Budget kennen.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt (nicht den des Bauträgers), bevor Sie etwas unterschreiben.
- Planen Sie die Anzahlung plus 12% bis 15% der Kosten aus verfügbaren Euro-Mitteln ein.
- Engagieren Sie ab dem ersten Jahr einen grenzüberschreitenden Steuerberater für IRNR und US-Steuererklärungen.
Bei richtiger Handhabung ermöglicht eine spanische Hypothek einem US-Käufer, Dollar zu Hause investiert zu halten, während er an der Costa del Sol besitzt. Die Schlüssel sind eine realistische Anzahlung, ein fester Zinssatz zur Eindämmung des Währungsrisikos und eine saubere Steuererklärung auf beiden Seiten des Atlantiks.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein US-Bürger eine Hypothek in Spanien ohne Wohnsitz erhalten?
Ja. Spanische Banken vergeben Darlehen an nicht ansässige US-Käufer, mit der Immobilie als Sicherheit. Sie werden als Nicht-EU-Nichtansässiger eingestuft, was in der Regel ein maximales Darlehen von etwa 50% bis 70% des Wertes und eine Anzahlung von 30% bis 50% bedeutet, zuzüglich einer spanischen NIE number zur Abwicklung.
Wie hoch muss die Anzahlung für US-Käufer für eine Immobilie an der Costa del Sol sein?
Planen Sie 30% bis 50% des Preises als Anzahlung ein, da die Beleihungsquote für Nichtansässige typischerweise auf 60% bis 70% begrenzt ist und Nicht-EU-Käufer oft am unteren Ende liegen. Zusätzlich zur Anzahlung zahlen Sie auch Kaufsteuern und Gebühren von ungefähr 12% bis 15% für einen Neubau, alles aus eigenen Mitteln.
Welche Steuern zahlen US-Eigentümer jährlich für ein spanisches Haus?
Nichtansässige reichen Modelo 210 für IRNR ein. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, zahlen Sie eine unterstellte Einkommensteuer auf 1.1% oder 2% des Katasterwertes zu einem Satz von 24%. Mieteinnahmen werden mit 24% auf die Bruttomiete besteuert, ohne Abzug von Ausgaben für Nicht-EU-Eigentümer. Sie zahlen auch die jährliche kommunale IBI Steuer, die vom Rathaus festgelegt wird.
Werde ich zweimal besteuert, in Spanien und in den USA?
Nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien ermöglicht es Ihnen, in Spanien gezahlte Steuern auf Ihre US-Steuerschuld anzurechnen, sodass dasselbe Einkommen nicht zweimal besteuert wird. Sie bleiben jedoch ein US-Steuerpflichtiger für weltweites Einkommen, daher sollten Sie einen Berater hinzuziehen, der Erfahrung mit beiden Systemen hat, insbesondere für FATCA reporting.
Wie hoch sind die Kaufsteuern für einen Neubau in Andalusien?
Ein Neubau von einem Bauträger unterliegt 10% IVA zuzüglich der AJD stamp duty, die in Andalusien dem allgemeinen Satz von 1.2% entspricht. Wiederverkaufsimmobilien zahlen stattdessen 7% ITP transfer tax und keine IVA. Mit Notar-, Register- und Anwaltsgebühren sollten Sie etwa 12% bis 15% über dem Preis einplanen.
Wer zahlt die Stempelsteuer auf die Hypothek selbst?
Seit dem Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) zahlt die Bank die AJD stamp duty auf die Hypothekenurkunde, zuzüglich der Notar- und Registerkosten des Darlehens. Der Käufer zahlt weiterhin die Gebühr für die Immobilienbewertung und eventuelle Bearbeitungsgebühren der Bank.
