Hypothekenanforderungen für Nicht-Residenten für schwedische Neubaukäufer in Spanien

Die Costa del Sol zieht mit ihrer atemberaubenden Mittelmeerküste und der wachsenden Zahl moderner, von uns empfohlener Bauprojekte weiterhin internationale Käufer an. Für schwedische Staatsbürger, die den Kauf einer Neubauimmobilie in dieser begehrten Region Andalusiens in Erwägung ziehen, ist es unerlässlich, die spezifischen Hypothekenanforderungen, steuerlichen Auswirkungen und administrativen Verfahren für Nicht-Residenten zu verstehen. Dieser Leitfaden beschreibt die wichtigsten Schritte und Überlegungen für die Sicherung einer Hypothek und den Abschluss Ihres Neubaukaufs in Spanien.

Hypothekenanforderungen für nicht ansässige schwedische Käufer

Spanische Banken sind im Allgemeinen daran interessiert, Kredite an Nicht-Residenten, einschließlich schwedischer Staatsbürger, zu vergeben, wenden jedoch strengere Kriterien an als bei ansässigen Antragstellern. Die primären Faktoren, die Banken berücksichtigen, sind Ihre finanzielle Solvenz und das Beleihungsauslaufverhältnis (Loan-to-Value, LTV).

Beleihungsauslaufverhältnisse (LTV)

Für Nicht-Residenten bieten spanische Banken typischerweise einen maximalen Beleihungsauslauf (LTV) von 60 % bis 70 % des Kaufpreises oder des Schätzwertes der Immobilie an, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Das bedeutet, dass Sie zusätzlich zu den anfallenden Kaufnebenkosten eine Anzahlung von mindestens 30 % bis 40 % des Immobilienwertes aus eigenen Mitteln aufbringen müssen.

Schuld-Einkommens-Verhältnis (DTI)

Spanische Kreditgeber beurteilen Ihre Rückzahlungsfähigkeit anhand eines Schuld-Einkommens-Verhältnisses (Debt-to-Income, DTI). Ihre gesamten monatlichen Schuldverpflichtungen, einschließlich der neuen spanischen Hypothek und aller bestehenden Kredite (z. B. Autokredite, Privatkredite oder andere Hypotheken), sollten im Allgemeinen 35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Erforderliche Dokumente für eine Hypothek für Nicht-Residenten

Für die Beantragung einer Hypothek müssen schwedische Käufer eine umfassende Reihe von Dokumenten vorlegen, die in der Regel von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt wurden. Während die Anforderungen zwischen den Kreditgebern leicht variieren können, umfassen gängige Dokumente:

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis.
• Spanische NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero), die für alle finanziellen und rechtlichen Transaktionen in Spanien obligatorisch ist.
• Einkommensnachweis:
• Für Angestellte: Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen der letzten 3-6 Monate und Einkommensteuererklärungen der letzten 1-2 Jahre.
• Für Selbstständige: Auditierte Finanzberichte der letzten 2-3 Jahre, Geschäftskontoauszüge und persönliche Einkommensteuererklärungen.
• Für Rentner: Nachweis des Renteneinkommens.
• Kontoauszüge der letzten 3-12 Monate von Ihren Hauptbankkonten, um finanzielle Stabilität und Ersparnisse nachzuweisen.
• Kreditauskunft einer renommierten Agentur in Schweden (z. B. UC in Schweden).
• Nachweis bestehender Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (z. B. Eigentumsurkunden, andere Hypothekenauszüge).
• Eine vorläufige Reservierungsvereinbarung oder ein privater Kaufvertrag für die Neubauimmobilie.

Kosten und Steuern für Neubauimmobilien verstehen

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien beinhaltet mehrere Steuern und Gebühren, die über den beworbenen Preis der Immobilie hinausgehen. Diese erhöhen den Kaufpreis typischerweise um 12 % bis 15 %.

IVA (Mehrwertsteuer)

Für neue Wohnimmobilien zahlen Käufer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), die spanische Mehrwertsteuer, anstelle der Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) für Wiederverkaufsimmobilien. Der reguläre IVA-Satz für neue Wohnimmobilien beträgt 10 % des Kaufpreises. Dieser Satz gilt auch für bis zu zwei Garagenplätze und Abstellräume, die mit der Wohnung in derselben Urkunde verkauft werden. Bei Neubauten, die noch nicht fertiggestellt sind (Off-Plan), wird die IVA typischerweise in Raten gezahlt, die den an den Bauträger geleisteten Ratenzahlungen entsprechen.

AJD (Stempelsteuer)

Zusätzlich zur IVA unterliegen Neubaukäufe der Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) oder Stempelsteuer. In Andalusien beträgt der AJD-Satz für Neubauimmobilien derzeit 1,2 % des Kaufpreises.

Weitere Kaufnebenkosten

Neben den Steuern sollten Käufer folgende Kosten einplanen:

• Notarkosten: Diese sind gesetzlich geregelt und liegen typischerweise zwischen 900 € und 1.400 € für eine Immobilie im Wert von 500.000 €.
• Grundbuchgebühren: Ähnlich wie die Notarkosten sind auch diese gesetzlich geregelt und liegen typischerweise zwischen 400 € und 700 € für eine Immobilie im Wert von 500.000 €.
• Anwaltskosten: Es ist dringend ratsam, einen unabhängigen spanischen Anwalt zu beauftragen, der Ihre Interessen vertritt; dies kostet typischerweise etwa 1 % des Kaufpreises.
• Hypothekenbearbeitungsgebühren: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, rechnen Sie mit Schätzgebühren (ca. 300 € – 500 €) und potenziellen Bankbearbeitungsgebühren.

Laufende Kosten für den Immobilienbesitz

Der Besitz einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol ist mit wiederkehrenden jährlichen Kosten verbunden.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

IBI ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, vergleichbar mit der Grundsteuer in Großbritannien, die an das örtliche Rathaus (Ayuntamiento) gezahlt wird. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwertes (valor catastral) der Immobilie berechnet, der ein administrativer Wert ist und typischerweise unter dem Marktwert liegt. Die Gemeinden legen ihre eigenen Sätze innerhalb eines Bereichs fest, üblicherweise zwischen 0,4 % und 1,1 % für städtische Immobilien. Die IBI wird von der Person gezahlt, die die Immobilie am 1. Januar eines jeden Jahres besitzt.

Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR / Modelo 210)

Als nicht ansässiger Immobilieneigentümer sind Sie verpflichtet, die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) über das Modelo 210 an die spanischen Steuerbehörden (Agencia Tributaria) zu deklarieren und zu zahlen. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, da Spanien ein fiktives Einkommen aus Immobilien, die für den persönlichen Gebrauch gehalten werden, unterstellt.

• Fiktives Einkommen: Die steuerpflichtige Basis beträgt in der Regel 2 % des Katasterwertes, oder 1,1 %, wenn der Katasterwert innerhalb der letzten zehn Jahre revidiert wurde.
• Steuersatz: Für Einwohner von EU-Ländern, einschließlich Schweden, beträgt der Steuersatz auf dieses fiktive Einkommen 19 %. Für Nicht-EU-Bürger beträgt er 24 %.
• Fristen: Für das fiktive Einkommen muss das Modelo 210 bis zum 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres eingereicht werden. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen ab 2024 jährlich bis zum 20. Januar des Folgejahres eingereicht.

Gemeinschaftsgebühren

Wenn Ihre Neubauimmobilie Teil einer Gemeinschaft ist (z. B. eine Wohnung in einem Komplex oder ein Reihenhaus in einer Urbanisation), zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren. Diese decken die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen ab, wie z. B. Gärten, Swimmingpools, Aufzüge und Sicherheitsdienste. Die Gebühren variieren erheblich je nach den angebotenen Einrichtungen.

Nebenkosten und Versicherung

Sie sind verantwortlich für Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet) und eine obligatorische Hausratversicherung, insbesondere wenn Sie eine Hypothek haben.

Umzug und administrative Schritte

Über die finanziellen Aspekte hinaus gibt es mehrere administrative Schritte, die für Ihren Immobilienkauf und eine reibungslose Integration entscheidend sind.

1. Eine NIE-Nummer beantragen

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist eine eindeutige Steueridentifikationsnummer, die für fast alle rechtlichen und finanziellen Aktivitäten in Spanien unerlässlich ist, einschließlich des Immobilienkaufs, der Anmeldung von Versorgungsleistungen und der Eröffnung eines Bankkontos.

Sie können Ihre NIE erhalten:

• Persönlich in Spanien bei einer Polizeidienststelle (Oficina de Extranjería oder Comisaría de Policía Nacional) durch Buchung eines Termins (cita previa).
• Über ein spanisches Konsulat in Schweden.
• Über einen Rechtsvertreter in Spanien mit einer notariell beglaubigten Vollmacht.

Erforderliche Dokumente sind typischerweise ein ausgefülltes EX-15-Formular, ein gültiger Reisepass, ein Nachweis, warum Sie die NIE benötigen (z. B. Immobilienkaufvertrag), und die Zahlung einer geringen Gebühr mit dem Formular 790, Code 12.

2. Ein spanisches Bankkonto eröffnen

Ein spanisches Bankkonto ist unerlässlich für die Verwaltung Ihrer immobilienbezogenen Zahlungen, wie z. B. Hypothekenraten, Nebenkostenabrechnungen, IBI und Gemeinschaftsgebühren. Nicht-Residenten können ein Konto mit ihrem Reisepass und ihrer NIE eröffnen. Banken können auch eine «Bescheinigung der Nichtansässigkeit» (die oft bei einer Polizeidienststelle oder manchmal über die Bank selbst erhältlich ist) und einen Nachweis über die Herkunft Ihrer Gelder oder Einkünfte verlangen.

3. Rechtsvertretung

Obwohl nicht streng obligatorisch, wird die Beauftragung eines unabhängigen spanischen Anwalts dringend empfohlen. Dieser führt eine Due Diligence für die Neubauimmobilie durch, prüft Verträge, stellt sicher, dass alle notwendigen Genehmigungen und Lizenzen für die Entwicklung vorhanden sind, verwaltet Steuerpflichten und vertritt Ihre Interessen während des gesamten Kaufprozesses.

Life in Costas Engagement

Life in Costa empfiehlt Bauprojekte, die hohen Standards entsprechen, und wir engagieren uns dafür, unsere Kunden durch die Feinheiten des Kaufs einer Neubauimmobilie in den von uns abgedeckten Gebieten zu führen. Durch das Verständnis des Hypothekenprozesses, der steuerlichen Verpflichtungen und der administrativen Schritte können schwedische Käufer ihre Reise zum Eigenheim an der Costa del Sol zuversichtlich antreten.