Beste Gegenden an der Costa del Sol für skandinavische Käufer
Die Costa del Sol hat seit langem etablierte skandinavische Gemeinschaften von Torremolinos bis Estepona, wobei Fuengirola, Marbella und Mijas die traditionellen Zentren sind. Als EU-Bürger haben schwedische Käufer keine Visumshürde, sollten aber 10% IVA plus 1.2% AJD für einen Neubau, jährliche Modelo 210 Einreichungen und die Tatsache, dass ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Schweden weiterhin in Kraft ist, einkalkulieren.
Die Wahl der besten Gegenden an der Costa del Sol als skandinavischer Käufer hängt ebenso sehr von der Gemeinschaft und dem Klima ab wie vom Preis pro Quadratmeter. Schwedische, norwegische und dänische Familien siedeln sich seit Jahrzehnten an diesem Küstenabschnitt Andalusiens an, was bedeutet, dass Schulen, Vereine, Kirchen und Dienstleistungen in ihren eigenen Sprachen bereits in mehreren Städten existieren. Dieser Leitfaden zeigt auf, wo sich diese Gemeinschaften ballen und welche steuerlichen, aufenthaltsrechtlichen und rechtlichen Fakten ein schwedischer Käufer eines Neubaus vor der Unterzeichnung bestätigen muss.
Warum die Costa del Sol für skandinavische Käufer geeignet ist
Der Reiz ist unkompliziert: ungefähr 300 Sonnentage im Jahr, ein dreistündiges Flugfenster zurück in die nordischen Hauptstädte und ein EU-Rechtsrahmen, den ein schwedischer Staatsbürger bereits versteht. Da Schweden Teil der Europäischen Union ist, muss man sich keine Sorgen um ein goldenes Visum oder eine Investitionsgenehmigung machen, und der Immobilienkauf unterliegt für EU-Bürger keinerlei Einschränkungen. Die praktischen Fragen drehen sich daher um die Passung zum Lebensstil und die laufenden Kosten des Eigentums und nicht um den Zugang.
Die besten Gegenden für skandinavische Käufer
Die skandinavische Präsenz erstreckt sich über die gesamte Küste, konzentriert sich aber auf eine Handvoll Städte.
Fuengirola und Los Boliches
Fuengirola und insbesondere der Stadtteil Los Boliches sind das historische Herz der nordischen Gemeinschaft. Hier gibt es eine alteingesessene schwedische Schule sowie skandinavische Kirchen, Geschäfte und Vereine, und es funktioniert ganzjährig statt nur im Sommer. Die flache, begehbare Strandpromenade und die direkte Zugverbindung nach Málaga machen es bei Rentnern und Familien gleichermaßen beliebt.
Mijas und Mijas Costa
Unmittelbar landeinwärts und bergauf von Fuengirola bietet Mijas eine Mischung aus Dorfcharme (Mijas Pueblo) und modernen Küstensiedlungen (La Cala de Mijas, Calahonda). Es ist eine natürliche Erweiterung der Fuengirola-Gemeinschaft für Käufer, die mehr Platz, Gärten und Golf wünschen, ohne den skandinavischen Einflussbereich zu verlassen.
Marbella, Nueva Andalucia und San Pedro
Marbella und seine westlichen Nachbarn ziehen skandinavische Käufer im Premiumsegment an, angelockt von internationalen Schulen, Yachthäfen und einem großen Dienstleistungssektor, der auf Englisch und in den nordischen Sprachen tätig ist. Nueva Andalucia, in der Nähe von Puerto Banús, und San Pedro de Alcántara sind ruhigere Wohnalternativen zum Zentrum von Marbella.
Estepona
Estepona hat sich zu einem der am schnellsten wachsenden Neubau-Märkte an der Küste entwickelt, mit einer revitalisierten Altstadt und einer stetigen Pipeline moderner Entwicklungen. Es zieht skandinavische Käufer an, die neuere Objekte und ein spanischeres Flair als in Marbella suchen, während sie dennoch die Annehmlichkeiten in Reichweite haben möchten.
Benalmadena und Torremolinos
Am nächsten zu Málaga gelegen, bieten diese Städte den kürzesten Flughafentransfer, etablierte nordische Vereine und einen niedrigeren Einstiegspreis als die westlichen Ferienorte. Sie eignen sich für Käufer, die Bequemlichkeit und Vermietungspotenzial über Exklusivität stellen.
Aufenthalt und Formalitäten für EU-Bürger
Als schwedischer Staatsbürger benötigen Sie kein Visum, um in Spanien Immobilien zu kaufen oder zu leben. Sie benötigen eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die Ausländeridentifikationsnummer, die für jede Immobilientransaktion und Steuererklärung erforderlich ist. Wenn Sie beabsichtigen, mehr als drei Monate im Jahr in Spanien zu verbringen, müssen Sie sich innerhalb Ihrer ersten drei Monate registrieren und das certificado de registro de ciudadano de la Unión (die grüne EU-Registrierungsbescheinigung) erhalten.6 Spanien hat sein „goldenes Visum“-Investorenprogramm für neue Antragsteller am 3. April 2025 gemäß dem Organgesetz 1/2025 geschlossen, aber dieses Programm galt ohnehin nur für Nicht-EU-Bürger, sodass seine Abschaffung skandinavische Käufer nicht betrifft.7
Die Steuern, die Sie beim Kauf zahlen
Wie viele Steuern Sie zahlen, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Ein Neubau, der direkt vom Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (MwSt.) zum ermäßigten Satz von 10 % sowie den Actos Jurídicos Documentados (AJD, Stempelsteuer), die in Andalusien zum allgemeinen Satz von 1,2 % erhoben wird.12 Eine Bestandsimmobilie unterliegt stattdessen der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), die in Andalusien zu einem einheitlichen Satz von 7 % auf den höheren Wert von Kaufpreis oder Referenzwert erhoben wird.1 Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten einplanen.
| Kosten | Neubau | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Hauptübertragungssteuer | IVA 10%2 | ITP 7% (Andalusien)1 |
| Stempelsteuer (AJD) | 1.2% (Andalusien)1 | Nicht zutreffend |
| Notar, Register, Rechtsberatung | Zusätzlich | Zusätzlich |
Andalusien bietet ermäßigte Sätze (zum Beispiel 3,5 % ITP und 0,1 % AJD) für bestimmte geschützte Gruppen, wie unter 35-Jährige, die ein dauerhaftes Eigenheim unterhalb festgelegter Preisgrenzen erwerben, obwohl die meisten skandinavischen Zweitwohnungskäufer unter die allgemeinen Sätze fallen werden.1
Laufende Steuern als nicht ansässiger Eigentümer
Wenn Sie Ihr spanisches Eigenheim als Zweitwohnsitz behalten und in Schweden steuerlich ansässig bleiben, sind Sie für spanische Zwecke ein nicht ansässiger Eigentümer und müssen sich mit zwei wiederkehrenden Posten befassen.
Die erste ist die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, die vom örtlichen Rathaus in Rechnung gestellt und auf der Grundlage des Katasterwerts (valor catastral) berechnet wird. Die zweite ist die Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), die auf dem Modelo 210 erklärt wird und seit der Anordnung HFP/1338/2023 jährlich statt vierteljährlich eingereicht wird.3 Wenn die Immobilie ausschließlich zu Ihrer eigenen Nutzung bestimmt ist, besteuert Spanien ein fiktives zugerechnetes Einkommen: 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre überarbeitet wurde, oder 2 %, wenn dies nicht der Fall war, besteuert mit 19 % für Einwohner der EU und des EWR.4 Wenn Sie die Immobilie stattdessen vermieten, werden Einwohner der EU und des EWR mit 19 % auf den Mietgewinn besteuert und können Ausgaben wie IBI, Gemeinschaftsgebühren, Hypothekenzinsen und Abschreibungen abziehen, ein Vorteil, der Nicht-EU-Eigentümern nicht zur Verfügung steht.3
Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Schweden
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (CDI) zwischen Spanien und Schweden ist in Kraft, was für schwedische Eigentümer bei der Entscheidung über ihren steuerlichen Wohnsitz und die Behandlung von Renten von großer Bedeutung ist. Gemäß dem Abkommen werden schwedische Beamtenpensionen in der Regel nur in Schweden besteuert, während die meisten privaten Renten nur im Ansässigkeitsstaat besteuert werden, mit spezifischen Ausnahmen für schwedische Sozialversicherungs- und lebensversicherungsbasierte Renten, die in beiden Staaten besteuert werden können.5 Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz sind in Spanien steuerpflichtig, und Schweden beseitigt dann die Doppelbesteuerung auf seiner Seite für seine Einwohner. Da Renten- und Aufenthaltsregeln auf eine Weise interagieren, die von Ihren genauen Umständen abhängt, sollten Sie individuelle Beratung einholen, bevor Sie ein bestimmtes Ergebnis annehmen.
Späterer Verkauf der Immobilie
Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diese als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an die Agencia Tributaria auf Modelo 211 abführen.8 Der Verkäufer begleicht dann die Kapitalertragsteuer auf Modelo 210 mit einem Pauschalsatz von 19 % auf den Nettogewinn, verrechnet die bereits einbehaltenen 3 % und beantragt eine Rückerstattung, falls zu viel einbehalten wurde.8 Die kommunale plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ist ebenfalls auf den Wertzuwachs des Bodens fällig.
Hypotheken, Schulen und Anreise
Spanische Banken vergeben Kredite an nicht ansässige Käufer, wobei die Beleihungsgrenzen in der Regel niedriger sind als für Einwohner; Käufer sollten die aktuellen Konditionen direkt bei den Kreditgebern erfragen, da die Angebote variieren. Was die Schulbildung betrifft, so verfügt die Küste über ein dichtes Netz internationaler und zweisprachiger Schulen, und Fuengirola verfügt insbesondere über eine eigene schwedische Schule, was ein Grund ist, warum sich Familien dort konzentrieren. Der Zugang zur Gesundheitsversorgung folgt den EU-Regeln: Die EHIC deckt vorübergehende Aufenthalte ab, während schwedische Rentner, die umziehen, ihren Anspruch über den S1-Weg registrieren können. Der Flughafen Málaga-Costa del Sol ist das Tor der Region, mit direkten saisonalen und ganzjährigen Verbindungen zu den nordischen Hauptstädten, die die Küste von zu Hause aus leicht erreichbar machen.
Verwandte Leitfäden
Bevor Sie sich festlegen, lesen Sie unsere begleitenden Leitfäden zu den Kaufkosten und Steuern an der Costa del Sol, zum Modelo 210 für Nichtansässige, zur Beantragung Ihrer NIE, zum Vergleich von Neubau und Bestandsimmobilie sowie zu Hypotheken für nicht ansässige Käufer. Jeder vertieft einen hier angesprochenen Schritt.
Häufig gestellte Fragen
Brauchen schwedische Käufer ein Visum, um an der Costa del Sol zu kaufen?
Nein. Schweden ist ein EU-Mitgliedstaat, daher können schwedische Staatsbürger ohne Visum in Spanien kaufen und leben. Sie benötigen eine NIE-Nummer für den Kauf, und wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie sich registrieren und die grüne EU-Registrierungsbescheinigung (certificado de registro) erhalten.
Welche Steuer zahle ich für eine Neubauwohnung in Andalusien?
Ein Neubau, der vom Bauträger gekauft wird, unterliegt 10% IVA (Mehrwertsteuer) plus 1.2% AJD (Stempelsteuer) zum allgemeinen andalusischen Satz. Eine Wiederverkaufsimmobilie unterliegt stattdessen 7% ITP. Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren sind zusätzlich zu zahlen.
Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Schweden?
Ja. Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Schweden ist in Kraft. Es regelt, wie Renten und Immobilieneinkommen zwischen den beiden Ländern besteuert werden, wobei staatliche Renten im Allgemeinen in Schweden und spanische Immobilieneinkommen in Spanien besteuert werden. Lassen Sie sich individuell beraten, da Rentenregelungen Ausnahmen haben können.
Was ist Modelo 210 und muss ich es einreichen?
Modelo 210 ist die Einkommensteuererklärung für Nichtansässige (IRNR). Nichtansässige Eigentümer reichen sie jährlich ein. Für ein Haus, das zur persönlichen Nutzung vorgehalten wird, zahlen Sie Steuern auf ein zugerechnetes Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts zu 19% für EU/EWR-Bürger; wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen EU/EWR-Bürger 19% auf den Gewinn nach abzugsfähigen Ausgaben.
Was passiert steuerlich, wenn ein Nichtansässiger verkauft?
Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und zahlt diesen als Vorauszahlung auf Modelo 211 an die Steuerbehörde. Der Verkäufer erklärt dann den Kapitalgewinn auf Modelo 210 mit pauschal 19%, verrechnet die einbehaltenen 3% und fordert einen eventuellen Überschuss zurück. Kommunale Plusvalia ist ebenfalls zu zahlen.
Welche Städte haben die größten skandinavischen Gemeinschaften?
Fuengirola und Los Boliches sind das traditionelle Zentrum mit einer schwedischen Schule sowie nordischen Kirchen und Geschäften. Mijas, Marbella, Nueva Andalucia, Estepona, Benalmadena und Torremolinos haben alle etablierte skandinavische Gemeinschaften, die unterschiedliche Preisniveaus und Atmosphären bieten.
