Die besten Gegenden an der Costa del Sol für skandinavische Käufer
Die Costa del Sol hat seit langem etablierte skandinavische Gemeinschaften von Torremolinos bis Estepona, wobei Fuengirola, Marbella und Mijas die traditionellen Zentren sind. Als EU-Bürger haben schwedische Käufer keine Visumshürde, sollten aber 10% IVA plus 1.2% AJD für einen Neubau, jährliche Modelo 210 Einreichungen und die Tatsache, dass ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Schweden weiterhin in Kraft ist, einkalkulieren.
Die Wahl der besten Gegenden an der Costa del Sol als skandinavischer Käufer hängt ebenso sehr von Gemeinschaft und Klima ab wie vom Preis pro Quadratmeter. Schwedische, norwegische und dänische Familien haben sich über Jahrzehnte an diesem Küstenabschnitt der andalusischen Küste niedergelassen, was bedeutet, dass Schulen, Vereine, Kirchen und Dienstleistungen in ihren eigenen Sprachen bereits in mehreren Städten existieren. Dieser Leitfaden legt dar, wo sich diese Gemeinschaften ansiedeln, und welche Steuer-, Aufenthalts- und rechtlichen Fakten ein schwedischer Käufer eines Neubauhauses vor der Unterschrift bestätigen muss.
Warum die Costa del Sol skandinavischen Käufern entgegenkommt
Der Reiz ist unkompliziert: ungefähr 300 Sonnentage im Jahr, ein dreistündiges Flugfenster zurück in die nordischen Hauptstädte und ein EU-Rechtsrahmen, den ein schwedischer Bürger bereits versteht. Da Schweden Teil der Europäischen Union ist, gibt es kein Goldenes Visum oder eine Investoren-Aufenthaltsgenehmigung, um die man sich Sorgen machen müsste, und der Immobilienkauf unterliegt für EU-Bürger keinerlei Einschränkungen. Die praktischen Fragen betreffen daher eher die Passung zum Lebensstil und die laufenden Eigentumskosten als den Zugang.
Die besten Gegenden für skandinavische Käufer
Der skandinavische Fußabdruck erstreckt sich über die gesamte Küste, konzentriert sich jedoch auf eine Handvoll Städte.
Fuengirola und Los Boliches
Fuengirola und insbesondere der Stadtteil Los Boliches sind das historische Herz der nordischen Gemeinschaft. Es beherbergt eine alteingesessene schwedische Schule und skandinavische Kirchen, Geschäfte und Vereine, und es ist ganzjährig aktiv und nicht nur im Sommer. Die flache, begehbare Strandpromenade und die direkte Zugverbindung nach Malaga machen es sowohl bei Rentnern als auch bei Familien beliebt.
Mijas und Mijas Costa
Unmittelbar landeinwärts und bergauf von Fuengirola bietet Mijas eine Mischung aus dörflichem Charme (Mijas Pueblo) und modernen Küstensiedlungen (La Cala de Mijas, Calahonda). Es ist eine natürliche Erweiterung der Gemeinschaft von Fuengirola für Käufer, die mehr Platz, Gärten und Golf wünschen, ohne den skandinavischen Einflussbereich zu verlassen.
Marbella, Nueva Andalucia und San Pedro
Marbella und seine westlichen Nachbarn ziehen skandinavische Käufer im Premiumsegment an, angezogen von internationalen Schulen, Marinas und einem großen Dienstleistungssektor, der auf Englisch und in den nordischen Sprachen tätig ist. Nueva Andalucia, nahe Puerto Banus, und San Pedro de Alcantara sind ruhigere Wohnalternativen zum Zentrum von Marbella.
Estepona
Estepona hat sich zu einem der am schnellsten wachsenden Neubau-Märkte an der Küste entwickelt, mit einer revitalisierten Altstadt und einer stetigen Pipeline moderner Entwicklungen. Es zieht skandinavische Käufer an, die neuere Immobilien und ein spanischeres Flair als Marbella wünschen, während sie gleichzeitig die Annehmlichkeiten bequem erreichen.
Benalmadena und Torremolinos
Am nächsten an Malaga gelegen, bieten diese Städte den kürzesten Flughafentransfer, etablierte nordische Vereine und einen niedrigeren Einstiegspreis als die westlichen Resorts. Sie eignen sich für Käufer, die Bequemlichkeit und Vermietungspotenzial über Exklusivität stellen.
Aufenthalt und Formalitäten für EU-Bürger
Als schwedischer Staatsbürger benötigen Sie kein Visum, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen oder zu leben. Sie benötigen eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Ausländer-Identifikationsnummer, die für jede Immobilientransaktion und Steuererklärung erforderlich ist. Wenn Sie beabsichtigen, mehr als drei Monate im Jahr in Spanien zu verbringen, müssen Sie sich innerhalb Ihrer ersten drei Monate registrieren und das certificado de registro de ciudadano de la Union (die grüne EU-Registrierungsbescheinigung) erhalten.6 Spanien hat sein Goldenes Visum für Investoren für neue Antragsteller am 3. April 2025 gemäß dem Organgesetz 1/2025 eingestellt, aber dieses Programm galt ohnehin nur für Nicht-EU-Bürger, so dass seine Abschaffung skandinavische Käufer nicht betrifft.7
Die Steuern, die Sie beim Kauf zahlen
Wie viel Steuern Sie zahlen, hängt davon ab, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist. Ein Neubau, der direkt vom Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) zum ermäßigten Satz von 10%, zuzüglich Actos Juridicos Documentados (AJD, Stempelsteuer), die in Andalusien zum allgemeinen Satz von 1,2% erhoben wird.12 Eine Wiederverkaufsimmobilie unterliegt stattdessen der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), die in Andalusien zu einem einheitlichen Satz von 7% auf den höheren Wert von Preis oder Referenzwert erhoben wird.1 Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten einplanen.
| Kosten | Neubau | Wiederverkauf |
|---|---|---|
| Hauptübertragungssteuer | IVA 10%2 | ITP 7% (Andalusien)1 |
| Stempelsteuer (AJD) | 1,2% (Andalusien)1 | Nicht zutreffend |
| Notar, Register, Anwaltskosten | Zusätzlich | Zusätzlich |
Andalusien bietet reduzierte Sätze (zum Beispiel 3,5% ITP und 0,1% AJD) für bestimmte geschützte Gruppen wie unter 35-Jährige, die ein gewöhnliches Zuhause unterhalb festgelegter Preisgrenzen kaufen, obwohl die meisten skandinavischen Zweitwohnungskäufer unter die allgemeinen Sätze fallen werden.1
Laufende Steuern als nicht-ansässiger Eigentümer
Wenn Sie Ihr spanisches Zuhause als Zweitwohnsitz behalten und in Schweden steuerlich ansässig bleiben, sind Sie für spanische Zwecke ein nicht-ansässiger Eigentümer und müssen sich mit zwei wiederkehrenden Posten befassen.
Die erste ist die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, die von der örtlichen Stadtverwaltung in Rechnung gestellt und auf der Grundlage des Katasterwerts (valor catastral) berechnet wird. Die zweite ist die Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), die auf Modelo 210 erklärt wird und seit der Anordnung HFP/1338/2023 jährlich statt vierteljährlich eingereicht wird.3 Wenn die Immobilie ausschließlich zu Ihrer eigenen Nutzung bestimmt ist, besteuert Spanien ein fiktives zugerechnetes Einkommen: 1,1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre revidiert wurde, oder 2%, wenn dies nicht der Fall war, besteuert mit 19% für EU- und EWR-Ansässige.4 Wenn Sie die Immobilie stattdessen vermieten, werden EU- und EWR-Ansässige mit 19% auf den Mietgewinn besteuert und können Ausgaben wie IBI, Gemeinschaftsgebühren, Hypothekenzinsen und Abschreibungen abziehen, ein Vorteil, der Nicht-EU-Eigentümern nicht zur Verfügung steht.3
Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Schweden
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (CDI) zwischen Spanien und Schweden ist in Kraft, was für schwedische Eigentümer, die entscheiden, wo sie steuerlich ansässig sind und wie Renten behandelt werden, von großer Bedeutung ist. Gemäß dem Abkommen werden schwedische staatliche Dienstpensionen im Allgemeinen nur in Schweden besteuert, während die meisten privaten Renten nur im Ansässigkeitsstaat besteuert werden, mit spezifischen Ausnahmen für schwedische Sozialversicherungs- und Lebensversicherungsrenten, die in beiden Staaten besteuert werden können.5 Einkünfte aus spanischen Immobilien sind in Spanien steuerpflichtig, und Schweden entlastet dann auf seiner Seite seine Einwohner von der Doppelbesteuerung. Da sich Renten- und Aufenthaltsregeln auf eine Weise überschneiden, die von Ihren genauen Umständen abhängt, holen Sie individuellen Rat ein, bevor Sie ein einzelnes Ergebnis annehmen.
Die Immobilie später verkaufen
Wenn ein Nicht-Ansässiger eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an die Agencia Tributaria auf Modelo 211 abführen.8 Der Verkäufer begleicht dann die Kapitalertragssteuer auf Modelo 210 mit einem Pauschalsatz von 19% auf den Nettogewinn, verrechnet die bereits einbehaltenen 3% und beantragt eine Rückerstattung, falls zu viel einbehalten wurde.8 Die kommunale plusvalia (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ist ebenfalls auf den Anstieg des Bodenwerts zu zahlen.
Hypotheken, Schulen und Anreise
Spanische Banken vergeben Darlehen an nicht-ansässige Käufer, obwohl die Beleihungsgrenzen in der Regel niedriger sind als für Ansässige; Käufer sollten die aktuellen Konditionen direkt bei den Kreditgebern erfragen, da die Angebote variieren. Bezüglich der Schulbildung verfügt die Küste über ein dichtes Netz internationaler und zweisprachiger Schulen, und Fuengirola hat insbesondere eine eigene schwedische Schule, was ein Grund dafür ist, dass sich Familien dort konzentrieren. Der Zugang zur Gesundheitsversorgung folgt den EU-Regeln: die EHIC deckt vorübergehende Aufenthalte ab, während schwedische Rentner, die umziehen, ihren Anspruch über den S1-Weg registrieren können. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol ist das Tor der Region, mit direkten saisonalen und ganzjährigen Verbindungen zu den nordischen Hauptstädten, die die Küste von zu Hause aus leicht erreichbar halten.
Verwandte Leitfäden
Bevor Sie sich festlegen, lesen Sie unsere begleitenden Leitfäden zu Kaufkosten und Steuern an der Costa del Sol, das Modelo 210 für Nicht-Ansässige erklärt, Ihre NIE beantragen, Neubau versus Wiederverkauf und Hypotheken für nicht-ansässige Käufer. Jeder vertieft einen hier angesprochenen Schritt.
Häufig gestellte Fragen
Brauchen schwedische Käufer ein Visum, um an der Costa del Sol zu kaufen?
Nein. Schweden ist ein EU-Mitgliedstaat, daher können schwedische Staatsbürger ohne Visum in Spanien kaufen und leben. Sie benötigen eine NIE-Nummer für den Kauf, und wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie sich registrieren und die grüne EU-Registrierungsbescheinigung (certificado de registro) erhalten.
Welche Steuer zahle ich für eine Neubauwohnung in Andalusien?
Ein Neubau, der vom Bauträger gekauft wird, unterliegt 10% IVA (Mehrwertsteuer) plus 1.2% AJD (Stempelsteuer) zum allgemeinen andalusischen Satz. Eine Wiederverkaufsimmobilie unterliegt stattdessen 7% ITP. Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren sind zusätzlich zu zahlen.
Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Schweden?
Ja. Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Schweden ist in Kraft. Es regelt, wie Renten und Immobilieneinkommen zwischen den beiden Ländern besteuert werden, wobei staatliche Renten im Allgemeinen in Schweden und spanische Immobilieneinkommen in Spanien besteuert werden. Lassen Sie sich individuell beraten, da Rentenregelungen Ausnahmen haben können.
Was ist Modelo 210 und muss ich es einreichen?
Modelo 210 ist die Einkommensteuererklärung für Nichtansässige (IRNR). Nichtansässige Eigentümer reichen sie jährlich ein. Für ein Haus, das zur persönlichen Nutzung vorgehalten wird, zahlen Sie Steuern auf ein zugerechnetes Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts zu 19% für EU/EWR-Bürger; wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen EU/EWR-Bürger 19% auf den Gewinn nach abzugsfähigen Ausgaben.
Was passiert steuerlich, wenn ein Nichtansässiger verkauft?
Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und zahlt diesen als Vorauszahlung auf Modelo 211 an die Steuerbehörde. Der Verkäufer erklärt dann den Kapitalgewinn auf Modelo 210 mit pauschal 19%, verrechnet die einbehaltenen 3% und fordert einen eventuellen Überschuss zurück. Kommunale Plusvalia ist ebenfalls zu zahlen.
Welche Städte haben die größten skandinavischen Gemeinschaften?
Fuengirola und Los Boliches sind das traditionelle Zentrum mit einer schwedischen Schule sowie nordischen Kirchen und Geschäften. Mijas, Marbella, Nueva Andalucia, Estepona, Benalmadena und Torremolinos haben alle etablierte skandinavische Gemeinschaften, die unterschiedliche Preisniveaus und Atmosphären bieten.
