Sicherung Ihrer Neubauimmobilie in Fuengirola: Reservierungsschritte für norwegische Käufer

Fuengirola, eine lebendige Stadt an der Costa del Sol, zieht weiterhin internationale Käufer mit ihren atemberaubenden Stränden, exzellenten Annehmlichkeiten und ihrem angenehmen Klima an. Für norwegische Staatsbürger ist die Aussicht, eine brandneue Immobilie in diesem beliebten spanischen Reiseziel zu besitzen, äußerst attraktiv. Dieser maßgebliche Leitfaden, erstellt von Life in Costa, bietet einen umfassenden Überblick über den Reservierungsprozess, die Besteuerung und Überlegungen zur Umsiedlung, speziell zugeschnitten für norwegische Käufer, die an den von uns empfohlenen Neubauprojekten und den von uns abgedeckten Gebieten in Fuengirola interessiert sind.

Der Kauf einer Neubauimmobilie (obra nueva) in Spanien unterscheidet sich erheblich vom Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie, insbesondere hinsichtlich Steuern und rechtlichen Aspekten. Das Verständnis dieser Unterschiede von Anfang an ist entscheidend für einen reibungslosen und erfolgreichen Erwerb.

Neubauimmobilien verstehen

Eine Neubauimmobilie wird, aus steuerlicher Sicht, im Allgemeinen als eine “Erstlieferung” vom Bauträger definiert, sobald der Bau oder die Sanierung abgeschlossen ist. Dieser Abschluss wird von einem Architekten und einem Gutachter zertifiziert ²⁹. Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie darüber entscheidet, ob Sie Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen.

Schritt-für-Schritt-Reservierungsprozess für Ihr Neubau-Zuhause

Der Prozess der Reservierung und des Kaufs einer Neubauimmobilie in Fuengirola umfasst typischerweise mehrere wichtige Phasen, die jeweils sorgfältige Beachtung erfordern.

1. Erstreservierung und Anzahlung

   Sobald Sie eine Neubauimmobilie gefunden haben, die Ihren Anforderungen entspricht, ist der erste Schritt eine Reservierung vorzunehmen. Dies beinhaltet typischerweise die Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung und die Zahlung einer Reservierungsanzahlung. Diese Anzahlung, die zwischen €3.000 und €10.000 liegen kann, sichert die Immobilie und nimmt sie für einen bestimmten Zeitraum, gewöhnlich 15 bis 30 Tage, vom Markt. In dieser Zeit wird Ihr Rechtsvertreter eine erste Due Diligence durchführen.

2. Beschaffung einer spanischen NIE-Nummer

   Die Número de Identificación de Extranjero (NIE) ist eine einzigartige Identifikationsnummer, die für alle finanziellen und rechtlichen Transaktionen in Spanien unerlässlich ist, einschließlich des Immobilienkaufs, der Eröffnung eines Bankkontos und der Steuerzahlung ²². Norwegische Käufer können eine NIE persönlich bei einer Polizeistation (Comisaría de Policía) oder einem Ausländeramt (Oficina de Extranjería) in Spanien oder über die spanische Botschaft oder das Konsulat in Norwegen beantragen. Der Antrag erfordert das Formular EX15 und die Zahlung einer geringen Gebühr [34, 37, 46, 47].

3. Eröffnung eines spanischen Bankkontos

   Ein spanisches Bankkonto ist notwendig, um Zahlungen im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf zu verwalten, wie zum Beispiel die Anzahlung, Ratenzahlungen, Steuern und laufende Nebenkosten. Die meisten spanischen Banken bieten Konten für Nicht-Residenten an.

4. Unterzeichnung des Privaten Kaufvertrags (PPC)

   Nachdem die erste Due Diligence abgeschlossen ist und die Reservierungsfrist abgelaufen ist, unterzeichnen Sie einen Privaten Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa) mit dem Bauträger. Dieses rechtlich bindende Dokument legt die Verkaufsbedingungen fest, einschließlich des vollständigen Kaufpreises, des Zahlungsplans, des Fertigstellungstermins und einer detaillierten Beschreibung der Immobilie. In dieser Phase zahlen Sie typischerweise einen zusätzlichen Betrag, wodurch die insgesamt gezahlte Summe auf etwa 10% bis 30% des Kaufpreises steigt, abzüglich der bereits geleisteten Reservierungsanzahlung. Dieser Zahlungsplan für Off-Plan-Immobilien ist in der Regel mit Ratenzahlungen strukturiert, die mit dem Baufortschritt einhergehen.

5. Notarisierung und Abschluss (Escritura de Compraventa)

   Der letzte Schritt im Kaufprozess ist die Unterzeichnung der Öffentlichen Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) vor einem spanischen Notar. Zu diesem Zeitpunkt wird der Restbetrag des Kaufpreises gezahlt und das rechtliche Eigentum an der Immobilie auf Sie übertragen. Ihr Rechtsvertreter wird sicherstellen, dass alle notwendigen Dokumente in Ordnung sind und dass alle Steuern vor dem Abschluss bezahlt oder berücksichtigt wurden.

6. Eintragung der Immobilie

   Nach der Notarisierung wird die Öffentliche Kaufurkunde dem Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) vorgelegt, um Sie als neuen rechtmäßigen Eigentümer einzutragen. Dies dauert typischerweise einige Wochen oder Monate, danach erhalten Sie einen offiziellen Auszug (Nota Simple), der Ihr Eigentum bestätigt.

Steuern und Gebühren für Neubauimmobilien in Fuengirola

Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Fuengirola fallen für norwegische Käufer spezifische Steuern und damit verbundene Kosten an. Diese unterscheiden sich von denen, die für Wiederverkaufsimmobilien gelten.

• Mehrwertsteuer (IVA)

  Für Neubauimmobilien, die direkt von einem Bauträger gekauft werden, fällt IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) anstelle von ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an [6, 29]. Der allgemeine IVA-Satz für neue Wohnimmobilien in Spanien, einschließlich Andalusien, beträgt 10% des Kaufpreises [4, 6, 10, 15, 25, 39]. Diese Steuer wird direkt an den Bauträger gezahlt, der für die Abführung an die Steuerbehörden verantwortlich ist [6, 12]. In einigen Ausnahmefällen, wie z.B. bei Sozialwohnungen (VPO), kann ein reduzierter Satz von 4% gelten [4, 12, 15, 25].

• Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD)

  Zusätzlich zur IVA unterliegen Neubauimmobilienkäufe der Stempelsteuer (AJD). Diese Steuer wird auf beurkundete Rechtsakte erhoben, wie z.B. die öffentliche Kaufurkunde. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz für Neubauimmobilien 1,2% des Kaufpreises [31, 39, 42]. Diese wird vom Käufer gezahlt ⁶. Reduzierte Sätze können für spezifische Umstände gelten, wie z.B. für junge Käufer oder große Familien, für gewöhnliche Wohnsitze und innerhalb bestimmter Preisschwellen [30, 31, 42].

• Weitere Kaufnebenkosten

  • Notargebühren: Dies sind regulierte Gebühren für den Notar, der die öffentliche Urkunde beglaubigt.
  • Grundbuchgebühren: Gebühren für die Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch.
  • Anwaltsgebühren: Gebühren für Ihren unabhängigen Rechtsvertreter, typischerweise 1% bis 1,5% des Kaufpreises.
  • Anschlussgebühren: Für neue Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom).

Laufende Immobiliensteuern für Nicht-Residenten

Nach dem Erwerb Ihrer neuen Immobilie gibt es jährliche Steuern und Kosten zu berücksichtigen.

• Gemeindesteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)

  Die IBI ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, die an das örtliche Rathaus gezahlt wird. Der Satz wird von der örtlichen Gemeinde festgelegt und basiert auf dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie ²⁷. In Fuengirola gibt es potenzielle bonificaciones (Ermäßigungen), zum Beispiel eine 50%ige bonificación für große Familien, unter bestimmten Bedingungen bezüglich des Katasterwerts [23, 24]. Der Zahlungsplan für die IBI in Fuengirola im Jahr 2026 für nicht-domizilierte Zahlungen läuft von April bis August, während domizilierte Zahlungen typischerweise im September abgebucht werden [32, 38].

• Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR / Modelo 210)

  Wenn Sie kein Steuerresident in Spanien sind, aber dort Eigentum besitzen, sind Sie für die IRNR haftbar, die über das Modelo 210 erklärt wird [8, 19, 27]. Dies gilt auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, da Spanien Nicht-Residenten ein fiktives Einkommen aus Immobilienbesitz anrechnet [8, 9, 11, 16, 17, 18, 19, 20, 27].

  Norwegische Staatsbürger profitieren als Bewohner eines EWR-Landes von einem bevorzugten Steuersatz von 19% auf dieses fiktive Einkommen oder auf tatsächliche Mieteinnahmen (nach bestimmten abzugsfähigen Ausgaben) [8, 19, 27]. Die Bemessungsgrundlage für das fiktive Einkommen beträgt typischerweise 1,1% oder 2% des Katasterwerts, abhängig davon, wann der Katasterwert zuletzt überprüft wurde ¹⁹. Diese Steuer muss jährlich eingereicht werden.

• Müllabfuhrsteuer (Tasa de Recogida de Basura)

  Eine jährliche kommunale Gebühr für Abfallsammeldienste.

Finanzierung Ihrer Neubauimmobilie

Viele norwegische Käufer entscheiden sich dafür, ihren Immobilienkauf mit einer spanischen Hypothek zu finanzieren. Spanische Banken bieten Nicht-Residenten typischerweise ein Beleihungsauslaufverhältnis (Loan-to-Value, LTV) zwischen 60% und 70% des Immobilienwerts oder des Kaufpreises an, je nachdem, welcher Wert niedriger ist [7, 14, 22, 27]. Das Erreichen des höheren LTV von 70% erfordert oft ein starkes Finanzprofil, einschließlich eines hohen stabilen Einkommens und einer ausgezeichneten Bonität ⁷. Es ist ratsam, Hypothekenoptionen frühzeitig im Kaufprozess zu prüfen.

Umzugs- und Aufenthaltsüberlegungen für Norweger

Da Norwegen Teil des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) ist, genießen norwegische Staatsbürger ähnliche Rechte wie EU-Bürger bezüglich der Einreise und des Aufenthalts in Spanien. Dies bedeutet, dass Sie für Kurzaufenthalte kein Visum benötigen.

Für Aufenthalte von mehr als drei Monaten müssen norwegische Staatsbürger sich bei den spanischen Behörden registrieren, um eine Registrierungsbescheinigung (Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión) zu erhalten, die ihr Aufenthaltsrecht in Spanien als EWR-Bürger bestätigt [33, 40, 41]. Dies beinhaltet den Nachweis ausreichender finanzieller Mittel und einer Krankenversicherung.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Golden-Visa-Programm, das zuvor den Wohnsitz durch Immobilieninvestitionen gewährte, in Spanien am 3. April 2025 eingestellt wurde ²⁷. Daher verleiht der alleinige Kauf einer Immobilie keine Aufenthaltsrechte mehr.

Leben in Fuengirola für norwegische Residenten

Fuengirola bietet ein gastfreundliches Umfeld für Expats, einschließlich einer bedeutenden nordischen Gemeinschaft. Die Stadt verfügt über internationale Schulen, medizinische Einrichtungen und eine Vielzahl von Freizeitaktivitäten, die einen komfortablen Übergang für Umziehende gewährleisten. Ihre ausgezeichnete Verkehrsanbindung, einschließlich der Nähe zum Flughafen Málaga, macht das Reisen von und nach Norwegen bequem.

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Fuengirola ist ein aufregendes Unterfangen. Durch das Verständnis der Reservierungsschritte, steuerlichen Verpflichtungen und Aufenthaltsanforderungen können norwegische Käufer den Prozess mit Zuversicht meistern. Wir bei Life in Costa sind bestrebt, Sie durch jede Phase der Sicherung Ihres idealen neuen Zuhauses an der Costa del Sol zu begleiten und Sie mit zuverlässigen Fachleuten zu verbinden, um ein reibungsloses Erlebnis zu gewährleisten.