Reservierung von Neubauimmobilien: Verträge und Abschlagszahlungen

Der Off-Plan-Kauf an der Costa del Sol bedeutet, sich vor Fertigstellung an eine Immobilie zu binden und diese in Raten zu bezahlen, während der Bau voranschreitet. Richtig durchgeführt, ist es eine der attraktivsten Möglichkeiten für einen ausländischen Käufer, in den andalusischen Markt einzusteigen: Sie sichern sich den heutigen Preis, verteilen die Kosten und erhalten eine brandneue Immobilie. Unvorsichtig durchgeführt, setzt es Sie der Solvenz eines Bauträgers aus. Dieser Leitfaden erläutert die Vertragsabfolge, die Struktur der Ratenzahlungen, die Steuern auf Neubauten und die rechtlichen Schutzmaßnahmen, die den Off-Plan-Kauf sicher machen. Für den weiteren Verlauf Ihrer Reise beachten Sie unsere verwandten Leitfäden zum NIE und zur Eröffnung eines Bankkontos, zum Notartermin und zu Hypotheken für Nichtansässige.

Die Off-Plan-Vertragsabfolge

Ein Off-Plan-Kauf in Spanien durchläuft typischerweise drei Dokumente. Jedes einzelne zu verstehen und zu wissen, welche Geldbeträge in jedem Schritt den Besitzer wechseln, ist der Kern eines sicheren Off-Plan-Kaufs.

1. Der Reservierungsvertrag (contrato de reserva)

Sie beginnen mit einer Reservierungsvereinbarung, die die Einheit vom Markt nimmt, normalerweise für zwei bis vier Wochen, während Ihr Anwalt eine Due Diligence durchführt. Die Reservierungsanzahlung ist gering und liegt je nach Entwicklung und Preispunkt üblicherweise zwischen 3.000 € und 10.000 €.⁷ Dies ist der Zeitpunkt, einen unabhängigen spanischen Anwalt (nicht einen ausschließlich vom Verkäufer empfohlenen) zu beauftragen, die Lizenz des Bauträgers, das Grundstück, die Baugenehmigung und die Garantieregelungen zu prüfen, bevor Sie sich weiter verpflichten.

2. Der private Kaufvertrag (contrato privado de compraventa / arras)

Sobald die Due Diligence abgeschlossen ist, unterzeichnen Sie den privaten Kaufvertrag. Dies ist die verbindliche Vereinbarung, die den Preis, die Spezifikationen, das Fertigstellungsdatum und den Zahlungsplan festlegt. Bei Unterzeichnung zahlen Sie normalerweise eine erste Rate: Der spanische Wohnstandard beträgt etwa 10 % des Kaufpreises, obwohl Premium-Entwicklungen manchmal mehr verlangen und gestaffelte Strukturen von 10 % bis 30 % Vorauszahlung bei Off-Plan-Käufen üblich sind.⁷ Der Vertrag wird normalerweise als arras (ein Anzahlungsvertrag) oder als einfacher privater Kaufvertrag mit einer Anzahlung strukturiert; die Formulierung bestimmt, was passiert, wenn eine der Parteien zurücktritt, lassen Sie sich also von Ihrem Anwalt bestätigen, welches Regime zutrifft.

3. Abschluss beim Notar (escritura publica)

Wenn das Gebäude fertiggestellt ist und seine Erstbezugslizenz (licencia de primera ocupacion) besitzt, schließen Sie den Kauf vor einem Notar ab. Sie zahlen den ausstehenden Restbetrag, die Eigentumsurkunde (escritura) wird unterzeichnet und die Immobilie wird auf Ihren Namen registriert. Wenn Sie eine Hypothek nutzen, wird der Kredit zu diesem Zeitpunkt ausgezahlt.

Wie Ratenzahlungen funktionieren

Zwischen dem privaten Vertrag und dem Abschluss erheben Off-Plan-Bauträger den Preis normalerweise in Tranchen, die an Bauabschnitte gekoppelt sind (zum Beispiel bei Fundamentlegung und bei struktureller Fertigstellung), wobei der größte Anteil, oft etwa 60 % bis 70 % des Preises, beim Notar bei Übergabe bezahlt wird.⁷ Ein übliches Muster an der Costa del Sol sieht wie folgt aus:

Genaue Zeitpläne variieren je nach Bauträger, lesen Sie daher den Zahlungsplan in Ihrem Vertrag sorgfältig durch. Jede Zahlung vor Fertigstellung ist Geld, das dem Bauträger für eine noch nicht existierende Immobilie übergeben wird, weshalb das Gesetz genau vorschreibt, dass diese Beträge garantiert sein müssen.

Bankgarantien: Ihr rechtlicher Schutz nach Ley 57/1968

Dies ist die wichtigste einzige Schutzmaßnahme beim Off-Plan-Kauf. Nach Ley 57/1968, verstärkt durch Ley 20/2015 (in Kraft seit Januar 2016), muss ein Bauträger kostenlos eine Bankgarantie oder Versicherungspolice bereitstellen, die die Rückerstattung jeder Ratenzahlung (zuzüglich Zinsen) sichert, falls die Immobilie nicht geliefert wird oder der Bauträger insolvent wird.² Ley 20/2015 hat der depotführenden Bank auch die direkte Pflicht auferlegt, die Gelder der Käufer auf einem Sonderkonto zu halten und das Vorhandensein von Garantien zu überprüfen, wodurch Banken gesamtschuldnerisch haften, wenn Einlagen ohne Schutz entgegengenommen wurden.² Der spanische Oberste Gerichtshof hat dies wiederholt zugunsten der Käufer durchgesetzt.²

Praktische Regeln für Käufer:

• Bestehen Sie auf einem individuellen Garantieschein für jeden von Ihnen gezahlten Betrag und bewahren Sie die Originale auf.
• Zahlen Sie nur auf das in der Garantie benannte Sonderkonto ein, niemals auf ein allgemeines Konto des Bauträgers.
• Lassen Sie von Ihrem Anwalt bestätigen, dass der Garant (Bank oder Versicherer) real ist und die Police Ihre Raten zuzüglich Zinsen abdeckt.

Der ursprüngliche Text von 1968 legte die garantierte Verzinsung auf 6 % pro Jahr fest; eine spätere Reform koppelt sie an den gesetzlichen Zinssatz. Behandeln Sie den genauen Prozentsatz daher als etwas, das Ihr Anwalt anhand des aktuellen Garantie-Wortlauts bestätigt, und nicht als eine feste Zahl.²

Steuern beim Kauf eines Neubaus in Andalusien

Off-Plan-Häuser, die neu von einem Bauträger gekauft werden, werden anders besteuert als Wiederverkaufsimmobilien. Anstelle der Übertragungssteuer (ITP) zahlen Sie:

• IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % auf den Kaufpreis. Dies ist der nationale Satz für Wohnneubauten und wird auf Ihre Raten erhoben, sobald Sie diese bezahlen.⁴⁵
• AJD (Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer) von 1,2 % in Andalusien bei Neubaukäufen.¹⁵

Das sind insgesamt 11,2 % Steuern auf einen Neubau in Andalusien. Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notar- und Grundbuchgebühren, Ihren Anwalt und etwaige Hypothekenkosten einplanen. Als Richtwert kalkulieren Sie hier etwa 13 % bis 15 % des Preises für die gesamten Steuern und Kaufnebenkosten eines Neubaus ein.⁴ Beachten Sie, dass die IVA-Sätze national festgelegt sind und sich ändern können, und die AJD von der Junta de Andalucia festgelegt wird. Vergleichen Sie daher beides zum Zeitpunkt der Unterzeichnung mit den aktuellen Sätzen.

Zwei Kosten liegen beim Neubau beim Verkäufer, nicht beim Käufer: die kommunale plusvalia (Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks) und bei einem Bauträgerverkauf gibt es keine 3%ige Nichtansässigen-Einbehaltung (diese Einbehaltung gilt, wenn Sie von einem nicht ansässigen privaten Verkäufer kaufen, typischerweise beim Wiederverkauf). In unserem Leitfaden zum Wiederverkauf erfahren Sie, wie die 3%ige Einbehaltung dort funktioniert.

Finanzierung eines Off-Plan-Kaufs als Nichtansässiger

Sie benötigen nicht den vollen Preis in bar, aber die Off-Plan-Finanzierung hat besondere Merkmale. Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige mit niedrigeren Beleihungswerten (LTV) als an Ansässige: Im Jahr 2026 sind die LTVs für Nichtansässige im Allgemeinen auf etwa 60 % bis 70 % für EU-Käufer und 50 % bis 60 % für Nicht-EU-Käufer begrenzt, wobei die besten Konditionen für stärkere Finanzprofile reserviert sind.⁶ Festzinssätze für Nichtansässige liegen grob im Bereich von 3,8 % bis 5,2 %, abhängig vom Käuferprofil.⁶

Da die Hypothek erst bei Fertigstellung ausgezahlt wird, finanzieren Sie die Reservierung, die Vertragseinlage und die Bauzahlungen aus eigenen Mitteln, und der Kredit deckt einen Teil des Restbetrags beim Notar ab. Holen Sie frühzeitig eine grundsätzliche Hypothekenzusage ein und denken Sie daran, dass die Bank die Immobilie bei Übergabe bewertet, was vom Vertragspreis abweichen kann. Unser Leitfaden zu Hypotheken für Nichtansässige behandelt Dokumente, Fristen und Kreditgeber detailliert.

Was Sie nach Fertigstellung schulden

Sobald das Haus Ihnen gehört, beginnen laufende Verpflichtungen. Als nicht ansässiger Eigentümer müssen Sie das Modelo 210 für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) einreichen. Wenn die Immobilie für den Eigengebrauch bestimmt und leerstehend ist, zahlen Sie Steuern auf ein zugerechnetes Einkommen (renta imputada), das als 1,1 % des Katasterwerts berechnet wird, wenn dieser Wert innerhalb des qualifizierenden Zeitraums überarbeitet wurde, oder andernfalls 2 %.³ Der Steuersatz auf dieser Basis beträgt 19 % für Einwohner der EU, des EWR (Island, Liechtenstein, Norwegen) und 24 % für Nicht-EU-Bürger, zu denen seit dem Brexit das Vereinigte Königreich gehört.³ Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen auf demselben Modelo 210 deklariert, und EU-/EWR-Bürger können Ausgaben abziehen, während Nicht-EU-Bürger dies im Allgemeinen nicht können.³ Sie zahlen auch die jährliche IBI (kommunale Grundsteuer) an das Rathaus. Unser Leitfaden zum Eigentum und zur Vermietung deckt diese Einreichungen vollständig ab.

Bevor Sie reservieren: Eine kurze Checkliste

• Besorgen Sie sich Ihr NIE und eröffnen Sie parallel ein spanisches Bankkonto (siehe unseren NIE- und Bankenleitfaden).
• Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten.
• Überprüfen Sie die Baugenehmigung des Bauträgers und die Bankgarantieregelung.
• Lesen Sie den Zahlungsplan und bestätigen Sie, dass jede Rate einzeln garantiert ist.
• Planen Sie 13 % bis 15 % zusätzlich zum Preis für Steuern und Kosten ein und bestätigen Sie die aktuellen IVA- und AJD-Sätze bei Unterzeichnung.
• Organisieren Sie bei Bedarf frühzeitig eine Hypothekenfinanzierung, unter Berücksichtigung der LTV-Grenzen für Nichtansässige.

Der Off-Plan-Kauf an der Costa del Sol ist ein bewährter Weg und, mit den gesetzlichen Garantien nach Ley 57/1968 und einem unabhängigen Anwalt, der jeden Schritt prüft, eine sichere Art zu kaufen. Die Disziplin, die Sie schützt, ist einfach: Zahlen Sie niemals eine ungarantierte Rate und bestätigen Sie jede Zahl schriftlich, bevor Sie unterschreiben.