Reservieren vom Plan: Verträge und Abschlagszahlungen

Der Kauf ab Plan an der Costa del Sol bedeutet, sich vor Fertigstellung zu einer Immobilie zu verpflichten und diese in Raten zu bezahlen, während der Bau voranschreitet. Korrekt ausgeführt, ist dies eine der attraktivsten Möglichkeiten für einen ausländischen Käufer, in den andalusischen Markt einzusteigen: Sie sichern sich den heutigen Preis, verteilen die Kosten und erhalten eine brandneue Immobilie. Unvorsichtig ausgeführt, setzt es Sie der Zahlungsfähigkeit eines Bauträgers aus. Dieser Leitfaden erklärt die Vertragsabfolge, die Stufen-Zahlungsstruktur, die Steuern auf Neubauten und die rechtlichen Schutzmaßnahmen, die den Kauf ab Plan sicher machen. Für den gesamten Prozess siehe unsere zugehörigen Leitfäden zur NIE und Eröffnung eines Bankkontos, zur Notarabwicklung und zu Hypotheken für Nichtansässige.

Die Vertragsabfolge beim Kauf ab Plan

Ein Kauf ab Plan in Spanien durchläuft typischerweise drei Dokumente. Jedes davon zu verstehen und zu wissen, welche Gelder bei jedem Schritt den Besitzer wechseln, ist der Kern eines sicheren Kaufs ab Plan.

1. Der Reservierungsvertrag (contrato de reserva)

Sie beginnen mit einer Reservierungsvereinbarung, die die Einheit vom Markt nimmt, normalerweise für zwei bis vier Wochen, während Ihr Anwalt eine Due Diligence durchführt. Die Reservierungsanzahlung ist gering, üblicherweise im Bereich von €3.000 bis €10.000, abhängig von der Entwicklung und dem Preispunkt.⁷ Dies ist der Moment, einen unabhängigen spanischen Anwalt (nicht einen, der ausschließlich vom Verkäufer empfohlen wird) zu beauftragen, um die Lizenz des Bauträgers, das Grundstück, die Baugenehmigung und die Garantievereinbarungen zu prüfen, bevor Sie sich weiter verpflichten.

2. Der private Kaufvertrag (contrato privado de compraventa / arras)

Sobald die Due Diligence abgeschlossen ist, unterzeichnen Sie den privaten Kaufvertrag. Dies ist die rechtsverbindliche Vereinbarung, die den Preis, die Spezifikationen, das Fertigstellungsdatum und den Zahlungsplan festlegt. Bei Unterzeichnung zahlen Sie normalerweise eine erste Rate: Der spanische Wohnstandard beträgt etwa 10 % des Kaufpreises, obwohl Premium-Entwicklungen manchmal mehr verlangen und gestaffelte Strukturen von 10 % bis 30 % Vorauszahlung beim Kauf ab Plan üblich sind.⁷ Der Vertrag wird in der Regel als arras (ein Anzahlungsvertrag) oder als einfacher privater Kaufvertrag mit einer Anzahlung strukturiert; der Wortlaut bestimmt, was passiert, wenn eine der Parteien zurücktritt, lassen Sie also Ihren Anwalt bestätigen, welches Regime zutrifft.

3. Fertigstellung beim Notar (escritura publica)

Wenn das Gebäude fertiggestellt ist und seine Erstbezugslizenz (licencia de primera ocupacion) hat, schließen Sie den Kauf vor einem Notar ab. Sie zahlen den ausstehenden Betrag, die Eigentumsurkunde (escritura) wird unterzeichnet und die Immobilie wird auf Ihren Namen registriert. Wenn Sie eine Hypothek verwenden, wird das Darlehen zu diesem Zeitpunkt ausgezahlt.

Wie Ratenzahlungen funktionieren

Zwischen dem privaten Vertrag und der Fertigstellung ziehen Bauträger für Ab-Plan-Immobilien den Preis üblicherweise in Tranchen ein, die an Bauabschnitte gebunden sind (zum Beispiel bei der Gründung und beim Rohbauabschluss), wobei der größte Anteil, oft etwa 60 % bis 70 % des Preises, bei Lieferung beim Notar gezahlt wird.⁷ Ein übliches Muster an der Costa del Sol sieht folgendermaßen aus:

Genaue Zeitpläne variieren je nach Bauträger, lesen Sie den Zahlungsplan in Ihrem Vertrag daher sorgfältig durch. Jede Zahlung vor Fertigstellung ist Geld, das dem Bauträger für ein Haus ausgehändigt wird, das noch nicht existiert, genau deshalb schreibt das Gesetz vor, dass diese Summen garantiert werden müssen.

Bankgarantien: Ihr rechtlicher Schutz nach Ley 57/1968

Dies ist die einzig wichtigste Schutzmaßnahme beim Kauf ab Plan. Nach Ley 57/1968, verstärkt durch Ley 20/2015 (in Kraft seit Januar 2016), muss ein Bauträger kostenlos eine Bankgarantie oder Versicherungspolice bereitstellen, die die Rückerstattung jeder Ratenzahlung (zuzüglich Zinsen) sichert, wenn das Haus nicht geliefert wird oder der Bauträger insolvent wird.² Ley 20/2015 legte auch eine direkte Pflicht auf die Depotbank, Käufergelder auf einem Sonderkonto zu halten und zu überprüfen, ob Garantien bestehen, wodurch Banken gesamtschuldnerisch haften, wenn Einlagen ohne Schutz angenommen wurden.² Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat dies wiederholt zugunsten der Käufer durchgesetzt.²

Praktische Regeln für Käufer:

• Bestehen Sie auf einem individuellen Garantiezertifikat für jeden von Ihnen gezahlten Betrag und bewahren Sie die Originale auf.
• Zahlen Sie nur auf das in der Garantie genannte Sonderkonto ein, niemals auf ein allgemeines Bauträgerkonto.
• Lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, dass der Garant (Bank oder Versicherer) echt ist und die Police Ihre Raten zuzüglich Zinsen abdeckt.

Der ursprüngliche Text von 1968 legte den garantierten Zinssatz auf 6 % pro Jahr fest; eine spätere Reform koppelt ihn an den gesetzlichen Zinssatz, betrachten Sie den genauen Prozentsatz daher als etwas, das Ihr Anwalt anhand des aktuellen Garantie-Wortlauts bestätigt, und nicht als eine feste Zahl.²

Steuern auf einen Neubaukauf in Andalusien

Ab-Plan-Immobilien, die neu von einem Bauträger gekauft werden, werden anders besteuert als Wiederverkaufsimmobilien. Anstelle der Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen Sie:

• IVA (MwSt.) von 10 % auf den Kaufpreis. Dies ist der nationale Satz für Wohnneubauten und wird auf Ihre Raten erhoben, sobald Sie diese bezahlen.⁴⁵
• AJD (Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer) von 1,2 % in Andalusien bei Neubaukäufen.¹⁵

Das sind insgesamt 11,2 % an Steuern auf einen Neubau in Andalusien. Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notar- und Grundbuchgebühren, Ihren Anwalt und etwaige Hypothekenkosten einplanen. Als Richtwert kalkulieren Sie grob 13 % bis 15 % des Preises für alle Steuern und Kaufnebenkosten eines Neubaus hier ein.⁴ Beachten Sie, dass die IVA-Sätze national festgelegt sind und sich ändern können, und AJD von der Junta de Andalucia festgelegt wird, prüfen Sie daher beides anhand der aktuellen Sätze zum Zeitpunkt der Unterzeichnung.

Zwei Kosten liegen bei einem Neubau beim Verkäufer, nicht beim Käufer: die kommunale plusvalia (Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks) und, bei einem Bauträgerverkauf, gibt es keine 3%ige Quellensteuer für Nichtansässige (diese Quellensteuer gilt, wenn Sie von einem nicht ansässigen privaten Verkäufer kaufen, typischerweise beim Wiederverkauf). Siehe unseren Leitfaden zum Kauf von Wiederverkaufsobjekten, wie die 3%ige Quellensteuer dort funktioniert.

Finanzierung eines Ab-Plan-Kaufs als Nichtansässiger

Sie benötigen nicht den vollen Preis in bar, aber die Finanzierung von Ab-Plan-Immobilien weist Besonderheiten auf. Spanische Banken vergeben Darlehen an Nichtansässige zu niedrigeren Beleihungsquoten (LTV) als an Ansässige: Im Jahr 2026 sind die LTVs für Nichtansässige im Allgemeinen auf etwa 60 % bis 70 % für EU-Käufer und 50 % bis 60 % für Nicht-EU-Käufer begrenzt, wobei die besten Konditionen für stärkere Finanzprofile vorbehalten sind.⁶

Festzinssätze für Nichtansässige liegen grob im Bereich von 3,8 % bis 5,2 %, abhängig vom Käuferprofil.⁶

Da die Hypothek erst bei Fertigstellung ausgezahlt wird, finanzieren Sie die Reservierung, die Vertragsanzahlung und die Bau-Raten aus eigenen Mitteln, und das Darlehen deckt einen Teil des Restbetrags beim Notar ab. Holen Sie frühzeitig eine grundsätzliche Hypothekenzusage ein und denken Sie daran, dass die Bank die Immobilie bei Lieferung bewertet, was vom Vertragspreis abweichen kann. Unser Leitfaden zu Hypotheken für Nichtansässige behandelt Dokumente, Zeitpläne und Kreditgeber detailliert.

Was Sie nach Fertigstellung schulden werden

Sobald das Haus Ihnen gehört, beginnen fortlaufende Verpflichtungen. Als nicht ansässiger Eigentümer müssen Sie das Modelo 210 für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) einreichen. Wenn die Immobilie zu Ihrer eigenen Nutzung dient und leer steht, zahlen Sie Steuern auf ein zugerechnetes Einkommen (renta imputada), berechnet als 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb des Qualifikationszeitraums überarbeitet wurde, oder andernfalls 2 %.³ Der Steuersatz auf dieser Basis beträgt 19 % für Einwohner der EU, des EWR (Island, Liechtenstein, Norwegen) und 24 % für Nicht-EU-Bürger, zu denen seit dem Brexit das Vereinigte Königreich gehört.³ Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen auf demselben Modelo 210 deklariert, und EU-/EWR-Bürger können Ausgaben abziehen, während Nicht-EU-Bürger dies im Allgemeinen nicht können.³ Sie zahlen außerdem jährlich IBI (lokale Grundsteuer) an das Rathaus. Unser Leitfaden zu Eigentum und Vermietung behandelt diese Anmeldungen umfassend.

Bevor Sie reservieren: eine kurze Checkliste

• Besorgen Sie sich parallel Ihre NIE und ein spanisches Bankkonto (siehe unseren NIE- und Bankenleitfaden).
• Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten.
• Überprüfen Sie die Baugenehmigung des Bauträgers und die Bankgarantievereinbarung.
• Lesen Sie den Zahlungsplan und bestätigen Sie, dass jede Rate einzeln garantiert ist.
• Kalkulieren Sie 13 % bis 15 % zusätzlich zum Preis für Steuern und Kosten ein und bestätigen Sie die aktuellen IVA- und AJD-Sätze bei der Unterzeichnung.
• Sorgen Sie frühzeitig für eine Hypothekenfinanzierung, falls Sie diese benötigen, unter Berücksichtigung der LTV-Grenzen für Nichtansässige.

Der Kauf ab Plan an der Costa del Sol ist ein bewährter Weg und mit den gesetzlichen Garantien nach Ley 57/1968 und einem unabhängigen Anwalt, der jeden Schritt prüft, eine sichere Art zu kaufen. Die Disziplin, die Sie schützt, ist einfach: Zahlen Sie niemals eine ungesicherte Rate und bestätigen Sie jede Zahl schriftlich, bevor Sie unterschreiben.