Steuern für britische Käufer beim Immobilienkauf in Spanien (Costa del Sol)

Wichtig, bitte zuerst lesen. Dieser Leitfaden dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung, noch ein Ersatz dafür; er berücksichtigt Ihre persönlichen Umstände nicht. Spanische und britische Steuerregeln sind komplex, unterscheiden sich je nach Region und ändern sich von Steuerjahr zu Steuerjahr. Die unten angegebenen Sätze und Schwellenwerte sind die allgemeinen andalusischen und spanischen nationalen Zahlen, die zum Überprüfungsdatum (28. Juli 2026) in Kraft sind und anhand der am Ende aufgeführten offiziellen Quellen bestätigt wurden. Vor jeder Kauf- oder Einreichungsentscheidung bestätigen Sie jede Zahl für Ihre eigene Situation mit einem qualifizierten, unabhängigen Steuerberater und einem zugelassenen (colegiado) Anwalt sowohl in Spanien als auch im Vereinigten Königreich. eVoost veröffentlicht dies als redaktionelles Referenzmaterial und übernimmt keine Haftung für Entscheidungen, die auf dessen Grundlage getroffen werden.

Nach dem Brexit ist ein britischer Staatsangehöriger, der in Spanien kauft, ein Nicht-EU-/EWR-Bürger, was den Steuersatz, die Meldepflichten und die Aufenthaltsdauer eines Eigentümers beeinflusst und ungünstiger ist als für EU-Bürger. Dieser Leitfaden behandelt die Steuern beim Kauf, während des Eigentums und beim Verkauf, wobei der Schwerpunkt auf dem liegt, was typischerweise anders ist für einen britischen Residenten, sowie darauf, wie der Wohnsitz und der Vertrag funktionieren.

Kaufsteuern in Andalusien: Neubau vs. Wiederverkauf

Die Steuer beim Kauf hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau (obra nueva) von einem Bauträger oder einen Wiederverkauf (segunda mano) von einem privaten Eigentümer handelt, sich gegenseitig ausschließende Wege.

• Neubau: IVA (MwSt.) zum nationalen Satz von 10% des Preises, zuzüglich Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD), generell 1.2% in Andalusien ¹.
• Wiederverkauf: Keine IVA oder AJD. Stattdessen Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), ein allgemeiner Satz von 7% in Andalusien ¹.

Die Nationalität ändert diese Kaufsteuern nicht, ein britischer Käufer zahlt das Gleiche wie jeder andere. Ermäßigte Sätze (z.B. 3.5% ITP oder 0.1% AJD) existieren für bestimmte geschützte Profile wie unter 35-Jährige oder kinderreiche Familien ¹. Ein britischer (Nicht-EU) Käufer zu sein, beginnt bei den unten genannten laufenden und Verkaufssteuern eine Rolle zu spielen.

Laufende Steuern für britische nicht-ansässige Eigentümer

Ein nicht-ansässiger britischer Eigentümer ist jährlich generell zwei wiederkehrenden spanischen Steuern ausgesetzt.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Lokale Grundsteuer, die von jedem Eigentümer, ansässig oder nicht, an das Rathaus (Ayuntamiento) gezahlt wird. Sie wird auf der Grundlage des registrierten Katasterwerts (valor catastral) zu einem kommunal festgelegten Satz berechnet, so dass sie von Stadt zu Stadt variiert.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): Einkommensteuer für Nicht-Ansässige, deklariert auf Modelo 210 ⁷. Hier spielt der UK-/Nicht-EU-Status eine Rolle:
• Eigennutzung: Spanien besteuert ein unterstelltes (angenommenes) Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts (1.1%, wenn dieser Wert ab 2012 revidiert wurde; ansonsten 2%), wendet dann den Satz für Nicht-Ansässige an, 24% für einen britischen Residenten ³².
• Mieteinnahmen: Britische Residenten werden im Allgemeinen mit 24% auf die Bruttomiete ohne Abzüge für Ausgaben besteuert, im Vergleich zu 19% auf die Nettomiete (nach abzugsfähigen Ausgaben) für EU-/EWR-Residenten, die größte Änderung nach dem Brexit für britische Vermieter ².

Verkauf Ihrer spanischen Immobilie

Beim Verkauf durch einen britischen Nicht-Ansässigen können drei Steuern anfallen.

• 3% Einbehaltung (retención): Der Käufer muss 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese auf Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers abführen ⁴. Dies gilt für alle nicht-ansässigen Verkäufer.
• Kapitalerträge (innerhalb IRNR): Der Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und abzugsfähige Ausgaben) wird für Nicht-Ansässige pauschal mit 19% besteuert und auf Modelo 210 deklariert ⁵. Wenn die einbehaltenen 3% die endgültige Steuerschuld übersteigen, z.B. bei einem geringen Gewinn oder einem Verlust, kann die Differenz zurückgefordert werden; ist der Betrag zu gering, ist der Restbetrag fällig.
• Plusvalía municipal: Eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens, die in der Regel vom Verkäufer zu zahlen ist; Methode und Betrag werden kommunal festgelegt, beides mit dem zuständigen Ayuntamiento bestätigen.

Steuerlicher Wohnsitz und das UK-Spanien-Abkommen

Der steuerliche Wohnsitz ist der entscheidende Faktor; gemäß dem Abkommen ist eine Person zu einem bestimmten Zeitpunkt nur in einem Land ansässig.

• Spanischer steuerlicher Wohnsitz: Im Allgemeinen ausgelöst durch mehr als 183 Tage in Spanien in einem Kalenderjahr, oder wenn Spanien das Zentrum der wirtschaftlichen oder vitalen Interessen einer Person ist (Hauptgeschäft oder unmittelbare Familie) ⁸. Ein spanischer Steuerresident wird auf das weltweite Einkommen besteuert.
• Britischer steuerlicher Wohnsitz: Bestimmt durch den Statutory Residence Test (SRT), Tage im Vereinigten Königreich und verbindende Beziehungen ⁹.
• Abkommens-Tie-Breaker: Wenn in beiden Ländern ansässig, löst der Tie-Breaker des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen dem Vereinigten Königreich und Spanien (2013) dies, ständiger Wohnsitz, dann Mittelpunkt der Lebensinteressen, dann gewöhnlicher Aufenthalt ⁶.

Unabhängig von Steuern: Als Nicht-EU-Bürger dürfen britische Staatsangehörige im Allgemeinen maximal 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen im Schengen-Raum ohne Visum oder Aufenthaltsgenehmigung verbringen, was in der Praxis die meisten Ferienhauseigentümer unter der 183-Tage-Steuerschwelle hält.

Die britische Ebene: Entlastung von der Doppelbesteuerung, aber Meldepflicht

Das Abkommen soll verhindern, dass dasselbe Einkommen oder derselbe Gewinn zweimal besteuert wird, aber es entbindet nicht von der britischen Meldepflicht.

• Anrechnung: Spanien hat im Allgemeinen das primäre Recht, Einkommen und Gewinne aus spanischen Immobilien zu besteuern; die gezahlte spanische Steuer (auf Miete oder einen Verkaufsgewinn) kann im Allgemeinen als Anrechnung ausländischer Steuern (Foreign Tax Credit Relief) gegen die britische Steuer auf dasselbe Einkommen geltend gemacht werden ⁶¹⁰.
• HMRC Selbstveranlagung: Ein britischer Resident muss weltweite Einkommen und Gewinne deklarieren. Spanische Mieteinnahmen und Gewinne werden auf den „Ausland“-Seiten (SA106) angegeben, wo dann die Anrechnung der gezahlten spanischen Steuer beantragt wird ¹⁰¹¹.

Wie ein britischer Käufer typischerweise spanische Immobiliensteuern begleicht

1. Besorgen Sie sich eine NIE (Número de Identificación de Extranjero), obligatorisch für Kauf, Bankgeschäfte oder Steuerzahlung.
2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto für den Preis und die Steuern.
3. Zahlen Sie die Kaufsteuer nach Unterzeichnung der Urkunde (escritura) beim Notar: IVA + AJD bei einem Neubau oder ITP bei einem Wiederverkauf, auf Modelo 600/601. In Andalusien beträgt die Frist zwei Monate ab dem Tag nach Unterzeichnung der Urkunde (für steuerpflichtige Ereignisse am oder nach dem 1. Januar 2022), dies wird normalerweise von Ihrem Anwalt erledigt; bestätigen Sie dies, da eine verspätete Einreichung Zuschläge nach sich zieht ¹².
4. Registrieren Sie das Eigentum im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und richten Sie dann die jährliche IBI per Lastschrift mit dem Rathaus ein.
5. Reichen Sie die jährliche IRNR auf Modelo 210 ein, unterstelltes Einkommen bis zum 31. Dezember des Folgejahres; Mieteinnahmen periodisch ⁷.
6. Deklarieren Sie in Ihrer britischen Selbstveranlagung spanische Mieteinnahmen und Gewinne auf den SA106 „Ausland“-Seiten, wobei Sie die Anrechnung ausländischer Steuern (Foreign Tax Credit Relief) für die gezahlte spanische Steuer geltend machen ¹⁰¹¹.