Steuern für US-Bürger beim Immobilienkauf in Spanien

Spaniens verlockende Costa del Sol zieht weiterhin ausländische Käufer an, die Neubauimmobilien (obra nueva) suchen, die moderne Annehmlichkeiten und einen pulsierenden Lebensstil bieten. Für US-Bürger ist es entscheidend, die Steuerlandschaft für den Kauf, den Besitz und den möglichen Verkauf einer Neubauimmobilie (obra nueva) in Spanien zu verstehen. Dieser umfassende Leitfaden skizziert die wichtigsten steuerlichen Auswirkungen und wesentlichen Überlegungen für amerikanische Käufer.

Wesentliche Anforderungen vor dem Kauf

Bevor in Spanien eine Immobilientransaktion stattfinden kann, müssen US-Bürger zwei grundlegende Dinge erhalten:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero): Dies ist Spaniens Ausländer-Identifikationsnummer, die für alle finanziellen und rechtlichen Aktivitäten unerlässlich ist, einschließlich des Kaufs von Immobilien, der Zahlung von Steuern und der Eröffnung eines Bankkontos. Sie kann bei einem spanischen Konsulat in den USA oder persönlich bei einem Einwanderungsbüro oder einer Polizeistation in Spanien beantragt werden. Alternativ kann ein Rechtsvertreter sie mit einer Vollmacht in Ihrem Namen beantragen.
• Spanisches Bankkonto: Erforderlich für die Zahlung von Immobilienkaufsteuern, laufenden Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren und Hypothekenzahlungen. Die meisten großen spanischen Banken eröffnen Konten für Nichtansässige bei Vorlage eines Reisepasses und der NIE.
• Unabhängige Rechtsberatung: Obwohl rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben, wird dringend empfohlen, einen unabhängigen spanischen Immobilienanwalt zu beauftragen. Die Rolle des Notars besteht darin, die Transaktion zu beglaubigen, nicht Ihre Interessen zu schützen. Ein Anwalt wird eine Due Diligence durchführen, Verträge prüfen, Risiken identifizieren und Sie während des gesamten Prozesses vertreten.

Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger in Spanien sind die Hauptsteuern die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (AJD).

Mehrwertsteuer (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

Für Neubauimmobilien wird die IVA mit einem Satz von 10% des Kaufpreises erhoben. Dieser Satz gilt auch für bis zu zwei Garagenplätze und alle Nebengebäude, die zusammen mit dem neuen Zuhause erworben werden. Diese Steuer wird vom Käufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (escritura) vor einem Notar gezahlt.

Stempelsteuer (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Zusätzlich zur IVA unterliegen Neubauimmobilien der Stempelsteuer. Diese Steuer variiert je nach autonomer Gemeinschaft. In Andalusien, wo sich die Costa del Sol befindet, beträgt der AJD-Satz 1,2% des Kaufpreises.

Weitere Kaufkosten

• Notarkosten: Diese sind gesetzlich geregelt und liegen typischerweise zwischen 0,2% und 0,5% des Verkaufspreises der Immobilie, oft zwischen 600 € und 1.250 € für eine Immobilie von 250.000 €. Der Käufer trägt diese Kosten in der Regel.
• Gebühren für das Immobilienregister: Die Kosten für die Eintragung der Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) sind ebenfalls reguliert und hängen vom Wert der Immobilie ab. Sie liegen typischerweise zwischen einem Minimum von 24,04 € und einem Maximum von 2.181,67 €.
• Anwaltskosten: In der Regel 1-2% des Kaufpreises, zuzüglich IVA.
• Hypothekenregistrierungsgebühren: Wenn Sie eine spanische Hypothek aufnehmen, fallen Gebühren für deren Registrierung an. Nach geltendem spanischem Recht werden die meisten dieser Kosten jedoch von der Bank getragen.

Steuern beim Besitz einer Immobilie in Spanien (für Nichtansässige)

Als nichtansässiger Immobilienbesitzer in Spanien fallen mehrere jährliche Steuern an.

Jährliche Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Dies ist eine Gemeindesteuer, ähnlich der Gemeindeabgabe, die jährlich an das örtliche Rathaus gezahlt wird. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwertes (valor catastral) der Immobilie berechnet, der ein administrativer Wert ist, der typischerweise unter dem Marktwert liegt. Der Steuersatz für städtische Immobilien liegt in der Regel zwischen 0,4% und 1,1% und variiert je nach Gemeinde.

Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Modelo 210)

Nichtansässige, die Immobilien in Spanien besitzen, unterliegen der IRNR. Die Steuer wird auf alle in Spanien erzielten Einkünfte erhoben. Wenn die Immobilie vermietet wird, wird die Steuer auf das Nettoeinkommen aus der Vermietung gezahlt. Wenn die Immobilie nicht vermietet wird und für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist, wird ein theoretisches «zugerechnetes Einkommen» berechnet und besteuert.

• Für nicht vermietete Immobilien (zugerechnetes Einkommen): Das zugerechnete Einkommen beträgt typischerweise 1,1% des Katasterwertes, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder 2%, wenn nicht. Nichtansässige aus Nicht-EU/EWR-Ländern, einschließlich der USA, werden mit einem Pauschalsatz von 24% auf dieses zugerechnete Einkommen besteuert.
• Für Mieteinnahmen: Das Bruttomieteinkommen wird besteuert. Für Nicht-EU/EWR-Ansässige beträgt der Steuersatz 24% auf das Bruttomieteinkommen, wobei in der Regel keine Abzüge zulässig sind.

Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Spanien erhebt eine jährliche Vermögenssteuer auf den Nettowert von Vermögenswerten. Nichtansässige werden nur auf ihre in Spanien befindlichen Vermögenswerte besteuert. Der Freibetrag für Nichtansässige beträgt 700.000 €. In Andalusien führte eine bedeutende Regionalreform im Jahr 2022 eine 100%ige Ermäßigung (bonificación) auf die regionale Vermögenssteuer sowohl für Ansässige als auch für Nichtansässige ein, was effektiv zu einer Nullhaftung für die überwiegende Mehrheit der Eigentümer in der Region führt.

Nichtansässige, die spanische Vermögenswerte von mehr als 2.000.000 € besitzen, müssen jedoch möglicherweise immer noch eine Vermögenssteuererklärung (Modelo 714) einreichen. Zusätzlich gilt eine separate staatliche Steuer, die «Solidaritätssteuer auf große Vermögen» (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF), für Nettovermögen über 3.000.000 €. Diese staatliche Steuer wird nicht durch die andalusische regionale Ermäßigung abgedeckt.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien (für Nichtansässige)

Sollten Sie sich entscheiden, Ihre spanische Immobilie zu verkaufen, fallen mehrere Steuern an.

Kapitalertragsteuer (CGT)

Nichtansässige, die eine Immobilie in Spanien verkaufen, unterliegen der Kapitalertragsteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf. Der aktuelle Satz für Nichtansässige, unabhängig von ihrem Herkunftsland, beträgt 19%.

3%ige Einbehaltungsregel

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen direkt an die spanischen Steuerbehörden (Agencia Tributaria) im Namen des Verkäufers zu zahlen. Dieser Einbehalt dient als Vorauszahlung der Kapitalertragsteuer des Verkäufers. Wenn die tatsächliche CGT-Schuld weniger als 3% beträgt, kann der Verkäufer eine Rückerstattung beantragen; wenn sie höher ist, muss der Verkäufer die Differenz zahlen.

Gemeindliche Kapitalertragsteuer (plusvalia)

Dies ist eine lokale Steuer, die vom Rathaus auf die Wertsteigerung des Bodens (nicht der Immobilie selbst) vom Kaufdatum bis zum Verkaufsdatum erhoben wird. Der Betrag hängt vom Katasterwert des Bodens, der Anzahl der Eigentumsjahre und den von jeder Gemeinde festgelegten Koeffizienten ab. Sie wird typischerweise vom Verkäufer gezahlt.

US-Steuerpflichten für Immobilienbesitzer in Spanien

US-Bürger werden im Allgemeinen auf ihr weltweites Einkommen besteuert, unabhängig davon, wo sie ihren Wohnsitz haben. Der Besitz von Immobilien in Spanien löst spezifische US-Meldepflichten aus.

• FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts – FinCEN Form 114): Wenn der aggregierte Höchstwert aller Ihrer ausländischen Finanzkonten zu irgendeinem Zeitpunkt während des Kalenderjahres 10.000 US-Dollar übersteigt, müssen Sie einen FBAR einreichen. Dies schließt alle spanischen Bankkonten ein, die für Immobilientransaktionen oder Mieteinnahmen verwendet werden. Der FBAR ist eine Offenlegungspflicht, keine Steuer, die bei FinCEN eingereicht wird, nicht beim IRS.
• FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act – Form 8938): Dieses Formular, Statement of Specified Foreign Financial Assets, wird zusammen mit Ihrem jährlichen Formular 1040 eingereicht. Die Schwellenwerte für die Meldepflicht sind deutlich höher als beim FBAR und variieren je nach Ihrem Anmeldestatus und ob Sie in den USA oder im Ausland leben. Im Allgemeinen wird der direkte Besitz von ausländischen Immobilien selbst nicht auf Formular 8938 gemeldet, aber damit verbundene ausländische Finanzkonten können gemeldet werden.
• US-Spanien-Steuerabkommen: Das Einkommensteuerabkommen zwischen den USA und Spanien zielt darauf ab, eine Doppelbesteuerung zu verhindern. Es bietet einen Rahmen dafür, wie Einkommen aus spanischen Immobilien besteuert wird, und ermöglicht Mechanismen wie den Foreign Tax Credit (Form 1116), um gezahlte spanische Steuern gegen Ihre US-Steuerschuld aufzurechnen.

Finanzierung Ihrer Neubauimmobilie

US-Bürger können Hypotheken von spanischen Banken erhalten, aber die Bedingungen für Nichtansässige unterscheiden sich von denen für Ansässige.

• Beleihungsauslauf (LTV): Spanische Banken bieten Nichtansässigen typischerweise einen maximalen Beleihungsauslauf (LTV) von 60-70% des Kaufpreises oder der Bewertung der Immobilie (je nachdem, welcher Wert niedriger ist). Dies bedeutet, dass Sie in der Regel eine Bareinlage von 30-40% plus zusätzliche 10-12% zur Deckung der Kaufsteuern und Gebühren benötigen.
• Laufzeit und Zinssätze: Die Kreditlaufzeiten sind für Nichtansässige typischerweise kürzer (etwa 20-25 Jahre), und die Zinssätze könnten im Vergleich zu Hypotheken für Ansässige etwas höher sein. Banken haben auch strenge Anforderungen an das Schulden-Einkommens-Verhältnis, das die gesamten monatlichen Schulden (einschließlich der neuen Hypothek) in der Regel auf etwa 33-35% Ihres monatlichen Nettoeinkommens begrenzt.

Wohnsitz- und Visaüberlegungen

Es ist wichtig zu beachten, dass der Kauf von Immobilien in Spanien nicht automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung gewährt. Das Golden Visa-Programm, das zuvor eine Aufenthaltsgenehmigung im Austausch für eine Immobilieninvestition von 500.000 € anbot, wurde im April 2025 offiziell eingestellt. Für diejenigen, die für längere Zeit in Spanien leben möchten, können alternative Visaoptionen wie das Non-Lucrative Visa oder das Digital Nomad Visa verfügbar sein, vorbehaltlich spezifischer Anforderungen.

Fazit

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien als US-Bürger beinhaltet eine Reihe spezifischer steuerlicher und rechtlicher Überlegungen. Proaktive Planung und die Einholung professioneller Beratung von erfahrenen spanischen Anwälten und Steuerexperten sind unerlässlich, um diese Komplexitäten reibungslos zu meistern und die Einhaltung sowohl spanischer als auch US-Vorschriften sicherzustellen. Das Verständnis dieser finanziellen Verpflichtungen von Anfang an wird zu einem erfolgreichen und angenehmen Immobilienerwerb an der Costa del Sol beitragen.