Podatki dla obywateli USA kupujących nieruchomość w Hiszpanii

Urzekająca hiszpańska Costa del Sol nadal przyciąga zagranicznych nabywców poszukujących nieruchomości z rynku pierwotnego, oferujących nowoczesne udogodnienia i tętniący życiem styl życia. Dla obywateli USA zrozumienie przepisów podatkowych dotyczących zakupu, posiadania i potencjalnej sprzedaży nowo wybudowanej nieruchomości (obra nueva) w Hiszpanii jest kluczowe. Ten obszerny przewodnik przedstawia kluczowe implikacje podatkowe i istotne kwestie dla amerykańskich nabywców.

Podstawowe wymagania przed zakupem

Zanim jakakolwiek transakcja nieruchomościowa w Hiszpanii będzie mogła zostać zrealizowana, obywatele USA muszą uzyskać dwie podstawowe rzeczy:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero): Jest to hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca, niezbędny do wszelkich działań finansowych i prawnych, w tym zakupu nieruchomości, płacenia podatków i otwierania konta bankowego. Można go uzyskać w konsulacie Hiszpanii w USA lub osobiście w urzędzie imigracyjnym lub na komisariacie policji w Hiszpanii. Alternatywnie, przedstawiciel prawny może go uzyskać w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa.
• Hiszpańskie konto bankowe: Wymagane do płacenia podatków od zakupu nieruchomości, bieżących rachunków za media, opłat wspólnotowych i spłat kredytu hipotecznego. Większość głównych hiszpańskich banków otwiera konta dla nierezydentów po okazaniu paszportu i NIE.
• Niezależny doradca prawny: Chociaż nie jest to prawnie obowiązkowe, wysoce zalecane jest skorzystanie z usług niezależnego hiszpańskiego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach. Rolą notariusza jest uwierzytelnienie transakcji, a nie ochrona Twoich interesów. Prawnik przeprowadzi analizę due diligence, przejrzy umowy, zidentyfikuje ryzyka i będzie Cię reprezentował przez cały proces.

Podatki od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera w Hiszpanii, głównymi podatkami są podatek od wartości dodanej (IVA) i podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD).

Podatek od wartości dodanej (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, IVA jest naliczany w wysokości 10% ceny zakupu. Stawka ta dotyczy również do dwóch miejsc garażowych i wszelkich aneksów nabytych wraz z nowym domem. Podatek ten jest płacony przez kupującego w momencie podpisania aktu publicznego (escritura) przed notariuszem.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Oprócz IVA, nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej. W Andaluzji, gdzie znajduje się Costa del Sol, stawka AJD wynosi 1,2% ceny zakupu.

Inne koszty zakupu

• Opłaty notarialne: Są one regulowane prawem i zazwyczaj wynoszą od 0,2% do 0,5% ceny sprzedaży nieruchomości, często mieszcząc się w przedziale od 600 EUR do 1250 EUR dla nieruchomości o wartości 250 000 EUR. Koszty te zazwyczaj pokrywa kupujący.
• Opłaty za wpis do księgi wieczystej: Koszty wpisu nieruchomości do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad) są również regulowane i zależą od wartości nieruchomości. Zazwyczaj wahają się od minimum 24,04 EUR do maksimum 2 181,67 EUR.
• Opłaty prawne: Zazwyczaj 1-2% ceny zakupu, plus IVA.
• Opłaty za rejestrację hipoteki: Jeśli uzyskasz hiszpańską hipotekę, pojawią się opłaty związane z jej rejestracją. Jednak zgodnie z obowiązującym prawem hiszpańskim, większość tych kosztów ponosi bank.

Podatki od posiadania nieruchomości w Hiszpanii (dla nierezydentów)

Jako nierezydent będący właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, podlega się kilku rocznym podatkom.

Roczny podatek od nieruchomości (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Jest to podatek miejski, podobny do podatku komunalnego, płacony corocznie do lokalnego ratusza. Jest on obliczany na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest wartością administracyjną zazwyczaj niższą niż wartość rynkowa. Stawka podatku dla nieruchomości miejskich zazwyczaj waha się od 0,4% do 1,1%, w zależności od gminy.

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Modelo 210)

Nierezydenci posiadający nieruchomości w Hiszpanii podlegają IRNR. Podatek ten jest naliczany od wszelkich dochodów generowanych w Hiszpanii. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, podatek jest płacony od dochodu netto z najmu. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana i służy do użytku osobistego, oblicza się i opodatkowuje teoretyczny „dochód imputowany”.

• Dla nieruchomości niewynajmowanych (dochód imputowany): Dochód imputowany wynosi zazwyczaj 1,1% wartości katastralnej, jeśli wartość została zmieniona w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2%, jeśli nie. Nierezydenci z krajów spoza UE/EOG, w tym z USA, są opodatkowani stałą stawką 24% od tego dochodu imputowanego.
• Dla dochodów z najmu: Opodatkowany jest dochód brutto z najmu. Dla nierezydentów spoza UE/EOG, stawka podatku wynosi 24% od dochodu brutto z najmu, przy czym zazwyczaj nie dopuszcza się odliczeń.

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Hiszpania nakłada roczny podatek od majątku na wartość netto aktywów. Nierezydenci są opodatkowani tylko od swoich aktywów znajdujących się w Hiszpanii. Kwota wolna od podatku dla nierezydentów wynosi 700 000 EUR. W Andaluzji, znacząca reforma regionalna w 2022 roku wprowadziła 100% zwolnienie (bonificación) z regionalnego podatku od majątku zarówno dla rezydentów, jak i nierezydentów, co w efekcie skutkuje zerową odpowiedzialnością podatkową dla zdecydowanej większości właścicieli w regionie.

Jednak nierezydenci posiadający hiszpańskie aktywa przekraczające 2 000 000 EUR mogą nadal być zobowiązani do złożenia deklaracji podatku od majątku (Modelo 714). Dodatkowo, oddzielny podatek na poziomie państwowym, „Tymczasowy podatek solidarnościowy od dużych fortun” (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF), dotyczy majątku netto powyżej 3 000 000 EUR. Ten podatek państwowy nie jest objęty andaluzyjskim zwolnieniem regionalnym.

Podatki od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii (dla nierezydentów)

Jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją hiszpańską nieruchomość, zastosowanie będzie miało kilka podatków.

Podatek od zysków kapitałowych (CGT)

Nierezydenci sprzedający nieruchomość w Hiszpanii podlegają podatkowi od zysków kapitałowych od zysku uzyskanego ze sprzedaży. Obecna stawka dla nierezydentów, niezależnie od kraju pochodzenia, wynosi 19%.

Zasada zatrzymania 3%

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio hiszpańskim władzom podatkowym (Agencia Tributaria) w imieniu sprzedawcy. To zatrzymanie działa jako zaliczka na poczet podatku od zysków kapitałowych sprzedawcy. Jeśli faktyczne zobowiązanie z tytułu CGT jest niższe niż 3%, sprzedawca może ubiegać się o zwrot; jeśli jest wyższe, sprzedawca musi dopłacić różnicę.

Plusvalía Municipal (Miejski podatek od zysków kapitałowych)

Jest to podatek lokalny naliczany przez ratusz od wzrostu wartości gruntu (a nie samej nieruchomości) od daty zakupu do daty sprzedaży. Kwota zależy od wartości katastralnej gruntu, liczby lat posiadania i współczynników ustalonych przez każdą gminę. Jest on zazwyczaj płacony przez sprzedawcę.

Amerykańskie zobowiązania podatkowe dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii

Obywatele USA są zazwyczaj opodatkowani od swoich dochodów na całym świecie, niezależnie od miejsca zamieszkania. Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii wiąże się ze szczególnymi wymogami sprawozdawczymi w USA.

• FBAR (Raport zagranicznych rachunków bankowych i finansowych – FinCEN Form 114): Jeśli łączna maksymalna wartość wszystkich Twoich zagranicznych rachunków finansowych przekracza 10 000 USD w dowolnym momencie roku kalendarzowego, musisz złożyć FBAR. Obejmuje to wszelkie hiszpańskie rachunki bankowe używane do transakcji nieruchomościowych lub dochodów z najmu. FBAR jest wymogiem ujawnienia, a nie podatkiem, składanym do FinCEN, a nie do IRS.
• FATCA (Ustawa o zgodności podatkowej kont zagranicznych – Formularz 8938): Ten formularz, Oświadczenie o określonych zagranicznych aktywach finansowych, jest składany wraz z rocznym formularzem 1040. Progi dla raportowania są znacznie wyższe niż dla FBAR i różnią się w zależności od Twojego statusu rozliczeniowego oraz tego, czy mieszkasz w USA czy za granicą. Zasadniczo, bezpośrednie posiadanie zagranicznych nieruchomości samo w sobie nie jest zgłaszane na formularzu 8938, ale związane z nim zagraniczne rachunki finansowe mogą być.
• Traktat podatkowy USA-Hiszpania: Traktat o unikaniu podwójnego opodatkowania między USA a Hiszpanią ma na celu zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu. Zapewnia ramy dla opodatkowania dochodów z hiszpańskich nieruchomości i pozwala na mechanizmy, takie jak zagraniczny kredyt podatkowy (Formularz 1116), w celu odliczenia hiszpańskich podatków od Twojego amerykańskiego zobowiązania podatkowego.

Finansowanie Twojej nieruchomości z rynku pierwotnego

Obywatele USA mogą uzyskać kredyty hipoteczne w hiszpańskich bankach, ale warunki dla nierezydentów różnią się od tych dla rezydentów.

• Współczynnik kredytu do wartości (LTV): Hiszpańskie banki zazwyczaj oferują nierezydentom maksymalny LTV w wysokości 60-70% ceny zakupu nieruchomości lub jej wyceny (w zależności od tego, która wartość jest niższa). Oznacza to, że zazwyczaj będziesz potrzebować gotówkowego wkładu własnego w wysokości 30-40%, plus dodatkowe 10-12% na pokrycie podatków i opłat związanych z zakupem.
• Okres kredytowania i stopy procentowe: Okresy kredytowania są zazwyczaj krótsze dla nierezydentów (około 20-25 lat), a stopy procentowe mogą być nieco wyższe w porównaniu do kredytów hipotecznych dla rezydentów. Banki mają również rygorystyczne wymagania dotyczące wskaźnika zadłużenia do dochodów, zazwyczaj ograniczając całkowite miesięczne zadłużenie (w tym nową hipotekę) do około 33-35% Twojego miesięcznego dochodu netto.

Kwestie rezydencji i wizowe

Ważne jest, aby pamiętać, że zakup nieruchomości w Hiszpanii nie wiąże się automatycznie z uzyskaniem rezydencji. Program Złota Wiza, który wcześniej oferował rezydencję w zamian za inwestycję w nieruchomości o wartości 500 000 EUR, został oficjalnie zamknięty w kwietniu 2025 roku. Dla tych, którzy chcą mieszkać w Hiszpanii przez dłuższy czas, dostępne mogą być alternatywne opcje wizowe, takie jak wiza Non-Lucrative Visa lub Digital Nomad Visa, podlegające określonym wymaganiom.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii przez obywatela USA wiąże się z odrębnym zestawem kwestii podatkowych i prawnych. Proaktywne planowanie i zasięganie profesjonalnych porad od doświadczonych hiszpańskich prawników i specjalistów podatkowych są niezbędne do płynnego poruszania się po tych złożonościach, zapewniając zgodność zarówno z przepisami hiszpańskimi, jak i amerykańskimi. Zrozumienie tych zobowiązań finansowych od samego początku ułatwi udane i przyjemne doświadczenie posiadania nieruchomości na Costa del Sol.