Trasladarse a la Costa del Sol desde el Reino Unido

Trasladarse a la Costa del Sol desde el Reino Unido: qué cambió después del Brexit

Trasladarse a la Costa del Sol desde el Reino Unido sigue siendo totalmente factible, pero las reglas cambiaron fundamentalmente una vez que el Reino Unido abandonó la UE. Los ciudadanos británicos son ahora tratados como nacionales de terceros países, lo que significa que ya no pueden simplemente mudarse a España y quedarse. Como visitante, puede pasar un máximo de 90 días en cualquier período de 180 días en el espacio Schengen, por lo que cualquiera que planee vivir en la Costa del Sol todo el año (Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmádena o cualquier lugar a lo largo de la provincia de Málaga) necesita un visado de residencia gestionado antes de la mudanza.

Esta guía cubre las dos cosas que más importan para una reubicación permanente: conseguir el visado adecuado y comprender el coste real de comprar y mantener una vivienda de obra nueva en Andalucía, incluyendo los impuestos que sorprenden a muchos compradores. Para obtener más detalles sobre temas individuales, consulte nuestras guías relacionadas sobre impuestos para no residentes en España, la compra de viviendas de obra nueva sobre plano y la obtención de una hipoteca española como no residente.

Visados: su ruta para vivir en la Costa del Sol

La Golden Visa (residencia por inversión inmobiliaria) fue suprimida el 3 de abril de 2025 y ya no es una opción para nuevos solicitantes.⁷ Para los nacionales del Reino Unido que deseen la residencia a tiempo completo, quedan tres rutas realistas.⁷

Visado No Lucrativo (VNL)

La opción más común para jubilados y aquellos que viven de ahorros, una pensión o ingresos pasivos. Debe demostrar que no trabajará en España y que tiene medios suficientes: el umbral se establece en el 400% del índice IPREM, lo que en 2026 asciende aproximadamente a 28.800 euros al año (unos 2.400 euros al mes) para el solicitante principal, más unos 600 euros al mes por cada miembro de la familia dependiente.⁷ También debe tener un seguro de salud privado hasta que cumpla los requisitos para la cobertura pública.

Visado Nómada Digital (VND)

Para personas que trabajan a distancia para empleadores o clientes con sede fuera de España. Esta vía le permite trabajar legalmente mientras es residente y puede conllevar un tratamiento fiscal favorable en los primeros años.⁷

Rutas de emprendedor o trabajo

Para aquellos que inician un negocio innovador (con un informe ENISA de apoyo) o que acceden a un empleo cualificado.⁷ Sea cual sea la ruta que elija, tenga en cuenta que la regla de visitante de 90/180 días se aplica hasta que se emita su tarjeta de residencia, así que planifique la documentación con mucha antelación a la mudanza.

El coste de comprar una vivienda de obra nueva en Andalucía

La propiedad de obra nueva se grava de manera diferente a la de reventa. En lugar del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es del 7% en viviendas de segunda mano en Andalucía,¹ una compra de primera mano a un promotor atrae dos impuestos:

Eso da un coste fiscal combinado de aproximadamente el 11,2% en una vivienda de obra nueva.¹ Además de los impuestos, presupueste los honorarios de notaría, los honorarios del Registro de la Propiedad y los gastos legales o de gestoría, que juntos suelen añadir otro 1% al 2%. Como regla general, prevea aproximadamente del 12% al 14% del precio de compra en impuestos y costes de adquisición para una obra nueva. Existen tipos reducidos de AJD (por ejemplo, el 0,3% para compradores menores de 35 años en una vivienda habitual de hasta 150.000 euros, o el 0,1% para familias numerosas y personas con discapacidad de hasta 250.000 euros), pero estos se aplican a una residencia habitual española y rara vez se ajustan a la primera compra de un comprador británico.¹

Protección sobre plano: Ley 57/68

Si compra sobre plano, los pagos a cuenta realizados antes de la finalización deben estar protegidos por una garantía bancaria o una póliza de seguro bajo las normas sucesoras de la Ley 57/68. Nunca entregue depósitos sin esa protección establecida, y compruebe que la garantía le nombra como beneficiario.

Hipotecas para compradores del Reino Unido (no residentes)

Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, pero en condiciones más estrictas que a los residentes. Como comprador no comunitario post-Brexit, debe esperar típicamente un préstamo máximo sobre el valor (LTV) de alrededor del 60% al 70% del menor entre el precio de compra o la valoración del banco.³ En la práctica, eso significa un depósito del 30% al 40% del precio, más el 12% al 14% en impuestos y costes adicionales.³ En una vivienda de obra nueva de 300.000 euros, eso apunta a aproximadamente entre 90.000 y 120.000 euros de depósito más alrededor de 36.000 a 42.000 euros de impuestos y tasas.³ Los prestamistas querrán pruebas de ingresos, deudas existentes y declaraciones de impuestos, y necesitará un NIE español (Número de Identidad de Extranjero) antes de poder formalizar cualquier compra o abrir las cuentas asociadas.

Impuestos que paga cada año como propietario

IBI (equivalente al impuesto municipal)

Todo propietario, residente o no, paga anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al ayuntamiento local. Se basa en el valor catastral, no en el precio de mercado, con tipos urbanos típicamente entre el 0,4% y el 1,1% según el municipio.⁴ Encontrará el valor catastral en el recibo del IBI, que también necesitará para otros cálculos fiscales.

Modelo 210 e Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Esta es la obligación que los propietarios del Reino Unido suelen pasar por alto con más frecuencia. Si posee una propiedad española pero no es residente fiscal aquí, debe presentar el Modelo 210 para el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) cada año, incluso si nunca alquila la vivienda.²⁵

• Renta imputada (vivienda vacía o para uso personal): España considera una renta imputada del 1,1% del valor catastral (2% si el valor no se ha revisado desde antes de 1994 o, bajo la regla actual, en los últimos diez años). Los no residentes de la UE, lo que ahora incluye a los nacionales del Reino Unido, tributan al 24% sobre esa base.⁵⁶
• Rendimientos del alquiler: Desde el Brexit, los propietarios del Reino Unido tributan al 24% sobre la renta bruta del alquiler sin deducciones por gastos, a diferencia de los residentes de la UE/EEE que pagan el 19% sobre la cifra neta.² Esta es una diferencia sustancial: alquilar un apartamento en la Costa del Sol es notablemente menos eficiente fiscalmente para un propietario del Reino Unido de lo que lo era antes de 2021.

Lo que debe cuando vende

Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 en el plazo de un mes; esto es un pago a cuenta de su impuesto sobre las ganancias de capital, no un impuesto adicional.⁸ El vendedor luego presenta el Modelo 210 para declarar la ganancia real (gravada al 19% para no residentes) y paga el saldo o reclama un reembolso si el 3% retenido excede el impuesto adeudado.⁸ También deberá la plusvalía municipal, un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno, que varía según el municipio y le permite elegir el método de cálculo que produzca la factura más baja.⁸

Atención sanitaria y escolarización

Atención sanitaria

Los pensionistas estatales del Reino Unido suelen poder acceder a la sanidad pública española de forma gratuita utilizando un formulario S1 emitido por el Reino Unido, que le registra en el sistema español como residente.⁹ Si no es elegible para un S1 (por ejemplo, un jubilado anticipado o un residente no trabajador), necesitará un seguro de salud privado para obtener el visado, y después de 12 meses de residencia registrada (empadronamiento) podrá unirse al sistema público a través del Convenio Especial, un esquema de pago estatal que cuesta aproximadamente 60 euros al mes para menores de 65 años y unos 157 euros al mes a partir de los 65.⁹ Tenga en cuenta que la espera de 12 meses no se puede acelerar, así que regístrese en el padrón de su ayuntamiento tan pronto como se mude.⁹

Escolarización

La Costa del Sol cuenta con una amplia variedad de escuelas públicas, semiprivadas (concertadas) y privadas internacionales, con una gran concentración de escuelas internacionales con currículo británico y de Bachillerato Internacional (IB) alrededor de Marbella, Estepona y el corredor de Málaga, que atienden a familias que se reubican. La escolarización pública es gratuita y está disponible para los niños residentes, mientras que las escuelas internacionales cobran tasas; las plazas en las escuelas internacionales populares se agotan pronto, así que solicite con mucha antelación a su mudanza.

Un orden de juego realista

1. Confirme su ruta de visado (No Lucrativo o Nómada Digital para la mayoría de los que se mudan desde el Reino Unido) y recopile las pruebas de ingresos, seguro y antecedentes penales limpios.
2. Solicite su NIE, que necesitará para comprar, operar con bancos e impuestos.
3. Presupueste el coste total de la compra: precio más aproximadamente el 11,2% de IVA y AJD, más del 1% al 2% en honorarios de notaría, registro y legales.¹
4. Si pide un préstamo, planifique un depósito del 30% al 40% como no residente.³
5. Regístrese en el padrón a su llegada, gestione la atención sanitaria (S1 o privada y luego Convenio Especial), y anote en su agenda su Modelo 210 e IBI anuales.⁴⁵⁹

Obtenga el visado y la planificación fiscal correctos antes de comprometerse con una propiedad, y trasladarse a la Costa del Sol desde el Reino Unido sigue siendo una de las reubicaciones más gratificantes de Europa. Para los detalles precisos, lea nuestras guías complementarias sobre impuestos para no residentes, compra segura sobre plano y hipotecas españolas para compradores extranjeros.