Umzug an die Costa del Sol aus dem UK

Umzug an die Costa del Sol aus dem Vereinigten Königreich: Was sich nach dem Brexit geändert hat

Der Umzug an die Costa del Sol aus dem Vereinigten Königreich ist immer noch vollständig realisierbar, aber die Regeln haben sich grundlegend geändert, als das Vereinigte Königreich die EU verlassen hat. Britische Staatsangehörige werden nun als Drittstaatsangehörige behandelt, was bedeutet, dass Sie nicht mehr einfach nach Spanien ziehen und dort bleiben können. Als Besucher dürfen Sie maximal 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen im gesamten Schengen-Raum verbringen. Wer also plant, das ganze Jahr über an der Costa del Sol (Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmadena oder irgendwo in der Provinz Málaga) zu leben, benötigt vor dem Umzug ein Aufenthaltsvisum.

Dieser Leitfaden behandelt die zwei wichtigsten Punkte für einen dauerhaften Umzug: die Beschaffung des richtigen Visums und das Verständnis der wahren Kosten für den Kauf und den Besitz eines Neubaus in Andalusien, einschließlich der Steuern, die viele Käufer überraschen. Für detailliertere Informationen zu einzelnen Themen lesen Sie unsere verwandten Leitfäden zu Steuern für Nichtansässige in Spanien, zum Kauf von Neubauten ab Plan und zur Beantragung einer spanischen Hypothek als Nichtansässiger.

Visa: Ihr Weg zum Leben an der Costa del Sol

Das Goldene Visum (Aufenthalt durch Immobilieninvestition) wurde am 3. April 2025 abgeschafft und ist keine Option mehr für neue Antragsteller.⁷ Für britische Staatsangehörige, die einen Vollzeitwohnsitz wünschen, bleiben drei realistische Wege.⁷

Nicht-lukratives Visum (NLV)

Die häufigste Wahl für Rentner und diejenigen, die von Ersparnissen, einer Rente oder passivem Einkommen leben. Sie müssen nachweisen, dass Sie in Spanien nicht arbeiten werden und dass Sie über ausreichende Mittel verfügen: Die Schwelle liegt bei 400 % des IPREM-Index, was im Jahr 2026 etwa 28.800 Euro pro Jahr (etwa 2.400 Euro pro Monat) für den Hauptantragsteller und etwa 600 Euro pro Monat für jedes abhängige Familienmitglied bedeutet.⁷ Sie müssen außerdem eine private Krankenversicherung haben, bis Sie sich für die öffentliche Krankenversicherung qualifizieren.

Digitales Nomadenvisum (DNV)

Für Personen, die remote für Arbeitgeber oder Kunden mit Sitz außerhalb Spaniens arbeiten. Dieser Weg ermöglicht es Ihnen, legal als Einwohner zu arbeiten und kann in den ersten Jahren eine günstige steuerliche Behandlung mit sich bringen.⁷

Unternehmens- oder Arbeitswege

Für diejenigen, die ein innovatives Unternehmen gründen (mit einem unterstützenden ENISA-Bericht) oder eine qualifizierte Beschäftigung aufnehmen.⁷ Welchen Weg Sie auch wählen, beachten Sie, dass die 90/180-Tage-Besucherregel gilt, bis Ihre Aufenthaltskarte ausgestellt ist, planen Sie also den Papierkram lange vor dem Umzug ein.

Die Kosten für den Kauf eines Neubaus in Andalusien

Neubauten (obra nueva) werden anders besteuert als Wiederverkäufe. Anstelle der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), die in Andalusien 7 % auf Wiederverkaufsimmobilien beträgt,¹ zieht ein Erstkauf von einem Bauträger zwei Steuern nach sich:

Das ergibt eine kombinierte Steuerbelastung von etwa 11,2 % für einen Neubau.¹ Zusätzlich zu den Steuern sollten Notargebühren, Grundbuchgebühren und Rechts- oder Übertragungskosten eingeplant werden, die zusammen typischerweise weitere 1 % bis 2 % ausmachen. Als Faustregel gilt, dass man für einen Neubau etwa 12 % bis 14 % des Kaufpreises für Steuern und Kaufnebenkosten einplanen sollte. Es gibt ermäßigte AJD-Sätze (z.B. 0,3 % für Käufer unter 35 Jahren bei einem gewöhnlichen Wohnsitz bis zu 150.000 Euro oder 0,1 % für kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung bis zu 250.000 Euro), diese gelten jedoch für einen gewöhnlichen spanischen Wohnsitz und passen selten zum Erstkauf eines britischen Käufers.¹

Schutz bei Kauf ab Plan: Ley 57/68

Wenn Sie ab Plan kaufen, müssen die vor Fertigstellung geleisteten Ratenzahlungen durch eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice gemäß den Nachfolgeregeln der Ley 57/68 geschützt sein. Übergeben Sie niemals Anzahlungen, ohne dass dieser Schutz vorhanden ist, und überprüfen Sie, ob die Bürgschaft Sie als Begünstigten nennt.

Hypotheken für britische (nicht ansässige) Käufer

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, aber zu strengeren Bedingungen als an Ansässige. Als Nicht-EU-Käufer nach dem Brexit sollten Sie typischerweise einen maximalen Beleihungsauslauf (LTV) von etwa 60 % bis 70 % des niedrigeren Wertes zwischen Kaufpreis oder Bankbewertung erwarten.³ In der Praxis bedeutet dies eine Anzahlung von 30 % bis 40 % des Preises, plus die 12 % bis 14 % an Steuern und Kosten obenauf.³ Bei einem Neubau im Wert von 300.000 Euro bedeutet dies eine Anzahlung von etwa 90.000 bis 120.000 Euro plus etwa 36.000 bis 42.000 Euro an Steuern und Gebühren.³ Kreditgeber werden einen Einkommensnachweis, bestehende Schulden und Steuererklärungen verlangen, und Sie benötigen eine spanische NIE (Numero de Identidad de Extranjero), bevor Sie einen Kauf abschließen oder die zugehörigen Konten eröffnen können.

Steuern, die Sie als Eigentümer jedes Jahr zahlen

IBI (Gemeindesteuer-Äquivalent)

Jeder Immobilieneigentümer, ob ansässig oder nicht, zahlt jährlich die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) an das örtliche Rathaus. Sie basiert auf dem Katasterwert (valor catastral), nicht auf dem Marktpreis, wobei die städtischen Sätze typischerweise zwischen 0,4 % und 1,1 % liegen, abhängig von der Gemeinde.⁴ Den Katasterwert finden Sie auf der IBI-Rechnung, die Sie auch für andere Steuerberechnungen benötigen.

Modelo 210 und Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)

Dies ist die Verpflichtung, die britische Eigentümer am häufigsten übersehen. Wenn Sie spanisches Eigentum besitzen, aber hier nicht steuerlich ansässig sind, müssen Sie jedes Jahr Modelo 210 für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) einreichen, auch wenn Sie das Haus nie vermieten.²⁵

• Unterstelltes Einkommen (Haus leerstehend oder zur persönlichen Nutzung): Spanien unterstellt ein fiktives Einkommen von 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn der Wert seit vor 1994 oder, nach der aktuellen Regelung, in den letzten zehn Jahren nicht revidiert wurde). Nicht-EU-Bürger, zu denen nun auch britische Staatsangehörige gehören, werden auf dieser Basis mit 24 % besteuert.⁵⁶
• Mieteinnahmen: Seit dem Brexit werden britische Eigentümer mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen besteuert, ohne Abzug von Ausgaben, im Gegensatz zu EU-/EWR-Ansässigen, die 19 % auf den Nettobetrag zahlen.² Dies ist ein wesentlicher Unterschied: Die Vermietung einer Wohnung an der Costa del Sol ist für einen britischen Eigentümer merklich weniger steuereffizient als vor 2021.

Was Sie beim Verkauf schulden

Wenn ein Nichtansässiger verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen; dies ist eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer, keine zusätzliche Steuer.⁸ Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren (besteuert mit 19 % für Nichtansässige), und zahlt entweder den Restbetrag oder beantragt eine Rückerstattung, falls die einbehaltenen 3 % die fällige Steuer übersteigen.⁸ Sie schulden auch die plusvalia municipal, eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Bodens, die je nach Gemeinde variiert und es Ihnen ermöglicht, die Berechnungsmethode zu wählen, die zu einer niedrigeren Rechnung führt.⁸

Gesundheitsversorgung und Schulbildung

Gesundheitsversorgung

Britische staatliche Rentner können in der Regel kostenlosen Zugang zur spanischen öffentlichen Gesundheitsversorgung erhalten, indem sie ein vom Vereinigten Königreich ausgestelltes S1-Formular verwenden, das sie als Einwohner in das spanische System registriert.⁹ Wenn Sie keinen Anspruch auf ein S1 haben (z.B. Frührentner oder nicht berufstätiger Einwohner), benötigen Sie eine private Krankenversicherung, um das Visum zu erhalten, und nach 12 Monaten registriertem Wohnsitz (empadronamiento) können Sie dem öffentlichen System über den Convenio Especial beitreten, ein staatliches Einzahlungssystem, das unter 65 Jahren etwa 60 Euro pro Monat und ab 65 Jahren etwa 157 Euro pro Monat kostet.⁹ Beachten Sie, dass die 12-monatige Wartezeit nicht beschleunigt werden kann, also melden Sie sich so bald wie möglich nach Ihrem Einzug beim padron in Ihrem Rathaus an.⁹

Schulbildung

Die Costa del Sol bietet eine große Auswahl an staatlichen, halb-privaten (concertado) und internationalen Privatschulen, mit einer hohen Konzentration an internationalen Schulen mit britischem Lehrplan und IB-Schulen in der Umgebung von Marbella, Estepona und dem Málaga-Korridor, die umziehende Familien betreuen. Staatliche Schulen sind kostenlos und für ansässige Kinder zugänglich, während internationale Schulen Gebühren erheben; Plätze an beliebten internationalen Schulen sind frühzeitig vergeben, bewerben Sie sich also lange vor Ihrem Umzug.

Eine realistische Vorgehensweise

1. Bestätigen Sie Ihren Visumweg (nicht-lukrativ oder digitales Nomadenvisum für die meisten britischen Umziehenden) und sammeln Sie die Nachweise für Einkommen, Versicherung und ein sauberes Führungszeugnis.
2. Beantragen Sie Ihre NIE, die Sie für den Kauf, Bankgeschäfte und Steuern benötigen.
3. Kalkulieren Sie die gesamten Kaufkosten: Preis plus etwa 11,2 % an IVA und AJD, plus 1 % bis 2 % an Notar-, Register- und Anwaltsgebühren.¹
4. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, planen Sie als Nichtansässiger eine Anzahlung von 30 % bis 40 % ein.³
5. Melden Sie sich bei Ankunft im padron an, regeln Sie die Gesundheitsversorgung (S1 oder privat, dann Convenio Especial) und merken Sie sich Ihre jährlichen Modelo 210 und IBI vor.⁴⁵⁹

Erledigen Sie das Visum und die Steuerplanung richtig, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, und der Umzug an die Costa del Sol aus dem Vereinigten Königreich bleibt einer der lohnendsten Umzüge in Europa. Für die genauen Details lesen Sie unsere Begleitführer zu Steuern für Nichtansässige, dem sicheren Kauf ab Plan und spanischen Hypotheken für ausländische Käufer.