Pago de la Fianza y la Escrituración desde el Extranjero

Pagar la fianza y la finalización desde el extranjero es la parte de la compra de una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol que más complica a los compradores extranjeros, porque el dinero tiene que cruzar fronteras, superar los controles españoles contra el blanqueo de capitales y llegar a la cuenta correcta en la fecha adecuada. Esta guía explica cómo se estructuran los pagos en una obra nueva andaluza, cómo hacer llegar los fondos a España de forma limpia, qué impuestos y tasas presupuestar, y cómo firmar la escritura de compraventa aunque no puedas estar en el país. Se complementa con nuestras guías relacionadas sobre impuestos y costes al comprar una obra nueva, obtener su NIE y abrir una cuenta bancaria española, y hipotecas para no residentes.

Cómo se estructuran los pagos de obra nueva en la Costa del Sol

La compra de una obra nueva (obra nueva) se paga en etapas en lugar de en una suma global, y comprender la secuencia es clave para planificar sus transferencias desde el extranjero.

1. Contrato de reserva (contrato de reserva). Una pequeña fianza de reserva, comúnmente entre 3.000 y 6.000 euros, retira la propiedad del mercado. Esta cantidad se deduce normalmente del siguiente pago. ⁶
2. Contrato privado de compraventa (contrato de arras / contrato privado). Se firma aproximadamente entre 30 y 60 días después de la reserva. Se realiza un pago de entre el 10 y el 30 por ciento del precio al firmar, deduciendo cualquier fianza de reserva. ⁶
3. Pagos por etapas durante la construcción. En propiedades sobre plano, los pagos adicionales están vinculados a hitos de la construcción (cimientos, estructura, fachada, acabados). ⁶
4. Finalización (escritura pública y entrega de llaves). El saldo pendiente, a menudo entre el 60 y el 70 por ciento, se paga en la notaría el día en que se firma la escritura de propiedad y se transfiere legalmente la titularidad. ⁶

Dado que estas fechas están fijadas en el contrato, planifique cada transferencia con suficiente antelación. Los pagos internacionales pueden tardar varios días en procesarse, y un pago tardío en la finalización puede implicar un incumplimiento de contrato.

Cómo hacer llegar el dinero a España: cuenta bancaria y origen de los fondos

En la práctica, casi todos los pagos de finalización y por etapas se realizan desde una cuenta bancaria española a nombre del comprador a la cuenta española del promotor. Abrir una cuenta para no residentes es sencillo, aunque la plena operatividad puede tardar unos días, así que hágalo con antelación. ⁵

Las normas españolas contra el blanqueo de capitales (AML) exigen que el notario, el banco, el promotor y el abogado le identifiquen y verifiquen el origen de sus fondos antes de la finalización. Deberá rellenar un formulario Know Your Customer (KYC) y aportar pruebas documentales del origen del dinero: nóminas y extractos de ahorro, la escritura y liquidación de una propiedad que haya vendido, o documentos de herencia y las transferencias correspondientes. Si los fondos no pueden ser rastreados, el notario puede negarse a autorizar la escritura. ⁵

Consejos prácticos para transferencias desde el extranjero:

• Mantenga un rastro documental claro. Realice transferencias desde una cuenta claramente a su nombre y guarde pruebas del origen de cada depósito importante.
• El cambio de divisa suele ser mejor gestionado a través de un proveedor de divisas especializado que a través de un banco comercial, pero la cuenta receptora debe seguir siendo la suya española para que se aplique el filtro AML.
• Envíe los fondos dos o tres días hábiles antes de cada fecha límite contractual para absorber los retrasos interbancarios.
• Nunca pague el saldo del promotor en efectivo. La legislación española limita los pagos en efectivo y la finalización se liquida mediante transferencia bancaria o cheque bancario entregado en la notaría.

Lo que realmente paga: impuestos y tasas en una obra nueva andaluza

En una obra nueva comprada directamente al promotor, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) no se aplica. En su lugar, se paga el IVA al 10 por ciento del precio, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo general andaluz del 1,2 por ciento, establecido por el Decreto-ley 7/2021 y consolidado por la Ley 5/2021. ¹² Esto representa un 11,2 por ciento solo en impuestos antes de los costes profesionales.

Como regla general, los compradores extranjeros deben reservar aproximadamente entre un 12 y un 14 por ciento por encima del precio de compra para impuestos y tasas, y más si hay paquetes de muebles, extras de aparcamiento y trastero o costes de formalización de hipoteca. ⁵ El AJD también se cobra sobre la escritura de hipoteca si se solicita un préstamo, aunque desde 2018 es la entidad prestamista quien paga ese impuesto de actos jurídicos documentados, no el comprador.

Financiación desde el extranjero: hipotecas para no residentes

Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes pero en condiciones más estrictas. La relación préstamo-valor (LTV) para no residentes suele situarse entre el 50 y el 70 por ciento, lo que significa una fianza del 30 al 50 por ciento más todos los impuestos y tasas mencionados. Los residentes fiscales de la UE suelen alcanzar entre el 60 y el 70 por ciento, mientras que los compradores de fuera de la UE (por ejemplo, Reino Unido, EE. UU., Oriente Medio) suelen tener un límite más cercano al 50 o 60 por ciento. ⁶ Los plazos suelen ser de hasta unos 25 años y, para préstamos más grandes, son cada vez más a tipo variable vinculados al Euríbor. ⁶

Dado que una hipoteca añade pasos de tasación, gestión y pago de impuestos, inicie la solicitud con antelación e incorpórela a su plan de pagos por hitos. Si está financiando parte de una compra sobre plano, la mayor parte del préstamo solo se desembolsa en la finalización, por lo que los pagos por etapas seguirán procediendo de sus propios fondos.

Protegiendo su fianza sobre plano: Ley 38/1999

Cada euro que pague antes de que la vivienda esté terminada debe estar legalmente protegido. Según la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (que sustituyó a la histórica Ley 57/1968 tras su derogación), un promotor que reciba pagos anticipados por una vivienda sin terminar debe: ³⁴

• Garantizar la devolución de todas las cantidades anticipadas, incluidos impuestos, más los intereses legales, mediante un aval bancario o una póliza de seguro, si la vivienda no se entrega a tiempo; y
• Recibir esas cantidades en una cuenta bancaria especial y separada utilizada únicamente para esa promoción.

Antes de transferir cualquier pago sobre plano, pida a su abogado que confirme que la garantía o el certificado de seguro están en vigor y que está pagando en la cuenta especial correcta. Esta es la protección más importante al comprar sobre plano, y es su dinero el que está en juego si el promotor no cumple.

Firmar la escritura de compraventa cuando no puedes estar en España

Dos cosas hacen posible la firma de la escritura a distancia. En primer lugar, debe tener un NIE (Número de Identidad de Extranjero): es obligatorio para cualquier comprador extranjero, residente o no, y el notario no puede autorizar la escritura ni los impuestos sin él. Solicítelo con bastante antelación a la firma de la escritura. ⁷

En segundo lugar, si no puede acudir a la notaría en persona, puede otorgar un poder notarial a su abogado español, firmado ante notario en su país de origen con una apostilla, o en un consulado español. Su representante firmará entonces la escritura, pagará los impuestos y recogerá las llaves en su nombre. Organice el poder notarial con semanas de antelación, ya que la traducción y legalización requieren tiempo.

Después de la firma de la escritura: sus impuestos continuos como propietario no residente

Ser propietario en la Costa del Sol como no residente conlleva dos obligaciones recurrentes. El IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, es facturado por el ayuntamiento (aproximadamente entre el 0,4 y el 1,1 por ciento del valor catastral, dependiendo del municipio). Por separado, debe presentar anualmente el Modelo 210 (IRNR): si la vivienda no está alquilada, España imputa una renta presunta del 1,1 o 2 por ciento del valor catastral, gravada al 19 por ciento para residentes de la UE/EEE o al 24 por ciento para no residentes de la UE. ⁷

Un punto sobre la conocida retención del 3 por ciento: no se aplica cuando compra una obra nueva a un promotor español. Se aplica más tarde, cuando venda, si entonces es un no residente: el comprador debe retener el 3 por ciento del precio y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 como pago a cuenta de su IRNR por ganancias patrimoniales. ¹ Téngalo en cuenta cuando finalmente venda.

Para el desglose completo de los impuestos de compra, consulte nuestra guía sobre impuestos y costes al comprar una obra nueva, y para los trámites de residencia y cuenta, nuestras guías sobre cómo obtener su NIE y cómo abrir una cuenta bancaria española.