Pagare la caparra e il rogito dall'estero

Il pagamento della caparra e il rogito dall’estero sono la parte di un acquisto di una nuova costruzione sulla Costa del Sol che più spesso mette in difficoltà gli acquirenti stranieri, perché il denaro deve attraversare i confini, superare i controlli spagnoli antiriciclaggio e arrivare nel conto giusto alla data giusta. Questa guida spiega come sono strutturati i pagamenti per una nuova costruzione in Andalusia, come far entrare i fondi in Spagna in modo pulito, quali tasse e commissioni mettere in conto e come firmare il rogito anche se non potete essere nel paese. Si abbina alle nostre guide correlate su tasse e costi quando si acquista una nuova costruzione, ottenere il NIE e aprire un conto bancario spagnolo e mutui per non residenti.

Come sono strutturati i pagamenti per le nuove costruzioni sulla Costa del Sol

L’acquisto di una nuova costruzione (obra nueva) viene pagato a rate piuttosto che in un’unica soluzione, e comprendere la sequenza è la chiave per pianificare i vostri trasferimenti dall’estero.

1. Contratto di prenotazione (contrato de reserva). Una piccola caparra, generalmente tra 3.000 e 6.000 euro, ritira la proprietà dal mercato. Questo importo viene normalmente detratto dal pagamento successivo. ⁶
2. Contratto di compravendita privato (contrato de arras / contrato privado). Firmato entro circa 30-60 giorni dalla prenotazione. Un pagamento tipicamente dal 10 al 30 per cento del prezzo viene effettuato alla firma, con detrazione di qualsiasi caparra di prenotazione. ⁶
3. Pagamenti a rate durante la costruzione. Per le proprietà su progetto, ulteriori rate sono legate a tappe fondamentali della costruzione (fondamenta, struttura, facciata, finiture). ⁶
4. Rogito (escritura pública e consegna delle chiavi). Il saldo rimanente, spesso dal 60 al 70 per cento, viene pagato dal notaio il giorno della firma dell’atto di proprietà e del trasferimento legale della proprietà. ⁶

Poiché queste date sono fissate nel contratto, pianificate ogni trasferimento con largo anticipo. I pagamenti internazionali possono richiedere diversi giorni per essere accreditati, e un pagamento di rogito in ritardo può mettervi in condizione di inadempienza.

Far arrivare il denaro in Spagna: conto bancario e provenienza dei fondi

In pratica, quasi tutti i pagamenti del rogito e delle rate vengono effettuati da un conto bancario spagnolo intestato all’acquirente al conto spagnolo del costruttore. Aprire un conto per non residenti è semplice, anche se la piena operatività può richiedere alcuni giorni, quindi fatelo per tempo. ⁵

Le norme antiriciclaggio (AML) spagnole richiedono al notaio, alla banca, al costruttore e all’avvocato di identificarvi e verificare l’origine dei vostri fondi prima del rogito. Dovrete compilare un modulo KYC (identificazione del cliente) e fornire prove documentali della provenienza del denaro: buste paga e estratti conto di risparmio, l’atto e il saldo di una proprietà venduta, o documenti di eredità e i relativi trasferimenti. Se i fondi non possono essere tracciati, il notaio può rifiutarsi di autorizzare l’escritura. ⁵

Consigli pratici per i trasferimenti dall’estero:

• Mantenete una chiara traccia documentale. Trasferite da un conto chiaramente a vostro nome e conservate la prova dell’origine di ogni deposito di grandi dimensioni.
• Il cambio valuta è spesso gestito meglio tramite un fornitore FX specializzato piuttosto che una banca tradizionale, ma il conto ricevente dovrebbe comunque essere il vostro conto spagnolo in modo che venga applicato il filtro AML.
• Inviate i fondi due o tre giorni lavorativi prima di ogni scadenza contrattuale per assorbire i ritardi interbancari.
• Non pagate mai il saldo al costruttore in contanti. La legge spagnola limita i pagamenti in contanti e il rogito viene saldato tramite bonifico bancario o assegno circolare consegnato al notaio.

Cosa si paga effettivamente: tasse e commissioni su una nuova costruzione in Andalusia

Su una nuova costruzione acquistata direttamente dal costruttore, l’imposta sul trasferimento (ITP) non si applica. Invece si paga l’IVA al 10 per cento del prezzo, più l’Actos Jurídicos Documentados (AJD, imposta di bollo) all’aliquota generale andalusa dell’1.2 per cento, stabilita dal Decreto-ley 7/2021 e consolidata dalla Ley 5/2021. ¹² Si tratta di un 11.2 per cento solo di tasse prima dei costi professionali.

Come regola generale, gli acquirenti stranieri dovrebbero mettere da parte circa il 12 al 14 per cento in più rispetto al prezzo di acquisto per tasse e commissioni, e di più se ci sono pacchetti di mobili, extra per parcheggio e deposito o costi di attivazione del mutuo. ⁵ L’AJD viene anche addebitata sull’atto di mutuo se si prende in prestito, anche se dal 2018 il mutuatario paga tale imposta di bollo, non l’acquirente.

Finanziamento dall’estero: mutui per non residenti

Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti ma a condizioni più rigide. Il rapporto prestito/valore (LTV) per i non residenti si situa tipicamente tra il 50 e il 70 per cento, il che significa un deposito dal 30 al 50 per cento più tutte le tasse e le commissioni sopra menzionate. I residenti fiscali UE raggiungono comunemente il 60 al 70 per cento, mentre gli acquirenti non UE (ad esempio Regno Unito, Stati Uniti, Medio Oriente) sono spesso limitati a circa il 50 al 60 per cento. ⁶ I termini di solito durano fino a circa 25 anni e, per prestiti più grandi, sono sempre più a tassi variabili legati all’Euribor. ⁶

Poiché un mutuo aggiunge fasi di valutazione, arrangiamento e imposta di bollo, avviate la domanda in anticipo e includetela nel vostro piano di pagamenti a tappe. Se state finanziando parte di un acquisto su progetto, la maggior parte del prestito viene erogata solo al rogito, quindi i pagamenti a rate provengono comunque dai vostri fondi propri.

Proteggere la vostra caparra su progetto: Ley 38/1999

Ogni euro che pagate prima che la casa sia terminata deve essere legalmente protetto. Ai sensi della Prima Disposizione Aggiuntiva della Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (che ha sostituito la storica Ley 57/1968 dopo la sua abrogazione), un costruttore che riceve pagamenti anticipati per una casa non finita deve: ³⁴

• Garantire la restituzione di tutti gli importi anticipati, incluse le tasse, più gli interessi legali, tramite una garanzia bancaria (aval bancario) o una polizza assicurativa, se la casa non viene consegnata in tempo; e
• Ricevere tali importi in un conto bancario speciale e separato utilizzato solo per quello sviluppo.

Prima di trasferire qualsiasi rata su progetto, chiedete al vostro avvocato di confermare che la garanzia o il certificato assicurativo sia in essere e che stiate pagando nel conto speciale corretto. Questa è la protezione più importante quando si acquista su progetto, ed è il vostro denaro a rischio se il costruttore non dovesse consegnare.

Firmare il rogito quando non potete essere in Spagna

Due cose rendono possibile il rogito a distanza. Primo, dovete avere un NIE (Número de Identidad de Extranjero): è obbligatorio per qualsiasi acquirente straniero, residente o meno, e il notaio non può autorizzare l’atto o le tasse senza di esso. Richiedetelo con largo anticipo rispetto al rogito. ⁷

Secondo, se non potete presenziare di persona dal notaio, potete concedere una procura (poder notarial) al vostro avvocato spagnolo, firmata davanti a un notaio nel vostro paese d’origine con un’apostilla, o presso un consolato spagnolo. Il vostro rappresentante firmerà quindi l’escritura, pagherà le tasse e ritirerà le chiavi per vostro conto. Organizzate la procura con settimane di anticipo, poiché la traduzione e la legalizzazione richiedono tempo.

Dopo il rogito: le vostre tasse continue come proprietari non residenti

Possedere una proprietà sulla Costa del Sol come non residente comporta due obblighi ricorrenti. L’IBI, la tassa immobiliare municipale annuale, viene fatturata dal comune (generalmente tra lo 0.4 e l’1.1 per cento del valore catastale a seconda del comune). Separatamente, dovete presentare un Modelo 210 (IRNR) annuale: se la casa non è affittata, la Spagna imputa un reddito presunto dell’1.1 o 2 per cento del valore catastale, tassato al 19 per cento per i residenti UE/SEE o al 24 per cento per i residenti non UE. ⁷

Un punto sulla nota ritenuta del 3 per cento: non si applica quando si acquista una nuova costruzione da un costruttore spagnolo. Si applica in seguito, quando vendete, se siete allora non residenti: l’acquirente deve trattenere il 3 per cento del prezzo e pagarlo all’Agencia Tributaria tramite Modelo 211 come acconto sul vostro IRNR sulle plusvalenze. ¹ Tenetelo a mente quando eventualmente venderete.

Per la ripartizione completa delle tasse di acquisto, consultate la nostra guida su tasse e costi quando si acquista una nuova costruzione, e per le basi sulla residenza e sul conto, le nostre guide su ottenere il NIE e aprire un conto bancario spagnolo.