Zahlung der Anzahlung und des Kaufabschlusses aus dem Ausland

Die Zahlung der Anzahlung und des Abschlusses aus dem Ausland ist der Teil eines Neubaukaufs an der Costa del Sol, der den meisten ausländischen Käufern Schwierigkeiten bereitet, da das Geld über Grenzen hinweg bewegt werden, spanische Anti-Geldwäsche-Kontrollen durchlaufen und am richtigen Datum auf dem richtigen Konto eingehen muss. Dieser Leitfaden erklärt, wie Zahlungen bei einem andalusischen Neubau strukturiert sind, wie Gelder sauber nach Spanien gelangen, welche Steuern und Gebühren Sie einplanen müssen und wie Sie den Abschluss unterzeichnen, selbst wenn Sie nicht im Land sein können. Er passt zu unseren verwandten Leitfäden zu Steuern und Kosten beim Kauf eines Neubaus, Ihrer NIE und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos und Hypotheken für Nichtansässige.

Wie Neubauzahlungen an der Costa del Sol strukturiert sind

Ein Neubaukauf (obra nueva) wird in Etappen statt in einer Summe bezahlt, und das Verständnis der Reihenfolge ist der Schlüssel zur Planung Ihrer Überweisungen aus dem Ausland.

1. Reservierungsvertrag (contrato de reserva). Eine kleine Anzahlung, üblicherweise zwischen 3.000 und 6.000 Euro, nimmt die Immobilie vom Markt. Dieser Betrag wird normalerweise von der nächsten Zahlung abgezogen. ⁶
2. Privater Kaufvertrag (contrato de arras / contrato privado). Unterzeichnet innerhalb von etwa 30 bis 60 Tagen nach der Reservierung. Eine Zahlung von typischerweise 10 bis 30 Prozent des Preises wird bei Unterzeichnung geleistet, wobei jede Reservierungsanzahlung abgezogen wird. ⁶
3. Ratenzahlungen während des Baus. Bei Off-Plan-Immobilien sind weitere Raten an Bauabschnitte (Fundamente, Struktur, Fassade, Oberflächen) gebunden. ⁶
4. Abschluss (escritura pública und Schlüsselübergabe). Der ausstehende Restbetrag, oft 60 bis 70 Prozent, wird beim Notar an dem Tag gezahlt, an dem die Eigentumsurkunde unterzeichnet wird und das Eigentum rechtlich übergeht. ⁶

Da diese Termine im Vertrag festgelegt sind, planen Sie jede Überweisung weit im Voraus. Internationale Zahlungen können mehrere Tage dauern, bis sie verrechnet sind, und eine verspätete Abschlusszahlung kann einen Vertragsbruch darstellen.

Das Geld nach Spanien bekommen: Bankkonto und Herkunft der Gelder

In der Praxis werden fast alle Abschluss- und Ratenzahlungen von einem spanischen Bankkonto auf den Namen des Käufers an das spanische Konto des Bauträgers geleistet. Die Eröffnung eines Kontos für Nichtansässige ist unkompliziert, obwohl die volle Funktionsfähigkeit einige Tage dauern kann, also erledigen Sie dies frühzeitig. ⁵

Spaniens Anti-Geldwäsche-Regeln (AML) verlangen vom Notar, der Bank, dem Bauträger und dem Anwalt, Sie zu identifizieren und die Herkunft Ihrer Gelder vor dem Abschluss zu überprüfen. Sie füllen ein KYC-Formular (Kundenidentifizierung) aus und legen einen dokumentarischen Nachweis über die Herkunft des Geldes vor: Gehaltsabrechnungen und Sparerklärungen, die Urkunde und Abrechnung einer von Ihnen verkauften Immobilie oder Erbschaftsdokumente und die entsprechenden Überweisungen. Wenn die Gelder nicht nachvollzogen werden können, kann der Notar die Genehmigung der escritura verweigern. ⁵

Praktische Tipps für Überweisungen aus dem Ausland:

• Sorgen Sie für eine lückenlose Dokumentation. Überweisen Sie von einem Konto, das eindeutig auf Ihren Namen lautet, und bewahren Sie Nachweise über die Herkunft jeder großen Einzahlung auf.
• Der Währungsumtausch wird oft besser über einen spezialisierten Devisenanbieter als über eine normale Bank abgewickelt, aber das Empfängerkonto sollte immer noch Ihr spanisches sein, damit der AML-Filter angewendet wird.
• Senden Sie Gelder zwei bis drei Werktage vor jeder vertraglichen Frist, um Verzögerungen zwischen Banken aufzufangen.
• Begleichen Sie den Restbetrag des Bauträgers niemals in bar. Das spanische Gesetz begrenzt Barzahlungen, und der Abschluss wird per Banküberweisung oder Scheck, der beim Notar übergeben wird, abgewickelt.

Was Sie tatsächlich zahlen: Steuern und Gebühren für einen andalusischen Neubau

Bei einem Neubau, der direkt vom Bauträger gekauft wird, entfällt die Übertragungssteuer (ITP). Stattdessen zahlen Sie IVA (Mehrwertsteuer) von 10 Prozent des Preises, zuzüglich Actos Jurídicos Documentados (AJD, Stempelsteuer) zum allgemeinen andalusischen Satz von 1.2 Prozent, festgelegt durch Decreto-ley 7/2021 und konsolidiert durch Ley 5/2021. ¹² Das sind 11.2 Prozent allein an Steuern vor den professionellen Kosten.

Als Faustregel sollten ausländische Käufer etwa 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis für Steuern und Gebühren beiseitelegen, und mehr, wenn Möbelpakete, Park- und Lagerextras oder Hypothekeneinrichtungskosten anfallen. ⁵ Die AJD wird auch auf die Hypothekenurkunde erhoben, wenn Sie einen Kredit aufnehmen, obwohl seit 2018 der Kreditgeber diese Stempelsteuer zahlt, nicht der Käufer.

Finanzierung aus dem Ausland: Hypotheken für Nichtansässige

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, jedoch zu strengeren Konditionen. Das Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) für Nichtansässige liegt typischerweise zwischen 50 und 70 Prozent, was eine Anzahlung von 30 bis 50 Prozent plus alle oben genannten Steuern und Gebühren bedeutet. Steuerlich in der EU Ansässige erreichen üblicherweise 60 bis 70 Prozent, während Nicht-EU-Käufer (z.B. Großbritannien, USA, Naher Osten) oft bei etwa 50 bis 60 Prozent gedeckelt sind. ⁶ Die Laufzeiten betragen in der Regel bis zu etwa 25 Jahre und sind bei größeren Krediten zunehmend an variable Zinssätze gekoppelt, die an den Euribor gebunden sind. ⁶

Da eine Hypothek Bewertungs-, Arrangierungs- und Stempelsteuerschritte hinzufügt, beginnen Sie die Beantragung frühzeitig und berücksichtigen Sie dies in Ihrem Meilenstein-Zahlungsplan. Wenn Sie einen Teil eines Off-Plan-Kaufs finanzieren, wird der größte Teil des Darlehens erst bei Abschluss ausgezahlt, sodass die Ratenzahlungen weiterhin aus Ihren eigenen Mitteln stammen.

Schutz Ihrer Off-Plan-Anzahlung: Ley 38/1999

Jeder Euro, den Sie bezahlen, bevor das Haus fertiggestellt ist, muss gesetzlich geschützt sein. Gemäß der Ersten Zusatzbestimmung der Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (die die historische Ley 57/1968 nach ihrer Aufhebung ersetzte) muss ein Bauträger, der Vorauszahlungen für ein unfertiges Haus entgegennimmt: ³⁴

• Die Rückzahlung aller Vorauszahlungen, einschließlich Steuern, zuzüglich gesetzlicher Zinsen, durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Versicherungspolice garantieren, wenn das Haus nicht rechtzeitig geliefert wird; und
• Diese Beträge auf einem speziellen, separaten Bankkonto entgegennehmen, das ausschließlich für dieses Bauvorhaben verwendet wird.

Bevor Sie eine Off-Plan-Rate überweisen, bitten Sie Ihren Anwalt zu bestätigen, dass die Garantie oder Versicherungsbescheinigung vorliegt und dass Sie auf das korrekte Sonderkonto einzahlen. Dies ist der wichtigste Schutz beim Off-Plan-Kauf, und es geht um Ihr Geld, wenn der Bauträger nicht liefert.

Abschluss unterzeichnen, wenn Sie nicht in Spanien sein können

Zwei Dinge ermöglichen einen Fernabschluss. Erstens müssen Sie eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) besitzen: Sie ist für jeden ausländischen Käufer, ob ansässig oder nicht, obligatorisch, und der Notar kann die Urkunde oder die Steuern ohne sie nicht genehmigen. Beantragen Sie sie weit vor dem Abschluss. ⁷

Zweitens, wenn Sie den Notar nicht persönlich aufsuchen können, können Sie Ihrem spanischen Anwalt eine Vollmacht (poder notarial) erteilen, die vor einem Notar in Ihrem Heimatland mit einer Apostille oder in einem spanischen Konsulat unterzeichnet wird. Ihr Vertreter unterzeichnet dann die escritura, zahlt die Steuern und holt die Schlüssel in Ihrem Namen ab. Vereinbaren Sie die Vollmacht Wochen im Voraus, da Übersetzung und Legalisierung Zeit in Anspruch nehmen.

Nach dem Abschluss: Ihre laufenden Steuern als nicht ansässiger Eigentümer

Das Eigentum an der Costa del Sol als Nichtansässiger bringt zwei wiederkehrende Verpflichtungen mit sich. Die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, wird vom Rathaus in Rechnung gestellt (im Großen und Ganzen etwa 0.4 bis 1.1 Prozent des Katasterwerts, abhängig von der Gemeinde). Getrennt davon müssen Sie jährlich ein Modelo 210 (IRNR) einreichen: Wenn die Wohnung nicht vermietet ist, unterstellt Spanien ein fiktives Einkommen von 1.1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, besteuert mit 19 Prozent für EU-/EWR-Ansässige oder 24 Prozent für Nicht-EU-Ansässige. ⁷

Ein Hinweis zur bekannten 3-Prozent-Einbehaltung: Sie gilt nicht, wenn Sie einen Neubau von einem spanischen Bauträger kaufen. Sie gilt später, wenn Sie verkaufen und dann Nichtansässiger sind: Der Käufer muss 3 Prozent des Preises einbehalten und diese über Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertrags-IRNR an die Agencia Tributaria zahlen. ¹ Behalten Sie das im Hinterkopf, wenn Sie die Immobilie letztendlich verkaufen.

Für eine vollständige Aufschlüsselung der Kaufsteuern, siehe unseren Leitfaden zu Steuern und Kosten beim Kauf eines Neubaus, und für die Grundlagen zu Wohnsitz und Konto, unsere Leitfäden zu Ihrer NIE und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos.