Zahlung der Anzahlung und der Kaufabwicklung aus dem Ausland

Die Zahlung der Anzahlung und des Restbetrags aus dem Ausland ist der Teil eines Neubaukaufs an der Costa del Sol, der den meisten ausländischen Käufern Schwierigkeiten bereitet, da das Geld grenzüberschreitend bewegt werden muss, spanische Anti-Geldwäsche-Prüfungen durchlaufen und am richtigen Datum auf dem richtigen Konto landen muss. Dieser Leitfaden erklärt, wie Zahlungen bei einem Neubau in Andalusien strukturiert sind, wie Sie Gelder sauber nach Spanien überweisen, welche Steuern und Gebühren Sie einplanen müssen und wie Sie den Kaufvertrag unterzeichnen können, auch wenn Sie nicht im Land sein können. Er ergänzt unsere verwandten Leitfäden zu Steuern und Kosten beim Kauf eines Neubaus, Ihrer NIE und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos sowie Hypotheken für Nichtansässige.

Wie Neubauzahlungen an der Costa del Sol strukturiert sind

Ein Neubaukauf (obra nueva) wird in Etappen und nicht als Einmalzahlung geleistet, und das Verständnis der Reihenfolge ist der Schlüssel zur Planung Ihrer Überweisungen aus dem Ausland.

1. Reservierungsvertrag (contrato de reserva). Eine kleine Anzahlung, üblicherweise zwischen 3.000 und 6.000 Euro, nimmt die Immobilie vom Markt. Dieser Betrag wird normalerweise von der nächsten Zahlung abgezogen. ⁶
2. Privater Kaufvertrag (contrato de arras / contrato privado). Wird innerhalb von etwa 30 bis 60 Tagen nach der Reservierung unterzeichnet. Bei Unterzeichnung wird eine Zahlung von typischerweise 10 bis 30 Prozent des Preises geleistet, wobei jede Reservierungsanzahlung abgezogen wird. ⁶
3. Ratenzahlungen während des Baus. Bei Off-Plan-Immobilien sind weitere Raten an Baufortschritte (Fundamente, Struktur, Fassade, Ausbau) gebunden. ⁶
4. Fertigstellung (escritura pública und Schlüsselübergabe). Der ausstehende Restbetrag, oft 60 bis 70 Prozent, wird beim Notar an dem Tag gezahlt, an dem die Eigentumsurkunde unterzeichnet wird und das Eigentum rechtlich übergeht. ⁶

Da diese Termine im Vertrag festgelegt sind, planen Sie jede Überweisung weit im Voraus. Internationale Zahlungen können mehrere Tage dauern, und eine verspätete Restzahlung kann zu einem Vertragsbruch führen.

Geld nach Spanien bekommen: Bankkonto und Herkunft der Gelder

In der Praxis werden fast alle Rest- und Ratenzahlungen von einem spanischen Bankkonto im Namen des Käufers auf das spanische Konto des Bauträgers geleistet. Die Eröffnung eines Nicht-Residenten-Kontos ist unkompliziert, obwohl die volle Funktionsfähigkeit einige Tage in Anspruch nehmen kann, daher erledigen Sie dies frühzeitig. ⁵

Spaniens Anti-Geldwäsche (AML)-Vorschriften verlangen vom Notar, der Bank, dem Bauträger und dem Anwalt, Sie zu identifizieren und die Herkunft Ihrer Gelder vor der Fertigstellung zu überprüfen. Sie füllen ein Know Your Customer (KYC)-Formular aus und legen dokumentarische Nachweise über die Herkunft des Geldes vor: Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge, die Urkunde und Abrechnung einer von Ihnen verkauften Immobilie oder Erbschaftsdokumente und die entsprechenden Überweisungen. Wenn die Gelder nicht nachvollzogen werden können, kann der Notar die escritura nicht genehmigen. ⁵

Praktische Tipps für Überweisungen aus dem Ausland:

• Sorgen Sie für eine saubere Dokumentation. Überweisen Sie von einem Konto, das eindeutig auf Ihren Namen lautet, und bewahren Sie Nachweise über die Herkunft jeder großen Einzahlung auf.
• Der Währungsumtausch wird oft besser über einen spezialisierten Devisenanbieter als über eine normale Bank abgewickelt, aber das Empfängerkonto sollte weiterhin Ihr spanisches sein, damit der AML-Filter angewendet wird.
• Senden Sie Gelder zwei bis drei Werktage vor jeder vertraglichen Frist, um Verzögerungen zwischen Banken auszugleichen.
• Bezahlen Sie den Restbetrag des Bauträgers niemals in bar. Das spanische Gesetz begrenzt Barzahlungen, und die Fertigstellung wird per Banküberweisung oder einem Bankscheck beim Notar beglichen.

Was Sie tatsächlich zahlen: Steuern und Gebühren für einen Neubau in Andalusien

Bei einem Neubau, der direkt vom Bauträger gekauft wird, entfällt die Grunderwerbsteuer (ITP). Stattdessen zahlen Sie IVA (Mehrwertsteuer) von 10 Prozent des Preises, zuzüglich Actos Jurídicos Documentados (AJD, Stempelsteuer) zum allgemeinen andalusischen Satz von 1,2 Prozent, festgelegt durch Decreto-ley 7/2021 und konsolidiert durch Ley 5/2021. ¹² Das sind allein 11,2 Prozent Steuern vor den professionellen Kosten.

Als Faustregel sollten ausländische Käufer etwa 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis für Steuern und Gebühren einplanen, und mehr, wenn es Möbelpakete, Park- und Lagerextras oder Hypotheken-Einrichtungsgebühren gibt. ⁵ Die AJD wird auch für die Hypothekenurkunde erhoben, wenn Sie einen Kredit aufnehmen, wobei seit 2018 der Kreditgeber diese Stempelsteuer zahlt, nicht der Käufer.

Finanzierung aus dem Ausland: Hypotheken für Nichtansässige

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, jedoch zu strengeren Bedingungen. Das Beleihungsverhältnis (LTV) für Nichtansässige liegt typischerweise zwischen 50 und 70 Prozent, was eine Anzahlung von 30 bis 50 Prozent plus alle oben genannten Steuern und Gebühren bedeutet. EU-Steueransässige erreichen üblicherweise 60 bis 70 Prozent, während Nicht-EU-Käufer (zum Beispiel Großbritannien, USA, Naher Osten) oft näher bei 50 bis 60 Prozent gedeckelt sind. ⁶ Die Laufzeiten betragen in der Regel bis zu etwa 25 Jahre und sind bei größeren Krediten zunehmend an variable Zinssätze, die an den Euribor gekoppelt sind, gebunden. ⁶

Da eine Hypothek Bewertungs-, Arrangierungs- und Stempelsteuer-Schritte hinzufügt, beginnen Sie die Beantragung frühzeitig und berücksichtigen Sie dies in Ihrem Meilenstein-Zahlungsplan. Wenn Sie einen Teil eines Off-Plan-Kaufs finanzieren, wird der Großteil des Darlehens erst bei Fertigstellung ausgezahlt, sodass die Ratenzahlungen immer noch aus Ihren eigenen Mitteln stammen.

Schutz Ihrer Off-Plan-Anzahlung: Ley 38/1999

Jeder Euro, den Sie zahlen, bevor das Haus fertiggestellt ist, muss rechtlich geschützt sein. Gemäß der Ersten Zusatzbestimmung der Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (die die historische Ley 57/1968 nach ihrer Aufhebung ersetzte) muss ein Bauträger, der Vorauszahlungen für ein unfertiges Haus entgegennimmt: ³⁴

• die Rückzahlung aller Vorauszahlungen, einschließlich Steuern, zuzüglich gesetzlicher Zinsen, durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Versicherungspolice garantieren, falls das Haus nicht pünktlich geliefert wird; und
• diese Beträge auf ein spezielles, separates Bankkonto erhalten, das ausschließlich für dieses Bauvorhaben verwendet wird.

Bevor Sie eine Off-Plan-Rate überweisen, bitten Sie Ihren Anwalt zu bestätigen, dass die Garantie- oder Versicherungsbescheinigung vorliegt und dass Sie auf das korrekte Sonderkonto einzahlen. Dies ist der wichtigste Schutz beim Kauf vom Reißbrett, und Ihr Geld steht auf dem Spiel, wenn der Bauträger nicht liefert.

Unterzeichnung der Fertigstellung, wenn Sie nicht in Spanien sein können

Zwei Dinge machen eine Fernabwicklung möglich. Erstens müssen Sie eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) besitzen: Sie ist für jeden ausländischen Käufer, ob ansässig oder nicht, obligatorisch, und der Notar kann die Urkunde oder die Steuern ohne sie nicht genehmigen. Beantragen Sie sie weit vor der Fertigstellung. ⁷

Zweitens, wenn Sie den Notar nicht persönlich aufsuchen können, können Sie Ihrem spanischen Anwalt eine Vollmacht (poder notarial) erteilen, die vor einem Notar in Ihrem Heimatland mit Apostille oder in einem spanischen Konsulat unterzeichnet wird. Ihr Vertreter unterzeichnet dann die escritura, zahlt die Steuern und holt die Schlüssel in Ihrem Namen ab. Vereinbaren Sie die Vollmacht Wochen im Voraus, da Übersetzung und Legalisierung Zeit in Anspruch nehmen.

Nach Fertigstellung: Ihre laufenden Steuern als nicht ansässiger Eigentümer

Der Besitz einer Immobilie an der Costa del Sol als Nichtansässiger bringt zwei wiederkehrende Verpflichtungen mit sich. Die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, wird von der Stadtverwaltung in Rechnung gestellt (im Großen und Ganzen etwa 0,4 bis 1,1 Prozent des Katasterwertes, abhängig von der Gemeinde). Getrennt davon müssen Sie jährlich ein Modelo 210 (IRNR) einreichen: Wenn das Haus nicht vermietet wird, unterstellt Spanien ein fiktives Einkommen von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwertes, das mit 19 Prozent für EU/EWR-Ansässige oder 24 Prozent für Nicht-EU-Ansässige besteuert wird. ⁷

Ein Punkt bezüglich der bekannten 3-Prozent-Einbehaltung: Sie gilt nicht, wenn Sie einen Neubau von einem spanischen Bauträger kaufen. Sie gilt später, wenn Sie verkaufen und dann Nichtansässiger sind: Der Käufer muss 3 Prozent des Preises einbehalten und diese über Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalgewinn-IRNR abführen. ¹ Behalten Sie dies im Hinterkopf, wenn Sie die Immobilie schließlich veräußern.

Eine vollständige Aufschlüsselung der Kaufsteuern finden Sie in unserem Leitfaden zu Steuern und Kosten beim Kauf eines Neubaus, und für die Grundlagen zu Wohnsitz und Konto in unseren Leitfäden zu Ihrer NIE und der Eröffnung eines spanischen Bankkontos.