Revisión y Entrega: Inspeccionando tu obra nueva antes de la entrega

La revisión de defectos y la entrega de llaves es el punto en el que una obra nueva en la Costa del Sol deja de ser un plan y se convierte en el hogar que está a punto de poseer. La revisión de defectos significa inspeccionar la propiedad terminada en detalle y enumerar cada fallo, desde una encimera rayada hasta una puerta que no cierra, antes de firmar la escritura y entregar el pago final. Para un comprador extranjero que pueda estar inspeccionando de forma remota o en un viaje corto, hacer bien esta etapa es la diferencia entre una solución rápida bajo garantía y una larga discusión una vez que el dinero haya cambiado de manos. Esta guía explica cómo inspeccionar una obra nueva antes de la entrega, cuál es su red de seguridad legal y qué documentos debe exigir en la entrega de llaves.

Por qué la inspección de entrega es importante en la Costa del Sol

Una vez que firma la escritura de compraventa ante notario y paga el saldo, su poder de negociación disminuye drásticamente. Antes de ese momento, el promotor quiere que complete la compra, por lo que una lista de defectos documentada es una herramienta poderosa. Después de la entrega, usted sigue teniendo fuertes garantías legales según la ley española, pero ahora tiene que perseguir al promotor en lugar de simplemente retener su firma. La regla práctica es simple: inspeccione a fondo, ponga todo por escrito y no deje que nadie le apure a firmar el mismo día que ve por primera vez la unidad terminada.

Muchos compradores en la Costa del Sol son no residentes y no pueden asistir en persona. Si ese es su caso, designe a alguien para que realice la revisión de defectos en su nombre mediante un poder notarial: su abogado independiente, un arquitecto técnico/aparejador, o una empresa especializada en revisión de defectos. Insista en fotos y videos con marca de tiempo de cada habitación y cada fallo reportado. Esto está estrechamente relacionado con temas más amplios del proceso de compra como la due diligence, los poderes notariales y la elección de un abogado independiente, todo lo cual debería haber resuelto mucho antes de la entrega de llaves.

Cuándo inspeccionar: antes de firmar la escritura

Su contrato de compraventa normalmente establece un plazo de entrega. Pida que la inspección de defectos se programe una vez que el promotor le notifique que la propiedad está terminada, y lo que es crucial, antes de la fecha de entrega, no en ella. Una secuencia sensata es: el promotor confirma la finalización, usted inspecciona y emite una lista de defectos, el promotor subsana los elementos acordados, usted vuelve a inspeccionar, y solo entonces firma la escritura y paga el saldo. Si quedan defectos menores, una solución común es una retención: una suma acordada que se retiene del pago final hasta que se reparen los elementos pendientes. Obtenga cualquier retención acordada por escrito antes de firmar.

La licencia de primera ocupación y los suministros

Antes de la entrega, confirme que el ayuntamiento ha concedido la licencia de primera ocupacion (también llamada licencia de ocupación). Según la ley de urbanismo de Andalucía, la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA), la ocupación legal de una vivienda nueva requiere esta licencia o la declaración responsable correspondiente.³ Certifica que el edificio coincide con el proyecto aprobado y es apto para ser habitado. En la práctica, también es lo que le permite contratar los suministros definitivos de agua, electricidad y gas, y los prestamistas a menudo la exigen antes de conceder una hipoteca. No acepte promesas de que está en camino: pida ver la licencia, o la solicitud sellada y el certificado final de obra firmado por el arquitecto.

Elaborar su lista de defectos: qué comprobar

Trabaje metódicamente, habitación por habitación, comparando lo que ve con el contrato, la memoria de calidades y los planos. Pruebe todo lo que se mueve, abre, enciende o drena. Una lista exhaustiva de defectos de obra nueva en la Costa del Sol debería cubrir al menos lo siguiente.

• Paredes, techos y pintura: grietas, humedades, acabados irregulares, cobertura deficiente.
• Suelos y azulejos: superficies niveladas, baldosas no huecas o sueltas, lechada a juego, sin astillas ni arañazos.
• Puertas y ventanas: abren, cierran y bloquean suavemente; sin corrientes de aire; doble acristalamiento sellado; persianas y contraventanas funcionales.
• Cocina: encimeras, muebles, grifos y todos los electrodomésticos probados; sin fugas debajo del fregadero.
• Baños: grifos, duchas, inodoros con descarga, desagües, sellado de silicona, presión del agua.
• Electricidad: cada enchufe, interruptor, punto de luz y el cuadro eléctrico; pruebe con un comprobador de enchufes.
• Fontanería y agua caliente: abra los grifos, compruebe que el agua caliente llega rápidamente, busque fugas.
• Aire acondicionado y calefacción: confirme que las unidades están instaladas, alimentadas y que enfrían o calientan.
• Terrazas, balcones y zonas exteriores: el drenaje se aleja del edificio, barandillas seguras, sin acumulaciones de agua.
• Coincidencia con las especificaciones: confirme que los acabados reales, las marcas de electrodomésticos y los accesorios son los que pagó, no sustitutos más baratos.

Registre cada fallo con una ubicación, una descripción y una foto. Numere los elementos y entregue la lista formalmente al promotor, conservando la prueba de entrega, como un correo electrónico o un burofax. Pida al promotor que contrafirme un acta de entrega que haga referencia a su lista de defectos.

Su red de seguridad legal: las garantías de la LOE

España ofrece a los compradores de obra nueva una protección sólida a través de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). El artículo 17 establece tres niveles de garantía que se aplican a partir de la fecha en que las obras fueron certificadas como completas, y se aplican automáticamente independientemente de lo que diga el contrato de compraventa.¹

Para respaldar el nivel de diez años, el Artículo 19 de la LOE exige que el promotor de edificios residenciales tenga una póliza de seguro de daños decenal (seguro decenal). Sin ella, el registrador de la propiedad no inscribirá la declaración de obra nueva, lo que a su vez bloquea la venta, por lo que este seguro es prácticamente ineludible para un promotor legítimo.¹ La garantía de un año de acabados puede ser sustituida por la retención por parte del promotor del cinco por ciento del coste de la construcción. Pida a su abogado que confirme que la póliza decenal está en vigor e identifique a la aseguradora, porque es ella quien finalmente responde por una reclamación estructural grave.

Tenga en cuenta que estas garantías se refieren a defectos que aparecen con el tiempo. No sustituyen a la revisión de defectos: los fallos visibles que acepta en la entrega de llaves sin protestar son mucho más difíciles de reclamar más tarde, por lo que la inspección y la cobertura de diez años funcionan conjuntamente, no como alternativas.

Garantías de pagos anticipados

Si compró sobre plano y pagó depósitos o pagos a cuenta durante la construcción, esas sumas deben estar legalmente protegidas. Las normas se originan en la Ley 57/1968 sobre cantidades anticipadas en la construcción de viviendas, posteriormente incorporadas a la LOE, que exigen al promotor garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales, mediante aval bancario o seguro si la vivienda no se entrega.² Antes de la entrega, confirme que sus pagos a cuenta estaban cubiertos y se ingresaron en la cuenta especial requerida. Si no lo estaban, consulte con su abogado inmediatamente, porque afecta a su derecho a recuperar el dinero si algo sale mal.

Documentos a recibir en la entrega de llaves

En la entrega o antes de ella, asegúrese de obtener y conservar lo siguiente: la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra, el certificado de eficiencia energética, el libro del edificio (libro del edificio con planos, instrucciones de mantenimiento y garantías), los detalles del seguro decenal, los manuales y garantías de los electrodomésticos, y los estatutos y normas de la comunidad de propietarios. Estos son los documentos que le permiten reclamar bajo garantía, registrar los suministros y comprender sus gastos de comunidad. Guías relacionadas sobre los costes de entrega, el impuesto para no residentes y los gastos de comunidad explican lo que sucede una vez que las llaves son suyas.

Costes a presupuestar en la entrega

Dejando a un lado la revisión de defectos, la entrega de una obra nueva conlleva impuestos para los que debería haber provisionado. Una vivienda nueva comprada a un promotor está sujeta a IVA al diez por ciento del precio de compra, reducido al cuatro por ciento para ciertas viviendas de protección oficial.⁴ Además de eso, Andalucía cobra el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), a un tipo general del 1.2 por ciento sobre la escritura.⁵ Los honorarios de notaría y registro de la propiedad son adicionales. Tener el saldo y estos impuestos listos le permite completar la compra rápidamente una vez que su lista de defectos haya sido subsanada, en lugar de perder su posición negociadora por retrasos.

Después de la entrega: notificar defectos

Si aparece un fallo una vez que se ha mudado, repórtelo por escrito al promotor sin demora, citando el período LOE relevante y conservando las pruebas. Dele al promotor una oportunidad razonable para reparar, pero si no actúa, su abogado puede presentar la reclamación, en última instancia contra la aseguradora decenal por problemas estructurales. Actuar con prontitud y por escrito preserva tanto sus pruebas como sus derechos legales.