Relevé des défauts et Remise des clés : Inspection de votre bien neuf avant l'achèvement
Le snagging consiste en votre inspection structurée d'une construction neuve sur la Costa del Sol avant de signer l'escritura et de payer le solde. Vérifiez le logement par rapport au contrat, listez chaque défaut par écrit, confirmez l'existence de la licence de première occupation, et fiez-vous aux garanties de la LOE (un, trois et dix ans) ainsi qu'à l'assurance décennale du promoteur pour forcer les réparations.
La réception et la remise des clés sont le moment où une nouvelle construction sur la Costa del Sol cesse d’être un projet pour devenir la maison que vous êtes sur le point de posséder. La réception signifie l’inspection détaillée de la propriété achevée et l’énumération de chaque défaut, d’un plan de travail rayé à une porte qui ne ferme pas, avant de signer l’escritura et de verser le paiement final. Pour un acheteur étranger qui pourrait inspecter à distance ou lors d’un court voyage, réussir cette étape fait la différence entre une réparation rapide sous garantie et une longue dispute une fois que l’argent a changé de mains. Ce guide explique comment inspecter une nouvelle construction avant l’achèvement, quel est votre filet de sécurité juridique et quels documents exiger lors de la remise des clés.
Pourquoi l’inspection de réception est importante sur la Costa del Sol
Une fois que vous signez l’acte de vente devant un notaire et payez le solde, votre pouvoir de négociation diminue fortement. Avant ce moment, le promoteur souhaite votre achèvement, donc une liste documentée des défauts est un outil puissant. Après l’achèvement, vous bénéficiez toujours de solides garanties légales en vertu du droit espagnol, mais vous devez désormais courir après le promoteur plutôt que de simplement retenir votre signature. La règle pratique est simple : inspectez minutieusement, mettez tout par écrit et ne laissez personne vous presser de signer le jour même où vous voyez l’unité terminée pour la première fois.
De nombreux acheteurs sur la Costa del Sol sont non-résidents et ne peuvent pas être présents en personne. Si c’est votre cas, désignez quelqu’un pour effectuer la réception en votre nom sous procuration : votre avocat indépendant, un géomètre expert ou une entreprise spécialisée dans les inspections. Insistez sur des photos et des vidéos horodatées de chaque pièce et de chaque défaut signalé. Cela est étroitement lié aux sujets plus larges du processus d’achat que sont la due diligence, les procurations et le choix d’un avocat indépendant, tout cela devant être réglé bien avant la remise des clés.
Quand inspecter : avant de signer l’escritura
Votre contrat d’achat fixe normalement une période d’achèvement. Demandez que l’inspection de réception soit planifiée une fois que le promoteur vous a informé que la propriété est terminée, et surtout avant la date d’achèvement, pas le jour même. Une séquence judicieuse est la suivante : le promoteur confirme l’achèvement, vous inspectez et émettez une liste de défauts, le promoteur remédie aux points convenus, vous ré-inspectez, et seulement alors vous signez l’acte et payez le solde. Lorsque des défauts mineurs subsistent, une solution courante est une retenue : une somme convenue est retenue sur le paiement final jusqu’à ce que les éléments en suspens soient corrigés. Faites approuver toute retenue par écrit avant de signer.
La licence de première occupation et les services publics
Avant d’achever, confirmez que la licencia de primera ocupacion (licence de première occupation, également appelée licencia de ocupacion) a été accordée par la mairie. En vertu de la loi d’urbanisme d’Andalousie, la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA), l’occupation légale d’une nouvelle habitation exige cette licence ou la déclaration responsable correspondante.3 Elle certifie que le bâtiment correspond au projet approuvé et est propre à l’habitation. En pratique, c’est aussi ce qui vous permet de contracter des fournitures définitives d’eau, d’électricité et de gaz, et les prêteurs l’exigent souvent avant de débloquer un prêt hypothécaire. N’acceptez pas les assurances qu’elle est en cours : demandez à voir la licence, ou la demande timbrée et le certificado final de obra (certificat final de travaux) signé par l’architecte.
Établir votre liste de réception : ce qu’il faut vérifier
Travaillez méthodiquement, pièce par pièce, en comparant ce que vous voyez avec le contrat, la memoria de calidades (mémoire des qualités) et les plans. Testez tout ce qui bouge, s’ouvre, s’allume ou se draine. Une liste de réception complète pour une nouvelle construction sur la Costa del Sol devrait couvrir au moins les points suivants.
- Murs, plafonds et peinture : fissures, taches d’humidité, finitions irrégulières, mauvaise couverture.
- Sols et carrelage : surfaces planes, pas de carreaux creux ou desserrés, jointoiement assorti, pas d’éclats ou de rayures.
- Portes et fenêtres : s’ouvrent, se ferment et se verrouillent en douceur ; pas de courants d’air ; vitrage scellé ; stores et volets fonctionnels.
- Cuisine : plans de travail, meubles, robinets et chaque appareil testé ; pas de fuites sous l’évier.
- Salles de bain : robinets, douches, chasses d’eau des toilettes, drainage, jointoiement silicone, pression de l’eau.
- Électricité : chaque prise, interrupteur, luminaire et le tableau électrique ; testez avec un testeur enfichable.
- Plomberie et eau chaude : faites couler les robinets, vérifiez que l’eau chaude arrive rapidement, recherchez les fuites.
- Climatisation et chauffage : confirmez que les unités sont installées, alimentées et qu’elles refroidissent ou chauffent.
- Terrasses, balcons et espaces extérieurs : l’évacuation s’éloigne du bâtiment, garde-corps sécurisés, pas de stagnations.
- Conformité aux spécifications : confirmez que les finitions réelles, les marques d’appareils et les accessoires sont ceux pour lesquels vous avez payé, et non des substituts moins chers.
Enregistrez chaque défaut avec un emplacement, une description et une photo. Numérotez les éléments et transmettez formellement la liste au promoteur, en conservant une preuve de livraison telle qu’un email ou un burofax. Demandez au promoteur de contresigner une acta de entrega (procès-verbal de remise) qui fait référence à votre liste de défauts.
Votre filet de sécurité juridique : les garanties LOE
L’Espagne offre aux acheteurs de nouvelles constructions une protection solide par le biais de la Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (LOE). L’article 17 établit trois niveaux de garantie courant à partir de la date à laquelle les travaux ont été certifiés comme achevés, et ils s’appliquent automatiquement, quel que soit le contenu du contrat de vente.1
| Période de garantie | Ce qu’elle couvre | Qui est responsable |
|---|---|---|
| 1 an | Défauts d’exécution affectant les éléments de finition ou de surface (peinture, carrelage, accessoires). | Le constructeur |
| 3 ans | Défauts affectant l’habitabilité (humidité, isolation, infiltration d’eau, installations). | Tous les intervenants à la construction |
| 10 ans | Dommages structurels affectant les fondations, les supports, les poutres, les dalles de plancher et les murs porteurs. | Tous les intervenants à la construction |
Pour soutenir le niveau de dix ans, l’article 19 de la LOE exige que le promoteur de bâtiments résidentiels souscrive une police d’assurance dommages décennale (seguro decenal). Sans elle, le conservateur des hypothèques n’enregistrera pas la déclaration de nouvelles constructions, ce qui bloque à son tour la vente, cette assurance est donc effectivement inévitable pour un promoteur légitime.1 La garantie de finition d’un an peut être remplacée par le promoteur retenant cinq pour cent du coût de construction. Demandez à votre avocat de confirmer que la police décennale est en place et d’identifier l’assureur, car c’est lui qui répondra en dernier ressort à une réclamation structurelle sérieuse.
Notez que ces garanties concernent les défauts qui apparaissent au fil du temps. Elles ne remplacent pas la réception : les défauts visibles que vous acceptez lors de la remise des clés sans protestation sont beaucoup plus difficiles à poursuivre plus tard, donc l’inspection et la couverture décennale fonctionnent ensemble, et non comme des alternatives.
Garanties de paiement anticipé
Si vous avez acheté sur plan et versé des acomptes ou des paiements échelonnés pendant la construction, ces sommes doivent être légalement protégées. Les règles trouvent leur origine dans la Ley 57/1968 sur les paiements anticipés dans la construction de logements, intégrées plus tard dans la LOE, qui exigent du promoteur de garantir le remboursement des sommes versées à titre d’acompte, plus les intérêts légaux, par le biais d’une garantie bancaire ou d’une police d’assurance si le logement n’est pas livré.2 Avant l’achèvement, confirmez que vos versements ont été couverts et déposés sur le compte spécial requis. Si ce n’est pas le cas, signalez-le immédiatement à votre avocat, car cela affecte votre droit de récupérer les fonds en cas de problème.
Documents à recevoir lors de la remise des clés
Au moment ou avant l’achèvement, assurez-vous d’obtenir et de conserver les documents suivants : la licence de première occupation, le certificado final de obra, le certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energetica), le libro del edificio (livre du bâtiment avec plans, instructions de maintenance et garanties), les détails de l’assurance décennale, les manuels et garanties des appareils, et les règles et la constitution de la communauté de propriétaires. Ce sont les documents qui vous permettent de faire valoir vos garanties, d’enregistrer les services publics et de comprendre vos charges de service. Des guides connexes sur les coûts d’achèvement, l’impôt des non-résidents et les charges de copropriété expliquent ce qui se passe ensuite une fois que les clés sont les vôtres.
Coûts à prévoir à l’achèvement
Hormis la réception, l’achèvement d’une nouvelle construction entraîne des taxes pour lesquelles vous auriez dû prévoir des provisions. Une nouvelle habitation achetée auprès d’un promoteur est soumise à l’IVA (TVA) à dix pour cent du prix d’achat, réduite à quatre pour cent pour certains logements officiellement protégés.4 En plus de cela, l’Andalousie applique un droit de timbre, l’Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados (AJD), à un taux général de 1.2 pour cent sur l’acte.5 Les frais de notaire et d’enregistrement foncier sont supplémentaires. Garder le solde et ces taxes prêts vous permet de finaliser rapidement une fois votre liste de défauts traitée, plutôt que de perdre votre position de négociation par un retard.
Après l’achèvement : signaler les défauts
Si un défaut apparaît une fois que vous avez emménagé, signalez-le par écrit au promoteur sans délai, en citant la période LOE pertinente et en conservant des preuves. Donnez au promoteur une chance raisonnable de réparer, mais s’il n’agit pas, votre avocat peut poursuivre la réclamation, finalement contre l’assureur décennal pour les problèmes structurels. Agir rapidement et par écrit préserve à la fois vos preuves et vos droits légaux.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre la levée des réserves et la licence de première occupation ?
La levée des réserves (snagging) est votre inspection privée répertoriant les défauts à corriger avant la finalisation de l'achat. La licence de première occupation (licencia de primera ocupacion) est un permis municipal certifiant que le bâtiment correspond à son projet approuvé et est apte à être occupé. Vous voulez les deux : une liste de réserves vierge et une licence accordée, ce qui, en vertu de la loi LISTA d'Andalousie, permet également les raccordements définitifs aux services publics.3
Puis-je encore me plaindre des défauts après avoir signé l'acte de vente ?
Oui. L'article 17 de la LOE prévoit des garanties légales d'un an pour les défauts de finition, de trois ans pour les défauts d'habitabilité et de dix ans pour les dommages structurels, toutes courant à partir de l'achèvement des travaux.1 Cependant, les défauts évidents que vous acceptez lors de la remise sans objection sont plus difficiles à poursuivre, il est donc essentiel d'effectuer la levée des réserves avant la signature.
Qu'est-ce qu'une retenue de garantie et devrais-je en utiliser une ?
Une retenue de garantie est une somme déduite du paiement final jusqu'à ce que les réserves non corrigées convenues soient réparées. C'est un moyen pratique de finaliser l'achat à temps tout en maintenant la pression sur le promoteur pour qu'il termine les petits travaux. Elle est négociée, non un chiffre légal, il n'y a donc pas de pourcentage fixe. Convenez du montant, de la liste et des conditions de libération par écrit avant de signer l'acte de vente.
Mes acomptes sur plan sont-ils protégés si le promoteur fait faillite ?
Ils devraient l'être. Le droit espagnol, issu de la Ley 57/1968 et intégré à la LOE, exige que le promoteur garantisse le remboursement des acomptes majorés des intérêts légaux par le biais d'une garantie bancaire ou d'une police d'assurance, versés sur un compte dédié.2 Confirmez l'existence de cette couverture avant la finalisation de l'achat.
Combien d'impôts paierai-je lors de l'achat d'une nouvelle construction en Andalousie ?
Je ne peux pas assister à l'inspection en personne. Quelles sont mes options ?
Désignez votre avocat indépendant, un expert immobilier agréé (chartered surveyor) ou une entreprise professionnelle de levée des réserves pour inspecter sous procuration. Insistez sur des défauts numérotés avec des photos et vidéos horodatées, et exigez que le promoteur contresigne un procès-verbal de remise faisant référence à votre liste avant la finalisation de l'achat.
