Impuestos para Compradores Cataríes de Propiedades en España

Esta guía explica los impuestos para compradores qataríes de propiedades en España, centrándose en la Costa del Sol (provincia de Málaga, Andalucía). Las cifras principales son las mismas para cualquier comprador extranjero, pero su posición como nacional y residente fiscal de Catar (un país no perteneciente a la UE ni al EEE) cambia la forma en que se le imponen impuestos cada año sobre ingresos y ganancias. El impuesto sobre la propiedad en España es una cuestión de vida o muerte, por lo que las cifras a continuación están vinculadas a fuentes oficiales y siempre debe confirmar su propia situación con un gestor o abogado español antes de firmar.

Por qué los compradores qataríes eligen la Costa del Sol

La Costa del Sol combina sol todo el año, una comunidad internacional establecida y una fuerte conectividad. El Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol es uno de los más transitados de España, con amplias conexiones europeas y de larga distancia que enlazan con Doha a través de los principales centros de conexión ⁶. La costa cuenta con un gran número de escuelas internacionales y con planes de estudio británicos, un sistema de salud público (el Servicio Andaluz de Salud) junto con una amplia red de clínicas privadas, y un mercado maduro de segunda mano y de obra nueva desde la ciudad de Málaga hacia el oeste hasta Estepona y Sotogrande. Nada de eso cambia su tipo impositivo, pero explica por qué existe la demanda.

Impuestos de compra: obra nueva versus segunda mano

El impuesto que usted paga al escriturar depende de si la vivienda es de obra nueva comprada a un promotor o de segunda mano comprada a un propietario particular. La nacionalidad no cambia estos tipos; son establecidos por la ley española y andaluza y se aplican tanto a residentes como a no residentes ¹³.

Además del impuesto, debe presupuestar aproximadamente entre un 1% y un 2% para honorarios de notaría, honorarios del Registro de la Propiedad y honorarios legales. Una cifra realista todo incluido para los costes de compra en la Costa del Sol es, por lo tanto, de aproximadamente el 10% al 13% del precio. Si compra sobre plano, los depósitos y pagos a plazos que realice antes de la finalización deben, por ley, estar protegidos por una garantía bancaria o una póliza de seguro (el principio establecido por la histórica Ley 57/68 y ahora recogido en la legislación del sector de la construcción, Ley 38/1999), así que compruebe que el promotor la tiene en vigor ⁹.

Obtener su NIE y escriturar

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal sin el cual no puede escriturar, pagar impuestos o dar de alta los servicios básicos. Los nacionales qataríes pueden solicitarlo tanto en un consulado español como en España a través de un representante con poder notarial. La compra en sí se firma ante notario, se inscribe en el Registro de la Propiedad, y el impuesto de compra se presenta y paga en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura. Para más detalles sobre los pasos de la transmisión, consulte la guía relacionada sobre el proceso de compra.

Impuestos anuales una vez que es propietario

Como propietario no residente tiene dos obligaciones recurrentes. El primero es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal sobre la propiedad. Lo establece cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral y normalmente se sitúa entre el 0,4% y el 1,1% anual dependiendo del municipio ⁸. La recogida de residuos (basura) suele facturarse por separado.

El segundo es el impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, declarado en el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria ¹². Lo que usted paga depende de si la propiedad se destina a su propio uso o se alquila.

Si mantiene la vivienda para uso personal

España grava una renta supuesta o imputada sobre una segunda vivienda que no se alquila. La base imponible es el 1,1% del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario. Dado que usted es residente en un país no perteneciente a la UE, el tipo impositivo aplicado a esa base es del 24% (un residente de la UE o el EEE pagaría el 19%) ¹². En la práctica, se trata de una factura anual modesta, presentada una vez al año en el Modelo 210 antes del 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal.

Si alquila la propiedad

Los ingresos por alquiler de una propiedad española son ingresos de fuente española y se gravan aquí. Esta es la diferencia más importante para un propietario qatarí: como residente no perteneciente a la UE ni al EEE, usted paga el 24% sobre el alquiler bruto, y no puede deducir intereses hipotecarios, gastos de comunidad, reparaciones ni costes de agente. Un residente de la UE o el EEE, por el contrario, paga el 19% sobre la cifra neta después de esas deducciones ¹². Los ingresos por alquiler se declaran en el Modelo 210. Planifique su rendimiento en torno a la cifra principal del 24% en lugar de una cifra neta. Los rendimientos brutos típicos de alquiler en la Costa del Sol suelen citarse en la región del 4% al 6%, aunque esto varía ampliamente según la localidad y el tipo de propiedad, así que considere cualquier cifra de rendimiento como una estimación de mercado y no como una garantía. Consulte las guías relacionadas de rendimientos de alquiler y coste de vida para obtener detalles por zona.

Venta: la retención del 3%, ganancias de capital y plusvalía

Cuando un no residente vende, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el Modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor ². Usted declara entonces la ganancia real en el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses y paga el saldo o reclama el exceso. Las ganancias de capital realizadas por no residentes se gravan a un tipo fijo del 19% ¹². Por separado, el ayuntamiento recauda la plusvalía municipal (IIVTNU), un impuesto sobre el aumento del valor del terreno durante su propiedad. Conserve cada factura de la compra, los impuestos pagados y cualquier obra de mejora, ya que aumentan su base de coste y reducen la ganancia imponible.

Impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de solidaridad

Andalucía aplica una bonificación del 100% al Impuesto sobre el Patrimonio autonómico, por lo que en la práctica la mayoría de los propietarios de la región no pagan nada por este concepto ³. Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a nivel estatal aún puede afectar a patrimonios de alto valor. Los no residentes solo son evaluados sobre sus activos españoles (obligacion real) y se benefician de una exención personal, afectando el impuesto de solidaridad generalmente a patrimonios netos españoles superiores a tres millones de euros. Si está comprando en la cima del mercado, solicite asesoramiento específico sobre este punto.

Residencia, visados y el fin de la golden visa

Un cambio reciente importante: España abolió la golden visa (residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 euros) con efecto a partir del 3 de abril de 2025, mediante la reforma de la Ley 14/2013 ⁵. Comprar una vivienda en la Costa del Sol ya no otorga ningún derecho de residencia. Los titulares de pasaportes qataríes pueden viajar a España y al espacio Schengen sin visado de corta duración por un máximo de 90 días en cualquier período de 180 días, lo que cubre la mayoría de los usos vacacionales. Para estancias más largas, buscaría otras vías como el visado no lucrativo o el visado de nómada digital, que se tratan en la guía relacionada sobre residencia y visados. Ser propietario de una propiedad no le convierte por sí mismo en residente fiscal español; eso generalmente ocurre si pasa más de 183 días al año en España.

El tratado de doble imposición España-Catar

España y Catar tienen un Convenio para evitar la doble imposición que está en vigor desde 2018 ⁷. En la práctica, su principal relevancia es la asignación de derechos de imposición y el intercambio de información entre las dos autoridades fiscales. Dado que Catar no grava el impuesto sobre la renta personal a los individuos, un individuo residente en Catar normalmente no tiene una factura fiscal en su país de origen contra la que acreditar el impuesto español, por lo que los impuestos españoles descritos anteriormente suelen ser el coste final en lugar de algo que se compense en su país. El tratado sigue siendo importante para la seguridad jurídica y para cualquiera que posea propiedades a través de una empresa.

Hipotecas para compradores qataríes no residentes

Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, pero con ratios préstamo-valor más conservadores que para los residentes. Como regla general, los no residentes pueden esperar financiación de alrededor del 60% al 70% del precio de compra o de la tasación bancaria, lo que sea menor, con el saldo y todos los impuestos financiados con sus propios recursos. Recuerde que los intereses hipotecarios no son deducibles de su impuesto de alquiler español como propietario no comunitario. La guía relacionada de hipotecas para no residentes expone la documentación y el proceso en su totalidad.

Conclusión

Para un comprador qatarí, las cuentas son sencillas una vez que se separan los impuestos de compra únicos (idénticos para todos) de los impuestos anuales y de salida (donde el tipo del 24% para no comunitarios sobre los ingresos y la retención del 3% en la venta son los puntos clave a planificar). Elabore un modelo de costes completo antes de hacer una oferta, utilice un abogado bilingüe independiente del vendedor y mantenga registros impecables desde el primer día. Con esa disciplina, la Costa del Sol sigue siendo uno de los mercados más transparentes y accesibles del Mediterráneo para los compradores internacionales.