Fiscalité des acheteurs qataris de biens immobiliers en Espagne

Ce guide explique les impôts pour les acheteurs qataris de biens immobiliers en Espagne, axé sur la Costa del Sol (province de Malaga, Andalousie). Les chiffres principaux sont les mêmes pour tout acheteur étranger, mais votre position en tant que ressortissant et résident fiscal du Qatar (un pays non membre de l’UE, non membre de l’EEE) modifie la manière dont vous êtes imposé chaque année sur les revenus et les gains. L’impôt foncier en Espagne est une question d’une importance capitale, les chiffres ci-dessous sont donc liés à des sources officielles et vous devriez toujours confirmer votre propre situation avec un gestor ou un avocat espagnol avant de signer.

Pourquoi les acheteurs qataris se tournent vers la Costa del Sol

La Costa del Sol combine un ensoleillement toute l’année, une communauté internationale établie et une forte connectivité. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol est l’un des plus fréquentés d’Espagne, avec de nombreuses liaisons européennes et long-courriers qui relient Doha via les principaux hubs ⁶. La côte dispose d’un grand nombre d’écoles internationales et de programmes britanniques, d’un système de santé public (le Servicio Andaluz de Salud) aux côtés d’un réseau étendu de cliniques privées, et d’un marché mature de l’immobilier ancien et neuf de la ville de Malaga à l’ouest jusqu’à Estepona et Sotogrande. Rien de tout cela ne modifie votre taux d’imposition, mais cela explique pourquoi la demande existe.

Impôts à l’achat : neuf versus revente

L’impôt que vous payez à l’achèvement dépend si le logement est une nouvelle construction achetée à un promoteur ou une revente achetée à un propriétaire privé. La nationalité ne modifie pas ces taux ; ils sont fixés par le droit espagnol et andalou et s’appliquent aussi bien aux résidents qu’aux non-résidents ¹³.

En plus de l’impôt, vous devriez prévoir environ 1% à 2% pour les frais de notaire, les frais de Registre Foncier et les frais juridiques. Un chiffre global réaliste pour les coûts d’achat sur la Costa del Sol est donc d’environ 10% à 13% du prix. Si vous achetez sur plan, les dépôts et les paiements échelonnés que vous effectuez avant l’achèvement doivent être légalement protégés par une garantie bancaire ou une police d’assurance (principe établi par l’historique Ley 57/68 et désormais repris dans la législation du secteur de la construction, Ley 38/1999), vérifiez donc que le promoteur l’a bien mise en place ⁹.

Obtenir votre NIE et finaliser l’achat

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale sans lequel vous ne pouvez pas finaliser l’achat, payer les impôts ou ouvrir les services publics. Les ressortissants qataris déposent leur demande soit auprès d’un consulat espagnol, soit en Espagne par l’intermédiaire d’un représentant muni d’une procuration. L’achat lui-même est signé devant un notaire, enregistré au Registre Foncier, et l’impôt sur l’achat est déclaré et payé dans les 30 jours ouvrables suivant l’acte. Pour plus de détails sur les étapes de la transaction immobilière, consultez le guide connexe sur le processus d’achat.

Impôts annuels une fois propriétaire

En tant que propriétaire non-résident, vous avez deux obligations récurrentes. La première est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l’impôt communal local sur la propriété. Il est fixé par chaque mairie en pourcentage de la valeur cadastrale (valor catastral) et se situe généralement entre 0,4% et 1,1% par an selon la municipalité ⁸. La collecte des ordures (basura) est généralement facturée séparément.

Le second est l’impôt sur le revenu des non-résidents, l’IRNR, déclaré sur le Modelo 210 auprès de l’Agencia Tributaria ¹². Ce que vous payez dépend si la propriété est laissée à votre usage personnel ou louée.

Si vous conservez le logement pour votre usage personnel

L’Espagne impose un revenu présumé ou imputé sur une résidence secondaire qui n’est pas louée. La base imposable est de 1,1% de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% dans le cas contraire. Parce que vous êtes résident dans un pays non membre de l’UE, le taux d’imposition appliqué à cette base est de 24% (un résident de l’UE ou de l’EEE paierait 19%) ¹². En pratique, il s’agit d’une facture annuelle modeste, déposée une fois par an sur le Modelo 210 avant le 31 décembre de l’année suivant l’année fiscale.

Si vous louez la propriété

Les revenus locatifs d’une propriété espagnole sont des revenus de source espagnole et sont imposés ici. C’est la différence la plus importante pour un propriétaire qatari : en tant que résident non membre de l’UE, non membre de l’EEE, vous payez 24% sur le loyer brut, et vous ne pouvez pas déduire les intérêts hypothécaires, les charges de copropriété, les réparations ou les frais d’agence. Un résident de l’UE ou de l’EEE, en revanche, paie 19% sur le chiffre net après ces déductions ¹². Les revenus locatifs sont déclarés sur le Modelo 210. Planifiez votre rendement autour du taux brut de 24% plutôt que d’un chiffre net. Les rendements locatifs bruts typiques sur la Costa del Sol sont couramment cités dans la région de 4% à 6%, bien que cela varie considérablement selon la ville et le type de propriété, alors traitez tout chiffre de rendement comme une estimation du marché plutôt qu’une garantie. Voir les guides connexes sur les rendements locatifs et le coût de la vie pour les détails de la région.

Vente : la retenue de 3%, les plus-values et la plusvalia

Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211, en tant que paiement anticipé de l’impôt du vendeur ². Vous déclarez ensuite le gain réel sur le Modelo 210 dans les quatre mois et payez le solde ou réclamez l’excédent. Les plus-values réalisées par les non-résidents sont imposées à un taux forfaitaire de 19% ¹². Séparément, la mairie perçoit la plusvalia municipal (IIVTNU), un impôt sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant votre période de propriété. Conservez chaque facture d’achat, les impôts payés et tous travaux d’amélioration, car ils augmentent votre base de coût et réduisent le gain imposable.

Impôt sur la fortune et taxe de solidarité

L’Andalousie applique une réduction de 100% à l’impôt régional sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio), donc en pratique la plupart des propriétaires de la région ne paient rien à ce titre ³. Cependant, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas au niveau de l’État peut toujours atteindre les patrimoines de grande valeur. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs actifs espagnols (obligacion real) et bénéficient d’une déduction personnelle, la taxe de solidarité s’appliquant généralement sur les patrimoines espagnols nets supérieurs à trois millions d’euros. Si vous achetez sur le très haut de gamme du marché, prenez des conseils spécifiques sur ce point.

Résidence, visas et la fin du visa doré

Un changement récent important : l’Espagne a aboli le visa doré (résidence en échange d’un investissement immobilier de 500 000 euros) avec effet au 3 avril 2025, par la réforme de la Ley 14/2013 ⁵. Acheter une maison sur la Costa del Sol ne confère plus aucun droit de résidence. Les titulaires d’un passeport qatari peuvent voyager en Espagne et dans l’espace Schengen sans visa de court séjour pour une durée maximale de 90 jours sur toute période de 180 jours, ce qui couvre la plupart des utilisations de vacances. Pour des séjours plus longs, vous devriez envisager d’autres voies telles que le visa non lucratif ou le visa de nomade numérique, qui sont couverts dans le guide connexe sur la résidence et les visas. Posséder une propriété ne fait pas de vous un résident fiscal espagnol en soi ; cela se produit généralement si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne.

La convention de double imposition Espagne-Qatar

L’Espagne et le Qatar ont une Convention pour éviter la double imposition qui est en vigueur depuis 2018 ⁷. En pratique, sa principale pertinence est l’attribution des droits d’imposition et l’échange d’informations entre les deux autorités fiscales. Étant donné que le Qatar n’impose pas l’impôt sur le revenu des personnes physiques, un particulier résident qatari n’a généralement pas de facture fiscale dans son pays d’origine contre laquelle créditer l’impôt espagnol, de sorte que les impôts espagnols décrits ci-dessus sont généralement le coût final plutôt qu’un élément que vous compensez dans votre pays. Le traité reste important pour la sécurité juridique et pour toute personne détenant une propriété par l’intermédiaire d’une société.

Hypothèques pour les acheteurs qataris non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais avec des ratios prêt/valeur plus conservateurs que pour les résidents. En règle générale, les non-résidents peuvent s’attendre à un financement d’environ 60% à 70% du prix d’achat ou de l’évaluation bancaire, le montant le plus bas étant retenu, le solde et tous les impôts étant financés par vos propres ressources. N’oubliez pas que les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles de votre impôt locatif espagnol en tant que propriétaire non-UE. Le guide connexe sur les hypothèques pour non-résidents expose en détail la documentation et le processus.

Synthèse

Pour un acheteur qatari, l’arithmétique est simple une fois que vous séparez les impôts d’achat uniques (identiques pour tous) des impôts annuels et de sortie (où le taux de 24% pour les non-UE sur les revenus et la retenue de 3% sur la vente sont les points à prendre en compte). Établissez un modèle de coût complet avant de faire une offre, utilisez un avocat bilingue indépendant du vendeur et tenez des registres précis dès le premier jour. Avec cette discipline, la Costa del Sol reste l’un des marchés les plus transparents et accessibles en Méditerranée pour les acheteurs internationaux.