Reserva sobre plano: Contratos y pagos a plazos

Reservar sobre plano en la Costa del Sol significa comprometerse con una vivienda antes de que esté terminada, pagándola a plazos a medida que avanza la construcción. Hecho correctamente, es una de las formas más atractivas para un comprador extranjero de entrar en el mercado andaluz: fijas el precio actual, distribuyes el coste y recibes una propiedad a estrenar. Hecho sin cuidado, te expone a la solvencia de un promotor. Esta guía explica la secuencia contractual, la estructura de pagos por etapas, los impuestos sobre obra nueva y las protecciones legales que hacen que reservar sobre plano sea seguro. Para el proceso completo, consulta nuestras guías relacionadas sobre el NIE y la apertura de una cuenta bancaria, la firma ante notario y las hipotecas para no residentes.

La secuencia contractual de la compra sobre plano

Una compra sobre plano en España suele pasar por tres documentos. Comprender cada uno de ellos, y qué dinero cambia de manos en cada etapa, es el núcleo para reservar sobre plano de forma segura.

1. El contrato de reserva (contrato de reserva)

Empiezas con un acuerdo de reserva que retira la unidad del mercado, normalmente durante dos a cuatro semanas, mientras tu abogado realiza la due diligence. El depósito de reserva es pequeño, comúnmente en la región de €3.000 a €10.000 dependiendo de la promoción y el rango de precio.⁷ Este es el momento de contratar a un abogado español independiente (no uno recomendado únicamente por el vendedor) para que compruebe la licencia del promotor, la parcela, la licencia de obras y los acuerdos de garantía antes de comprometerte más.

2. El contrato privado de compraventa (contrato privado de compraventa / arras)

Una vez que la due diligence es favorable, firmas el contrato privado de compraventa. Este es el acuerdo vinculante que establece el precio, las especificaciones, la fecha de finalización y el calendario de pagos. Al firmar, normalmente pagas un primer plazo: el estándar residencial español es de alrededor del 10% del precio de compra, aunque las promociones premium a veces piden más, y se ven estructuras escalonadas del 10% al 30% por adelantado en la compra sobre plano.⁷ El contrato se estructurará normalmente como arras (un contrato de depósito) o como un contrato de compraventa privado sencillo con un depósito; la redacción determina qué sucede si alguna de las partes se retira, así que haz que tu abogado confirme qué régimen se aplica.

3. La firma ante notario (escritura pública)

Cuando el edificio está terminado y tiene su licencia de primera ocupación (licencia de primera ocupación), firmas ante notario. Pagas el saldo pendiente, se firma la escritura de propiedad (escritura) y la propiedad se registra a tu nombre. Si estás utilizando una hipoteca, el préstamo se desembolsa en este momento.

Cómo funcionan los pagos por etapas

Entre el contrato privado y la finalización, los promotores de obra nueva suelen cobrar el precio en tramos vinculados a hitos de construcción (por ejemplo, en cimentaciones y al finalizar la estructura), con la mayor parte, a menudo entre el 60% y el 70% del precio, pagada ante notario en el momento de la entrega.⁷ Un patrón común en la Costa del Sol se ve así:

Los calendarios exactos varían según el promotor, así que lee detenidamente el plan de pagos de tu contrato. Cada pago antes de la finalización es dinero entregado al promotor por una vivienda que aún no existe, y es precisamente por eso que la ley exige que esas sumas estén garantizadas.

Garantías bancarias: tu protección legal bajo la Ley 57/1968

Esta es la salvaguarda más importante al reservar sobre plano. Según la Ley 57/1968, reforzada por la Ley 20/2015 (en vigor desde enero de 2016), un promotor debe proporcionar, de forma gratuita, una garantía bancaria o póliza de seguro que asegure el reembolso de cada pago por etapas (más intereses) si la vivienda no se entrega o el promotor se declara insolvente.² La Ley 20/2015 también impuso un deber directo al banco depositario de mantener los fondos del comprador en una cuenta especial y de verificar la existencia de garantías, haciendo a los bancos corresponsables cuando los depósitos se aceptaron sin protección.² El Tribunal Supremo español ha aplicado esto repetidamente a favor de los compradores.²

Reglas prácticas para compradores:

• Insiste en un certificado de garantía individual por cada cantidad que pagues y conserva los originales.
• Paga solo en la cuenta especial indicada en la garantía, nunca en una cuenta genérica del promotor.
• Haz que tu abogado confirme que el garante (banco o aseguradora) es real y que la póliza cubre tus pagos a plazos más los intereses.

El texto original de 1968 fijaba el interés garantizado en el 6% anual; una reforma posterior lo vincula al tipo de interés legal, así que trata el porcentaje exacto como algo que tu abogado debe confirmar con la redacción actual de la garantía en lugar de un número fijo.²

Impuestos en la compra de obra nueva en Andalucía

Las viviendas sobre plano compradas nuevas a un promotor se gravan de forma diferente a las propiedades de segunda mano. En lugar del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), pagas:

• IVA (VAT) al 10% sobre el precio de compra. Esta es la tasa nacional para obra nueva residencial y se cobra sobre tus pagos a medida que los realizas.⁴⁵
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2% en Andalucía en compras de obra nueva.¹⁵

Eso es un 11,2% combinado de impuestos sobre una obra nueva en Andalucía. Además de los impuestos, deberías presupuestar los honorarios de notaría y registro de la propiedad, tu abogado y los posibles costes hipotecarios. Como cifra orientativa, calcula aproximadamente del 13% al 15% del precio en impuestos totales y gastos de compra para una obra nueva aquí.⁴ Ten en cuenta que los tipos de IVA se establecen a nivel nacional y pueden cambiar, y el AJD lo establece la Junta de Andalucía, así que verifica ambos con los tipos actuales en el momento de la firma.

Dos costes recaen sobre el vendedor, no sobre el comprador, en una obra nueva: la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor del terreno) y, en una venta de promotor, no hay retención del 3% para no residentes (esa retención se aplica cuando compras a un vendedor privado no residente, normalmente en una reventa). Consulta nuestra guía de compra de reventa para saber cómo funciona la retención del 3% allí.

Financiación sobre plano como no residente

No necesitas tener el precio total en efectivo, pero la financiación sobre plano tiene características particulares. Los bancos españoles prestan a no residentes con ratios de préstamo-valor (LTV) más bajos que a residentes: en 2026, los LTV para no residentes suelen estar limitados a alrededor del 60% al 70% para compradores de la UE y del 50% al 60% para compradores de fuera de la UE, con las mejores condiciones reservadas para perfiles financieros más sólidos.⁶ Los tipos fijos para no residentes se sitúan generalmente en un rango del 3,8% al 5,2% dependiendo del perfil del comprador.⁶

Debido a que la hipoteca solo se desembolsa al finalizar, tú financias la reserva, el depósito del contrato y los pagos de la construcción con tus propios recursos, y el préstamo cubre una parte del saldo final ante notario. Obtén una decisión de principio de hipoteca con antelación, y recuerda que el banco valora la propiedad en el momento de la entrega, lo que puede diferir del precio del contrato. Nuestra guía de hipotecas para no residentes cubre documentos, plazos y prestamistas en detalle.

Lo que deberás después de la finalización

Una vez que la vivienda es tuya, comienzan las obligaciones continuas. Como propietario no residente, debes presentar el Modelo 210 para el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si la propiedad es para tu uso propio y se deja vacía, pagas impuestos sobre una renta imputada (renta imputada) calculada como el 1,1% del valor catastral cuando ese valor fue revisado dentro del período de calificación, o el 2% en caso contrario.³ El tipo impositivo sobre esa base es del 19% para residentes de la UE, EEE (Islandia, Liechtenstein, Noruega) y del 24% para no residentes de la UE, lo que desde el Brexit incluye al Reino Unido.³ Si alquilas la propiedad, los ingresos por alquiler se declaran en el mismo Modelo 210, y los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos, mientras que los no residentes de la UE generalmente no pueden.³ También pagarás anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al ayuntamiento. Nuestra guía para poseer y alquilar cubre estas declaraciones en su totalidad.

Antes de reservar: una breve lista de comprobación

• Obtén tu NIE y una cuenta bancaria española en paralelo (consulta nuestra guía sobre el NIE y la banca).
• Contrata a un abogado independiente antes de pagar cualquier depósito de reserva.
• Verifica la licencia de obras del promotor y el acuerdo de garantía bancaria.
• Lee el calendario de pagos y confirma que cada plazo está garantizado individualmente.
• Presupuesta del 13% al 15% además del precio para impuestos y costes, y confirma los tipos actuales de IVA y AJD al firmar.
• Organiza la financiación hipotecaria con antelación si la necesitas, teniendo en cuenta los límites de LTV para no residentes.

Reservar sobre plano en la Costa del Sol es un camino bien conocido y, con las garantías legales de la Ley 57/1968 y un abogado independiente que revise cada paso, una forma segura de comprar. La disciplina que te protege es sencilla: nunca pagues un plazo no garantizado y confirma cada cifra por escrito antes de firmar.