Impuestos para Compradores Rusos de Inmuebles en España

Los impuestos para los compradores rusos de propiedades en España siguen las mismas reglas básicas que para cualquier comprador de fuera de la UE, pero dos cosas hacen que la posición de un comprador ruso sea distintiva: el tratado de doble imposición España-Rusia ha sido parcialmente suspendido desde 2023, y las sanciones de la Unión Europea añaden obstáculos prácticos para la transferencia de dinero y la banca. Esta guía detalla lo que paga en el momento de la compra, lo que paga cada año como propietario no residente y lo que ocurre cuando vende. Todas las cifras se refieren a Andalucía (que rige toda la Costa del Sol) y son actuales para 2026. Mantenga los nombres de los formularios españoles tal como aparecen, ya que su abogado y gestor los utilizarán.

Impuestos de compra para compradores rusos: obra nueva versus segunda mano

El impuesto más significativo en el momento de la finalización de la compra depende de si la vivienda es de obra nueva (adquirida directamente al promotor) o de segunda mano (reventa). Esta distinción se aplica a todos los compradores, independientemente de su nacionalidad, por lo que un residente ruso se enfrenta a las mismas tasas de compra que cualquier otra persona.

Propiedad de obra nueva: IVA más AJD

Una vivienda nueva comprada directamente al promotor conlleva IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio declarado, más AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) al 1.2% en Andalucía. El impuesto combinado sobre una obra nueva es, por lo tanto, de aproximadamente el 11.2% ⁴. El IVA se paga al promotor en cada pago parcial, y el AJD se liquida cuando la escritura se firma y registra.

Propiedad de segunda mano: ITP

Una vivienda de segunda mano está exenta de IVA y, en su lugar, tributa por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tipo fijo del 7% en Andalucía ⁴⁵. No hay un AJD separado en una reventa, porque los dos impuestos son mutuamente excluyentes. Existen tipos reducidos de ITP en Andalucía (por ejemplo, para una vivienda principal de menor precio), pero estos rara vez se aplican a un comprador extranjero de una segunda vivienda, así que presupueste el 7% completo.

Otros gastos de escrituración

Además del impuesto, tenga en cuenta los honorarios de notaría (aproximadamente de 550 a 1.400 euros), los honorarios del Registro de la Propiedad (aproximadamente de 400 a 950 euros) y los honorarios legales o de gestoría ⁴. Un presupuesto realista todo incluido es de aproximadamente el 13% al 15% sobre el precio para una obra nueva y aproximadamente del 9% al 11% para una reventa. Si compra sobre plano, los depósitos pagados antes de la entrega deben estar legalmente garantizados por una garantía bancaria o una póliza de seguro (la protección históricamente conocida como Ley 57/1968): insista en ver esa garantía. Consulte nuestras guías relacionadas sobre el IVA y el AJD en obra nueva, la reserva sobre plano y el pago del depósito y la finalización desde el extranjero.

Obtención del NIE y control en el momento de la compraventa

Todo comprador necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal español para extranjeros, antes de escriturar; un abogado puede obtenerlo mediante poder notarial. El NIE le vincula a la Agencia Tributaria (la autoridad fiscal española) para todas las declaraciones descritas a continuación. Espere que el notario, el banco y la agencia inmobiliaria realicen controles reforzados contra el blanqueo de capitales y las sanciones a un comprador ruso, incluida la fuente de los fondos. Esto es un cumplimiento estándar, pero lleva más tiempo que para un comprador de la UE, así que planifique su tiempo en consecuencia.

Impuesto anual como propietario no residente: IRNR y Modelo 210

Una vez que es propietario de una vivienda en la Costa del Sol pero vive en Rusia, es un no residente a efectos fiscales españoles y está sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). El punto clave para los compradores rusos es el tipo: los residentes de la UE o el EEE tributan al 19%, pero como Rusia se encuentra fuera de esa zona, un propietario con sede en Rusia tributa al tipo general para no residentes del 24% ¹.

Si mantiene la propiedad para uso propio

Si la vivienda no se alquila, España cobra impuestos sobre una «renta imputada» nocional. Esta se calcula como el 2% del valor catastral, reducido al 1.1% cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos años ². La base se grava entonces al tipo para no residentes del 24% y se declara una vez al año mediante el Modelo 210 ¹². En la práctica, la factura anual de un apartamento de valor modesto suele ser de unos pocos cientos de euros, pero debe presentarse incluso en un año sin ingresos por alquiler.

Si alquila la propiedad

Los ingresos por alquiler también se declaran en el Modelo 210 y tributan al 24% para un residente ruso. Fundamentalmente, la deducción de gastos (intereses hipotecarios, gastos de comunidad, reparaciones, honorarios de agencia) frente a los ingresos por alquiler solo está disponible para los residentes de la UE/EEE que tributan al 19%. Como propietario no residente en la UE, generalmente tributa sobre la renta bruta al 24%, sin deducir los costes ¹. Esta asimetría es la principal razón por la que el impuesto efectivo de un comprador ruso sobre el rendimiento del alquiler es más alto que el de un vecino de la UE, y vale la pena modelarlo antes de contar con los rendimientos netos del alquiler.

IBI y otros cargos locales

Además del IRNR, todo propietario paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, establecido por cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral, generalmente en el rango del 0.4% al 1.1% para propiedades urbanas ³. Espere también una tasa de recogida de basura (basura) y gastos de comunidad si la vivienda se encuentra en una urbanización. Nuestra guía sobre gastos de comunidad, IBI y el coste de la propiedad profundiza en estos costes recurrentes.

Impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de solidaridad

Los no residentes están sujetos al impuesto sobre el patrimonio español únicamente sobre los activos situados en España, con una exención general de 700.000 euros por persona ³. Andalucía aplica una bonificación regional total, por lo que el impuesto regional estándar sobre el patrimonio queda efectivamente neutralizado (consulte nuestra guía sobre el impuesto sobre el patrimonio en Andalucía). Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, a nivel estatal, sigue aplicándose al patrimonio neto español de 3 millones de euros o más, a tipos progresivos del 1.7% hasta el 3.5% ³. Para la mayoría de los compradores de una sola propiedad, esto queda fuera del alcance, pero los inversores rusos de alto valor o con múltiples propiedades deben buscar asesoramiento antes de estructurar una compra.

Venta: la retención del 3% y las ganancias de capital

Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria (a través del Modelo 211) como un anticipo del impuesto del vendedor ⁵. El vendedor presenta entonces el Modelo 210 para liquidar la ganancia de capital real, que para los no residentes tributa al 19% ¹. Si el 3% retenido excede la responsabilidad real del 19% (o hay una pérdida), el exceso es reembolsable; si la ganancia es mayor, se debe el saldo. Un impuesto municipal separado sobre el aumento del valor del suelo, la plusvalía municipal, es normalmente responsabilidad del vendedor. Guarde todas las facturas de la compra (impuestos, notaría, legales, obras de mejora), porque estas aumentan su base de coste y reducen la ganancia imponible. Nuestra guía sobre la venta como no residente cubre esto en detalle.

El tratado fiscal España-Rusia y por qué ya no puede protegerle

España y Rusia firmaron un convenio de doble imposición el 16 de diciembre de 1998, que entró en vigor en 2000 y se aplica desde el 1 de enero de 2001 ⁶. Sin embargo, el 8 de agosto de 2023, Rusia emitió el Decreto Presidencial nº 585, suspendiendo los artículos «distributivos» principales de sus tratados con 38 jurisdicciones que califica de hostiles, y España está en esa lista ⁷. Los artículos suspendidos incluyen los relativos a rentas de bienes inmuebles, dividendos, intereses, cánones, ganancias de capital y otras rentas; los artículos sobre la eliminación de la doble imposición, el acuerdo mutuo y el intercambio de información siguen en vigor por parte rusa ⁷. En términos sencillos, ya no se puede confiar en las reducciones de tipos del tratado. Para un comprador de propiedades esto importa menos de lo que parece, porque las rentas de bienes inmuebles son imponibles donde se encuentre la propiedad, por lo que España grava su vivienda en la Costa del Sol independientemente. La pregunta abierta es qué hace Rusia además: un residente fiscal ruso tributa por la renta mundial, y aunque el artículo de eliminación de la doble imposición aún vigente puede permitir un crédito por el impuesto español pagado, solicite asesoramiento fiscal ruso sobre su propia posición en lugar de asumir el resultado del antiguo tratado. Nuestra guía de tratados de doble imposición explica la mecánica general.

Sanciones de la UE, banca y hipotecas

Aquí es donde el camino de un comprador ruso difiere más del de cualquier otro extranjero. Según las sanciones de la UE (Reglamento (UE) 833/2014 del Consejo, Artículo 5b), los bancos en España y en toda la UE tienen prohibido mantener depósitos por un valor total superior a 100.000 euros para un ciudadano ruso o una persona residente en Rusia. La prohibición no se aplica a los ciudadanos rusos que sean ciudadanos de un Estado miembro de la UE o el EEE, o que posean un permiso de residencia en uno de ellos ⁸. Dado que la finalización de una compra normalmente se realiza a través de una cuenta bancaria española, este límite (con restricciones sobre ciertos bancos rusos y canales de pago) requiere una planificación anticipada: discuta la ruta del dinero con su abogado y un banco conforme antes de comprometerse. La financiación también es más difícil: los bancos españoles prestan a no residentes en condiciones más estrictas (la relación préstamo-valor comúnmente alrededor del 60% al 70%, y a menudo menos para solicitantes de fuera de la UE), y muchos actualmente aplican una precaución adicional a los ingresos de origen ruso, por lo que no debe asumir que una hipoteca estará disponible. Consulte nuestras guías sobre cómo abrir una cuenta bancaria española como no residente y depósitos hipotecarios y relación préstamo-valor para no residentes.

Residencia y visados

Comprar una propiedad ya no otorga la residencia. La Golden Visa de España, que concedía la residencia por una inversión inmobiliaria de 500.000 euros, se cerró a nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025; los titulares existentes conservan sus derechos, pero la vía inmobiliaria ha desaparecido ⁹. Los ciudadanos rusos que deseen vivir en España ahora utilizan las vías ordinarias, principalmente el visado no lucrativo (para aquellos con ingresos pasivos suficientes) o el visado para nómadas digitales (para trabajadores remotos) ⁹. Ser propietario de una vivienda en la Costa del Sol puede apoyar dicha solicitud, pero por sí mismo no confiere el derecho a permanecer más allá del límite estándar de 90 días del espacio Schengen. Consulte nuestras guías sobre el visado no lucrativo, el visado para nómadas digitales y la residencia después de la Golden Visa.

Un ejemplo práctico

Estas son las reglas principales; su posición exacta depende del valor catastral, el precio, si alquila y su residencia fiscal rusa. Contrate siempre a un abogado y un gestor españoles antes de firmar, y solicite asesoramiento fiscal ruso paralelo dada la suspensión del tratado.

Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o legal. Los tipos, tratados y sanciones cambian; confirme las cifras actuales con la Agencia Tributaria, la Comisión Europea y asesores cualificados antes de realizar cualquier transacción.