Steuern für russische Käufer von Immobilien in Spanien

Die Steuern für russische Immobilienkäufer in Spanien folgen den gleichen Kernregeln wie für jeden Nicht-EU-Käufer, aber zwei Dinge machen die Position eines russischen Käufers besonders: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Russland ist seit 2023 teilweise ausgesetzt, und Sanktionen der Europäischen Union erschweren den Geldverkehr und das Bankwesen. Dieser Leitfaden legt dar, was Sie beim Kauf zahlen, was Sie jährlich als nichtansässiger Eigentümer zahlen und was beim Verkauf geschieht. Alle Zahlen beziehen sich auf Andalusien (das die gesamte Costa del Sol regiert) und sind für 2026 aktuell. Behalten Sie die spanischen Formularnamen bei, wie sie erscheinen, da Ihr Anwalt (abogado) und gestor sie verwenden werden.

Kaufsteuern für russische Käufer: Neubau versus Wiederverkauf

Die größte einzelne Steuer bei Abschluss hängt davon ab, ob es sich bei der Immobilie um einen Neubau (erstmalig vom Bauträger gekauft) oder einen Wiederverkauf (gebraucht) handelt. Diese Unterscheidung gilt für jeden Käufer unabhängig von der Nationalität, sodass ein russischer Resident dieselben Kaufpreise zahlt wie jeder andere.

Neubauimmobilie: IVA plus AJD

Eine neue, direkt vom Bauträger gekaufte Wohnung unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des deklarierten Preises, zuzüglich AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer) von 1.2% in Andalusien. Die kombinierte Steuer für einen Neubau beträgt daher etwa 11.2% ⁴. Die IVA wird dem Bauträger bei jeder Ratenzahlung gezahlt, und die AJD wird bei Unterzeichnung und Registrierung der Urkunde (escritura) beglichen.

Wiederverkaufsimmobilie: ITP

Eine gebrauchte Immobilie ist von der IVA befreit und unterliegt stattdessen der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Übertragungssteuer) mit einem Pauschalsatz von 7% in Andalusien ⁴⁵. Es gibt keine separate AJD bei einem Wiederverkauf, da die beiden Steuern sich gegenseitig ausschließen. In Andalusien gibt es reduzierte ITP-Sätze (z.B. für ein günstigeres Hauptwohnsitz), diese gelten jedoch selten für Käufer eines Zweitwohnsitzes aus Übersee, planen Sie daher die vollen 7% ein.

Weitere Abschlusskosten

Zusätzlich zur Steuer rechnen Sie mit Notargebühren (etwa 550 bis 1.400 Euro), Gebühren des Grundbuchamtes (etwa 400 bis 950 Euro) sowie Anwalts- oder Übertragungsgebühren ⁴. Ein realistisches Gesamtbudget liegt bei etwa 13% bis 15% über dem Preis für einen Neubau und etwa 9% bis 11% für einen Wiederverkauf. Wenn Sie einen Off-Plan-Kauf tätigen, müssen vor Lieferung geleistete Anzahlungen gesetzlich durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein (der historisch als Ley 57/1968 bekannte Schutz): Bestehen Sie darauf, diese Garantie zu sehen. Siehe unsere verwandten Leitfäden zu Neubau-IVA und AJD, Reservierung von Off-Plan-Immobilien und Zahlung der Anzahlung und des Abschlusses aus dem Ausland.

NIE beantragen und Überprüfung bei Abschluss

Jeder Käufer benötigt vor Abschluss eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die spanische Steuernummer für Ausländer; ein Anwalt kann diese unter Vollmacht erhalten. Die NIE verbindet Sie mit der Agencia Tributaria (der spanischen Steuerbehörde) für jede der unten beschriebenen Einreichungen. Erwarten Sie, dass Notar, Bank und Immobilienmakler erweiterte Prüfungen zur Bekämpfung der Geldwäsche und der Sanktionen bei einem russischen Käufer durchführen, einschließlich der Herkunft der Gelder. Dies ist Standard-Compliance, dauert aber länger als bei einem EU-Käufer, planen Sie die Zeit daher in Ihren Zeitplan ein.

Jährliche Steuer als nichtansässiger Eigentümer: IRNR und Modelo 210

Sobald Sie eine Immobilie an der Costa del Sol besitzen, aber in Russland leben, sind Sie für spanische Steuerzwecke ein Nicht-Resident und fallen unter die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Der entscheidende Punkt für russische Käufer ist der Satz: Einwohner der EU oder des EWR werden mit 19% besteuert, aber da Russland außerhalb dieser Zone liegt, wird ein in Russland ansässiger Eigentümer mit dem allgemeinen Nicht-Residenten-Satz von 24% ¹ besteuert.

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen

Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, erhebt Spanien Steuern auf ein fiktives „zugerechnetes Einkommen“. Dies wird als 2% des Katasterwertes (valor catastral) berechnet, reduziert auf 1.1%, wenn dieser Wert in den letzten Jahren revidiert wurde ². Die Bemessungsgrundlage wird dann mit dem Nicht-Residenten-Satz von 24% besteuert und einmal jährlich im Modelo 210 ¹² deklariert. In der Praxis beträgt die jährliche Rechnung für eine bescheiden bewertete Wohnung oft einige hundert Euro, muss aber auch in einem Jahr ohne Mieteinnahmen eingereicht werden.

Wenn Sie die Immobilie vermieten

Mieteinnahmen werden ebenfalls im Modelo 210 deklariert und für einen russischen Residenten mit 24% besteuert. Entscheidend ist, dass die Abzugsfähigkeit von Ausgaben (Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen, Maklergebühren) von Mieteinnahmen nur EU/EWR-Residenten zusteht, die mit 19% besteuert werden. Als Vermieter außerhalb der EU werden Sie im Allgemeinen auf die Bruttomiete mit 24% besteuert, ohne Kosten abzuziehen ¹. Diese Asymmetrie ist der Hauptgrund dafür, dass die effektive Steuer eines russischen Käufers auf Mieterträge höher ist als die eines EU-Nachbarn, und es lohnt sich, dies zu modellieren, bevor Sie mit Netto-Mietrenditen rechnen.

IBI und andere lokale Gebühren

Unabhängig von der IRNR zahlt jeder Eigentümer die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jedem Rathaus (ayuntamiento) als Prozentsatz des Katasterwertes festgelegt wird, typischerweise im Bereich von 0.4% bis 1.1% für städtische Immobilien ³. Rechnen Sie auch mit einer Müllgebühr (basura) und Gemeinschaftsgebühren, wenn die Immobilie in einer Anlage liegt. Unser Leitfaden zu Gemeinschaftsgebühren, IBI und den Eigentumskosten geht tiefer auf diese wiederkehrenden Kosten ein.

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Nicht-Residenten unterliegen der spanischen Vermögenssteuer nur auf in Spanien befindliche Vermögenswerte, mit einem allgemeinen Freibetrag von 700,000 Euro pro Person ³. Andalusien gewährt einen vollständigen regionalen Rabatt, sodass die reguläre regionale Vermögenssteuer faktisch neutralisiert wird (siehe unseren Leitfaden zur Vermögenssteuer in Andalusien). Die staatliche Solidaritätssteuer für große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) gilt jedoch weiterhin für spanisches Nettovermögen von 3 Millionen Euro oder mehr, mit progressiven Sätzen von 1.7% bis zu 3.5% ³. Für die meisten Käufer einer einzelnen Immobilie ist dies nicht relevant, aber russische Investoren mit hochwertigen oder mehreren Immobilien sollten sich vor der Strukturierung eines Kaufs beraten lassen.

Verkauf: die 3%ige Einbehaltung und Kapitalgewinne

Wenn ein Nicht-Resident spanisches Eigentum verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die Agencia Tributaria (über Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers zu zahlen ⁵. Der Verkäufer reicht dann das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Kapitalgewinn zu begleichen, der für Nicht-Residenten mit 19% ¹ besteuert wird. Übersteigt die einbehaltenen 3% die tatsächliche 19%ige Steuerschuld (oder entsteht ein Verlust), ist der Überschuss erstattungsfähig; ist der Gewinn höher, ist der Restbetrag fällig. Eine separate Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Bodens, plusvalía municipal, ist normalerweise die Verantwortung des Verkäufers. Bewahren Sie jede Rechnung vom Kauf (Steuern, Notar, Rechtsberatung, Verbesserungsarbeiten) auf, da diese Ihre Kostenbasis erhöhen und den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Unser Leitfaden zum Verkauf als Nicht-Resident behandelt dies ausführlich.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Russland und warum es Sie möglicherweise nicht mehr schützt

Spanien und Russland unterzeichneten am 16. Dezember 1998 ein Doppelbesteuerungsabkommen, das im Jahr 2000 in Kraft trat und ab dem 1. Januar 2001 gilt ⁶. Am 8. August 2023 erließ Russland jedoch das Präsidialdekret Nr. 585, mit dem die Kernbestimmungen zur „Verteilung“ seiner Abkommen mit 38 als unfreundlich eingestuften Jurisdiktionen ausgesetzt wurden, und Spanien steht auf dieser Liste ⁷. Die ausgesetzten Artikel umfassen diejenigen zu Einkünften aus unbeweglichem Vermögen, Dividenden, Zinsen, Lizenzgebühren, Kapitalgewinnen und sonstigen Einkünften; die Artikel zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, zum Verständigungsverfahren und zum Informationsaustausch bleiben von russischer Seite in Kraft ⁷. Vereinfacht ausgedrückt, kann man sich nicht mehr auf Abkommenssatzsenkungen verlassen. Für einen Immobilienkäufer ist dies weniger wichtig als es klingt, da Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dort steuerpflichtig sind, wo sich die Immobilie befindet, sodass Spanien Ihr Zuhause an der Costa del Sol ohnehin besteuert. Die offene Frage ist, was Russland zusätzlich tut: Ein russischer Steuerinländer ist auf sein weltweites Einkommen steuerpflichtig, und obwohl der überlebende Artikel zur Vermeidung der Doppelbesteuerung immer noch eine Anrechnung der gezahlten spanischen Steuer ermöglichen kann, sollten Sie sich in Ihrer eigenen Situation steuerlich von Russland beraten lassen, anstatt das alte Abkommensresultat anzunehmen. Unser Leitfaden zu Doppelbesteuerungsabkommen erklärt die allgemeinen Mechanismen.

EU-Sanktionen, Bankwesen und Hypotheken

Hier unterscheidet sich der Weg eines russischen Käufers am stärksten von dem jedes anderen Ausländers. Gemäß den EU-Sanktionen (Verordnung (EU) 833/2014 des Rates, Artikel 5b) ist es Banken in Spanien und in der gesamten EU untersagt, Einlagen im Gesamtwert von mehr als 100,000 Euro für einen russischen Staatsangehörigen oder eine in Russland ansässige Person zu halten. Das Verbot gilt nicht für russische Staatsangehörige, die Bürger eines EU- oder EWR-Mitgliedstaates sind oder eine Aufenthaltserlaubnis in einem solchen besitzen ⁸. Da der Abschluss eines Kaufs normalerweise über ein spanisches Bankkonto abläuft, erfordert diese Obergrenze (mit Einschränkungen für bestimmte russische Banken und Zahlungskanäle) eine frühzeitige Planung: Besprechen Sie den Geldfluss mit Ihrem Anwalt und einer konformen Bank, bevor Sie sich verpflichten. Auch die Finanzierung ist schwieriger: Spanische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residenten zu strengeren Bedingungen (Beleihungswert in der Regel zwischen 60% und 70%, und oft weniger für Nicht-EU-Antragsteller), und viele wenden derzeit besondere Vorsicht bei Einkommen aus russischen Quellen an, gehen Sie also nicht davon aus, dass eine Hypothek verfügbar sein wird. Siehe unsere Leitfäden zur Eröffnung eines spanischen Bankkontos als Nicht-Resident und zu Hypothekenanzahlungen und Beleihungswerten für Nicht-Residenten.

Wohnsitz und Visa

Der Kauf von Immobilien verschafft keinen Wohnsitz mehr. Spaniens Goldenes Visum, das einen Wohnsitz für eine Immobilieninvestition von 500,000 Euro gewährte, wurde am 3. April 2025 gemäß dem organischen Gesetz 1/2025 für neue Antragsteller geschlossen; bestehende Inhaber behalten ihre Rechte, aber der Immobilienweg ist entfallen ⁹. Russische Staatsangehörige, die in Spanien leben möchten, nutzen nun die gewöhnlichen Wege, hauptsächlich das nicht-lukrative Visum (für Personen mit ausreichend passivem Einkommen) oder das digitale Nomadenvisum (für Remote-Arbeitnehmer) ⁹. Der Besitz eines Hauses an der Costa del Sol kann einen solchen Antrag unterstützen, verleiht aber allein nicht das Recht, über die standardmäßige 90-Tage-Schengen-Grenze hinaus zu bleiben. Siehe unsere Leitfäden zum nicht-lukrativen Visum, zum digitalen Nomadenvisum und zum Wohnsitz nach dem Goldenen Visum.

Ein Rechenbeispiel

Dies sind die wichtigsten Regeln; Ihre genaue Situation hängt vom Katasterwert, dem Preis, ob Sie vermieten und Ihrem russischen Steuerwohnsitz ab. Beauftragen Sie immer einen spanischen Anwalt und einen gestor, bevor Sie unterschreiben, und holen Sie angesichts der Aussetzung des Abkommens parallel russischen Steuerrechtlichen Rat ein.

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze, Abkommen und Sanktionen ändern sich; bestätigen Sie aktuelle Zahlen mit der Agencia Tributaria, der Europäischen Kommission und qualifizierten Beratern, bevor Sie Transaktionen durchführen.