Casares y New Golden Mile
Casares combina un pueblo de montaña encalado, la franja costera de Casares Costa y un cinturón de campos de golf y complejos turísticos en el extremo occidental de la Nueva Milla de Oro. Para un comprador extranjero, la compra de una vivienda de obra nueva conlleva un 10% de IVA más alrededor de un 1.2% de AJD en Andalucía, y las obligaciones continuas para no residentes se gestionan a través del Modelo 210, con la residencia ahora a través de las rutas no lucrativas o de nómada digital, ya que la golden visa cerró el 3 de abril de 2025.
Casares y la Nueva Milla de Oro se encuentran en el extremo occidental y más tranquilo de la Costa del Sol, donde la costa entre Estepona y Marbella se extiende en una serie de complejos de golf, desarrollos frente al mar y paisajes andaluces. Para un comprador extranjero que considera una vivienda de obra nueva, Casares ofrece algo que el núcleo más concurrido de la Nueva Milla de Oro a menudo no puede: tres entornos distintos dentro de un mismo municipio, un ritmo más lento y precios que aún están por debajo de Marbella, compartiendo el mismo clima y conexiones. Esta guía expone el estilo de vida, los costes de compra y las normas fiscales y de residencia que un comprador extranjero necesita conocer antes de comprometerse.
Dónde se encuentra Casares en la Nueva Milla de Oro
La Nueva Milla de Oro es el tramo costero que se extiende aproximadamente desde Estepona hacia San Pedro de Alcántara y Marbella, y Casares ancla su flanco occidental. El municipio limita con Estepona, Manilva y Gaucín y abarca unos 160 kilómetros cuadrados, con una población residente de alrededor de 9.000 habitantes a partir de enero de 2025.1 Lo que hace inusual a Casares es que presenta tres caras a la vez.
Las tres caras de Casares
- Casares pueblo, el clásico pueblo blanco apilado bajo un castillo morisco del siglo XII y conocido como el lugar de nacimiento de Blas Infante, el escritor considerado el padre de la identidad andaluza.1
- Casares Costa, la franja costera más llana con proyectos de apartamentos de obra nueva frente al mar y cerca de la playa, paseos marítimos y acceso directo al mar.
- La zona de golf y complejos turísticos tierra adentro desde la costa, hogar de campos de campeonato y comunidades turísticas cerradas que atraen a compradores internacionales.
Esta diversidad permite a un comprador elegir entre el carácter de un pueblo, una base de playa o un estilo de vida de resort sin salir del mismo ayuntamiento, municipio fiscal y zona de influencia escolar.
Estilo de vida, clima y conexiones
El oeste de la Costa del Sol goza de un microclima mediterráneo templado; la vecina Estepona reporta más de 325 días de sol al año, y Casares comparte la misma exposición costera.2 El golf es fundamental para el atractivo de la zona, con Finca Cortesín y otros campos al alcance, junto con playas, puertos deportivos y los paseos marítimos de Estepona a poca distancia en coche hacia el este.
Las conexiones son una ventaja práctica. El Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol, la principal puerta de entrada internacional de la región, se encuentra a unos 80 kilómetros de Estepona y Casares a lo largo de la A-7 y AP-7, mientras que el Aeropuerto de Gibraltar está a unos 45 kilómetros al oeste, lo que ofrece a los compradores dos aeropuertos a una hora aproximadamente.23 Para las necesidades diarias, los compradores dependen de la red pública de salud andaluza (Servicio Andaluz de Salud) junto con clínicas privadas a lo largo de la costa, y del grupo de escuelas internacionales alrededor de Estepona, Sotogrande y Marbella que imparten planes de estudio británicos y otros extranjeros. Verifique directamente las plazas escolares actuales y los servicios específicos de las clínicas, ya que la oferta puede cambiar.
Comprar una vivienda de obra nueva: impuestos y costes de compra
La distinción principal para un comprador extranjero es obra nueva frente a reventa. Una vivienda a estrenar comprada al promotor está sujeta a IVA, no a impuesto de transmisiones. En España, el tipo reducido de IVA sobre viviendas de obra nueva es del 10%.4 Además del IVA, la compra de una vivienda de obra nueva en Andalucía atrae el impuesto de actos jurídicos documentados (Actos Juridicos Documentados, o AJD), que en Andalucía es generalmente alrededor del 1,2% del valor de la escritura.5 Las viviendas de reventa funcionan de manera diferente: en lugar de IVA y AJD, conllevan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o ITP), que en Andalucía es un tipo fijo en la banda del 6% al 8% aplicado por la comunidad autónoma, generalmente citado en el 7%.45
Más allá de los impuestos, presupueste los honorarios de notaría, los del Registro de la Propiedad y la representación legal. A continuación se detalla un total aproximado de los costes de adquisición para una obra nueva.
| Concepto de coste | Obra nueva (del promotor) | Notas |
|---|---|---|
| IVA | 10% del precio | Tipo reducido en vivienda residencial nueva4 |
| AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) | Alrededor del 1,2% | Tipo general en Andalucía; autoliquidado mediante Modelo 6005 |
| Notaría y Registro de la Propiedad | Aprox. 1% a 2% combinado | Escalado por precio; confirme con su notario |
| Honorarios legales | Aprox. 1% más IVA | Se recomienda abogado independiente |
Como regla general indicativa, los compradores extranjeros deberían destinar entre un 12% y un 14% adicional al precio de la obra nueva para impuestos y tasas combinados. Confirme los porcentajes exactos de AJD e ITP con la Agencia Tributaria de Andalucía antes de firmar, ya que los tipos regionales son establecidos por la Junta de Andalucía y pueden ser revisados.5
Protecciones y papeleo para la compra sobre plano
Muchas viviendas en Casares Costa y resorts se venden sobre plano. La ley española exige a los promotores garantizar los depósitos de los compradores pagados antes de la finalización; el marco históricamente conocido como Ley 57/1968, ahora incorporado a la legislación de la edificación, obliga al promotor a asegurar los pagos a plazos mediante un aval bancario o un seguro para que su dinero esté protegido si el proyecto fracasa. Antes de cualquier compra necesitará un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), una cuenta bancaria española para los pagos y, idealmente, un abogado independiente que no esté conectado con el promotor o agente.
Impuestos recurrentes para propietarios extranjeros
Una vez que sea propietario, se aplican dos obligaciones recurrentes, independientemente de la nacionalidad. El primero es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad cobrado por el ayuntamiento de Casares, calculado sobre el valor catastral y que suele oscilar entre aproximadamente el 0,5% y el 1,1% de ese valor, dependiendo del tipo municipal.6 El segundo es la declaración anual para no residentes.
Los propietarios no residentes presentan el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) utilizando el Modelo 210. Si no alquila la propiedad, España grava una renta imputada basada en el valor catastral, y si la alquila, se gravan los ingresos por alquiler. El tipo del IRNR es del 19% para residentes de la UE, Noruega e Islandia, y del 24% para residentes de otros países.47 Los propietarios de la UE/EEE pueden deducir gastos permitidos contra los ingresos por alquiler; los propietarios de fuera de la UE generalmente no pueden, por lo que el 24% se aplica típicamente a la renta bruta. Por lo tanto, los rendimientos netos reales difieren notablemente según la nacionalidad del comprador, lo cual vale la pena modelar antes de comprar. La base de renta imputada se establece comúnmente como el 1,1% o el 2% del valor catastral; confirme cuál se aplica a su propiedad con un asesor fiscal.
Vender más adelante: retención y plusvalía
Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la autoridad fiscal en nombre del vendedor, y el vendedor luego liquida cualquier ganancia de capital a través del Modelo 210 y reclama cualquier exceso.7 Por separado, el vendedor suele pagar la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento del valor del suelo urbano), recaudado por el ayuntamiento de Casares. Ambos deben tenerse en cuenta en cualquier suma de reventa, y el momento de la retención del 3% en particular tiende a sorprender a los vendedores extranjeros.
Financiación, visados y residencia
Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, aunque la relación préstamo-valor suele ser más conservadora que para los residentes; los compradores deben planificar un porcentaje máximo de préstamo más bajo y proporcionar una prueba completa de ingresos. Confirme el límite actual con su prestamista, ya que los criterios varían según el banco y el perfil.
En cuanto a la residencia, el panorama cambió en 2025. La golden visa de España, la ruta de residencia por inversión que aceptaba la compra de una propiedad de 500.000 euros, cerró para nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025.8 Comprar una vivienda en Casares ya no confiere la residencia por sí mismo. Los compradores extranjeros que desean vivir en España ahora suelen utilizar el visado no lucrativo (para aquellos con ingresos pasivos suficientes) o el visado para nómadas digitales (para trabajadores remotos que cumplen un umbral de ingresos mensuales), mientras que los ciudadanos de la UE conservan la libre circulación.8 La compra de una propiedad aún apoya estas solicitudes al evidenciar un lugar para vivir, pero el visado es un proceso separado.
Guías relacionadas de interés
Dado que esta es una visión general del estilo de vida, combínela con las guías más técnicas de esta serie: Modelo 210 e impuesto para no residentes explicado, comprar sobre plano en la Costa del Sol, el NIE y cómo abrir una cuenta bancaria española, hipotecas para compradores extranjeros en España, y la comparación Nueva Milla de Oro versus Marbella. Para opciones cercanas, las guías de las áreas de Estepona y Manilva cubren el mismo tramo de costa con diferentes rangos de precios.
¿Es Casares adecuado para usted?
Casares es adecuado para un comprador extranjero que desea el clima y las conexiones de la Costa del Sol sin los precios de Marbella, y que valora tener un pueblo, una playa y un resort de golf dentro de un mismo municipio. El argumento del estilo de vida es sólido; el argumento financiero reside en acertar con los detalles fiscales, desde el 10% de IVA y el AJD andaluz en la compra hasta el IRNR que presentará cada año y la retención del 3% cuando finalmente venda. Busque asesoramiento legal y fiscal independiente, verifique cada tipo impositivo con la Agencia Tributaria de Andalucía y la Agencia Tributaria (AEAT) en el momento de la transacción, y Casares puede ser una de las opciones con mejor relación calidad-precio en la Nueva Milla de Oro.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda de nueva construcción en Casares?
Una vivienda de nueva construcción comprada al promotor conlleva un 10% de IVA sobre el precio, que es el tipo reducido para viviendas residenciales nuevas, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de alrededor del 1,2% en Andalucía. Sumando los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales, calcula aproximadamente un 12% a 14% adicional sobre el precio total. Las viviendas de segunda mano, en cambio, pagan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tipo fijo andaluz generalmente citado en el 7%.
¿Cuál es la diferencia fiscal entre compradores de la UE y de fuera de la UE?
El tipo del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es del 19% para residentes de la UE, Noruega e Islandia, y del 24% para residentes de otros países. Los propietarios de la UE/EEE también pueden deducir gastos contra los ingresos por alquiler, mientras que los propietarios de fuera de la UE generalmente no pueden, por lo que un propietario no comunitario suele tributar sobre el alquiler bruto al 24%. Esto puede cambiar sustancialmente su rendimiento neto de alquiler.
¿Me otorga la compra de una propiedad en Casares la residencia española?
No. La golden visa de España, que aceptaba una inversión inmobiliaria de 500.000 euros, cerró para nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda ya no concede la residencia. Los compradores de fuera de la UE que desean vivir en España suelen utilizar el visado no lucrativo o el visado de nómada digital, que son solicitudes separadas; los ciudadanos de la UE mantienen la libre circulación.
¿Qué impuestos continuos deberé como propietario extranjero?
Dos principales. El IBI es el impuesto anual local sobre la propiedad que cobra el ayuntamiento de Casares sobre el valor catastral, aproximadamente del 0,5% al 1,1% dependiendo del tipo municipal. Y usted presenta la declaración de no residentes (Modelo 210) cada año, pagando impuestos sobre la renta imputada si no alquila la propiedad, o sobre los ingresos por alquiler si lo hace, al 19% o 24% dependiendo de su país de residencia.
¿Qué ocurre fiscalmente cuando un no residente vende?
El comprador retiene el 3% del precio de venta y lo paga a la Agencia Tributaria española en nombre del vendedor; el vendedor luego liquida las plusvalías a través del Modelo 210 y reclama cualquier pago en exceso. El vendedor también suele pagar la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano, al ayuntamiento de Casares.
¿A qué distancia está Casares de un aeropuerto?
El Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol, la principal puerta de entrada internacional, está a unos 80 kilómetros de distancia a través de la A-7 y AP-7, aproximadamente una hora en coche. El Aeropuerto de Gibraltar está más cerca, a unos 45 kilómetros al oeste. Tener dos aeropuertos a aproximadamente una hora es una de las ventajas prácticas de la zona para los propietarios extranjeros que viajan.
