Fuengirola para Familias y Rentabilidad por Alquiler
Fuengirola combina un estilo de vida familiar auténtico durante todo el año con una fuerte demanda de alquiler a corto y largo plazo, gracias a sus playas, su tren directo de Cercanías al aeropuerto de Málaga y una gran cantidad de servicios. Los compradores deberían presupuestar aproximadamente entre el 12 y el 13 por ciento sobre el precio de una obra nueva (10 por ciento de IVA más AJD y tasas), y luego planificar el IRNR anual a través del Modelo 210 y el IBI como costes recurrentes.
Fuengirola es una de las ciudades de la Costa del Sol que funciona tanto para familias como para la rentabilidad del alquiler al mismo tiempo, algo raro en una costa donde muchos complejos turísticos se vacían en invierno. Esta guía explica lo que un comprador extranjero debe considerar antes de comprar una propiedad de obra nueva en Fuengirola: el caso familiar cotidiano (transporte, colegios, atención médica, playas), las cuentas de compra honestas y los impuestos que sigues pagando una vez que eres propietario. Cada cifra a continuación está vinculada a una fuente, y los nombres de formularios y términos legales españoles se mantienen tal como aparecen en los documentos oficiales para que puedas cotejarlos más tarde.
Por qué Fuengirola es ideal para familias
Fuengirola es una ciudad compacta, habitada permanentemente, en lugar de un enclave estacional. Tenía una población registrada de 85.211 habitantes en enero de 2025 y ofrece más de 8 km de playas a lo largo de un paseo marítimo continuo.5 Esa densidad es importante para las familias: los colegios, clínicas, supermercados e instalaciones deportivas son accesibles a pie, y la ciudad permanece abierta durante todo el invierno en lugar de cerrar. Atracciones como Bioparc Fuengirola, un zoológico centrado en la conservación, aumentan el atractivo durante todo el año para los hogares con niños.5
Las mismas características sustentan la demanda de alquiler. Una ciudad que funciona todo el año mantiene tanto alquileres vacacionales en verano como alquileres más largos de invierno y anuales, lo que le da a Fuengirola su reputación de una rentabilidad de alquiler más estable que en otros lugares cercanos puramente estacionales.
Cómo llegar y moverse
Fuengirola es la estación término sur de la línea de cercanías C-1 operada por Cercanías Málaga, con dos estaciones dentro de la ciudad, Fuengirola y Los Boliches.5 La C-1 llega directamente al centro de Málaga y hace escala en el Aeropuerto Málaga-Costa del Sol de camino, así que los familiares que llegan y los inquilinos vacacionales pueden llegar al apartamento sin coche. El Aeropuerto Málaga-Costa del Sol es el más cercano.5 Para una familia que valora los trayectos escolares, los viajes al aeropuerto y una vida sin coche, esa conexión ferroviaria directa es una de las ventajas prácticas más fuertes de Fuengirola en la costa.
Colegios y atención médica
La Costa del Sol en general cuenta con una red consolidada de colegios internacionales y bilingües, y la atención sanitaria pública se presta a través del sistema regional andaluz (Servicio Andaluz de Salud) con hospitales privados también presentes en toda la zona de Fuengirola y Mijas. Dado que los detalles específicos de admisión y áreas de influencia de los colegios cambian cada año, confirma las plazas y tarifas actuales directamente con cada colegio antes de comprometerte. Esto se combina naturalmente con nuestras guías relacionadas sobre cómo trasladarse con niños y sobre cómo registrarse para la atención médica como residente extranjero.
Lo que realmente cuesta una compra de obra nueva
Comprar una propiedad de obra nueva a un promotor se grava de manera diferente a una de segunda mano. En una propiedad residencial nueva se paga IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10 por ciento, más AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).3 En Andalucía, el tipo estándar de AJD en una compra de obra nueva es del 1,2 por ciento.3 Una propiedad de segunda mano, por el contrario, no conlleva IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo estándar andaluz del 7 por ciento en su lugar.34
Además de los impuestos, presupuesta honorarios legales de aproximadamente el 1 al 1,5 por ciento del precio (o una tarifa fija de pocos miles de euros), además de los gastos de notaría y Registro de la Propiedad.4 Sumándolo todo, los compradores deberían prever unos costes totales de adquisición de alrededor del 12 al 13 por ciento sobre el precio anunciado para una obra nueva, frente a aproximadamente el 8,5 por ciento para una de segunda mano.4 La tabla muestra los componentes principales.
| Concepto | Obra nueva (promotor) | Segunda mano |
|---|---|---|
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | 10% | No aplicable |
| AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Andalucía) | 1,2% | No aplicable |
| ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Andalucía) | No aplicable | 7% |
| Honorarios legales | aprox. 1 al 1,5% | aprox. 1 al 1,5% |
| Notaría y Registro de la Propiedad | Tasas fijas reguladas | Tasas fijas reguladas |
| Total indicativo sobre el precio | aprox. 12 al 13% | aprox. 8,5% |
También necesitarás un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para completar la compra, y los compradores sobre plano deben confirmar que los pagos de depósito están protegidos bajo el histórico régimen de garantía bancaria asociado a la Ley 57/68, de modo que los pagos a plazos estén asegurados hasta la entrega de la propiedad.
Rentabilidad del alquiler y qué la impulsa
El caso del alquiler en Fuengirola se basa en la demanda durante todo el año descrita anteriormente: alquileres vacacionales en verano, un fuerte mercado invernal de europeos del norte de larga estancia y alquileres anuales estables por parte de una población residente permanente.5 El tren directo al aeropuerto apoya el segmento de alquiler a corto plazo al facilitar el acceso a la propiedad sin necesidad de coche de alquiler.5 La rentabilidad bruta real depende en gran medida del edificio específico, la planta, las vistas al mar y el estado de la licencia, así que trata cualquier porcentaje individual con precaución y modela tus propias cifras. Ten en cuenta que el alquiler turístico (a corto plazo) requiere registro y licencia según la normativa andaluza, y las licencias no siempre están disponibles en todos los edificios, así que verifica el estado de alquiler de una unidad específica antes de depender de los ingresos por alquiler vacacional. Nuestra guía sobre licencias de alquiler a corto plazo en la Costa del Sol cubre ese proceso en detalle.
Impuestos continuos como propietario no residente
Una vez que eres propietario, dos cargos recurrentes son importantes. El primero es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, cuya tasa es establecida por el ayuntamiento y se aplica al valor catastral; el propietario registrado el 1 de enero es el contribuyente de ese año.3
El segundo es el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), el impuesto sobre la renta de no residentes, declarado en el Modelo 210.12 Su aplicación depende de cómo uses la propiedad:
- Si alquilas la propiedad, tributas por los ingresos del alquiler. El tipo es del 19 por ciento para residentes de la UE, el EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, quienes pueden deducir gastos permitidos, y del 24 por ciento para no residentes de la UE, sin deducciones.2
- Si la propiedad está vacía o la tienes para uso propio, aún debes impuestos sobre la renta imputada. La base imponible es del 1,1 por ciento del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o del 2 por ciento cuando no lo ha sido, y se aplica el mismo tipo del 19 o 24 por ciento.2
Los plazos importan. Las declaraciones de ingresos por alquiler de un año fiscal se presentan al año siguiente (para los ingresos de 2026, entre el 1 y el 20 de abril de 2027), mientras que la declaración de renta imputada vence el 31 de diciembre del año siguiente.2 Para una explicación completa, consulta nuestra guía dedicada al Modelo 210 para propietarios no residentes.
Venta posterior: la retención del 3 por ciento
Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria como anticipo del impuesto del vendedor (a través del Modelo 211).2 El vendedor liquida entonces las ganancias de capital a través del Modelo 210, y reclama cualquier exceso si el 3 por ciento supera el impuesto realmente adeudado. La declaración de ganancias de capital suele presentarse en unos cuatro meses desde la finalización.2 Los vendedores también deben presupuestar la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento del valor del suelo, que normalmente paga el vendedor y que cada ayuntamiento puede calcular por cualquiera de los dos métodos permitidos que sea más favorable.3 Tener en cuenta la retención y la plusvalía en tus cálculos de salida desde el principio evita sorpresas al finalizar la operación.
Financiación, visados y lecturas relacionadas
Los compradores extranjeros suelen financiar parte de una compra en la Costa del Sol con una hipoteca española, aunque a los no residentes generalmente se les ofrecen ratios de préstamo-valor (LTV) más bajos que a los residentes; confirma las condiciones actuales directamente con un prestamista o bróker, ya que estas son cifras comerciales y no legales. Sobre la residencia, ten en cuenta que la vía de residencia por inversión (Golden Visa) de España fue retirada en 2025, así que los compradores que deseen vivir en España deberían considerar otras categorías de visado; verifica las normas actuales antes de asumir cualquier beneficio de residencia vinculado a la propiedad. Para una visión más amplia, combina esta guía con nuestras guías complementarias sobre hipotecas españolas para compradores extranjeros, sobre opciones de visado y residencia después de la Golden Visa, y sobre tratados de doble imposición y cómo tu país de origen acredita el impuesto español pagado.
En resumen, Fuengirola ofrece una base familiar genuinamente anual con la profundidad de transporte y alquiler para funcionar también como inversión. Calcula bien los números de la compra (alrededor del 12 al 13 por ciento sobre el precio de una obra nueva), mantén el Modelo 210 y el IBI agendados cada año, y planifica tu salida en torno a la retención del 3 por ciento, y los números seguirán siendo tan atractivos como la ciudad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto pago al comprar un piso de nueva construcción en Fuengirola?
En una vivienda de nueva construcción de un promotor, usted paga IVA (VAT) al 10 por ciento más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) al tipo estándar andaluz del 1.2 por ciento, lo que da un impuesto combinado de aproximadamente el 11.2 por ciento, antes de las tasas legales, notariales y de registro. Calcule aproximadamente un 12 a 13 por ciento sobre el precio total.34
¿Cuál es la diferencia fiscal entre una vivienda de nueva construcción y una de segunda mano?
Una vivienda de nueva construcción está gravada con un 10 por ciento de IVA más un 1.2 por ciento de AJD. Una vivienda de segunda mano no tiene IVA, pero en su lugar conlleva ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) al tipo estándar andaluz del 7 por ciento. Los costes totales de adquisición son, por lo tanto, más altos en las viviendas de nueva construcción (alrededor del 12 al 13 por ciento) que en las de segunda mano (alrededor del 8.5 por ciento).34
¿Tengo que presentar impuestos españoles si nunca alquilo mi propiedad en Fuengirola?
Sí. Incluso si la vivienda está vacía o es solo para su propio uso, los no residentes deben el IRNR sobre la renta imputada, declarado en el Modelo 210. La base es el 1.1 por ciento del valor catastral si fue revisado en los últimos diez años, o el 2 por ciento en caso contrario, gravado al 19 por ciento (UE/EEE) o al 24 por ciento (fuera de la UE). La declaración vence el 31 de diciembre del año siguiente.2
¿Qué tipo impositivo se aplica a mis ingresos por alquiler como no residente?
Los residentes de la UE, el EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega pagan el 19 por ciento y pueden deducir los gastos permitidos. Los residentes de fuera de la UE pagan el 24 por ciento sobre los ingresos brutos sin deducciones. Ambos se declaran en el Modelo 210.2
¿Qué sucede fiscalmente cuando vendo?
El comprador debe retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 como un anticipo de su impuesto sobre las ganancias de capital. Luego, usted liquida la ganancia en el Modelo 210, generalmente dentro de aproximadamente cuatro meses después de la finalización, y reclama cualquier exceso. El vendedor también paga normalmente la plusvalía municipal al ayuntamiento.23
¿Puedo obtener una hipoteca española como comprador extranjero en Fuengirola?
Sí, pero a los no residentes generalmente se les ofrecen ratios de préstamo a valor más bajos que a los residentes españoles, y las condiciones son establecidas comercialmente por cada prestamista en lugar de por ley. Confirme las condiciones actuales con un banco o intermediario hipotecario antes de presupuestar, y consulte nuestra guía de hipotecas españolas para compradores extranjeros.
