Casco Antiguo de Estepona frente a la Nueva Milla de Oro

Elegir entre el Casco Antiguo de Estepona y la Nueva Milla de Oro es una de las primeras decisiones importantes a las que se enfrenta un comprador extranjero en este tramo de la Costa del Sol. Ambas se encuentran dentro del mismo municipio de Estepona, una ciudad de unos 79.600 residentes que se promociona como el Jardín de la Costa del Sol, aunque ofrecen estilos de vida casi opuestos. ¹ Esta guía compara el estilo de vida, la oferta de propiedades típica y, de forma crucial para una decisión de compra, los impuestos y los costes de mantenimiento aplicables a cada una. El punto clave a tener en cuenta en todo momento es que en Estepona el impuesto que pagas depende de si la vivienda es de nueva construcción o de segunda mano, no del barrio en el que se encuentre.

Dos Esteponas muy diferentes

El Casco Antiguo de Estepona es el núcleo histórico: un entramado de calles estrechas y peatonales con casas restauradas de los siglos XVIII y XIX, cada calle pintada con su propia gama de colores, y salpicada con más de 40 murales a gran escala en las fachadas de los edificios. ¹ La Nueva Milla de Oro, en contraste, no es un centro urbano en absoluto. Es el moderno corredor costero que se extiende hacia el este desde Estepona hacia San Pedro de Alcántara y Marbella, construido en las últimas dos décadas con complejos residenciales cerrados, campos de golf, clubes de playa y hoteles. Una es una ciudad andaluza activa por la que se puede pasear; la otra es una franja de desarrollos contemporáneos orientada al coche a lo largo del mar.

Casco Antiguo de Estepona: el argumento a favor del centro histórico

El atractivo aquí es la autenticidad y la facilidad para caminar. Se puede vivir sin coche para el día a día, con el mercado semanal, bares de tapas, el puerto deportivo y las 17 playas de la ciudad a lo largo de más de 20 km de costa, todo al alcance a pie o en un corto trayecto en coche. ¹ Las desventajas son las habituales en cualquier centro histórico: edificios más antiguos, planos de planta más pequeños, aparcamiento privado limitado o inexistente, pocas piscinas comunitarias y afluencia de gente en verano en las calles más concurridas.

La propiedad en el casco antiguo está dominada por apartamentos y adosados de segunda mano en lugar de obra nueva, porque hay poca tierra edificable disponible. Para un comprador, esto es importante en la notaría: una compra de segunda mano se grava con ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), no con IVA. Andalucía aplica un tipo fijo de ITP del 7% en viviendas de segunda mano. ²³

La Nueva Milla de Oro: el argumento a favor de la franja costera

La Nueva Milla de Oro está construida en torno al confort moderno: amplios apartamentos y villas con jardines comunitarios, piscinas, gimnasios, seguridad privada y, a menudo, vistas al mar o al golf. Se adapta a compradores que buscan un espacio listo para usar, aparcamiento subterráneo y una vida de bajo mantenimiento, y que se sienten cómodos conduciendo para acceder a los servicios. Aquí es donde se encuentra la mayor parte de la oferta de obra nueva de Estepona, lo que cambia el panorama fiscal. Una vivienda a estrenar comprada a un promotor está sujeta a IVA (VAT) al 10% más AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2% en Andalucía, un total combinado del 11,2% antes de otros costes. ²⁴ Nunca se paga tanto ITP como IVA en la misma compra.

El dinero: impuestos y costes de compra

Debido a que el casco antiguo se inclina hacia la segunda mano y la Nueva Milla de Oro hacia la obra nueva, las dos zonas suelen implicar diferentes costes de adquisición, incluso para el mismo precio. La diferencia es el régimen fiscal, no una prima sobre la ubicación en sí. La siguiente tabla detalla las principales cifras que un comprador extranjero debería presupuestar.

El ITP en Andalucía se calcula sobre el valor más alto entre el precio pagado o el valor de referencia oficial de la autoridad fiscal, y debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. ² Existen tipos reducidos de ITP y AJD para casos como vivienda habitual de hasta 150.000 euros, compradores menores de 35 años y familias numerosas, pero la mayoría de los compradores extranjeros de una segunda vivienda pagan los tipos estándar mencionados. ² Las tasas de notaría y Registro de la Propiedad siguen escalas nacionales fijas en lugar de un porcentaje del precio, y un abogado independiente suele cobrar en torno al 1% más IVA. ²⁴ Una guía aparte sobre los costes de obra nueva frente a segunda mano en Andalucía merece la pena leerla junto a esta.

Financiación como no residente

Si necesitas una hipoteca, el barrio importa menos que tu residencia fiscal. Los bancos españoles suelen prestar a no residentes hasta el 60-70% de la tasación, corriendo el comprador con una tasa de tasación de aproximadamente 300 a 600 euros, por lo que debes presupuestar el resto más todos los impuestos de compra en efectivo. ⁴ Una guía específica sobre cómo obtener una hipoteca como no residente cubre el papeleo y el NIE (número de identificación de extranjero) que necesitarás antes de la formalización.

Impuestos recurrentes para propietarios no residentes

Los costes de mantenimiento son los mismos compres donde compres en Estepona, y se aplican a la propiedad independientemente de si fue obra nueva o de segunda mano. Hay tres elementos que importan más.

• IBI, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles anual municipal, establecido por el ayuntamiento y generalmente en el rango del 0,4% al 1,1% del valor catastral cada año. ²⁴
• IRNR, Impuesto sobre la Renta de No Residentes, presentado en el Modelo 210. Si no alquilas la propiedad, España sigue imputando una renta calculada como el 1,1% o el 2% del valor catastral, gravada al 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, o al 24% para otros no residentes. Si la alquilas, los ingresos por alquiler se gravan a esos mismos tipos, pudiendo los residentes de la UE/EEE deducir gastos y otros tributando sobre el bruto. ²⁴
• La retención del 3% en la venta. Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a la autoridad fiscal como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor. ² Una guía aparte sobre la retención del 3% y el Modelo 210 explica cómo reclamar cualquier pago en exceso.

Estos son asuntos monetarios y legales, así que confirma las cifras actuales y tu situación personal con un asesor fiscal español registrado y la Agencia Tributaria antes de comprometerte.

Cómo llegar y vivir allí

Ambas zonas comparten la conectividad de Estepona. El Aeropuerto de Málaga está a unos 80 km y el Aeropuerto de Gibraltar a unos 45 km, las dos principales puertas de entrada para llegadas internacionales. ¹ La Nueva Milla de Oro tiene una ligera ventaja para los trayectos al aeropuerto en coche porque se encuentra en el extremo este del municipio, mirando a Marbella, más cerca del corredor de la autopista, mientras que el casco antiguo recompensa a quienes valoran poder ir andando a todo en el día a día.

Para familias y jubilados, la zona más amplia de Estepona a Marbella está bien comunicada por colegios internacionales y por atención médica tanto pública como privada, con el servicio público de salud andaluz junto a clínicas privadas comunes a lo largo de la costa. Los colegios y hospitales específicos quedan fuera del alcance de esta comparación, así que comprueba la zona de influencia actual, las admisiones y la cobertura para tu dirección exacta como parte de tu diligencia debida.

¿Cuál deberías elegir?

Elige el Casco Antiguo de Estepona si buscas carácter, la posibilidad de ir a pie a todas partes y una auténtica ciudad andaluza, te sientes cómodo con la propiedad de segunda mano y su 7% de ITP, y no te importan los edificios más antiguos y el aparcamiento limitado. Elige la Nueva Milla de Oro si quieres espacio moderno, instalaciones de resort y obra nueva lista para usar, y aceptas el impuesto más alto del 11,2% en una vivienda nueva a cambio de una garantía y especificaciones contemporáneas. En la práctica, muchos compradores consideran ambas opciones, porque el mismo presupuesto compra una vida muy diferente a pocos kilómetros de distancia. Sea cual sea tu inclinación, calcula los costes de compra completos y los números de IRNR e IBI recurrentes antes de decidirte, y lee las guías complementarias sobre impuestos para no residentes y el proceso de compra para no llevarte sorpresas en la notaría.