Esteponas Altstadt vs. die Neue Goldene Meile
Altstadt von Estepona bietet begehbaren andalusischen Charakter und hauptsächlich Bestandswohnungen, während die Neue Goldene Meile ein moderner Küstenstreifen aus neu gebauten, bewachten Resorts und Villen ist. Die beiden Gegenden bieten ein sehr unterschiedliches Wohngefühl, aber die Kaufsteuern richten sich nach der Art der Immobilie, nicht nach der Postleitzahl: ungefähr 11.2% für einen Neubau (10% IVA plus 1.2% AJD) gegenüber 7% ITP für eine Bestandsimmobilie.
Die Wahl zwischen der Altstadt von Estepona und der Neuen Goldenen Meile ist eine der ersten wichtigen Entscheidungen, die ein ausländischer Käufer an diesem Küstenabschnitt der Costa del Sol treffen muss. Beide befinden sich in derselben Gemeinde Estepona, einer Stadt mit rund 79.600 Einwohnern, die sich als Garten der Costa del Sol vermarktet, doch bieten sie fast gegensätzliche Lebensweisen. 1 Dieser Leitfaden vergleicht den Lebensstil, die typischen Immobilienangebote und, entscheidend für eine Kaufentscheidung, die Steuern und laufenden Kosten, die für beide gelten. Der wichtigste Punkt, den man durchweg beachten sollte: In Estepona hängt die zu zahlende Steuer davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt, und nicht davon, in welchem Viertel sie sich befindet.
Zwei sehr unterschiedliche Esteponas
Die Altstadt von Estepona ist der historische Kern: ein Geflecht aus engen, fußgängerfreundlichen Straßen mit restaurierten Häusern aus dem 18. und 19. Jahrhundert, wobei jede Straße in einem eigenen Farbschema gestrichen ist und mehr als 40 großformatige Wandgemälde an den Gebäudefassaden aufweist. 1 Die Neue Goldene Meile ist dagegen überhaupt kein Stadtzentrum. Es ist der moderne Küstenkorridor, der östlich von Estepona in Richtung San Pedro de Alcantara und Marbella verläuft und in den letzten zwei Jahrzehnten mit geschlossenen Wohnanlagen, Golfplätzen, Strandclubs und Hotels bebaut wurde. Die eine ist eine belebte andalusische Stadt, durch die man spaziert; die andere ist ein autoorientierter Streifen moderner Bebauung entlang des Meeres.
Altstadt von Estepona: Argumente für das historische Zentrum
Der Reiz hier liegt in der Authentizität und der Fußgängerfreundlichkeit. Man kann hier ohne Auto leben, denn der Wochenmarkt, Tapas-Bars, der Yachthafen und die 17 Strände der Stadt entlang von mehr als 20 km Küstenlinie sind alle zu Fuß oder mit einer kurzen Fahrt erreichbar. 1 Die Kompromisse sind die, die in jedem historischen Zentrum üblich sind: ältere Gebäude, kleinere Grundrisse, begrenztes oder kein Privatparkplatz, wenige Gemeinschaftspools und sommerlicher Touristenandrang in den belebtesten Straßen.
Immobilien in der Altstadt werden eher von Wiederverkaufswohnungen und Reihenhäusern als von Neubauten dominiert, da es kaum freies Bauland gibt. Für einen Käufer ist dies beim Notar wichtig: Ein Wiederverkauf wird unter ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) besteuert, nicht unter IVA. Andalucia wendet einen Pauschalsatz von 7% ITP auf Wiederverkaufsimmobilien an. 23
Die Neue Goldene Meile: Argumente für den Küstenstreifen
Die Neue Goldene Meile ist auf modernen Komfort ausgelegt: geräumige Apartments und Villen mit Gemeinschaftsgärten, Pools, Fitnessstudios, bewachtem Zugang und oft Meer- oder Golfblick. Sie eignet sich für Käufer, die bezugsfertigen Raum, Tiefgaragenparkplätze und pflegeleichtes Wohnen wünschen und gerne mit dem Auto zu Annehmlichkeiten fahren. Hier befindet sich der Großteil des Neubau-Bestands von Estepona, was die steuerliche Situation ändert. Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% plus AJD (Actos Juridicos Documentados, oder Stempelsteuer) von 1,2% in Andalucia, zusammen 11,2% vor anderen Kosten. 24 Man zahlt niemals sowohl ITP als auch IVA für denselben Kauf.
Das Geld: Kaufsteuern und Kosten
Da die Altstadt eher Wiederverkauf und die Neue Goldene Meile eher Neubau bevorzugt, haben die beiden Gebiete in der Regel unterschiedliche Anschaffungskosten, selbst bei gleichem Preisschild. Der Unterschied liegt im Steuersystem, nicht in einem Aufpreis für den Standort selbst. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Zahlen, die ein ausländischer Käufer einplanen sollte.
| Kosten | Wiederverkauf (typische Altstadt) | Neubau (typische Neue Goldene Meile) |
|---|---|---|
| Hauptkaufsteuer | ITP 7% 23 | IVA 10% + AJD 1.2% = 11.2% 24 |
| Notar und Grundbuchamt | Feste gesetzliche Gebühren 2 | Feste gesetzliche Gebühren 2 |
| Rechts-/Übertragungsgebühren | Rund 1% zzgl. MwSt. 24 | Rund 1% zzgl. MwSt. 24 |
| Realistische Gesamtsumme zusätzlich zum Preis | Ungefähr 9 bis 11% 2 | Ungefähr 13 bis 15% 2 |
Die ITP in Andalucia wird auf den höheren Betrag des gezahlten Preises oder des amtlichen Referenzwertes der Steuerbehörde erhoben und ist innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Unterzeichnung der Urkunde fällig. 2 Reduzierte ITP- und AJD-Sätze gibt es für Fälle wie einen Hauptwohnsitz bis 150.000 Euro, Käufer unter 35 Jahren und Großfamilien, aber die meisten ausländischen Käufer eines Zweitwohnsitzes zahlen die oben genannten Standardsätze. 2 Notar- und Grundbuchgebühren folgen festen nationalen Skalen statt eines Prozentsatzes des Preises, und ein unabhängiger Anwalt berechnet typischerweise etwa 1% zzgl. MwSt. 24 Ein separater Leitfaden zu Neubau- versus Wiederverkaufskosten in Andalucia sollte parallel dazu gelesen werden.
Finanzierung als Nichtansässiger
Wenn Sie eine Hypothek benötigen, ist die Nachbarschaft weniger wichtig als Ihr steuerlicher Wohnsitz. Spanische Banken leihen Nichtansässigen in der Regel bis zu 60 bis 70% des Schätzwertes, wobei der Käufer eine Schätzgebühr von etwa 300 bis 600 Euro trägt, sodass Sie den Restbetrag zuzüglich aller Kaufsteuern in bar einplanen sollten. 4 Ein spezieller Leitfaden zur Beantragung einer Hypothek als Nichtansässiger behandelt die erforderlichen Unterlagen und die NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), die Sie vor dem Abschluss benötigen.
Laufende Steuern für nichtansässige Eigentümer
Die laufenden Kosten sind überall in Estepona gleich und gelten für die Immobilie, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder einen Wiederverkauf handelt. Drei Punkte sind am wichtigsten.
- IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, vom Rathaus festgelegt und in der Regel im Bereich von 0,4% bis 1,1% des Katasterwertes pro Jahr. 24
- IRNR, Einkommensteuer für Nichtansässige, einzureichen mit Modelo 210. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, erhebt Spanien dennoch ein zugerechnetes Einkommen, berechnet als 1,1% oder 2% des Katasterwertes, besteuert mit 19% für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins oder 24% für andere Nichtansässige. Wenn Sie sie vermieten, werden die Mieteinnahmen zu denselben Sätzen besteuert, wobei EU-/EWR-Ansässige Ausgaben abziehen können und andere auf den Bruttobetrag besteuert werden. 24
- Die 3%ige Quellensteuer beim Verkauf. Wenn ein Nichtansässiger verkauft, muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und diese als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers an die Steuerbehörde zahlen. 2 Ein separater Leitfaden zur 3%igen Quellensteuer und Modelo 210 erklärt, wie Überzahlungen zurückgefordert werden können.
Dies sind finanzielle und rechtliche Angelegenheiten, daher sollten Sie die aktuellen Zahlen und Ihre eigene Situation mit einem registrierten spanischen Steuerberater und der Agencia Tributaria klären, bevor Sie sich festlegen.
Anreise und Wohnen
Beide Gebiete teilen die Konnektivität von Estepona. Der Flughafen Malaga ist etwa 80 km entfernt und der Flughafen Gibraltar etwa 45 km, die beiden Hauptzugänge für internationale Ankünfte. 1 Die Neue Goldene Meile hat einen leichten Vorteil für Fahrten zum Flughafen mit dem Auto, da sie sich am östlichen, Marbella zugewandten Ende der Gemeinde befindet, näher am Autobahnkorridor, während die Altstadt diejenigen belohnt, die es schätzen, im Alltag alles zu Fuß erreichen zu können.
Für Familien und Rentner ist das weitere Gebiet von Estepona bis Marbella gut mit internationalen Schulen und sowohl öffentlichen als auch privaten Gesundheitsdiensten versorgt, wobei der öffentliche andalusische Gesundheitsdienst neben privaten Kliniken entlang der Küste üblich ist. Spezifische Schulen und Krankenhäuser fallen nicht in den Umfang dieses Vergleichs, daher überprüfen Sie im Rahmen Ihrer Due Diligence die aktuellen Einzugsgebiete, Zulassungen und Abdeckungen für Ihre genaue Adresse.
Welche sollten Sie wählen?
Wählen Sie die Altstadt von Estepona, wenn Sie Charakter, Fußgängerfreundlichkeit und eine echte andalusische Stadt wünschen, mit Wiederverkaufsimmobilien und deren 7% ITP zufrieden sind und Ihnen ältere Gebäude und begrenzte Parkmöglichkeiten nichts ausmachen. Wählen Sie die Neue Goldene Meile, wenn Sie modernen Raum, Resort-Einrichtungen und bezugsfertigen Neubau wünschen und die höhere Steuer von 11,2% auf ein neues Zuhause im Austausch für eine Garantie und zeitgemäße Ausstattung akzeptieren. In der Praxis besichtigen viele Käufer beides, denn dasselbe Budget ermöglicht ein sehr unterschiedliches Leben nur wenige Kilometer voneinander entfernt. Egal, wozu Sie tendieren, prüfen Sie die gesamten Anschaffungskosten und die laufenden IRNR- und IBI-Zahlen, bevor Sie sich entscheiden, und lesen Sie die Begleitführer zu Steuern für Nichtansässige und den Kaufprozess, damit es beim Notar keine Überraschungen gibt.
Häufig gestellte Fragen
Ist es günstiger, in der Altstadt von Estepona oder in der New Golden Mile zu kaufen?
Das hängt von der Immobilie ab, nicht nur von der Gegend. Die Altstadt besteht größtenteils aus Wiederverkäufen, die in Andalusien mit 7% ITP besteuert werden, während die New Golden Mile größtenteils Neubauten sind, die mit 10% IVA plus 1.2% AJD (11.2%) besteuert werden. Bei gleichem Preis verursacht ein Neubau typischerweise höhere Anschaffungskosten, etwa 13 bis 15% zusätzlich gegenüber ungefähr 9 bis 11% für einen Wiederverkauf. 234
Zahle ich Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) in Estepona?
Sie zahlen entweder das eine oder das andere, niemals beides. Ein nagelneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt 10% IVA plus 1.2% AJD Stempelsteuer. Ein Wiederverkaufshaus unterliegt der ITP zum andalusischen Pauschalsatz von 7%. Käufe in der Altstadt sind normalerweise Wiederverkäufe (ITP); Käufe in der New Golden Mile sind normalerweise Neubauten (IVA plus AJD). 234
Welche laufenden Steuern zahle ich als nicht ansässiger Eigentümer in Estepona?
Jährliche kommunale IBI-Steuer, typischerweise 0.4% bis 1.1% des Katasterwerts, und Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR), die über Modelo 210 eingereicht wird. Wenn das Haus nicht vermietet ist, zahlen Sie trotzdem Steuern auf ein unterstelltes Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwerts, und zwar 19% für EU-/EWR-Bürger oder 24% für andere. Mieteinnahmen werden zu den gleichen Sätzen besteuert. 24
Was ist der 3%ige Rückbehalt beim Verkauf?
Wenn ein Nicht-Resident eine spanische Immobilie verkauft, behält der Käufer 3% des Preises ein und zahlt diesen Betrag an die Steuerbehörde als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers. Ist Ihr tatsächlicher Gewinn geringer, können Sie die Differenz über Modelo 210 zurückfordern. Dies gilt unabhängig davon, ob sich das Haus in der Altstadt oder an der New Golden Mile befindet. 2
Kann ein Nicht-Resident eine Hypothek für beide Gebiete erhalten?
Ja. Spanische Banken verleihen Nicht-Residenten in der Regel bis zu 60 bis 70% des Schätzwerts, daher benötigen Sie den Restbetrag plus alle Kaufsteuern in bar, zusammen mit einer Bewertungsgebühr von etwa 300 bis 600 Euro und einer NIE. Das von Ihnen gewählte Gebiet ändert die Kreditlimits nicht; Ihr Steuerwohnsitz und Ihre Finanzen tun dies. 4
Wie weit ist Estepona vom Flughafen entfernt?
Der Flughafen Malaga ist etwa 80 km entfernt und der Flughafen Gibraltar etwa 45 km. Die New Golden Mile liegt am Marbella zugewandten Ende der Gemeinde, geringfügig näher am Autobahnkorridor, während die Altstadt eher für ihre Fußgängerfreundlichkeit als für die Bequemlichkeit des Autofahrens geschätzt wird. 1
