Stare Miasto w Esteponie kontra Nowa Złota Mila

Wybór między Starym Miastem Estepony a Nową Złotą Milą to jedna z pierwszych poważnych decyzji, przed którą staje zagraniczny kupujący na tym odcinku Costa del Sol. Obie znajdują się w tej samej gminie Estepona, miasteczka liczącego około 79 600 mieszkańców, które reklamuje się jako Ogród Costa del Sol, a jednak oferują niemal przeciwne style życia. ¹ Ten przewodnik porównuje styl życia, typowe dostępne nieruchomości oraz, co kluczowe dla decyzji o zakupie, podatki i koszty utrzymania, które dotyczą każdej z nich. Kluczową kwestią, o której należy pamiętać, jest to, że w Esteponie podatek, który płacisz, zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany, czy z drugiej ręki, a nie od tego, w której dzielnicy się znajduje.

Dwie bardzo różne Estepony

Stare Miasto Estepony to historyczne centrum: plątanina wąskich, przyjaznych dla pieszych uliczek z odrestaurowanymi domami z XVIII i XIX wieku, każda ulica pomalowana w swojej własnej kolorystyce, ozdobiona ponad 40 wielkoskalowymi muralami na fasadach budynków. ¹ Nowa Złota Mila, w przeciwieństwie do niego, wcale nie jest centrum miasta. Jest to nowoczesny korytarz przybrzeżny biegnący na wschód od Estepony w kierunku San Pedro de Alcantara i Marbelli, zabudowany w ciągu ostatnich dwóch dekad zamkniętymi osiedlami mieszkalnymi, polami golfowymi, klubami plażowymi i hotelami. Jedno to tętniące życiem andaluzyjskie miasto, po którym spacerujesz; drugie to zorientowana na samochody wstęga współczesnych inwestycji wzdłuż morza.

Stare Miasto Estepony: argumenty za historycznym centrum

Urok tego miejsca to autentyczność i dostępność pieszo. Możesz żyć bez samochodu na co dzień, z cotygodniowym targiem, barami tapas, mariną i 17 plażami miasta wzdłuż ponad 20 km linii brzegowej – wszystko w zasięgu spaceru lub krótkiej jazdy samochodem. ¹ Kompromisy są typowe dla każdego historycznego centrum: starsze budynki, mniejsze plany pięter, ograniczony lub brak prywatnego parkingu, niewiele wspólnych basenów i letni ruch pieszych na najbardziej ruchliwych ulicach.

Nieruchomości na starym mieście to głównie apartamenty i kamienice z drugiej ręki, a nie nowe budownictwo, ponieważ brakuje wolnych gruntów pod zabudowę. Dla kupującego ma to znaczenie u notariusza: zakup z drugiej ręki jest opodatkowany ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), a nie IVA. Andaluzja stosuje stałą stawkę ITP w wysokości 7% na domy z drugiej ręki. ²³

Nowa Złota Mila: argumenty za pasem wybrzeża

Nowa Złota Mila została zbudowana wokół nowoczesnego komfortu: przestronne apartamenty i wille z wspólnymi ogrodami, basenami, siłowniami, strzeżonymi osiedlami i często widokiem na morze lub pole golfowe. Odpowiada to nabywcom, którzy chcą gotowej do zamieszkania przestrzeni, podziemnego parkingu i niskich kosztów utrzymania, a także są swobodni w korzystaniu z samochodu, aby dotrzeć do udogodnień. To tutaj znajduje się większość nowo wybudowanych nieruchomości Estepony, co zmienia obraz podatkowy. Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera podlega IVA (VAT) w wysokości 10% plus AJD (Actos Juridicos Documentados, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 1,2% w Andaluzji, co łącznie daje 11,2% przed innymi kosztami. ²⁴ Nigdy nie płaci się zarówno ITP, jak i IVA za ten sam zakup.

Pieniądze: podatki i koszty zakupu

Ponieważ stare miasto skłania się ku rynkowi wtórnemu, a Nowa Złota Mila ku nowym budowom, te dwa obszary zazwyczaj wiążą się z różnymi kosztami nabycia, nawet przy tej samej cenie. Różnica tkwi w reżimie podatkowym, a nie w samej lokalizacji. Poniższa tabela przedstawia główne kwoty, które zagraniczny nabywca powinien uwzględnić w swoim budżecie.

ITP w Andaluzji naliczany jest od wyższej kwoty: zapłaconej ceny lub oficjalnej wartości referencyjnej organu podatkowego, a termin płatności wynosi 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego. ² Obniżone stawki ITP i AJD istnieją w przypadkach takich jak główne miejsce zamieszkania do 150 000 euro, kupujący poniżej 35 roku życia i duże rodziny, ale większość zagranicznych nabywców drugiego domu płaci standardowe stawki podane powyżej. ² Opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej podlegają stałym krajowym skalom, a nie procentowi ceny, a niezależny prawnik zazwyczaj pobiera opłatę w wysokości około 1% plus VAT. ²⁴ Osobny przewodnik dotyczący kosztów nowej budowy a rynku wtórnego w Andaluzji warto przeczytać równolegle z tym.

Finansowanie jako nierezydent

Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, dzielnica ma mniejsze znaczenie niż Twoja rezydencja podatkowa. Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów do 60-70% wartości nieruchomości, przy czym kupujący pokrywa opłatę za wycenę w wysokości około 300 do 600 euro, więc powinieneś przeznaczyć resztę kwoty plus wszystkie podatki związane z zakupem na gotówkę. ⁴ Dedykowany przewodnik na temat uzyskiwania kredytu hipotecznego jako nierezydent obejmuje dokumenty i NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), które będą potrzebne przed finalizacją transakcji.

Bieżące podatki dla właścicieli-nierezydentów

Koszty utrzymania są takie same niezależnie od tego, gdzie w Esteponie kupujesz, i dotyczą nieruchomości bez względu na to, czy była to nowa budowa, czy rynek wtórny. Trzy pozycje są najważniejsze.

• IBI, roczny podatek komunalny od nieruchomości, ustalany przez ratusz i zazwyczaj w przedziale od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej rocznie. ²⁴
• IRNR, podatek dochodowy od nierezydentów, składany na Modelo 210. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal nalicza dochód z tytułu przypisywanego użytkowania, obliczany jako 1,1% lub 2% wartości katastralnej, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii i Lichtensteinu, lub 24% dla innych nierezydentów. Jeśli wynajmujesz, dochód z wynajmu jest opodatkowany tymi samymi stawkami, przy czym rezydenci UE/EOG mogą odliczać wydatki, a pozostali są opodatkowani od kwoty brutto. ²⁴
• 3% potrącenie przy sprzedaży. Kiedy nierezydent sprzedaje, kupujący musi potrącić 3% ceny i wpłacić ją organowi podatkowemu jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego. ² Osobny przewodnik na temat 3% potrącenia i Modelo 210 wyjaśnia, jak odzyskać ewentualną nadpłatę.

Są to kwestie finansowe i prawne, dlatego przed podjęciem zobowiązania potwierdź aktualne dane i swoją pozycję z zarejestrowanym hiszpańskim doradcą podatkowym i Agencją Tributaria.

Dojazd i życie na miejscu

Obie dzielnice łączy dobra komunikacja Estepony. Lotnisko w Maladze oddalone jest o około 80 km, a lotnisko w Gibraltarze o około 45 km – to dwie główne bramy dla międzynarodowych przylotów. ¹ Nowa Złota Mila ma niewielką przewagę w przypadku podróży na lotnisko samochodem, ponieważ znajduje się we wschodniej części gminy, w kierunku Marbelli, bliżej korytarza autostradowego, natomiast stare miasto nagradza tych, którzy cenią sobie możliwość codziennego dotarcia wszędzie pieszo.

Dla rodzin i emerytów, szerszy obszar od Estepony do Marbelli jest dobrze obsługiwany przez międzynarodowe szkoły oraz publiczną i prywatną opiekę zdrowotną, z publiczną andaluzyjską służbą zdrowia obok prywatnych klinik, powszechnych wzdłuż wybrzeża. Konkretne szkoły i szpitale wykraczają poza zakres tego porównania, dlatego w ramach należytej staranności należy sprawdzić aktualne rejony, zasady przyjęć i ubezpieczenie dla Twojego dokładnego adresu.

Które powinieneś wybrać?

Wybierz Stare Miasto Estepony, jeśli pragniesz charakteru, możliwości poruszania się pieszo i prawdziwego andaluzyjskiego miasteczka, odpowiada Ci nieruchomość z rynku wtórnego i jej 7% ITP, a także nie przeszkadzają Ci starsze budynki i ograniczony parking. Wybierz Nową Złotą Milę, jeśli chcesz nowoczesnej przestrzeni, udogodnień resortowych i gotowej do wprowadzenia nowej budowy, a także akceptujesz wyższy 11,2% podatek od nowego domu w zamian za gwarancję i współczesną specyfikację. W praktyce wielu kupujących ogląda obie opcje, ponieważ ten sam budżet pozwala na zupełnie inne życie w odległości kilku kilometrów. Niezależnie od tego, na którą opcję się skłaniasz, oblicz pełne koszty zakupu oraz bieżące opłaty IRNR i IBI, zanim podejmiesz decyzję, i przeczytaj towarzyszące przewodniki dotyczące podatków dla nierezydentów i procesu zakupu, aby uniknąć niespodzianek u notariusza.