Stare Miasto Estepony kontra New Golden Mile

Wybór pomiędzy Esteponą Stare Miasto a Nową Złotą Milą to jedna z pierwszych poważnych decyzji, przed którą staje zagraniczny nabywca na tym odcinku Costa del Sol. Obie lokalizacje znajdują się w tej samej gminie Estepona, mieście liczącym około 79 600 mieszkańców, które reklamuje się jako Ogród Costa del Sol, a jednak oferują niemal przeciwne style życia. ¹ Niniejszy przewodnik porównuje styl życia, typowe dostępne nieruchomości oraz, co kluczowe dla decyzji o zakupie, podatki i koszty utrzymania, które dotyczą każdej z nich. Główna zasada, o której należy pamiętać: w Esteponie podatek, który płacisz, zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany, czy z drugiej ręki, a nie od tego, w której dzielnicy się znajduje.

Dwie bardzo różne Estepony

Stare Miasto Estepona to historyczne centrum: plątanina wąskich, przyjaznych dla pieszych uliczek z odrestaurowanymi XVIII i XIX-wiecznymi domami, każda ulica pomalowana w swojej własnej kolorystyce, ozdobiona ponad 40 wielkoformatowymi muralami na fasadach budynków. ¹ Nowa Złota Mila, wręcz przeciwnie, wcale nie jest centrum miasta. To nowoczesny korytarz przybrzeżny biegnący na wschód od Estepony w kierunku San Pedro de Alcantara i Marbelli, zabudowany w ciągu ostatnich dwóch dekad zamkniętymi osiedlami mieszkalnymi, polami golfowymi, klubami plażowymi i hotelami. Jeden to funkcjonujące andaluzyjskie miasto, przez które się spaceruje; drugi to zorientowany na samochody pas współczesnych zabudowań wzdłuż morza.

Estepona Stare Miasto: argumenty za historycznym centrum

Urok tej lokalizacji to autentyczność i dostępność piesza. Można żyć bez samochodu na co dzień, z cotygodniowym targiem, barami tapas, mariną i 17 plażami miasta wzdłuż ponad 20 km wybrzeża, wszystko w zasięgu spaceru lub krótkiej przejażdżki. ¹ Kompromisy są typowe dla każdego historycznego centrum: starsze budynki, mniejsze powierzchnie, ograniczony lub brak prywatnego parkingu, niewiele wspólnych basenów i letnie tłumy na najbardziej ruchliwych ulicach.

Nieruchomości na starym mieście to głównie mieszkania i kamienice z rynku wtórnego, a nie nowe budownictwo, ponieważ jest tam mało wolnych działek pod zabudowę. Dla nabywcy ma to znaczenie u notariusza: zakup z drugiej ręki jest opodatkowany ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), a nie IVA. Andaluzja stosuje stałą stawkę ITP w wysokości 7% dla domów z drugiej ręki. ²³

Nowa Złota Mila: argumenty za pasem przybrzeżnym

Nowa Złota Mila jest zbudowana wokół nowoczesnego komfortu: przestronne apartamenty i wille ze wspólnymi ogrodami, basenami, siłowniami, ochroną na terenie zamkniętych osiedli i, często, widokiem na morze lub pole golfowe. Odpowiada nabywcom, którzy szukają gotowych do zamieszkania przestrzeni, podziemnego parkingu i życia o niskich kosztach utrzymania, i którzy swobodnie poruszają się samochodem, aby dotrzeć do udogodnień. To tutaj znajduje się większość nowych nieruchomości w Esteponie, co zmienia obraz podatkowy. Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera podlega IVA (VAT) w wysokości 10% plus AJD (Actos Juridicos Documentados, czyli podatek skarbowy) w wysokości 1.2% w Andaluzji, co daje łącznie 11.2% przed innymi kosztami. ²⁴ Nigdy nie płacisz zarówno ITP, jak i IVA przy tym samym zakupie.

Pieniądze: podatki i koszty zakupu

Ponieważ stare miasto koncentruje się na odsprzedaży, a Nowa Złota Mila na nowym budownictwie, te dwie obszary zazwyczaj wiążą się z różnymi kosztami nabycia, nawet przy tej samej cenie. Różnica tkwi w reżimie podatkowym, a nie w samej lokalizacji. Poniższa tabela przedstawia główne kwoty, które zagraniczny nabywca powinien uwzględnić w budżecie.

ITP w Andaluzji naliczany jest od wyższej wartości: ceny zapłaconej lub urzędowej wartości referencyjnej organu podatkowego, a jego zapłata następuje w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu. ² Zredukowane stawki ITP i AJD istnieją dla przypadków takich jak główne miejsce zamieszkania do 150 000 euro, nabywcy poniżej 35 roku życia i duże rodziny, ale większość zagranicznych nabywców drugiego domu płaci standardowe stawki podane powyżej. ² Opłaty notarialne i za Księgi Wieczyste są naliczane według stałych stawek krajowych, a nie jako procent ceny, a niezależny prawnik zazwyczaj pobiera opłatę w wysokości około 1% plus VAT. ²⁴ Osobny przewodnik dotyczący kosztów nowego budownictwa w porównaniu do rynku wtórnego w Andaluzji warto przeczytać obok tego.

Finansowanie jako nierezydent

Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, dzielnica ma mniejsze znaczenie niż twoja rezydencja podatkowa. Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów do 60 do 70% wartości wyceny, przy czym nabywca pokrywa opłatę za wycenę w wysokości około 300 do 600 euro, więc powinieneś zaplanować resztę kwoty plus wszystkie podatki od zakupu w gotówce. ⁴ Dedykowany przewodnik dotyczący uzyskania kredytu hipotecznego jako nierezydent obejmuje dokumentację i numer NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), które będą potrzebne przed finalizacją transakcji.

Bieżące podatki dla właścicieli nierezydentów

Koszty utrzymania są takie same, niezależnie od tego, gdzie w Esteponie kupujesz, i dotyczą nieruchomości niezależnie od tego, czy była to nowa zabudowa, czy z rynku wtórnego. Trzy kwestie są najważniejsze.

• IBI, roczny podatek od nieruchomości, ustalany przez ratusz i zazwyczaj w przedziale od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej rocznie. ²⁴
• IRNR, podatek dochodowy od nierezydentów, składany na Modelo 210. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania nadal nalicza dochód szacowany jako 1.1% lub 2% wartości katastralnej, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu, lub 24% dla innych nierezydentów. Jeśli wynajmujesz, dochód z wynajmu jest opodatkowany tymi samymi stawkami, przy czym rezydenci UE/EOG mogą odliczyć wydatki, a inni są opodatkowani od kwoty brutto. ²⁴
• Zatrzymanie 3% przy sprzedaży. Gdy nierezydent sprzedaje, nabywca musi zatrzymać 3% ceny i zapłacić je organowi podatkowemu jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedawcy. ² Osobny przewodnik dotyczący zatrzymania 3% i Modelo 210 wyjaśnia, jak odzyskać ewentualną nadpłatę.

Są to kwestie finansowe i prawne, dlatego przed podjęciem zobowiązania należy potwierdzić aktualne dane i swoją pozycję z zarejestrowanym hiszpańskim doradcą podatkowym oraz Agencia Tributaria.

Dojazd i życie na miejscu

Oba obszary dzielą łączność Estepony. Lotnisko w Maladze znajduje się w odległości około 80 km, a lotnisko w Gibraltarze około 45 km, to dwie główne bramy dla międzynarodowych przylotów. ¹ Nowa Złota Mila ma lekką przewagę pod względem dojazdu samochodem na lotnisko, ponieważ znajduje się na wschodnim, skierowanym w stronę Marbelli końcu gminy, bliżej korytarza autostradowego, natomiast stare miasto nagradza tych, którzy cenią sobie możliwość codziennego dojścia pieszo do wszystkiego.

Dla rodzin i emerytów, szerszy obszar od Estepony do Marbelli jest dobrze obsługiwany przez szkoły międzynarodowe oraz zarówno publiczną, jak i prywatną opiekę zdrowotną, z publiczną andaluzyjską służbą zdrowia obok prywatnych klinik powszechnych wzdłuż wybrzeża. Konkretne szkoły i szpitale wykraczają poza zakres tego porównania, dlatego w ramach należytej staranności sprawdź aktualny rejon, zasady przyjęć i zakres świadczeń dla swojego dokładnego adresu.

Co powinieneś wybrać?

Wybierz Esteponę Stare Miasto, jeśli szukasz charakteru, dostępności pieszej i prawdziwego andaluzyjskiego miasta, akceptujesz nieruchomości z rynku wtórnego i związane z nimi 7% ITP, a także nie przeszkadzają ci starsze budynki i ograniczony parking. Wybierz Nową Złotą Milę, jeśli szukasz nowoczesnej przestrzeni, udogodnień resortowych i gotowego do zamieszkania nowego budownictwa, i akceptujesz wyższy 11.2% podatek od nowego domu w zamian za gwarancję i współczesne wykończenie. W praktyce wielu nabywców rozważa obie opcje, ponieważ ten sam budżet pozwala na zupełnie inne życie, oddalone o zaledwie kilka kilometrów. Niezależnie od tego, ku której opcji się skłaniasz, przed podjęciem decyzji oblicz pełne koszty zakupu oraz bieżące kwoty IRNR i IBI, a także przeczytaj powiązane przewodniki dotyczące podatków dla nierezydentów i procesu zakupu, aby uniknąć niespodzianek u notariusza.