Fuengirola para Familias y Rentabilidad del Alquiler
Fuengirola combina un estilo de vida familiar auténtico durante todo el año con una fuerte demanda de alquiler a corto y largo plazo, gracias a sus playas, su tren directo de Cercanías al aeropuerto de Málaga y una gran cantidad de servicios. Los compradores deberían presupuestar aproximadamente entre el 12 y el 13 por ciento sobre el precio de una obra nueva (10 por ciento de IVA más AJD y tasas), y luego planificar el IRNR anual a través del Modelo 210 y el IBI como costes recurrentes.
Fuengirola es una de las ciudades de la Costa del Sol que funciona para familias y para rentabilidad de alquiler al mismo tiempo, lo cual es raro en una costa donde muchos complejos turísticos se vacían en invierno. Esta guía explica lo que un comprador extranjero debe considerar antes de adquirir una propiedad de nueva construcción en Fuengirola: el caso familiar del día a día (transporte, colegios, sanidad, playas), los cálculos de compra honestos, y los impuestos que seguirá pagando una vez sea propietario. Cada cifra a continuación está vinculada a una fuente, y los nombres de formularios y términos legales españoles se mantienen tal como aparecen en los documentos oficiales para que pueda cotejarlos más tarde.
Por qué Fuengirola es ideal para familias
Fuengirola es una ciudad compacta y habitada de forma permanente, en lugar de un enclave estacional. Tenía una población registrada de 85.211 habitantes en enero de 2025 y ofrece más de 8 km de playas a lo largo de un paseo marítimo continuo.5 Esa densidad es importante para las familias: colegios, clínicas, supermercados e instalaciones deportivas son accesibles a pie, y la ciudad permanece abierta durante el invierno en lugar de cerrarse. Atracciones como Bioparc Fuengirola, un zoológico centrado en la conservación, aumentan el atractivo durante todo el año para los hogares con niños.5
Las mismas características sustentan la demanda de alquiler. Una ciudad que funciona todo el año mantiene tanto alquileres vacacionales en verano como alquileres de invierno más largos y anuales, lo que confiere a Fuengirola su reputación de una rentabilidad de alquiler más estable que otros lugares puramente estacionales cercanos.
Cómo llegar y moverse
Fuengirola es el término sur de la línea de cercanías C-1 operada por Cercanías Málaga, con dos estaciones dentro de la ciudad, Fuengirola y Los Boliches.5 La C-1 va directamente al centro de Málaga y para en el Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol de camino, por lo que los familiares que lleguen y los inquilinos vacacionales pueden llegar al apartamento sin coche. Málaga-Costa del Sol es el aeropuerto más cercano.5 Para una familia que valora los trayectos escolares, los viajes al aeropuerto y la vida sin coche, esa conexión ferroviaria directa es una de las ventajas prácticas más fuertes de Fuengirola en la costa.
Colegios y sanidad
La Costa del Sol en general cuenta con una red de colegios internacionales y bilingües de larga trayectoria, y la sanidad pública se proporciona a través del sistema regional andaluz (Servicio Andaluz de Salud), con hospitales privados también presentes en la zona de Fuengirola y Mijas. Dado que los detalles específicos de admisión y zonas escolares cambian anualmente, confirme las plazas y tarifas actuales directamente con cada colegio antes de comprometerse. Esto se complementa naturalmente con nuestras guías relacionadas sobre cómo trasladarse con niños y sobre cómo registrarse para la asistencia sanitaria como residente extranjero.
Lo que realmente cuesta la compra de una vivienda de nueva construcción
La compra de una vivienda de nueva construcción a un promotor se grava de forma diferente a la de una reventa. En propiedades residenciales nuevas se paga IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10 por ciento, más AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).3 En Andalucía, el tipo estándar de AJD en la compra de una vivienda de nueva construcción es del 1,2 por ciento.3 Una reventa, por el contrario, no conlleva IVA, sino Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo estándar andaluz del 7 por ciento en su lugar.34
Además de los impuestos, presupueste honorarios legales de aproximadamente el 1 al 1,5 por ciento del precio (o una tarifa fija de pocos miles de euros), más los gastos de notaría y Registro de la Propiedad.4 Sumándolo todo, los compradores deberían prever unos costes totales de adquisición de alrededor del 12 al 13 por ciento sobre el precio principal en una vivienda de nueva construcción, frente a aproximadamente el 8,5 por ciento en una reventa.4 La tabla muestra los componentes principales.
| Concepto | Obra nueva (promotor) | Reventa |
|---|---|---|
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | 10% | No aplicable |
| AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Andalucía) | 1,2% | No aplicable |
| ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Andalucía) | No aplicable | 7% |
| Honorarios legales | aprox. 1 a 1,5% | aprox. 1 a 1,5% |
| Notaría y Registro de la Propiedad | Tasas fijas reguladas | Tasas fijas reguladas |
| Total indicativo sobre el precio | aprox. 12 a 13% | aprox. 8,5% |
También necesitará un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para completar la operación, y los compradores sobre plano deben confirmar que los pagos de depósito están protegidos bajo el histórico régimen de garantía bancaria asociado a la Ley 57/68, de modo que las cuotas estén aseguradas hasta la entrega de la propiedad.
Rentabilidad del alquiler y qué la impulsa
El caso del alquiler en Fuengirola se basa en la demanda durante todo el año descrita anteriormente: alquileres vacacionales de verano, un fuerte mercado de invierno de europeos del norte de larga estancia y alquileres anuales estables de una población residente permanente.5 El tren directo al aeropuerto respalda el segmento de alquileres de corta duración al facilitar el acceso a la propiedad sin coche de alquiler.5 La rentabilidad bruta real depende en gran medida del edificio específico, la planta, las vistas al mar y el estado de la licencia, por lo que debe tratar cualquier porcentaje individual con precaución y modelar sus propios números. Tenga en cuenta que el alquiler turístico (de corta duración) requiere registro y licencia según la normativa andaluza, y las licencias no siempre están disponibles en todos los edificios, así que verifique el estado de alquiler de una unidad específica antes de depender de los ingresos por alquiler vacacional. Nuestra guía sobre licencias de alquiler a corto plazo en la Costa del Sol cubre ese proceso en detalle.
Impuestos recurrentes como propietario no residente
Una vez que sea propietario, hay dos cargos recurrentes importantes. El primero es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, cuya tasa es fijada por el ayuntamiento y se aplica al valor catastral; el propietario registrado el 1 de enero es el contribuyente de ese año.3
El segundo es el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), el impuesto sobre la renta de no residentes, declarado en el Modelo 210.12 Su aplicación depende de cómo utilice la propiedad:
- Si alquila la propiedad, se le grava sobre los ingresos del alquiler. La tasa es del 19 por ciento para residentes de la UE, EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, quienes pueden deducir gastos permitidos, y del 24 por ciento para residentes de fuera de la UE, sin deducciones.2
- Si la propiedad está vacía o se mantiene para su propio uso, todavía debe impuestos sobre la renta imputada. La base imponible es el 1,1 por ciento del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2 por ciento cuando no lo ha sido, y luego se aplica la misma tasa del 19 o 24 por ciento.2
Los plazos son importantes. Las declaraciones de ingresos por alquiler de un año fiscal se presentan al año siguiente (para los ingresos de 2026, entre el 1 y el 20 de abril de 2027), mientras que la declaración de renta imputada vence el 31 de diciembre del año siguiente.2 Para una explicación completa, consulte nuestra guía específica sobre el Modelo 210 para propietarios no residentes.
Venta posterior: la retención del 3 por ciento
Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria como un pago a cuenta del impuesto del vendedor (a través del Modelo 211).2 El vendedor liquida entonces las ganancias de capital a través del Modelo 210, y reclama cualquier exceso si el 3 por ciento supera el impuesto realmente adeudado. La declaración de ganancias de capital se suele presentar en aproximadamente cuatro meses desde la finalización.2 Los vendedores también deben presupuestar la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que normalmente paga el vendedor y que cada ayuntamiento puede calcular por el método de los dos permitidos que sea más favorable.3 Incluir la retención y la plusvalía en sus cálculos de salida desde el principio evita sorpresas al finalizar la operación.
Financiación, visados y lecturas relacionadas
Los compradores extranjeros suelen financiar parte de la compra en la Costa del Sol con una hipoteca española, aunque a los no residentes generalmente se les ofrecen ratios de préstamo sobre valor más bajos que a los residentes; confirme las condiciones actuales directamente con un prestamista o corredor, ya que estas son cifras comerciales y no legales. En cuanto a la residencia, tenga en cuenta que la vía de residencia por inversión (Golden Visa) de España fue retirada en 2025, por lo que los compradores que deseen vivir en España deben considerar otras categorías de visado; verifique las normas actuales antes de asumir cualquier beneficio de residencia vinculado a la propiedad. Para tener una visión más amplia, combine esta guía con nuestras guías complementarias sobre hipotecas españolas para compradores extranjeros, sobre opciones de visado y residencia después de la Golden Visa, y sobre convenios de doble imposición y cómo su país de origen acredita el impuesto español pagado.
En resumen, Fuengirola ofrece una base familiar genuinamente durante todo el año con la infraestructura de transporte y la profundidad de alquiler para funcionar también como inversión. Haga bien los cálculos de compra (alrededor del 12 al 13 por ciento sobre el precio en una vivienda de nueva construcción), tenga el Modelo 210 y el IBI anotados cada año, y planifique su salida en torno a la retención del 3 por ciento, y los números seguirán siendo tan amigables como la ciudad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto pago al comprar un piso de nueva construcción en Fuengirola?
En una vivienda de nueva construcción de un promotor, usted paga IVA (VAT) al 10 por ciento más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) al tipo estándar andaluz del 1.2 por ciento, lo que da un impuesto combinado de aproximadamente el 11.2 por ciento, antes de las tasas legales, notariales y de registro. Calcule aproximadamente un 12 a 13 por ciento sobre el precio total.34
¿Cuál es la diferencia fiscal entre una vivienda de nueva construcción y una de segunda mano?
Una vivienda de nueva construcción está gravada con un 10 por ciento de IVA más un 1.2 por ciento de AJD. Una vivienda de segunda mano no tiene IVA, pero en su lugar conlleva ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) al tipo estándar andaluz del 7 por ciento. Los costes totales de adquisición son, por lo tanto, más altos en las viviendas de nueva construcción (alrededor del 12 al 13 por ciento) que en las de segunda mano (alrededor del 8.5 por ciento).34
¿Tengo que presentar impuestos españoles si nunca alquilo mi propiedad en Fuengirola?
Sí. Incluso si la vivienda está vacía o es solo para su propio uso, los no residentes deben el IRNR sobre la renta imputada, declarado en el Modelo 210. La base es el 1.1 por ciento del valor catastral si fue revisado en los últimos diez años, o el 2 por ciento en caso contrario, gravado al 19 por ciento (UE/EEE) o al 24 por ciento (fuera de la UE). La declaración vence el 31 de diciembre del año siguiente.2
¿Qué tipo impositivo se aplica a mis ingresos por alquiler como no residente?
Los residentes de la UE, el EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega pagan el 19 por ciento y pueden deducir los gastos permitidos. Los residentes de fuera de la UE pagan el 24 por ciento sobre los ingresos brutos sin deducciones. Ambos se declaran en el Modelo 210.2
¿Qué sucede fiscalmente cuando vendo?
El comprador debe retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 como un anticipo de su impuesto sobre las ganancias de capital. Luego, usted liquida la ganancia en el Modelo 210, generalmente dentro de aproximadamente cuatro meses después de la finalización, y reclama cualquier exceso. El vendedor también paga normalmente la plusvalía municipal al ayuntamiento.23
¿Puedo obtener una hipoteca española como comprador extranjero en Fuengirola?
Sí, pero a los no residentes generalmente se les ofrecen ratios de préstamo a valor más bajos que a los residentes españoles, y las condiciones son establecidas comercialmente por cada prestamista en lugar de por ley. Confirme las condiciones actuales con un banco o intermediario hipotecario antes de presupuestar, y consulte nuestra guía de hipotecas españolas para compradores extranjeros.
