Gastos de cierre al comprar una propiedad en España (Costa del Sol, Andalucía)
Para una vivienda de nueva construcción en la Costa del Sol, estime aproximadamente un 11.5%–13.5% del precio de compra en gastos de cierre. La mayor parte de esto son impuestos: un 10% de IVA sobre el precio más un 1.2% de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Andalucía. El ~0.5%–2.5% restante cubre los honorarios notariales y del registro de la propiedad obligatorios, además de los servicios profesionales no regulados (abogado, gestoría). Una vivienda de segunda mano tributa de forma diferente: un único Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 7% en Andalucía en lugar de IVA + AJD. Estas son cifras indicativas, confirme las tasas actuales y su propia responsabilidad con un asesor.
Importante, por favor, lea. Esta guía es información general, no asesoramiento legal o fiscal personalizado. Las tasas y normas que se indican a continuación reflejan la normativa vigente en Andalucía a la fecha de revisión (28 de julio de 2026) y pueden variar por año fiscal y por comunidad autónoma. Las circunstancias individuales (residencia, uso de la propiedad, tipos reducidos, plazos) alteran sustancialmente las cifras. Antes de comprometerse con cualquier compra, confirme su caso específico con un abogado y asesor fiscal cualificado e independiente (asesor fiscal / abogado colegiado) en España.
Al comprar una propiedad en España, presupueste más que el precio de venta: una parte significativa del desembolso total son impuestos y tasas administrativas (gastos de cierre), que normalmente corren a cargo del comprador. Las cifras que se indican a continuación son estimaciones generales para Andalucía, no una cotización para ninguna transacción en particular.
Obra nueva vs. segunda mano: la diferencia fiscal
La mayor variable es si compra una vivienda a estrenar a un promotor o una propiedad de segunda mano a un propietario anterior.
- Obra nueva (Obra Nueva): Como primer propietario, usted paga el 10% de IVA (IVA) sobre el precio de compra 2, un impuesto nacional, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) regional. En Andalucía, el tipo general de AJD es del 1.2% 1. Pueden aplicarse tipos reducidos de AJD a determinados compradores (por ejemplo, compras de vivienda habitual por parte de colectivos protegidos); compruebe si cumple los requisitos.
- Segunda mano (Segunda Mano): En lugar de IVA y AJD, el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía, el tipo general de ITP es del 7% 1, con tipos reducidos para algunos casos (por ejemplo, viviendas habituales de menor valor, compradores menores de 35 años) que un asesor puede confirmar.
Desglose de los gastos de cierre para una obra nueva en Andalucía
1. Impuestos, el mayor gasto (alrededor del 11.2%)
Calculadora de gastos e impuestos de compra
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10%) | 35.000 € |
| AJD (actos jurídicos documentados) | 4.200 € |
| Notaría * | 850 € |
| Registro de la propiedad * | 545 € |
| Gestoría * | 400 € |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Total de gastos añadidos | 40.995 € |
| Desembolso total (precio + gastos) | 390.995 € |
11,7% sobre el precio
Tasas aplicadas (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1,2%; segunda mano ITP 7,0%.
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
Solo una estimación, no asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD de obra nueva son tipos estatales/autonómicos; el ITP de segunda mano puede ser por tramos según el valor en algunas comunidades. Confirma las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
- IVA (IVA): Fijado a nivel nacional en el 10% para viviendas de obra nueva 2. El tipo del 10% también cubre hasta dos plazas de garaje y anejos transmitidos junto con la vivienda en la misma operación 2.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Gravado sobre la escritura pública de compraventa. El tipo general andaluz es del 1.2% 1. La autoliquidación debe presentarse y pagarse en un plazo de dos meses a partir del día siguiente a la firma de la escritura (para hechos imponibles a partir del 1 de enero de 2022), utilizando el modelo 600 1.
2. Honorarios del notario (Arancel Notarial) El notario certifica la escritura pública de compraventa 6. Los honorarios se rigen por una tarifa legal nacional (arancel) basada en el precio de la propiedad 3; el importe final varía ligeramente en función de la complejidad de la escritura y el número de copias. A modo de orientación, la cifra suele situarse en la horquilla de unos pocos cientos a ~€1.200, según la escala legal 3, pregunte a la notaría el importe exacto para su escritura.
3. Honorarios del Registro de la Propiedad (Arancel Registral) El registro de la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad 7 se rige igualmente por una tarifa legal nacional basada en el valor de la propiedad 4. En la práctica, esto suele suponer unos pocos cientos de euros, siguiendo esa escala 4.
4. Honorarios profesionales y administrativos (no regulados)
- Abogado (Honorarios de Abogado): Los compradores extranjeros suelen contratar a un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario español para que realice la diligencia debida y revise los contratos. Estos honorarios no están establecidos por ninguna tarifa legal; una cifra de mercado comúnmente citada es alrededor del 1% del precio de compra, más el 21% de IVA, confirme los honorarios directamente con la firma que contrate.
- Gestoría (Gestoría): Una gestoría a menudo se encarga del pago de impuestos y del registro de escrituras. Si contrata una hipoteca, el banco suele designar la suya propia. Esta no es una tarifa legal; los honorarios suelen ser de unos pocos cientos de euros.
5. Gastos relacionados con la hipoteca (si aplica)
- Tasación de la propiedad (Tasación): Un banco requiere una tasación oficial antes de aprobar un préstamo, pagada por el comprador. Esta no es una tarifa regulada y comúnmente oscila entre unos pocos cientos de euros en adelante, dependiendo de la propiedad.
- Otros gastos bancarios: Según la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el prestamista, no el comprador, paga los gastos de notaría, registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la propia escritura de hipoteca. El comprador sigue pagando la tasación.
Cómo presupuestar los gastos de cierre
- Empiece con el precio de compra acordado.
- Añada los impuestos principales, alrededor del 11.2% para una obra nueva (10% de IVA 2 + 1.2% de AJD andaluz 1). Para una vivienda de 500.000€, esto es aproximadamente 56.000€. Confirme los tipos actuales antes de basarse en esto.
- Añada los gastos regulados, los honorarios combinados de notaría 3 y registro de la propiedad 4, que se rigen por tarifas legales nacionales (comúnmente en las cuatro cifras bajas en total).
- Añada los servicios profesionales, aproximadamente el 1% del precio para un abogado (más el 21% de IVA sobre esos honorarios) y unos pocos cientos de euros para una gestoría; ninguna de ellas es una tarifa legal.
- Añada los gastos hipotecarios si hay financiación, una tasación bancaria de unos pocos cientos de euros.
- Añada una contingencia, un ~0.5% adicional del precio para variaciones imprevistas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de compraventa, comprador o vendedor?
El comprador paga casi todos los gastos de compraventa: impuestos de compra (IVA + AJD en una obra nueva, o ITP en una reventa), gastos de notaría y registro de la propiedad, y su propia representación legal. El vendedor paga su propio impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto municipal de plusvalía.
¿Cuál es el porcentaje total de gastos de compraventa para una obra nueva en Andalucía?
Como estimación general, aproximadamente el 11.5%, 13.5% del precio: ~11.2% en impuestos (10% IVA + 1.2% AJD) más aproximadamente el 0.5%, 2.5% para gastos de notaría, registro, legales y administrativos. Su cifra dependerá de sus circunstancias.
¿Es una reventa más barata que una obra nueva en cuanto a impuestos?
Generalmente sí, en la tasa principal. En Andalucía, la tasa general de ITP para reventa es del 7%, frente al ~11.2% combinado (10% IVA + 1.2% AJD) en una obra nueva. En una propiedad de €500,000, esa diferencia principal es de aproximadamente €21,000, pero las tasas reducidas y su propia situación pueden cambiar la comparación.
¿Pago el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si obtengo una hipoteca?
Hay dos escrituras separadas. En la compra de una obra nueva, el comprador paga el 1.2% de AJD sobre la escritura de compraventa en Andalucía. Si también contrata una hipoteca, se crea una segunda escritura para el préstamo; según la ley hipotecaria de 2019, el banco, no el comprador, paga el AJD sobre esa escritura hipotecaria.
¿Son los gastos de notaría y registro de la propiedad los mismos en toda España?
Sí. Ambos siguen aranceles legales nacionales, por lo que las escalas de tarifas son las mismas en toda España, incluida Andalucía. El importe final depende del valor de la propiedad y la complejidad de la escritura, no de la región.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar los impuestos después de comprar?
Para hechos imponibles a partir del 1 de enero de 2022, Andalucía permite dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura pública de compraventa para presentar y pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Los plazos pueden cambiar, confirme el período actual antes de presentar.
