Costi di chiusura all'acquisto di un immobile in Spagna (Costa del Sol, Andalusia)

Importante, si prega di leggere. Questa guida fornisce informazioni generali, non consulenza legale o fiscale personalizzata. Le tariffe e le regole riportate di seguito riflettono le normative in vigore in Andalusia alla data di revisione (28 luglio 2026) e possono cambiare di anno fiscale e di comunità autonoma. Le circostanze individuali (residenza, uso della proprietà, tariffe ridotte, tempistica) modificano materialmente i numeri. Prima di impegnarvi in qualsiasi acquisto, confermate il vostro caso specifico con un avvocato e consulente fiscale (asesor fiscal / abogado colegiado) qualificato e indipendente in Spagna.

Quando si acquista una proprietà in Spagna, bisogna prevedere un budget superiore al prezzo di listino: una parte significativa della spesa totale è costituita da tasse e spese amministrative (costi di chiusura), normalmente a carico dell’acquirente. Le cifre riportate di seguito sono stime generali per l’Andalusia, non un preventivo per una transazione specifica.

Nuova costruzione vs. rivendita: la differenza fiscale

La variabile più grande è se si acquista una casa nuova di zecca da un costruttore o una proprietà di rivendita da un precedente proprietario.

• Nuova costruzione (Obra Nueva): Come primo proprietario si paga il 10% di IVA (IVA) sul prezzo di acquisto ², una tassa nazionale, più l’imposta regionale di bollo (AJD). In Andalusia l’aliquota generale dell’AJD è dell’1,2% ¹. Aliquote AJD ridotte possono essere applicate a determinati acquirenti (ad esempio, acquisti di residenza abituale da parte di gruppi protetti); verificare se si soddisfano i requisiti.
• Rivendita (Segunda Mano): Invece di IVA e AJD, l’acquirente paga l’Imposta di Trasferimento Patrimoniale (ITP). In Andalusia l’aliquota generale dell’ITP è del 7% ¹, con aliquote ridotte per alcuni casi (ad esempio, residenze abituali di minor valore, acquirenti sotto i 35 anni) che un consulente può confermare.

Ripartizione dei costi di chiusura per una nuova costruzione in Andalusia

1. Tasse, la spesa maggiore (circa 11,2%)

• IVA (IVA): Fissata a livello nazionale al 10% per le nuove proprietà residenziali ². L’aliquota del 10% copre anche fino a due posti auto e annessi trasmessi insieme all’abitazione nella stessa transazione ².
• Imposta di Bollo (AJD): Applicata sull’atto di compravendita notarizzato. L’aliquota generale andalusa è dell’1,2% ¹. L’autoliquidazione deve essere presentata e pagata entro due mesi dal giorno successivo alla firma dell’atto (per eventi imponibili a partire dal 1° gennaio 2022), utilizzando il modulo (modelo) 600 ¹.

2. Spese notarili (Arancel Notarial) Il notaio certifica l’atto pubblico di compravendita (escritura pública) ⁶. Le tariffe seguono un tariffario legale nazionale (arancel) basato sul prezzo della proprietà ³; l’importo finale varia leggermente con la complessità dell’atto e il numero di copie. Come guida approssimativa, la cifra rientra comunemente nell’intervallo da poche centinaia a circa 1.200 euro, secondo la scala legale ³, chiedere all’ufficio del notaio l’importo esatto per il vostro atto.

3. Spese di registro fondiario (Arancel Registral) La registrazione della proprietà a vostro nome presso il Registro di Proprietà (Registro de la Propiedad) ⁷ è similmente regolata da un tariffario legale nazionale basato sul valore della proprietà ⁴. In pratica, si tratta tipicamente di alcune centinaia di euro, seguendo quella scala ⁴.

4. Spese professionali e amministrative (non regolate)

• Avvocato (Honorarios de Abogado): Gli acquirenti stranieri di solito incaricano un avvocato indipendente specializzato in diritto immobiliare spagnolo per svolgere la due diligence e rivedere i contratti. Queste tariffe non sono stabilite da alcuna aliquota legale; una cifra di mercato comunemente citata è circa l’1% del prezzo di acquisto, più il 21% di IVA, confermare la tariffa direttamente con lo studio a cui ci si affida.
• Agente amministrativo (Gestoría): Una gestoría spesso gestisce il pagamento delle tasse e la registrazione dell’atto. Se si stipula un mutuo, la banca di solito nomina la propria. Questa non è una tariffa legale; le tariffe sono comunemente di qualche centinaio di euro.

5. Costi legati al mutuo (se applicabile)

• Valutazione della proprietà (Tasación): Una banca richiede una valutazione ufficiale prima di approvare un prestito, pagata dall’acquirente. Questa non è una tariffa regolamentata e comunemente varia da alcune centinaia di euro in su a seconda della proprietà.
• Altri costi bancari: Secondo la legge sui mutui del 2019 (Ley 5/2019), il mutuante, non l’acquirente, paga le spese notarili, di registro e di Imposta di Bollo (AJD) dell’atto di mutuo stesso. L’acquirente paga comunque la valutazione.

Come preventivare i costi di chiusura

1. Iniziare con il prezzo di acquisto concordato.
2. Aggiungere le tasse principali, circa l’11,2% per una nuova costruzione (10% IVA ² + 1,2% AJD andaluso ¹). Su una casa da 500.000 euro si tratta di circa 56.000 euro. Confermare le aliquote attuali prima di fare affidamento su questo.
3. Aggiungere le spese regolate, le spese combinate notarili ³ e di registro fondiario ⁴, che seguono i tariffari legali nazionali (comunemente nell’ordine di qualche migliaio di euro in totale).
4. Aggiungere i servizi professionali, circa l’1% del prezzo per un avvocato (più il 21% di IVA su tale onorario) e qualche centinaio di euro per una gestoría; nessuna delle due è una tariffa legale.
5. Aggiungere i costi del mutuo se si finanzia, una valutazione bancaria di qualche centinaio di euro.
6. Aggiungere una contingenza, un extra di circa lo 0,5% del prezzo per variazioni impreviste.