Hipotecas para Compradores Extranjeros en España

Información importante y general, no asesoramiento personalizado. Esto no es asesoramiento legal, fiscal o financiero y no ha sido sometido a revisión legal humana. Las cifras reflejan las normas y las prácticas de mercado vigentes en la fecha de revisión (28 de julio de 2026); los tipos, los límites de préstamo sobre valor (loan-to-value), los porcentajes de impuestos y los criterios de los prestamistas cambian y varían según el prestamista, la región y la nacionalidad. Confirme cada cifra, y cómo se aplica a su caso, con un asesor independiente colegiado (un asesor fiscal o un abogado) antes de actuar.

Los bancos españoles están bien acostumbrados a conceder préstamos a clientes internacionales, pero las condiciones difieren de las de los residentes. Esta guía se basa en fuentes primarias, la Ley 5/2019, la guía del Banco de España "Cliente Bancario" y la Agencia Tributaria, por lo que el marco refleja las normas oficiales en lugar de las afirmaciones de marketing.

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en España?

Los bancos españoles ofrecen hipotecas a ciudadanos extranjeros, sean o no residentes fiscales en España. Una persona se considera generalmente residente fiscal en España cuando pasa más de 183 días en un año natural en España (Art. 9 LIRPF); por debajo de eso, y declarando impuestos en otro lugar, usted es generalmente no residente. Aunque la nacionalidad puede importar (los ciudadanos de la UE/EEE a veces obtienen mejores condiciones), la distinción principal que hacen los prestamistas es su situación de residencia fiscal ⁵.

Residente vs. no residente: préstamo sobre valor (LTV)

La mayor diferencia para los compradores extranjeros es el préstamo sobre valor (LTV) máximo que ofrecerá un banco. Estas son normas de mercado, no fijadas por ley, y dependen de su perfil y nacionalidad:

• No residentes: típicamente un máximo del 60–70% del precio de compra o de la valoración oficial (tasación), el que sea inferior, lo que implica un depósito del 30–40% más los costes de compra. A los compradores de fuera de la UE (p. ej., Reino Unido, EE. UU., Suiza) a menudo se les ofrece menos, más cerca del 50–60% ⁵.
• Residentes: los residentes fiscales españoles a menudo pueden obtener hasta alrededor del 80% del valor de la propiedad ⁵.

El LTV se calcula normalmente sobre el menor entre el precio de compra o la tasación del banco; si la tasación es inferior al precio, el comprador suele cubrir la diferencia ².

Tipos de interés: fijo vs. variable

Las hipotecas españolas se ofrecen generalmente con tres estructuras principales de tipos de interés ²:

• Tipo fijo (tipo fijo): el tipo se mantiene igual durante todo el plazo, por lo que el pago mensual es constante y predecible.
• Tipo variable (tipo variable): un índice de referencia (casi siempre el Euribor a 12 meses) más un margen fijo establecido por el banco (p. ej., Euribor + 1.5%). El pago se revisa periódicamente, normalmente cada 6 o 12 meses, y se mueve con el Euribor.
• Tipo mixto (tipo mixto): un híbrido que comienza con un período de tipo fijo (comúnmente 5 o 10 años) antes de convertirse a un tipo variable para el resto del plazo.

Los tipos y márgenes reales varían según el prestamista y las condiciones del mercado.

Documentos requeridos para una solicitud de hipoteca

Los requisitos varían según el prestamista, pero un expediente típico de no residente incluye:

• Número NIE (Número de Identificación de Extranjero), el número de identificación español obligatorio para extranjeros.
• Pasaporte válido.
• Prueba de ingresos/empleo, contrato de trabajo y nóminas recientes (a menudo los últimos 3–6 meses), o, si es autónomo, declaraciones de impuestos recientes e ingresos comerciales.
• Declaraciones de impuestos, normalmente la última o las dos últimas declaraciones anuales de su país de residencia.
• Informe de crédito de su país de origen (p. ej., Experian, Equifax).
• Extractos bancarios de su(s) cuenta(s) principal(es), a menudo los últimos 6–12 meses.
• Deudas existentes, cualquier préstamo o hipoteca actual en el extranjero.

Los documentos que no estén en español suelen requerir una traducción jurada (traducción jurada), y algunos pueden necesitar la Apostilla de La Haya.

Costes y la ley hipotecaria (Ley 5/2019)

Un cambio importante llegó con la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo) de España, que transpuso una directiva de la UE, aumentó la transparencia y trasladó varios costes del prestatario al prestamista ¹.

Costes generalmente pagados por el COMPRADOR:

• Valoración de la propiedad (tasación), una tasación independiente requerida por el banco; típicamente unos pocos cientos de euros ².
• Comisión de apertura (comisión de apertura), una comisión de establecimiento única que algunos bancos cobran (muchos ya no lo hacen); si se cobra, es un porcentaje del préstamo y debe ser revelada por adelantado ².
• Su propio asesor legal.

Costes pagados por el PRESTAMISTA (desde los cambios de finales de 2018/Ley 5/2019):

• Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD, Actos Jurídicos Documentados), el impuesto sobre la escritura de hipoteca (el tipo varía según la comunidad autónoma), responsabilidad del prestamista desde el Real Decreto-Ley 17/2018 (en vigor desde el 10 de noviembre de 2018) ¹⁴.
• Gastos de notaría para la escritura de hipoteca ¹.
• Gastos de registro de la propiedad para registrar la carga hipotecaria ¹.
• Gastos de gestoría para el papeleo de la hipoteca ¹.

Nota: el AJD pagado por el prestamista es el impuesto sobre la escritura de hipoteca. El comprador sigue pagando el impuesto sobre la compra de la propiedad en sí, el IVA más el AJD en una obra nueva, o el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en una reventa, una obligación separada del comprador administrada por las comunidades autónomas, con tipos que varían según la región y cambian con el tiempo. Confirme las cifras actuales para su provincia con un asesor fiscal ⁴.

Riesgo de divisa y tipo de cambio

Si usted es un no residente que obtiene ingresos en una moneda distinta al euro (p. ej., GBP, USD, CHF), una hipoteca denominada en euros significa que sus pagos mensuales fluctuarán en su moneda local a medida que el tipo de cambio se mueva. La Ley 5/2019 (Art. 20) otorga a los prestatarios el derecho, bajo ciertas condiciones, a convertir un préstamo inmobiliario en moneda extranjera a la moneda en la que obtienen la mayor parte de sus ingresos o a la de su país de residencia ³. La "hipoteca multidivisa" (hipoteca multidivisa) es un producto complejo, tanto el tipo de interés como la deuda pendiente pueden moverse con el tipo de cambio, y el cambio tiene un coste, por lo que requiere una consideración cuidadosa y con asesoramiento profesional ³.

Cómo obtener una hipoteca en España como comprador extranjero

1. Obtenga su NIE, el Número de Identificación de Extranjero español, esencial para transacciones legales y financieras ⁵.
2. Reúna y traduzca sus documentos, prueba de ingresos, declaraciones de impuestos, informes de crédito y extractos bancarios, traducidos oficialmente al español cuando sea necesario.
3. Contacte con bancos o un corredor, muchos bancos tienen departamentos dedicados a no residentes, o un corredor especialista puede comparar ofertas ⁵.
4. Obtenga la oferta vinculante (FEIN), emitida una vez que el banco aprueba su expediente en principio ¹².
5. Tasación de la propiedad, un tasador independiente (tasador) valora la propiedad; el préstamo se basa en el menor valor entre la tasación o el precio de compra ².
6. Periodo de información y reflexión previo a la firma, según la Ley 5/2019, el prestamista debe entregar la FEIN y la documentación estandarizada al menos 10 días naturales (días naturales) antes de la firma (Art. 14), y una revisión notarial gratuita (acta notarial) tiene lugar a más tardar el día anterior a la escritura (Art. 15) ¹.
7. Firme las escrituras, la escritura de compraventa (escritura de compraventa) y la escritura de préstamo hipotecario (escritura de préstamo hipotecario) ante notario, en persona o mediante poder notarial.