Hypotheken für ausländische Käufer in Spanien

Wichtige, allgemeine Informationen, keine persönliche Beratung. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung und wurde keiner menschlichen rechtlichen Prüfung unterzogen. Zahlen spiegeln die zum Überprüfungsdatum (28. Juli 2026) geltenden Regeln und Marktstandards wider; Zinssätze, Beleihungsgrenzen, Steuersätze und Kreditgeberkriterien ändern sich und variieren je nach Kreditgeber, Region und Nationalität. Bestätigen Sie jede Zahl und ihre Anwendung auf Ihren Fall mit einem zugelassenen unabhängigen Berater (einem colegiado Steuerberater oder Abogado), bevor Sie handeln.

Spanische Banken sind es gewohnt, internationalen Kunden Kredite zu gewähren, aber die Konditionen unterscheiden sich von denen für Residenten. Dieser Leitfaden stützt sich auf Primärquellen, das Gesetz Ley 5/2019, die Richtlinien der Banco de España "Cliente Bancario" und die Agencia Tributaria, sodass der Rahmen offizielle Regeln und nicht Marketingaussagen widerspiegelt.

Können Ausländer in Spanien eine Hypothek bekommen?

Spanische Banken bieten Hypotheken für ausländische Staatsangehörige an, unabhängig davon, ob sie in Spanien steuerlich ansässig sind. Eine Person gilt im Allgemeinen als spanischer Steuerinländer, wenn sie mehr als 183 Tage in einem Kalenderjahr in Spanien verbringt (Art. 9 LIRPF); darunter, und wenn Sie Ihre Steuern anderswo einreichen, sind Sie im Allgemeinen nicht ansässig. Obwohl die Staatsangehörigkeit eine Rolle spielen kann und EU-/EWR-Bürger manchmal bessere Konditionen erhalten, ist die primäre Unterscheidung, die Kreditgeber treffen, Ihr steuerlicher Wohnsitzstatus ⁵.

Resident vs. Nicht-Resident: Beleihungsauslauf (LTV)

Der größte Unterschied für ausländische Käufer ist der maximale Beleihungsauslauf (LTV), den eine Bank anbietet. Dies sind Marktnormen, nicht gesetzlich festgelegt, und hängen von Ihrem Profil und Ihrer Nationalität ab:

• Nicht-Residenten: typischerweise maximal 60–70 % des Kaufpreises oder der amtlichen Bewertung (tasación), je nachdem, welcher Wert niedriger ist, was eine Anzahlung von 30–40 % zuzüglich der Kaufnebenkosten impliziert. Käufern von außerhalb der EU (z. B. Großbritannien, USA, Schweiz) wird oft weniger angeboten, eher 50–60 % ⁵.
• Residenten: Spanische Steuerinländer können oft bis zu etwa 80 % des Immobilienwerts sichern ⁵.

Der LTV wird normalerweise auf den niedrigeren Wert zwischen Kaufpreis und Bankgutachten berechnet; liegt das Gutachten unter dem Preis, deckt der Käufer in der Regel die Differenz ab ².

Zinssätze: fest vs. variabel

Spanische Hypotheken werden im Allgemeinen mit drei Hauptzinsstrukturen angeboten ²:

• Fester Zinssatz (tipo fijo): Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit gleich, sodass die monatliche Zahlung konstant und vorhersehbar ist.
• Variabler Zinssatz (tipo variable): ein Referenzindex (fast immer der 12-Monats-Euribor) plus eine feste Marge, die von der Bank festgelegt wird (z. B. Euribor + 1,5 %). Die Zahlung wird regelmäßig, meist alle 6 oder 12 Monate, angepasst und bewegt sich mit dem Euribor.
• Gemischter Zinssatz (tipo mixto): ein Hybrid, der mit einer Festzinsperiode (üblicherweise 5 oder 10 Jahre) beginnt, bevor er für den Rest der Laufzeit in einen variablen Zinssatz umgewandelt wird.

Die tatsächlichen Zinssätze und Margen variieren je nach Kreditgeber und Marktbedingungen.

Erforderliche Unterlagen für einen Hypothekenantrag

Die Anforderungen variieren je nach Kreditgeber, aber ein typisches Dossier für Nicht-Residenten umfasst:

• NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero), die obligatorische spanische Identifikationsnummer für Ausländer.
• Gültiger Reisepass.
• Einkommens-/Beschäftigungsnachweis, Arbeitsvertrag und aktuelle Gehaltsabrechnungen (oft die letzten 3–6 Monate) oder, bei Selbstständigen, aktuelle Steuererklärungen und Geschäftseinkommen.
• Steuererklärungen, typischerweise die letzten ein oder zwei jährlichen Erklärungen aus Ihrem Wohnsitzland.
• Kreditbericht aus Ihrem Heimatland (z. B. Experian, Equifax).
• Kontoauszüge für Ihre Hauptkonten, oft der letzten 6–12 Monate.
• Bestehende Schulden, alle aktuellen Kredite oder Hypotheken im Ausland.

Nicht-spanische Dokumente erfordern in der Regel eine beglaubigte Übersetzung (traducción jurada), und einige benötigen möglicherweise eine Apostille aus Den Haag.

Kosten und das Hypothekengesetz (Ley 5/2019)

Eine große Änderung brachte Spaniens Gesetz über Immobiliardarlehensverträge (Ley 5/2019, de 15 de marzo), das eine EU-Richtlinie umsetzte, die Transparenz erhöhte und mehrere Kosten vom Kreditnehmer auf den Kreditgeber verlagerte ¹.

Kosten, die im Allgemeinen vom KÄUFER getragen werden:

• Immobilienbewertung (tasación), ein unabhängiges Gutachten, das von der Bank gefordert wird; typischerweise einige hundert Euro ².
• Bearbeitungsgebühr (comisión de apertura), eine einmalige Einrichtungsgebühr, die einige Banken erheben (viele tun dies nicht mehr); falls erhoben, ist es ein Prozentsatz des Darlehens und muss im Voraus offengelegt werden ².
• Ihr eigener Rechtsberater.

Kosten, die vom KREDITGEBER getragen werden (seit den Änderungen Ende 2018/Ley 5/2019):

• Hypothekenstempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados), die Steuer auf die Hypothekenurkunde (Satz variiert je nach autonomer Gemeinschaft), die Haftung des Kreditgebers seit Real Decreto-Ley 17/2018 (in Kraft seit 10. November 2018) ¹⁴.
• Notargebühren für die Hypothekenurkunde ¹.
• Grundbuchgebühren für die Eintragung der Hypothekenlast ¹.
• Gestoría-Gebühren für die Hypothekenpapiere ¹.

Hinweis: Die vom Kreditgeber gezahlte AJD ist die Steuer auf die Hypothekenurkunde. Der Käufer zahlt weiterhin die Steuer auf den Immobilienkauf selbst, Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD bei einem Neubau oder Grunderwerbsteuer (ITP) bei einem Weiterverkauf, eine separate Haftung des Käufers, die von den autonomen Gemeinschaften verwaltet wird, zu Sätzen, die je nach Region variieren und sich im Laufe der Zeit ändern. Bestätigen Sie die aktuellen Zahlen für Ihre Provinz mit einem Steuerberater ⁴.

Währungs- und Wechselkursrisiko

Wenn Sie ein Nicht-Resident sind, der Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro erzielt (z. B. GBP, USD, CHF), bedeutet eine auf Euro lautende Hypothek, dass Ihre monatlichen Rückzahlungen in Ihrer Heimatwährung schwanken, wenn sich der Wechselkurs ändert. Ley 5/2019 (Art. 20) gibt Kreditnehmern unter bestimmten Bedingungen das Recht, ein Immobiliendarlehen in Fremdwährung in die Währung umzuwandeln, in der sie den größten Teil ihres Einkommens erzielen oder die ihres Wohnsitzlandes ist ³. Die "multi-currency mortgage" (hipoteca multidivisa) ist ein komplexes Produkt, sowohl der Zinssatz als auch die ausstehende Schuld können sich mit dem Wechselkurs bewegen, und ein Wechsel ist mit Kosten verbunden, daher ist eine sorgfältige, professionell beratene Prüfung erforderlich ³.

Wie man als ausländischer Käufer eine Hypothek in Spanien bekommt

1. Besorgen Sie sich Ihre NIE, die spanische Ausländeridentifikationsnummer, die für rechtliche und finanzielle Transaktionen unerlässlich ist ⁵.
2. Sammeln und übersetzen Sie Ihre Dokumente, Einkommensnachweise, Steuererklärungen, Kreditberichte und Kontoauszüge, bei Bedarf amtlich ins Spanische übersetzt.
3. Kontaktieren Sie Banken oder einen Makler, viele Banken haben spezielle Abteilungen für Nicht-Residenten, oder ein spezialisierter Makler kann Angebote vergleichen ⁵.
4. Holen Sie das verbindliche Angebot (FEIN) ein, das ausgestellt wird, sobald die Bank Ihr Dossier grundsätzlich genehmigt hat ¹².
5. Immobilienbewertung, ein unabhängiger Gutachter (tasador) bewertet die Immobilie; das Darlehen basiert auf dem niedrigeren Wert zwischen Bewertung und Kaufpreis ².
6. Vorvertragsinformationen und Bedenkzeit: Gemäß Ley 5/2019 muss der Kreditgeber das FEIN und die standardisierte Dokumentation mindestens 10 Kalendertage (días naturales) vor der Unterzeichnung (Art. 14) aushändigen, und eine kostenlose notarielle Prüfung (acta notarial) findet spätestens am Tag vor der Urkunde (Art. 15) statt ¹.
7. Unterzeichnung der Urkunden, der Kaufurkunde (escritura de compraventa) und der Hypothekenurkunde (escritura de préstamo hipotecario) vor einem Notar, persönlich oder per Vollmacht.