Obra Nueva frente a Reventa en la Costa del Sol: La Diferencia Fiscal
Comprar una propiedad en la Costa del Sol implica diferentes estructuras fiscales para obra nueva frente a segunda mano. Las propiedades de obra nueva conllevan IVA (VAT) y AJD (Stamp Duty), mientras que las propiedades de segunda mano están sujetas a ITP (Transfer Tax). Los compradores extranjeros también deben considerar los impuestos anuales sobre la renta de no residentes (IRNR) y el Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales al vender, con tipos que varían para ciudadanos de la UE/EEE y no comunitarios.
Para los compradores extranjeros que tienen la vista puesta en la soleada Costa del Sol, comprender el panorama fiscal es primordial. La elección entre una propiedad de obra nueva y una de segunda mano conlleva implicaciones fiscales distintas que pueden afectar significativamente el coste total de su inversión. Esta guía profundiza en estas diferencias, proporcionando una visión general autorizada en inglés británico, centrándose en las obligaciones fiscales para compradores internacionales en Andalucía, España.
Compra de una Propiedad de Obra Nueva: Impuestos Clave
Cuando compra una propiedad de obra nueva directamente a un promotor en la Costa del Sol, estará sujeto principalmente a dos impuestos significativos: el IVA y el AJD.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
El IVA es el equivalente español del VAT y se aplica exclusivamente a las propiedades nuevas que se venden por primera vez por el promotor. El tipo estándar para propiedades residenciales de obra nueva, incluyendo hasta dos plazas de garaje y anexos vendidos con la vivienda, es actualmente del 10% del precio de compra [4, 24, 30, 35, 42]. Para ciertos tipos de viviendas protegidas (Viviendas de Protección Oficial – VPO), puede aplicarse un tipo reducido del 4%, sujeto a condiciones específicas [24, 30, 35].
AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Además del IVA, las compras de obra nueva también conllevan el AJD, un impuesto de timbre aplicado a los documentos legales oficiales que requieren registro, como la escritura pública de compraventa. En Andalucía, el tipo general de AJD para propiedades de obra nueva es del 1.2% del precio de compra [4, 9, 30, 35, 40].
Otros Gastos de Compra para Obra Nueva
Más allá de los principales impuestos, los compradores deben presupuestar costes adicionales:
- Gastos de Notaría: Son honorarios regulados por la escritura pública de compraventa, que suelen oscilar entre el 0.1% y el 0.5% del valor de la propiedad, normalmente entre 600 € y 1.200 € [13, 15, 33, 48].
- Gastos de Registro de la Propiedad: Para registrar la propiedad a su nombre, estos honorarios suelen oscilar entre el 0.1% y el 0.25% del valor de la propiedad, a menudo entre 300 € y 600 € [10, 13, 15, 48].
- Honorarios Legales: Aunque opcional, se recomienda encarecidamente contratar a un abogado para que los compradores extranjeros puedan navegar por las complejidades de la legislación inmobiliaria española. Los honorarios suelen oscilar entre el 1% y el 1.5% del precio de compra, más IVA.
- Gastos de Gestoría: Una agencia administrativa (gestoría) puede gestionar los pagos de impuestos y el papeleo administrativo. Sus honorarios suelen oscilar entre 300 € y 600 € [4, 10, 13, 15].
Calculadora de costes e impuestos de compra
Obra nueva
Segunda mano
Andalucía
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Comunitat Valenciana
Illes Balears
Cataluña
Comunidad de Madrid
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| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (IVA 10%) | €35,000 |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | €4,200 |
| Gastos de notaría * | €850 |
| Registro de la propiedad * | €545 |
| Gastos de gestoría * | €400 |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Costes adicionales totales | €40,995 |
| Desembolso total (precio + costes) | €390,995 |
11.7%
del precio
Tipos aplicados (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1.2%; segunda mano ITP 7.0%.
Conversión indicativa desde euros. Tipos a fecha de 2026-08-01 (actualizado en vivo cuando esté disponible).
Solo una estimación, no un asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD para obra nueva son tipos nacionales/regionales; el ITP para segunda mano puede estar escalonado por el valor de la propiedad en algunas regiones. Confirme las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
Compra de una Propiedad de Segunda Mano: Impuestos Clave
Cuando se adquiere una propiedad de segunda mano a un particular en la Costa del Sol, la estructura fiscal difiere significativamente, siendo el IVA sustituido por el ITP.
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
El ITP es el impuesto principal para las propiedades de segunda mano. A diferencia del IVA, que es un tipo fijo nacional, los tipos del ITP son establecidos por cada comunidad autónoma. En Andalucía, el tipo general de ITP es del 7% del precio de compra [8, 9, 35, 40, 47]. Es importante señalar que la base imponible del ITP en Andalucía es el mayor entre el precio de compra declarado o el valor de referencia establecido por el Catastro 35. Pueden aplicarse tipos reducidos para ciertos compradores o tipos de propiedad (p. ej., viviendas habituales de menor valor o compradores menores de 35 años en circunstancias específicas) [35, 40, 41, 47], pero los compradores extranjeros suelen enfrentarse al tipo general.
Otros Gastos de Compra para Propiedades de Segunda Mano
Los costes adicionales para propiedades de segunda mano son similares a los de obra nueva:
- Gastos de Notaría: Del 0.1% al 0.5% del valor de la propiedad [13, 15, 33, 48].
- Gastos de Registro de la Propiedad: Del 0.1% al 0.25% del valor de la propiedad [10, 13, 15, 48].
- Honorarios Legales: Recomendados para la diligencia debida y la gestión del proceso.
- Gastos de Gestoría: Para tareas administrativas.
Impuestos Anuales sobre la Propiedad para Propietarios Extranjeros
Una vez que es propietario de una propiedad en la Costa del Sol, se aplican varios impuestos anuales, independientemente de si es obra nueva o de segunda mano.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es un impuesto municipal anual que se paga al ayuntamiento local. Se calcula en función del valor catastral de la propiedad, que es un valor administrativo normalmente inferior al valor de mercado [5, 37, 39, 46]. El tipo impositivo lo establece cada municipio dentro de los límites legales y suele oscilar entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral 37. El propietario de la propiedad el 1 de enero de cualquier año dado es el responsable del IBI para ese año 5.
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) / Modelo 210
Los propietarios extranjeros que no son residentes fiscales en España deben declarar los ingresos obtenidos en España a través del IRNR (Modelo 210). Esto se aplica a dos escenarios:
- Renta Imputada (para uso personal o propiedades vacías): Si su propiedad no está alquilada, las autoridades fiscales españolas asumen una renta notional (renta imputada). Esto se calcula típicamente como el 1.1% o el 2% del valor catastral (2% si el valor catastral no se ha revisado en los últimos 10 años) [16, 36, 37, 38, 46]. Esta renta imputada se grava anualmente a un tipo del 19% para residentes de países de la UE/EEE y del 24% para residentes de fuera de la UE/EEE [16, 22, 34, 36, 37, 38, 46].
- Ingresos por Alquiler: Si alquila su propiedad, debe declarar los ingresos reales por alquiler. Para residentes de la UE/EEE, ciertos gastos relacionados con la actividad de alquiler pueden deducirse, y los ingresos netos se gravan al 19% [16, 19, 20, 28, 34, 36, 46]. Para residentes de fuera de la UE/EEE, los ingresos brutos por alquiler se gravan al 24%, con menos gastos deducibles [19, 20, 34, 36]. Esto se declara típicamente de forma trimestral [16, 34].
Impuesto sobre el Patrimonio
El Impuesto sobre el Patrimonio es un impuesto de ámbito estatal, parcialmente cedido a las comunidades autónomas, que se aplica a los bienes netos que superan ciertos umbrales. Si bien existe una exención nacional de 700.000 € por individuo, comunidades autónomas como Andalucía pueden modificar estos umbrales y tipos. Los no residentes tributan solo por los bienes situados en España [38, 39]. Es aconsejable consultar a un asesor fiscal para determinar si este impuesto se aplica a su situación financiera específica.
Impuestos al Vender una Propiedad en España
Cuando un propietario extranjero decide vender una propiedad en la Costa del Sol, entran en juego varios impuestos.
Impuesto sobre las Ganancias de Capital (Impuesto sobre el Incremento Patrimonial)
Este impuesto se aplica sobre el beneficio obtenido de la venta de la propiedad. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta (menos los gastos de venta) y el precio de adquisición (más los gastos de compra y los costes de mejora documentados) [6, 11, 18, 32, 43]. Para vendedores no residentes, el tipo del Impuesto sobre el Incremento Patrimonial es del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para residentes de fuera de la UE/EEE [6, 18, 34, 43]. Esto se declara a través del Modelo 210 [6, 11, 17].
Retención del 3% para No Residentes
Un aspecto crucial para los vendedores no residentes es la retención obligatoria del 3% sobre el precio de venta. El comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria española utilizando el Modelo 211 [6, 12, 14, 18, 23, 26]. Esto actúa como un pago anticipado a cuenta de la obligación del vendedor por el Impuesto sobre el Incremento Patrimonial [12, 17, 18]. El vendedor tiene entonces cuatro meses para presentar su Modelo 210 para el Impuesto sobre el Incremento Patrimonial. Si la obligación fiscal real es inferior al 3% retenido, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia [12, 17]. Si no hubo ganancia patrimonial, se puede reclamar el 3% íntegro [14, 17].
Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)
Este es un impuesto municipal local sobre el aumento del valor del terreno urbano (no del edificio en sí) desde la fecha de adquisición hasta la fecha de venta [7, 21, 29, 31]. El vendedor es generalmente responsable de pagar este impuesto, que se calcula en función del valor catastral del terreno y el número de años que se ha tenido la propiedad [7, 21, 31]. El método de cálculo y los coeficientes varían según el municipio 7. Cabe destacar que, si no se obtuvo una ganancia financiera real en la venta de la propiedad, la Plusvalía Municipal podría no ser pagadera [27, 31].
Conclusión
La distinción fiscal entre propiedades de obra nueva y de segunda mano en la Costa del Sol es una consideración fundamental para los compradores extranjeros. Mientras que las propiedades de obra nueva principalmente incurren en IVA y AJD, las de segunda mano están sujetas a ITP. Además, los impuestos anuales como el IBI y el IRNR se aplican a todos los propietarios, con tipos y regulaciones específicas para no residentes. Al vender, el Impuesto sobre el Incremento Patrimonial, la retención del 3% y la Plusvalía Municipal son consideraciones clave. Contratar a profesionales legales y fiscales cualificados es esencial para asegurar el cumplimiento y optimizar su inversión en esta hermosa parte de España.
Preguntas frecuentes
What is the main tax difference between buying a new-build and a resale property in Andalusia?
The primary difference lies in the main purchase taxes. New-build properties are subject to IVA (Value Added Tax) at 10% plus AJD (Stamp Duty) at 1.2% in Andalusia. Resale properties, conversely, are subject to ITP (Property Transfer Tax) at a general rate of 7% in Andalusia. This often makes the total transaction taxes higher for new-builds.
Are there any reduced tax rates for ITP on resale properties in Andalusia?
Yes, Andalusia offers reduced ITP rates for specific situations, such as for individuals under 35 years old, those with disabilities, or large families, provided the property is a habitual residence and its value falls below certain thresholds (e.g., €150,000 or €250,000). However, for many properties on the Costa del Sol, the general 7% rate applies due to property values.
What is the Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) and how is it calculated?
The IBI is an annual municipal council tax paid by all property owners. It is calculated based on the cadastral value of the property, which is an administrative value. Each local council sets its own rate, typically ranging from 0.4% to 1.1% for urban properties. The registered owner on January 1st of each year is responsible for its payment.
As a non-resident, do I pay tax on my Spanish property even if I don't rent it out?
Yes, if you are a non-resident owner and do not rent out your Spanish property, you are still liable for Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) on imputed income. This is a notional income calculated based on the property's cadastral value and must be declared annually using Modelo 210.
What is the 3% retention when a non-resident sells a property in Spain?
When a non-resident sells a property in Spain, the buyer is legally required to withhold 3% of the sale price and pay it to the Spanish tax authorities (Modelo 211). This amount acts as an advance payment towards the seller's Capital Gains Tax liability. The seller then files Modelo 210 to declare their actual gain and can claim a refund if the 3% withheld exceeds their final tax obligation.
