Comprar después del Brexit: ¿Qué cambió para los compradores del Reino Unido?

Comprar una propiedad en la Costa del Sol después del Brexit sigue siendo totalmente posible para los nacionales del Reino Unido, y la transacción en sí funciona de manera muy similar a como lo hacía antes. Lo que cambió es su estatus legal: desde el 1 de enero de 2021, el Reino Unido es un tercer país fuera de la UE y el EEE, y esa reclasificación ha redefinido discretamente el impuesto anual que paga como propietario, su derecho a pasar tiempo en su hogar español y cómo accede a la atención médica. Esta guía expone, para toda la Costa del Sol, exactamente qué cambió para los compradores del Reino Unido y, lo que es igual de importante, qué no cambió.

Qué no cambió al comprar

Los impuestos de compra de una vivienda de nueva construcción en la Costa del Sol son idénticos para residentes y no residentes, y el Brexit no los afectó. En una vivienda de nueva construcción comprada a un promotor en Andalucía se paga el 10% de IVA (VAT) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1.2% en Andalucía, lo que supone aproximadamente un 11.2% en impuestos. ¹² Además, hay que presupuestar los honorarios del notario de aproximadamente el 0.5% al 1% y los honorarios del Registro de la Propiedad de aproximadamente el 0.3% al 0.5% del precio, ambos fijados por escalas reguladas, más los honorarios legales. ² Como regla general, calcule entre un 12% y un 14% sobre el precio de venta para una nueva construcción. Las viviendas de segunda mano, en cambio, pagan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es un tema aparte cubierto en nuestra guía de IVA y AJD para nueva construcción.

Los mecanismos también permanecen inalterados. Todavía necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero) antes de poder firmar, todavía se formaliza ante notario, y la escritura todavía se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los depósitos sobre plano todavía están protegidos por garantía bancaria bajo la Ley 57/68. Nada de esto depende de la membresía en la UE, por lo que un comprador del Reino Unido sigue el mismo camino de tramitación de compraventa que antes.

El mayor cambio: el impuesto anual como propietario no residente

Aquí es donde el Brexit aprieta. Los propietarios no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) a través del Modelo 210, y el tipo depende de si se es residente en la UE/EEE o en un tercer país. Dado que los residentes del Reino Unido ahora son residentes de terceros países, el tipo principal del IRNR aumentó del 19% al 24%, y se perdió el derecho a deducir gastos. ³⁴

Si alquila la propiedad

Antes del Brexit, los propietarios de la UE y el EEE que alquilaban estaban sujetos a un impuesto del 19% sobre los ingresos netos por alquiler y podían deducir costes como el IBI, gastos de comunidad, seguros, reparaciones, intereses hipotecarios y amortización. Como residente del Reino Unido hoy, paga el 24% sobre la renta bruta sin deducciones permitidas. ³⁴ En una propiedad que genere, por ejemplo, 12.000 euros de alquiler con 4.000 euros de costes, un residente de la UE tributaría sobre 8.000 euros, mientras que un residente del Reino Unido tributa sobre los 12.000 euros completos, y a un tipo superior. Tenga en cuenta un punto en desarrollo: una sentencia histórica de un tribunal español ha abierto la puerta para que algunos propietarios no comunitarios deduzcan gastos, pero la situación aún está evolucionando, por lo que debe tratar la deducibilidad con cautela y buscar asesoramiento. ⁵

Si la conserva para su propio uso

Incluso una segunda vivienda vacía que nunca se alquila genera un impuesto sobre la renta imputada (renta imputada). La base imponible es el 1.1% del valor catastral (2% cuando el valor no ha sido revisado en los últimos diez años), y el tipo aplicado a esa base es ahora del 24% para los propietarios del Reino Unido en lugar del 19%. ⁵ Se declara en el Modelo 210 antes del 31 de diciembre del año siguiente. Por separado, su ayuntamiento factura el IBI anual (impuesto local sobre la propiedad) basado en el valor catastral, lo cual no se ve afectado por el Brexit. Ambos están cubiertos en nuestra guía de gastos de comunidad, IBI y costes de propiedad.

Venta posterior: la retención del 3% sigue aplicándose

Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 en el plazo de un mes. ⁶ Esto es un pago a cuenta de su impuesto sobre las ganancias de capital, no un impuesto adicional, y también se aplicaba antes del Brexit. Luego presenta el Modelo 210 en el plazo de cuatro meses para declarar la ganancia real y reclamar el exceso o pagar el saldo. ⁶ El tipo de impuesto sobre las ganancias de capital para no residentes se aplica comúnmente al 19%. ⁷ Existe un debate genuino sobre si los vendedores de terceros países deberían enfrentarse al 24% en lugar del 19%, por lo que debe confirmar la situación actual con un asesor fiscal español antes de vender. Nuestra guía para vender como no residente profundiza en los mecanismos.

Su derecho a pasar tiempo aquí: la regla 90/180

El cambio que más sienten los propietarios del Reino Unido es el del calendario. Como nacional de un tercer país, ahora puede permanecer en España, y en el espacio Schengen en general, por un máximo de 90 días en cualquier período de 180 días sin necesidad de visado. ⁸ Ser propietario de una vivienda no amplía esa autorización. A partir del segundo semestre de 2026, los visitantes exentos de visado, incluidos los británicos, también necesitarán ETIAS, una autorización de viaje previa con un coste de unos 7 euros y válida para múltiples estancias cortas, junto con controles biométricos bajo el nuevo Sistema de Entrada/Salida. ⁹

Para vivir en su casa de la Costa del Sol por más tiempo necesita un visado de residencia. Dos vías comunes para los compradores del Reino Unido son:

• El visado no lucrativo (NLV), para aquellos con ingresos pasivos que no trabajarán en España. Para 2026, deberá demostrar alrededor de 2.400 euros al mes (400% del IPREM), más unos 600 euros al mes por cada dependiente. ⁸¹⁰
• El visado para nómadas digitales (DNV), para trabajadores remotos y autónomos con clientes mayoritariamente no españoles, que requiere aproximadamente 2.849 euros al mes (200% del salario mínimo) en 2026. ¹²

Tenga en cuenta que España abolió la golden visa (residencia por inversión inmobiliaria) el 3 de abril de 2025, por lo que comprar una vivienda ya no es una vía para obtener la residencia, aunque los titulares que solicitaron antes de esa fecha conservan sus derechos. ¹¹¹³ Estas vías se exponen con más detalle en nuestras guías de visado no lucrativo y visado para nómadas digitales.

Hipoteca: condiciones más estrictas para compradores del Reino Unido

Los bancos españoles siguen prestando a los británicos, pero como no residentes, se les presta menos. Los compradores no residentes suelen tener un límite del 60% al 70% de la tasación bancaria, y algunos prestamistas tratan a los solicitantes del Reino Unido post-Brexit de forma más conservadora, entre el 50% y el 60%, por lo que debe planificar una entrada del 30% al 40% más los costes de compra. ¹⁴¹⁵ Esta es una diferencia en la política de préstamos más que una prohibición legal, y los perfiles financieros más sólidos aseguran mejores condiciones. Nuestra guía de depósito hipotecario y LTV para no residentes explica el proceso de solicitud.

Atención sanitaria y pensiones

Los pensionistas estatales del Reino Unido que se trasladen a España todavía pueden exportar su derecho a la asistencia sanitaria del NHS utilizando el formulario S1, que sigue siendo válido después del Brexit y da acceso al sistema público español con el coste reembolsado por el Reino Unido. ¹⁶ La GHIC (sucesora de la EHIC) cubre solo el tratamiento necesario durante visitas cortas, no la residencia. Si tiene menos de la edad de jubilación y no trabaja en España, un visado como el NLV requiere un seguro médico privado completo. En cuanto a los impuestos, el tratado de doble imposición entre el Reino Unido y España sigue rigiendo qué país grava su pensión y evita que sea gravado dos veces, así que consulte nuestras guías de tratados de doble imposición y de jubilación en España.

Aspectos prácticos clave para compradores del Reino Unido

1. Los costes de compra no han cambiado: calcule entre un 12% y un 14% sobre el precio para una nueva construcción andaluza. ¹²
2. Presupueste un impuesto anual más alto: 24% sobre la renta bruta o sobre la renta imputada, con deducciones limitadas o nulas. ³⁵
3. Planifique su tiempo: 90 días en cualquier período de 180, más ETIAS a partir de finales de 2026, a menos que tenga un visado de residencia. ⁸⁹
4. Espere una entrada mayor si necesita una hipoteca. ¹⁴¹⁵
5. Tenga en cuenta la retención del 3% para cualquier venta futura. ⁶

El Brexit convirtió la propiedad de una vivienda en la Costa del Sol en un ejercicio más administrativo y fiscal para los nacionales del Reino Unido, pero no cerró la puerta. Con un buen abogado, un gestor para sus declaraciones del Modelo 210 y una planificación realista en torno a la regla 90/180, comprar después del Brexit sigue siendo sencillo. Para los siguientes pasos, consulte nuestras guías sobre costes de compra de nueva construcción, impuestos para no residentes y opciones de residencia.