Impuestos para compradores qataríes de inmuebles en España

Esta guía explica los impuestos para compradores cataríes de propiedades en España, centrándose en la Costa del Sol (provincia de Málaga, Andalucía). Las cifras principales son las mismas para cualquier comprador extranjero, pero su posición como nacional y residente fiscal de Qatar (un país no perteneciente a la UE ni al EEE) cambia la forma en que se le gravan los ingresos y las ganancias cada año. Los impuestos sobre la propiedad en España son una cuestión de «la bolsa o la vida», por lo que las cifras que se indican a continuación están vinculadas a fuentes oficiales y siempre debe confirmar su propia situación con un gestor o abogado español antes de firmar.

Por qué los compradores cataríes eligen la Costa del Sol

La Costa del Sol combina sol todo el año, una comunidad internacional consolidada y una fuerte conectividad. El Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol es uno de los más transitados de España, con amplias conexiones europeas y de largo radio que enlazan Doha a través de los principales hubs ⁶. La costa cuenta con un gran número de colegios internacionales y con plan de estudios británico, un sistema de salud público (el Servicio Andaluz de Salud) junto con una amplia red de clínicas privadas, y un mercado maduro de segunda mano y de obra nueva desde la ciudad de Málaga hacia el oeste hasta Estepona y Sotogrande. Nada de esto cambia su tipo impositivo, pero explica por qué existe la demanda.

Impuestos de compra: obra nueva versus segunda mano

El impuesto que paga al escriturar depende de si la vivienda es de obra nueva comprada a un promotor o de segunda mano comprada a un propietario particular. La nacionalidad no cambia estas tasas; estas están establecidas por la legislación española y andaluza y se aplican tanto a residentes como a no residentes ¹³.

Además de los impuestos, debería presupuestar aproximadamente entre el 1% y el 2% para honorarios de notaría, tasas del Registro de la Propiedad y honorarios legales. Por lo tanto, una cifra total realista para los costes de compra en la Costa del Sol es de aproximadamente entre el 10% y el 13% del precio. Si compra sobre plano, los depósitos y pagos a cuenta que realice antes de la finalización de la obra deben estar protegidos por ley mediante un aval bancario o una póliza de seguro (principio establecido por la histórica Ley 57/68 y ahora recogido en la legislación del sector de la edificación, Ley 38/1999), así que compruebe que el promotor lo tenga implementado ⁹.

Obtención de su NIE y formalización de la compra

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal sin el cual no puede formalizar la compra, pagar impuestos ni contratar los suministros. Los ciudadanos cataríes lo solicitan en un consulado español o en España a través de un representante con poder notarial. La compra se firma ante notario, se inscribe en el Registro de la Propiedad y el impuesto de compra se presenta y paga en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura. Para más detalles sobre los pasos de la compraventa, consulte la guía relacionada sobre el proceso de compra.

Impuestos anuales una vez que es propietario

Como propietario no residente, tiene dos obligaciones recurrentes. La primera es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal sobre la propiedad. Lo fija cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral (valor catastral) y suele oscilar entre el 0.4% y el 1.1% anual, dependiendo del municipio ⁸. La recogida de residuos (basura) se suele facturar por separado.

La segunda es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR, declarado en el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria ¹². Lo que pague dependerá de si la propiedad se destina a su uso personal o se alquila.

Si destina la vivienda a uso personal

España grava una renta asumida o imputada sobre una segunda vivienda que no se alquila. La base imponible es el 1.1% del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario. Dado que usted es residente en un país no perteneciente a la UE, el tipo impositivo aplicado a esa base es del 24% (un residente de la UE o del EEE pagaría el 19%) ¹². En la práctica, se trata de una factura anual modesta, que se presenta una vez al año en el Modelo 210 antes del 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal.

Si alquila la propiedad

Los ingresos por alquiler de una propiedad española son ingresos de fuente española y se gravan aquí. Esta es la diferencia más importante para un propietario catarí: como residente no perteneciente a la UE ni al EEE, paga el 24% sobre la renta bruta, y no puede deducir intereses hipotecarios, gastos de comunidad, reparaciones o costes de agencia. Un residente de la UE o del EEE, por el contrario, paga el 19% sobre la cifra neta después de esas deducciones ¹². Los ingresos por alquiler se declaran en el Modelo 210. Planifique su rentabilidad en torno a la cifra principal del 24% en lugar de una cifra neta. Las rentabilidades brutas típicas por alquiler en la Costa del Sol suelen citarse en la región del 4% al 6%, aunque esto varía ampliamente según la localidad y el tipo de propiedad, por lo que cualquier cifra de rentabilidad debe tratarse como una estimación de mercado y no como una garantía. Consulte las guías relacionadas sobre rentabilidades por alquiler y coste de vida para obtener detalles de la zona.

Venta: la retención del 3%, ganancias de capital y plusvalía

Cuando un no residente vende, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el Modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor ². Luego, usted declara la ganancia real en el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses y paga el saldo o reclama el exceso. Las ganancias de capital obtenidas por no residentes se gravan a un tipo fijo del 19% ¹². Por separado, el ayuntamiento recauda la plusvalía municipal (IIVTNU), un impuesto sobre el incremento del valor del terreno durante su propiedad. Conserve cada factura de la compra, los impuestos pagados y cualquier obra de mejora, ya que aumentan su base de coste y reducen la ganancia imponible.

Impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de solidaridad

Andalucía aplica una bonificación del 100% al impuesto sobre el patrimonio regional (Impuesto sobre el Patrimonio), por lo que en la práctica la mayoría de los propietarios de la región no pagan nada por este concepto ³. Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a nivel estatal aún puede afectar a patrimonios de alto valor. Los no residentes solo tributan por sus activos en España (obligacion real) y se benefician de una exención personal, afectando el impuesto de solidaridad generalmente a patrimonios netos españoles superiores a tres millones de euros. Si va a comprar en la gama más alta del mercado, solicite asesoramiento específico sobre este punto.

Residencia, visados y el fin de la golden visa

Un cambio reciente importante: España suprimió la golden visa (residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500,000 euros) con efecto a partir del 3 de abril de 2025, mediante la reforma de la Ley 14/2013 ⁵. Comprar una vivienda en la Costa del Sol ya no otorga ningún derecho de residencia. Los titulares de pasaportes cataríes pueden viajar a España y al espacio Schengen sin visado de corta duración por un máximo de 90 días en cualquier periodo de 180 días, lo que cubre la mayoría de los usos vacacionales. Para estancias más largas, se considerarían otras vías como el visado no lucrativo o el visado para nómadas digitales, que se tratan en la guía relacionada sobre residencia y visados. Poseer una propiedad no le convierte por sí mismo en residente fiscal español; eso generalmente ocurre si pasa más de 183 días al año en España.

El tratado de doble imposición España-Qatar

España y Qatar tienen un Convenio para evitar la doble imposición que está en vigor desde 2018 ⁷. En la práctica, su principal relevancia es la asignación de derechos de imposición y el intercambio de información entre ambas autoridades fiscales. Dado que Qatar no aplica impuestos sobre la renta personal a los individuos, un residente catarí normalmente no tiene una factura de impuestos en su país de origen contra la cual acreditar el impuesto español, por lo que los impuestos españoles descritos anteriormente suelen ser el coste final en lugar de algo que se compense en su país. El tratado sigue siendo importante para la seguridad jurídica y para cualquiera que posea propiedades a través de una empresa.

Hipotecas para compradores cataríes no residentes

Los bancos españoles prestan a no residentes, pero con ratios de préstamo-valor más conservadores que para los residentes. Como regla general, los no residentes pueden esperar una financiación de alrededor del 60% al 70% del precio de compra o de la tasación bancaria, lo que sea menor, con el resto del importe y todos los impuestos financiados con sus propios recursos. Recuerde que los intereses hipotecarios no son deducibles contra su impuesto de alquiler español como propietario no comunitario. La guía relacionada sobre hipotecas para no residentes expone la documentación y el proceso completo.

En resumen

Para un comprador catarí, la aritmética es sencilla una vez que se separan los impuestos de compra únicos (idénticos para todos) de los impuestos anuales y de salida (donde el tipo del 24% para no comunitarios sobre los ingresos y la retención del 3% en la venta son los puntos clave a planificar). Elabore un modelo de costes completo antes de hacer una oferta, utilice un abogado bilingüe independiente del vendedor y mantenga registros claros desde el primer día. Con esa disciplina, la Costa del Sol sigue siendo uno de los mercados más transparentes y accesibles del Mediterráneo para los compradores internacionales.