Impuestos para Compradores Franceses de Propiedades en España

Comprar en la Costa del Sol es sencillo para los compradores franceses, pero el sistema fiscal español funciona de manera diferente al francés y los acrónimos requieren cierto aprendizaje. Esta guía sobre impuestos para compradores franceses de propiedades en España detalla lo que se paga al finalizar la compra, lo que se debe cada año como propietario no residente y cómo el tratado de doble imposición entre Francia y España evita que se le cobre dos veces. Las cifras que se indican a continuación corresponden a Andalucía (la región que abarca toda la Costa del Sol) para 2026. Los impuestos son una cuestión de dinero y legal, así que tome esto como orientación y confirme su propia situación con un abogado o gestor español antes de firmar.

La buena noticia: Francia está en la UE

Su país de residencia fiscal determina casi cada tipo impositivo que encontrará. Dado que Francia es miembro de la Unión Europea (y del EEE), los residentes franceses tributan como no residentes de la UE en España, lo que supone un tramo favorable. El tipo principal del impuesto sobre la renta de no residentes es del 19% para los residentes de la UE, EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, frente al 24% para los no residentes de la UE, como los compradores británicos post-Brexit.¹ Los compradores franceses también conservan el derecho a deducir los costes de alquiler (véase más adelante), un beneficio históricamente reservado a los residentes de la UE/EEE.¹ Como ciudadanos de la UE, no necesitan visado ni permiso de compra; simplemente obtienen un NIE (número de identificación de extranjero), que todo comprador requiere para completar la operación.

Impuestos que se pagan al comprar

Lo que se paga en la compra depende de si la vivienda es una obra nueva comprada al promotor o una de segunda mano de un propietario particular. Ambas son mutuamente excluyentes: una propiedad atrae o bien IVA más AJD, o ITP, nunca ambas.

Propiedad de obra nueva: IVA + AJD

Una vivienda a estrenar comprada directamente al promotor conlleva IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio, más AJD (Actos Jurídicos Documentados, impuesto de timbre sobre la escritura), que en Andalucía es del 1,2%.² Esto supone un 11,2% combinado en impuestos indirectos sobre un apartamento o villa nueva. El IVA se paga al promotor al finalizar la compra; el AJD se liquida poco después de la firma.

Propiedad de segunda mano: ITP

Una vivienda de segunda mano, en cambio, atrae ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), el impuesto de transmisiones. Andalucía aplica un tipo fijo único del 7% desde la reforma en virtud de la Ley 5/2021.³ El ITP se calcula sobre el valor más alto entre el precio pagado o el valor de referencia oficial de la Junta de Andalucia, y debe pagarse en un plazo de 30 días naturales desde la firma de la escritura.³ Tenga en cuenta ese valor de referencia: si excede su precio, el impuesto se cobra sobre la cifra más alta.

Tabla: impuestos de compra a primera vista (Andalucía, 2026)

Otros costes de finalización

Además de los impuestos, presupueste los honorarios de notaría, los honorarios del Registro de la Propiedad y los honorarios legales. Los gastos de notaría y registro están regulados y escalan con el precio, comúnmente de unos pocos cientos a alrededor de mil euros cada uno.² Los honorarios de abogados independientes suelen rondar el 1% más IVA. Como regla general, reserve aproximadamente entre el 10 y el 14% sobre el precio de compra para el paquete completo de impuestos y costes: más cerca del extremo inferior en una obra nueva una vez añadidos los honorarios, y alrededor del 8-9% en una reventa.² Si financia la compra, la mayoría de los bancos españoles prestan a no residentes hasta aproximadamente el 60-70% del valor, un punto cubierto en nuestra guía de hipotecas para compradores franceses.

Impuestos que se pagan cada año de propiedad

La propiedad conlleva dos obligaciones recurrentes: un impuesto municipal y un impuesto nacional sobre la renta de no residentes.

IBI y recogida de basuras

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal anual sobre la propiedad, recaudado por el ayuntamiento sobre el valor catastral. Las tarifas se fijan localmente y varían según el municipio, por lo que un apartamento en Marbella y una casa adosada en Nerja pueden diferir. Por lo general, también verá una tasa separada por la recogida de residuos (basura). Establezca una domiciliación bancaria para no omitir estos pagos.

IRNR y Modelo 210

Como propietario no residente, está sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), declarado en el Modelo 210 y administrado por la Agencia Tributaria. Su funcionamiento depende de si la vivienda se alquila:

• Si la mantiene para su propio uso, España cobra impuestos sobre una renta de alquiler imputada nocional incluso cuando la propiedad está vacía. La base imponible es el 1,1% del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario, y su tipo del 19% se aplica a esa base.¹ El Modelo 210 de renta imputada se presenta antes del 31 de diciembre del año posterior al ejercicio fiscal.¹
• Si la alquila, se le cobra el 19% sobre la renta neta. De manera crucial, dado que Francia está en la UE/EEE, puede deducir gastos: IBI, cuotas de comunidad, seguros, intereses hipotecarios, amortización y suministros, entre otros.¹ Un propietario no comunitario generalmente no puede deducir de la misma manera. Las declaraciones del Modelo 210 por alquiler se presentan en el año siguiente a la obtención de los ingresos (se aplica un plazo de presentación en primavera).¹

Andalucía también tiene un Impuesto sobre el Patrimonio que está en gran medida neutralizado por una bonificación autonómica, pero el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas puede aplicarse a patrimonios muy elevados. La mayoría de los compradores de viviendas vacacionales no se ven afectados; si sus activos españoles son sustanciales, solicite asesoramiento.

Impuestos al vender

Vender como no residente activa dos mecanismos. Primero, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la oficina de impuestos a través del Modelo 211 en el plazo de un mes desde la finalización.⁴ Esto no es un impuesto adicional: es un anticipo de su impuesto sobre las ganancias de capital, y si su factura final es inferior, recupera la diferencia.⁴ Segundo, usted declara la ganancia real en el Modelo 210, gravada al 19% para residentes de la UE/EEE, dentro de los cuatro meses siguientes a la venta.⁴¹ También deberá la plusvalia municipal, un impuesto local sobre el aumento del valor del terreno; desde las recientes sentencias del Tribunal Supremo puede elegir el método de cálculo (objetivo o ganancia real) que produzca la cifra más baja.⁴

El tratado de doble imposición Francia-España

Los residentes franceses están protegidos por el convenio de doble imposición entre Francia y España. Como regla general en virtud de dichos tratados, los ingresos procedentes de bienes inmuebles y las ganancias por su venta son gravables en el estado donde se encuentra la propiedad, por lo que su vivienda en la Costa del Sol se grava primero en España. Francia, como su país de residencia, alivia entonces la doble imposición sobre esos ingresos de fuente española en virtud del tratado. Todavía debe declarar la propiedad y los ingresos españoles a las autoridades fiscales francesas; el tratado determina la bonificación, no una exención de declarar. Dado que la interacción del IRNR español con el impot sur le revenue francés y cualquier gravamen social es realmente técnica, utilice un asesor familiarizado con ambos sistemas (consulte nuestras guías relacionadas sobre el proceso de compra y sobre residencia y visados, siendo este último mucho más sencillo para los ciudadanos de la UE).

Lista de comprobación práctica para compradores franceses

1. Obtenga su NIE con antelación; nada se finaliza sin él.
2. Confirme si la vivienda es de obra nueva (IVA + AJD) o de reventa (ITP) antes de calcular los costes.
3. Compruebe el valor de referencia de la Junta: puede elevar su base de ITP por encima del precio pagado.³
4. Presupueste del 10 al 14% sobre el precio para impuestos y tasas.²
5. Anote en su agenda su Modelo 210 e IBI anuales para que nada caduque.¹
6. Conserve todas las facturas: como residente de la UE, puede deducir los costes de alquiler.¹
7. En cualquier venta futura, espere la retención del 3% y la declaración de ganancias de cuatro meses.⁴

Si se gestiona correctamente, la carga fiscal española para un comprador francés es predecible y, gracias al estatus de la UE, más ligera que para muchos otros compradores extranjeros. Combine esta guía con nuestras publicaciones complementarias sobre el proceso de compra, hipotecas y residencia para planificar toda la mudanza.