Podatki dla francuskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Kupowanie na Costa del Sol jest proste dla francuskich nabywców, ale hiszpański system podatkowy działa inaczej niż francuski, a akronimy wymagają pewnej nauki. Ten przewodnik po podatkach dla francuskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii przedstawia, co płacisz przy finalizacji zakupu, co jesteś winien każdego roku jako właściciel nierezydent oraz jak umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Francją a Hiszpanią zapobiega podwójnemu opodatkowaniu. Poniższe dane odzwierciedlają Andaluzję (region obejmujący całe Costa del Sol) na rok 2026. Podatki to kwestia finansowa i prawna, dlatego traktuj to jako orientację i potwierdź swoją sytuację u hiszpańskiego abogado lub gestor przed podpisaniem.

Dobra wiadomość: Francja jest w UE

Kraj Twojej rezydencji podatkowej determinuje niemal każdą stawkę, z którą się zetkniesz. Ponieważ Francja jest członkiem Unii Europejskiej (i EOG), francuscy rezydenci są opodatkowani w Hiszpanii jako nierezydenci UE, co jest korzystną kategorią. Główna stawka podatku dochodowego dla nierezydentów wynosi 19% dla rezydentów UE, EOG, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii, w porównaniu do 24% dla rezydentów spoza UE, takich jak brytyjscy nabywcy po Brexicie.¹ Francuscy nabywcy zachowują również prawo do odliczania kosztów wynajmu (patrz poniżej), korzyść historycznie zarezerwowaną dla rezydentów UE/EOG.¹ Jako obywatele UE nie potrzebujecie wizy ani pozwolenia na zakup; wystarczy uzyskać NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), który jest wymagany przez każdego nabywcę do finalizacji transakcji.

Podatki płacone przy zakupie

To, co płacisz przy zakupie, zależy od tego, czy dom jest nowo wybudowany i kupowany od dewelopera, czy jest to odsprzedaż od prywatnego właściciela. Te dwie opcje wykluczają się wzajemnie: nieruchomość podlega albo IVA plus AJD, albo ITP, nigdy obu.

Nieruchomość z rynku pierwotnego: IVA + AJD

Zupełnie nowy dom kupiony bezpośrednio od dewelopera podlega opodatkowaniu IVA (VAT) w wysokości 10% ceny, plus AJD (Actos Juridicos Documentados, podatek od czynności cywilnoprawnych na akcie notarialnym), który w Andaluzji wynosi 1.2%.² To łącznie 11.2% podatku pośredniego od nowego mieszkania lub willi. IVA jest płacona deweloperowi przy finalizacji; AJD jest uiszczane krótko po podpisaniu umowy.

Nieruchomość z rynku wtórnego: ITP

Dom z drugiej ręki podlega ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), czyli podatkowi od przeniesienia własności. Andaluzja stosuje jednolitą stawkę 7% od czasu reformy wprowadzonej ustawą 5/2021.³ ITP jest obliczany na podstawie wyższej z dwóch wartości: ceny zapłaconej lub oficjalnej wartości referencyjnej Junta de Andalucia (valor de referencia), i musi zostać zapłacony w ciągu 30 dni kalendarzowych od podpisania escritura.³ Bądź świadomy tej wartości referencyjnej: jeśli przekroczy ona Twoją cenę, podatek zostanie naliczony od wyższej kwoty.

Tabela: przegląd podatków od zakupu (Andaluzja, 2026)

Inne koszty finalizacji zakupu

Oprócz podatku, uwzględnij w budżecie opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej i opłaty prawne. Opłaty notarialne i rejestracyjne są regulowane i zależą od ceny, zazwyczaj wynoszą od kilkuset do około tysiąca euro każda.² Opłaty niezależnego prawnika zazwyczaj wynoszą około 1% plus IVA. Z reguły należy przyjąć, że na cały pakiet podatków i kosztów należy przeznaczyć około 10-14% powyżej ceny zakupu: bliżej dolnej granicy w przypadku nowo wybudowanych nieruchomości po dodaniu opłat, i około 8-9% w przypadku odsprzedaży.² Jeśli finansujesz zakup, większość hiszpańskich banków udziela nierezydentom pożyczek do około 60-70% wartości, co jest omówione w naszym przewodniku po kredytach hipotecznych dla francuskich nabywców.

Podatki płacone co roku jako właściciel

Własność wiąże się z dwoma powtarzającymi się obowiązkami: lokalnym podatkiem komunalnym i krajowym podatkiem dochodowym dla nierezydentów.

IBI i wywóz śmieci

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny gminny podatek od nieruchomości, naliczany przez urząd miasta od wartości katastralnej. Stawki są ustalane lokalnie i różnią się w zależności od gminy, więc mieszkanie w Marbelli i kamienica w Nerji mogą się różnić. Zazwyczaj spotkasz się również z oddzielną opłatą za wywóz śmieci (basura). Ustaw polecenie zapłaty, aby ich nie przegapić.

IRNR i Modelo 210

Jako właściciel nierezydent podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), deklarowanemu na Modelo 210 i administrowanemu przez Agencia Tributaria. Jak to działa, zależy od tego, czy dom jest wynajmowany:

• Jeśli przechowujesz go do własnego użytku, Hiszpania pobiera podatek od domniemanego dochodu z najmu, nawet jeśli nieruchomość stoi pusta. Podstawa opodatkowania wynosi 1.1% wartości katastralnej, jeśli ta wartość została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku, a Twoja stawka 19% jest stosowana do tej podstawy.¹ Modelo 210 dla dochodu domniemanego składa się do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym.¹
• Jeśli wynajmujesz, jesteś opodatkowany stawką 19% od dochodu netto z najmu. Co ważne, ponieważ Francja jest w UE/EOG, możesz odliczyć wydatki: IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, amortyzację i media, między innymi.¹ Właściciel spoza UE zazwyczaj nie może odliczać w ten sam sposób. Deklaracje Modelo 210 z tytułu najmu składa się w roku następującym po uzyskaniu dochodu (obowiązuje wiosenne okno składania deklaracji).¹

Andaluzja ma również podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio), który jest w dużej mierze neutralizowany przez ulgę regionalną, ale krajowy podatek solidarnościowy od dużych fortun (Solidarity Tax on Large Fortunes) może dotyczyć bardzo zamożnych osób. Większość nabywców domów wakacyjnych nie jest nim objęta; jeśli Twoje hiszpańskie aktywa są znaczące, zasięgnij porady.

Podatki przy sprzedaży

Sprzedaż jako nierezydent uruchamia dwa mechanizmy. Po pierwsze, nabywca musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją do urzędu skarbowego za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od finalizacji.⁴ To nie jest dodatkowy podatek: to zaliczka na podatek od zysków kapitałowych, a jeśli Twój ostateczny rachunek jest niższy, odzyskujesz różnicę.⁴ Po drugie, deklarujesz faktyczny zysk na Modelo 210, opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG, w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży.⁴¹ Będziesz również winien plusvalia municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu; od czasu ostatnich orzeczeń Sądu Najwyższego możesz wybrać metodę obliczania (obiektywną lub rzeczywisty zysk), która daje niższą kwotę.⁴

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Francją a Hiszpanią

Francuscy rezydenci są chronieni przez konwencję o unikaniu podwójnego opodatkowania między Francją a Hiszpanią. Zgodnie z ogólną zasadą takich traktatów, dochody z nieruchomości i zyski z ich sprzedaży podlegają opodatkowaniu w państwie, w którym nieruchomość się znajduje, więc Twój dom na Costa del Sol jest opodatkowany najpierw w Hiszpanii. Francja, jako Twój kraj rezydencji, następnie zgodnie z umową zwalnia z podwójnego opodatkowania ten dochód pochodzący z Hiszpanii. Nadal musisz zadeklarować hiszpańską nieruchomość i dochody francuskim organom podatkowym; umowa określa ulgę, a nie zwolnienie z deklarowania. Ponieważ interakcja hiszpańskiego IRNR z francuskim impot sur le revenue i wszelkimi opłatami socjalnymi jest naprawdę skomplikowana, skorzystaj z doradcy zaznajomionego z oboma systemami (zobacz nasze powiązane przewodniki dotyczące procesu zakupu oraz rezydencji i wiz, przy czym te ostatnie są znacznie prostsze dla obywateli UE).

Praktyczna lista kontrolna dla francuskich nabywców

1. Uzyskaj swoje NIE wcześnie; bez niego nic nie zostanie sfinalizowane.
2. Przed oszacowaniem kosztów potwierdź, czy dom jest z rynku pierwotnego (IVA + AJD), czy z rynku wtórnego (ITP).
3. Sprawdź valor de referencia (wartość referencyjną) Junta: może ona podnieść podstawę Twojego ITP powyżej zapłaconej ceny.³
4. Zaplanuj 10-14% powyżej ceny na podatki i opłaty.²
5. Zanotuj daty swoich rocznych deklaracji Modelo 210 i IBI, aby nic nie przeoczyć.¹
6. Zachowaj każdą fakturę: jako rezydent UE możesz odliczyć koszty wynajmu.¹
7. Przy każdej przyszłej sprzedaży, spodziewaj się 3% potrącenia i czteromiesięcznego terminu na zwrot zysku.⁴

Prawidłowo zarządzane, hiszpańskie obciążenia podatkowe dla francuskiego nabywcy są przewidywalne i, dzięki statusowi UE, lżejsze niż dla wielu innych zagranicznych nabywców. Połącz ten przewodnik z naszymi towarzyszącymi artykułami dotyczącymi procesu zakupu, kredytów hipotecznych i rezydencji, aby zaplanować całą przeprowadzkę.