Impuestos para compradores franceses de propiedades en España
Como residentes de la UE, los compradores franceses pagan las tasas más bajas para no residentes en España: 19% sobre los ingresos por alquiler y las ganancias patrimoniales, siendo los gastos de alquiler deducibles. Calcule aproximadamente 11-14% sobre el precio para impuestos y tasas (10% IVA más 1.2% AJD en una obra nueva en Andalucía, o 7% ITP en una reventa), luego presente anualmente un Modelo 210 mientras sea propietario.
Comprar en la Costa del Sol es sencillo para los compradores franceses, pero el sistema fiscal español funciona de manera diferente al francés y los acrónimos requieren cierto aprendizaje. Esta guía sobre impuestos para compradores franceses de propiedades en España detalla lo que se paga al finalizar la compra, lo que se adeuda cada año como propietario no residente y cómo el tratado de doble imposición entre Francia y España evita que se le cobre dos veces. Las cifras a continuación reflejan Andalucía (la región que abarca toda la Costa del Sol) para 2026. Los impuestos son un asunto monetario y legal, por lo que debe tomar esto como una orientación y confirmar su situación con un abogado o gestor español antes de firmar.
La buena noticia: Francia está en la UE
Su país de residencia fiscal determina casi todas las tarifas que encontrará. Dado que Francia es miembro de la Unión Europea (y del EEE), los residentes franceses tributan como no residentes de la UE en España, lo que constituye el tramo favorable. El tipo impositivo principal para no residentes es del 19% para residentes de la UE, EEE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, frente al 24% para residentes de fuera de la UE, como los compradores británicos post-Brexit.1 Los compradores franceses también conservan el derecho a deducir los gastos de alquiler (véase más abajo), un beneficio históricamente reservado a los residentes de la UE/EEE.1 Como ciudadanos de la UE no necesitan visado ni permiso de compra; simplemente obtienen un NIE (número de identificación de extranjero), que todo comprador requiere para completar la operación.
Calculadora de gastos e impuestos de compra
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10%) | 35.000 € |
| AJD (actos jurídicos documentados) | 4.200 € |
| Notaría * | 850 € |
| Registro de la propiedad * | 545 € |
| Gestoría * | 400 € |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Total de gastos añadidos | 40.995 € |
| Desembolso total (precio + gastos) | 390.995 € |
11,7% sobre el precio
Tasas aplicadas (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1,2%; segunda mano ITP 7,0%.
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
Solo una estimación, no asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD de obra nueva son tipos estatales/autonómicos; el ITP de segunda mano puede ser por tramos según el valor en algunas comunidades. Confirma las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
Impuestos que paga al comprar
Lo que paga al comprar depende de si la vivienda es de nueva construcción comprada al promotor o de segunda mano de un propietario privado. Los dos son mutuamente excluyentes: una propiedad atrae IVA más AJD, o ITP, nunca ambos.
Vivienda de nueva construcción: IVA + AJD
Una vivienda a estrenar comprada directamente al promotor conlleva IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio, más AJD (Actos Jurídicos Documentados, impuesto de timbre sobre la escritura), que en Andalucía es del 1.2%.2 Esto representa un 11.2% combinado de impuestos indirectos sobre un apartamento o villa nueva. El IVA se paga al promotor al finalizar la compra; el AJD se liquida poco después de la firma.
Vivienda de segunda mano: ITP
Una vivienda de segunda mano, en cambio, atrae ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), el impuesto de transmisiones. Andalucía aplica un tipo fijo único del 7% desde la reforma de la Ley 5/2021.3 El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio pagado o el valor de referencia oficial de la Junta de Andalucía (valor de referencia), y debe pagarse en un plazo de 30 días naturales desde la firma de la escritura.3 Tenga en cuenta ese valor de referencia: si supera su precio, el impuesto se carga sobre la cifra más alta.
Tabla: impuestos de compra de un vistazo (Andalucía, 2026)
| Tipo de propiedad | Impuesto | Tipo |
|---|---|---|
| Obra nueva (del promotor) | IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | 10%2 |
| Obra nueva (del promotor) | AJD (impuesto de timbre) | 1.2%2 |
| Segunda mano (de propietario privado) | ITP (impuesto de transmisiones) | 7%3 |
Otros gastos de formalización
Además de los impuestos, presupueste los honorarios de notaría, los del Registro de la Propiedad y los honorarios legales. Los gastos de notaría y registro están regulados y varían según el precio, comúnmente unos cientos a alrededor de mil euros cada uno.2 Los honorarios de abogados independientes suelen rondar el 1% más IVA. Como regla general, prevea aproximadamente un 10-14% sobre el precio de compra para el paquete completo de impuestos y gastos: más cerca del extremo inferior en una obra nueva una vez que se añaden los gastos, y alrededor de un 8-9% en una segunda mano.2 Si financia la compra, la mayoría de los bancos españoles prestan a no residentes hasta aproximadamente el 60-70% del valor, un punto cubierto en nuestra guía de hipotecas para compradores franceses.
Impuestos que paga cada año como propietario
La propiedad conlleva dos obligaciones recurrentes: un impuesto municipal y un impuesto nacional sobre la renta de no residentes.
IBI y recogida de basuras
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal anual sobre la propiedad, recaudado por el ayuntamiento sobre el valor catastral. Los tipos se establecen localmente y varían según el municipio, por lo que un piso en Marbella y una casa adosada en Nerja pueden diferir. Normalmente también verá una tasa separada de recogida de basuras (basura). Configure una domiciliación bancaria para no perderse estos pagos.
IRNR y Modelo 210
Como propietario no residente, usted está sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), declarado en el Modelo 210 y administrado por la Agencia Tributaria. Su funcionamiento depende de si la vivienda se alquila:
- Si la mantiene para uso propio, España grava una renta inmobiliaria imputada nocional incluso cuando la propiedad está vacía. La base imponible es el 1.1% del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario, y su tipo del 19% se aplica a esa base.1 El Modelo 210 de renta imputada se presenta antes del 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal.1
- Si la alquila, tributa al 19% sobre la renta neta. Fundamentalmente, dado que Francia está en la UE/EEE, puede deducir gastos: IBI, gastos de comunidad, seguros, intereses hipotecarios, amortización y suministros, entre otros.1 Un propietario no comunitario no puede generalmente deducir de la misma manera. Las declaraciones del Modelo 210 de alquiler se presentan en el año siguiente a la obtención de la renta (se aplica un plazo de presentación en primavera).1
Andalucía también tiene un impuesto sobre el patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) que está en gran parte neutralizado por una bonificación regional, pero el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a nivel nacional puede aplicarse a patrimonios muy elevados. La mayoría de los compradores de viviendas vacacionales no se ven afectados; si sus activos españoles son sustanciales, busque asesoramiento.
Impuestos al vender
Vender como no residente activa dos mecanismos. Primero, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la oficina de impuestos a través del Modelo 211 en el plazo de un mes desde la formalización.4 Esto no es un impuesto adicional: es un adelanto de su impuesto sobre las ganancias de capital, y si su factura final es menor, usted reclama la diferencia.4 Segundo, usted declara la ganancia real en el Modelo 210, gravado al 19% para residentes de la UE/EEE, en un plazo de cuatro meses desde la venta.41 También adeudará la plusvalía municipal, un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno; desde sentencias recientes del Tribunal Supremo, puede elegir el método de cálculo (ganancia objetiva o real) que produzca la cifra más baja.4
El tratado de doble imposición entre Francia y España
Los residentes franceses están protegidos por el convenio de doble imposición entre Francia y España. Como regla general en virtud de tales tratados, los ingresos procedentes de bienes inmuebles y las ganancias por su venta son gravables en el estado donde se encuentra la propiedad, por lo que su vivienda en la Costa del Sol se grava primero en España. Francia, como su país de residencia, luego alivia la doble imposición sobre esos ingresos de fuente española en virtud del tratado. Usted debe seguir declarando la propiedad y los ingresos españoles a las autoridades fiscales francesas; el tratado determina el alivio, no una exención de declarar. Debido a que la interacción del IRNR español con el impôt sur le revenu francés y cualquier carga social es realmente técnica, utilice un asesor familiarizado con ambos sistemas (consulte nuestras guías relacionadas sobre el proceso de compra y sobre residencia y visados, siendo esto último mucho más sencillo para los ciudadanos de la UE).
Lista de verificación práctica para compradores franceses
- Obtenga su NIE con antelación; nada se formaliza sin él.
- Confirme si la vivienda es de obra nueva (IVA + AJD) o de segunda mano (ITP) antes de estimar los costes.
- Compruebe el valor de referencia de la Junta: puede elevar su base del ITP por encima del precio pagado.3
- Presupueste un 10-14% sobre el precio para impuestos y tasas.2
- Anote en su agenda su Modelo 210 y su IBI anuales para que nada caduque.1
- Guarde cada factura: como residente de la UE puede deducir los gastos de alquiler.1
- En cualquier venta futura, espere la retención del 3% y la declaración de ganancias en un plazo de cuatro meses.4
Gestionado correctamente, la carga fiscal española para un comprador francés es predecible y, gracias al estatus de la UE, más ligera que para muchos otros compradores extranjeros. Combine esta guía con nuestros artículos complementarios sobre el proceso de compra, hipotecas y residencia para planificar toda la mudanza.
Preguntas frecuentes
¿Los compradores franceses pagan menos impuestos que los compradores británicos o estadounidenses en España?
Sobre ingresos y ganancias, sí. Como residentes de la UE, los propietarios franceses tributan al 19% bajo el IRNR, mientras que los residentes no comunitarios, como los compradores británicos y estadounidenses, pagan el 24%. Los residentes franceses también pueden deducir los gastos de alquiler (IBI, gastos de comunidad, intereses hipotecarios, seguros y más), un beneficio que históricamente se ha aplicado a los residentes de la UE/EEE.1
¿Cuánto impuesto pago al comprar en la Costa del Sol?
Depende de la propiedad. Una obra nueva de un promotor conlleva un 10% de IVA más un 1.2% de impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) en Andalucía, un total combinado del 11.2%. Una reventa conlleva un 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su lugar. Sumando los honorarios de notaría, registro y legales, calcule aproximadamente un 10-14% sobre el precio.23
¿Qué es el Modelo 210 y tengo que presentarlo cada año?
El Modelo 210 es la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si mantiene la vivienda para uso personal, presenta una declaración anual de renta imputada (base del 1.1% o 2% del valor catastral, gravada al 19%) antes del 31 de diciembre del año siguiente. Si alquila la propiedad, declara la renta neta en su lugar.1
¿Qué es la retención del 3% cuando vendo?
Cuando un no residente vende, el comprador retiene el 3% del precio de venta y lo paga a la oficina de impuestos a través del Modelo 211 como un anticipo de su impuesto sobre las ganancias de capital. Luego, declara la ganancia real en el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses; si el 3% excede su obligación fiscal final, reclama el saldo.4
¿Me gravarán dos veces, en España y en Francia?
No. Según el convenio de doble imposición entre Francia y España, los ingresos y las ganancias de la propiedad generalmente se gravan primero en España, donde se encuentra la propiedad, y Francia luego otorga un alivio para evitar la doble imposición. Aún debe declarar la propiedad y los ingresos españoles en Francia; busque asesoramiento sobre el mecanismo exacto, que es técnico.
¿Necesito un visado o permiso de residencia como ciudadano francés para comprar?
No. Como ciudadano de la UE, tiene libertad de movimiento y no necesita visado ni permiso de compra para adquirir en España. Solo necesita un NIE para completar la compra, y si pasa más de tres meses viviendo en España, se registra como residente de la UE. Consulte nuestra guía de residencia para más detalles.
