Impuestos para compradores holandeses al adquirir una propiedad en España (Costa del Sol)

Importante, lea primero. Esta es información general, no asesoramiento legal o fiscal personalizado. Las cifras a continuación son los tipos y umbrales vigentes a la fecha de revisión (28 de julio de 2026); los impuestos españoles se establecen en parte a nivel regional y municipal y cambian cada año fiscal, y el tratado fiscal entre España y los Países Bajos está siendo renegociado. Nada de lo aquí expuesto es una recomendación para su situación. Antes de firmar o presentar cualquier documento, confirme las cifras actuales y su propia posición con un asesor fiscal español colegiado (asesor fiscal) o un abogado colegiado, y con un asesor neerlandés para el lado del Box 3.

Esta guía cubre los impuestos a pagar en España, en el momento de la compra, anualmente y en el momento de la venta, y cómo interactúan con las obligaciones neerlandesas, para compradores no residentes que son residentes fiscales de los Países Bajos y que compran en Andalucía (lo que incluye la Costa del Sol).

Impuestos de compra: obra nueva vs. reventa en Andalucía

El mayor coste único en la compra es el impuesto de transmisiones/indirecto, y el tipo depende de si la propiedad es nueva o de reventa.

• Obra nueva (comprada a un promotor) conlleva dos impuestos ²: IVA (IVA), un impuesto nacional generalmente fijado en el 10% del precio para viviendas residenciales nuevas, más Impuesto de timbre (AJD, Actos Jurídicos Documentados), un impuesto regional en Andalucía del 1.2% ¹². Total: 11.2%.
• Reventa (comprada a un propietario particular) no conlleva IVA. En su lugar, el comprador paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un tipo fijo del 7% en Andalucía, entre los tipos más competitivos de España ¹². (Existen tipos reducidos de ITP para vivienda habitual / compradores jóvenes bajo condiciones que normalmente no se aplican a una segunda vivienda de no residentes.)

Impuestos anuales continuos

Un propietario no residente generalmente está sujeto a dos impuestos anuales españoles, incluso si la propiedad nunca se alquila.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles): un impuesto municipal que se paga anualmente al ayuntamiento, basado en el valor catastral de la propiedad. El tipo lo establece cada municipio y para propiedades urbanas suele oscilar entre el 0.4% y el 1.1% ¹.
• Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes): se presenta en el Modelo 210 bajo uno de dos escenarios ³:

1. Renta imputada (uso propio, no alquilada): una renta imputada del 1.1% del valor catastral (o 2% si el valor no ha sido revisado en los últimos 10 años), gravada con un tipo fijo del 19% para residentes de la UE/EEE. Para la renta imputada, la declaración se puede presentar durante todo el año siguiente al año fiscal (hasta el 31 de diciembre) ³.
2. Renta de alquiler: como residente de la UE/EEE, gravada con un 19% sobre el beneficio neto, deduciendo gastos elegibles (p. ej., intereses hipotecarios, IBI, gastos de comunidad, seguros, mantenimiento) ³.

Impuestos sobre el patrimonio españoles

• Impuesto sobre el Patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio): para no residentes se aplica únicamente a los activos españoles. Existe una exención personal de 700.000 €, y Andalucía aplica una bonificación del 100%, por lo que el importe a pagar a la región generalmente se reduce a cero ²³. Aún puede ser necesaria una declaración informativa (Modelo 714) cuando el valor de los activos supere los 2 millones de euros ³.
• Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas (ITSGF): un impuesto estatal sobre el patrimonio neto superior a 3 millones de euros (activos españoles, para no residentes); cualquier impuesto regional sobre el patrimonio pagado se acredita contra este ³. Por debajo de ese umbral, no se debe ITSGF.

Venta de la propiedad

• Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales: para un residente de la UE/EEE, la ganancia (precio de venta menos precio de adquisición y costes asociados) se grava con un tipo fijo del 19%, declarado en el Modelo 210 ³. El período de presentación del vendedor es de tres meses contados a partir del final del período de un mes que tiene el comprador para pagar la retención, es decir, aproximadamente cuatro meses desde la venta ³.
• Retención del 3% (retención): cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 (en el plazo de un mes desde la venta) ³. Esto no es el impuesto final, sino un anticipo de la ganancia; si excede el impuesto adeudado (p. ej., una pérdida), la diferencia se puede reclamar a través del Modelo 210 ³.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano, pagadero por el vendedor al ayuntamiento. El método de cálculo se reformó en 2021, y cuando no se produjo una ganancia en el valor del suelo, es posible que el impuesto no sea adeudado ¹.

La capa neerlandesa: evitar la doble imposición

Un residente fiscal neerlandés declara activos mundiales, incluida la propiedad española; el tratado evita que el mismo activo sea gravado en ambos países.

• El tratado: otorga a España el derecho principal a gravar las rentas y ganancias de bienes inmuebles situados en España (artículos sobre bienes inmuebles y ganancias de capital) y obliga a los Países Bajos a conceder un alivio ⁴. Nota: España y los Países Bajos han acordado un convenio renegociado (presentado al Consejo de Ministros español en marzo de 2026); hasta que complete su ratificación y entre en vigor, el convenio de 1971 (en vigor desde 1972) sigue siendo el texto aplicable; confirme el estado actual con un asesor.
• Declaración del Box 3: la propiedad española se declara en el Box 3 de la declaración anual neerlandesa (aangifte inkomstenbelasting) por su valor a 1 de enero. Para 2026, los bienes inmuebles se incluyen en 'otros activos' (overige bezittingen) con un rendimiento presunto del 6.00%, gravado con un tipo fijo del 36% ⁵.
• Alivio mediante exención: los Países Bajos conceden una exención (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting) para el impuesto del Box 3 atribuible a la propiedad española, reclamada en la declaración neerlandesa ⁴⁵. El valor todavía cuenta para el patrimonio total y los tramos aplicables ("exención con progresión"), pero el impuesto neerlandés del Box 3 no se aplica sobre la parte española.

Secuencia típica para un comprador neerlandés

1. Obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), el identificador fiscal necesario para comprar, operar bancariamente y presentar impuestos en España ³, y abrir una cuenta bancaria española.
2. Pagar los impuestos de compra en un plazo de dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura (escritura; para hechos imponibles a partir del 1 de enero de 2022): obra nueva → IVA al promotor más AJD (Modelo 601); reventa → ITP (Modelo 600) ¹².
3. Registrar la escritura en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad).
4. Presentar los impuestos anuales españoles, IBI al ayuntamiento, e IRNR (Modelo 210) ³.
5. Declarar en los Países Bajos, declarar la propiedad (y cualquier hipoteca) en el Box 3 y reclamar la exención de bienes inmuebles extranjeros ⁴⁵.