Podatki dla holenderskich nabywców kupujących nieruchomość w Hiszpanii (Costa del Sol)

Ważne, przeczytaj najpierw. To są ogólne informacje, a nie spersonalizowana porada prawna ani podatkowa. Poniższe dane to stawki i progi obowiązujące na dzień przeglądu (28 lipca 2026); hiszpańskie podatki są ustalane częściowo na poziomie regionalnym i gminnym oraz zmieniają się co roku podatkowym, a traktat podatkowy między Hiszpanią a Holandią jest renegocjowany. Nic tutaj nie jest rekomendacją dla Twojej sytuacji. Przed podpisaniem czegokolwiek lub złożeniem dokumentów, potwierdź aktualne dane i swoją sytuację z zarejestrowanym hiszpańskim doradcą podatkowym (asesor fiscal) lub prawnikiem (colegiado), a także z holenderskim doradcą w kwestii Box 3.

Ten przewodnik obejmuje podatki płatne w Hiszpanii, przy zakupie, corocznie i przy sprzedaży, oraz to, jak współdziałają one z holenderskimi zobowiązaniami, dla nabywców niebędących rezydentami podatkowymi Holandii, kupujących w Andaluzji (co obejmuje Costa del Sol).

Podatki przy zakupie: nieruchomości z rynku pierwotnego a wtórnego w Andaluzji

Największym jednorazowym kosztem przy zakupie jest podatek od przeniesienia własności/pośredni, a stawka zależy od tego, czy nieruchomość jest nowa czy z rynku wtórnego.

• Nieruchomość z rynku pierwotnego (kupiona od dewelopera) obciążona jest dwoma podatkami ²: VAT (IVA), podatek krajowy zazwyczaj ustalony na 10% ceny dla nowych nieruchomości mieszkalnych, plus Opłata Skarbowa (AJD, Actos Jurídicos Documentados), podatek regionalny w Andaluzji wynoszący 1,2% ¹². Łącznie: 11,2%.
• Nieruchomość z rynku wtórnego (kupiona od prywatnego właściciela) nie podlega VAT. Zamiast tego kupujący płaci Podatek od Przeniesienia Praw Majątkowych (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), stałe 7% w Andaluzji, co jest jedną z bardziej konkurencyjnych stawek w Hiszpanii ¹². (Obniżone stawki ITP istnieją dla miejsca zamieszkania / młodych nabywców pod warunkami, które zazwyczaj nie mają zastosowania do drugiego domu nierezydenta.)

Bieżące podatki roczne

Właściciel niebędący rezydentem jest zazwyczaj zobowiązany do płacenia dwóch rocznych podatków hiszpańskich, nawet jeśli nieruchomość nigdy nie jest wynajmowana.

• Podatek od Nieruchomości (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles): podatek gminny płacony corocznie do urzędu miasta (Ayuntamiento), oparty na wartości katastralnej nieruchomości (valor catastral). Stawka jest ustalana przez każdą gminę i dla nieruchomości miejskich zazwyczaj mieści się w przedziale 0,4%–1,1% ¹.
• Podatek Dochodowy od Nierezydentów (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes): składany na Modelo 210 w jednym z dwóch scenariuszy ³:

1. Dochód imputowany (użytek własny, nie wynajmowane): domniemany dochód w wysokości 1,1% wartości katastralnej (lub 2%, jeśli wartość nie była weryfikowana w ciągu ostatnich 10 lat), opodatkowany stałą stawką 19% dla rezydentów UE/EOG. W przypadku dochodu imputowanego zeznanie może być złożone w ciągu roku następującego po roku podatkowym (do 31 grudnia) ³.
2. Dochód z najmu: jako rezydent UE/EOG, opodatkowany stawką 19% od zysku netto, po odliczeniu kwalifikujących się wydatków (np. odsetki od kredytu hipotecznego, IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, utrzymanie) ³.

Hiszpańskie podatki majątkowe

• Podatek Majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio): dla nierezydentów dotyczy tylko hiszpańskich aktywów. Istnieje osobista kwota wolna od podatku w wysokości 700 000 EUR, a Andaluzja stosuje 100% ulgi (bonificación), więc kwota należna regionowi jest zazwyczaj zredukowana do zera ²³. Zeznanie informacyjne (Modelo 714) może być nadal wymagane, jeśli wartość aktywów przekracza 2 miliony EUR ³.
• Podatek solidarnościowy od dużych fortun (ITSGF): podatek państwowy od majątku netto powyżej 3 milionów EUR (aktywa hiszpańskie, dla nierezydentów); każdy zapłacony regionalny podatek majątkowy jest odliczany od niego ³. Poniżej tego progu, nie jest należny żaden ITSGF.

Sprzedaż nieruchomości

• Podatek od zysków kapitałowych: dla rezydenta UE/EOG zysk (cena sprzedaży minus cena nabycia i związane z tym koszty) jest opodatkowany stałą stawką 19%, deklarowany na Modelo 210 ³. Okres składania deklaracji przez sprzedającego wynosi trzy miesiące liczone od końca jednomiesięcznego okresu, w którym kupujący musi zapłacić retencję, tj. ogólnie cztery miesiące od sprzedaży ³.
• 3% zatrzymania (retención): gdy nierezydent sprzedaje, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i zapłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 (w ciągu jednego miesiąca od sprzedaży) ³. To nie jest ostateczny podatek, ale zaliczka na poczet zysku; jeśli przekracza należny podatek (np. stratę), różnica może zostać odzyskana za pośrednictwem Modelo 210 ³.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich, płatny przez sprzedającego do urzędu miasta. Metoda obliczania została zreformowana w 2021 roku, a tam, gdzie nie nastąpił wzrost wartości gruntu, podatek może nie być należny ¹.

Warstwa holenderska: unikanie podwójnego opodatkowania

Holenderski rezydent podatkowy zgłasza aktywa na całym świecie, w tym nieruchomości hiszpańskie; umowa zapobiega opodatkowaniu tego samego składnika majątku w obu krajach.

• Traktat: daje Hiszpanii pierwotne prawo do opodatkowania dochodów i zysków z nieruchomości położonych w Hiszpanii (artykuły dotyczące nieruchomości i zysków kapitałowych) i zobowiązuje Holandię do udzielenia ulgi ⁴. Uwaga: Hiszpania i Holandia uzgodniły renegocjowaną konwencję (przedstawioną Hiszpańskiej Radzie Ministrów w marcu 2026); dopóki nie zakończy się jej ratyfikacja i wejście w życie, konwencja z 1971 roku (obowiązująca od 1972 roku) pozostaje obowiązującym tekstem, potwierdź aktualny status z doradcą.
• Zgłaszanie w Box 3: hiszpańska nieruchomość jest deklarowana w Box 3 rocznego holenderskiego zeznania (aangifte inkomstenbelasting) według jej wartości na 1 stycznia. Na rok 2026 nieruchomości klasyfikowane są jako ‘inne aktywa’ (overige bezittingen) z domniemanym zwrotem w wysokości 6,00%, opodatkowane stałą stawką 36% ⁵.
• Ulga poprzez zwolnienie: Holandia udziela zwolnienia (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting) od podatku z Box 3 przypisanego nieruchomości hiszpańskiej, zgłaszanego w holenderskim zeznaniu ⁴⁵. Wartość nadal wlicza się do całkowitego majątku i obowiązujących progów ("zwolnienie z progresją"), ale holenderski podatek Box 3 nie jest naliczany od części hiszpańskiej.

Typowa sekwencja dla holenderskiego nabywcy

1. Uzyskaj NIE (Número de Identificación de Extranjero), numer identyfikacji podatkowej wymagany do kupna, bankowania i składania deklaracji podatkowych w Hiszpanii ³, oraz otwórz hiszpańskie konto bankowe.
2. Zapłać podatki od zakupu w ciągu dwóch miesięcy od dnia następującego po podpisaniu aktu notarialnego (escritura; dla zdarzeń podlegających opodatkowaniu w dniu 1 stycznia 2022 r. lub po tej dacie): nowa budowa → VAT do dewelopera plus AJD (Modelo 601); odsprzedaż → ITP (Modelo 600) ¹².
3. Zarejestruj akt notarialny w Registro de la Propiedad (Księgi Wieczyste).
4. Złóż roczne hiszpańskie deklaracje podatkowe, IBI do urzędu miasta i IRNR (Modelo 210) ³.
5. Zgłoś w Holandii, zadeklaruj nieruchomość (i ewentualny kredyt hipoteczny) w Box 3 i ubiegaj się o zwolnienie z podatku od nieruchomości zagranicznych ⁴⁵.