Impôts pour les acheteurs néerlandais achetant une propriété en Espagne (Costa del Sol)

Important, à lire en premier. Ceci est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les chiffres ci-dessous sont les taux et seuils en vigueur à la date de révision (28 juillet 2026) ; les impôts espagnols sont fixés en partie au niveau régional et municipal et changent chaque année fiscale, et le traité fiscal Espagne-Pays-Bas est en cours de renégociation. Rien ici n’est une recommandation pour votre situation. Avant de signer quoi que ce soit ou de faire une déclaration, confirmez les chiffres actuels et votre propre situation avec un conseiller fiscal espagnol (asesor fiscal) enregistré ou un avocat colegiado, et avec un conseiller néerlandais pour le volet Box 3.

Ce guide couvre les impôts à payer en Espagne, à l’achat, annuellement et à la vente, et leur interaction avec les obligations néerlandaises, pour les acheteurs non-résidents qui sont résidents fiscaux des Pays-Bas et qui achètent en Andalousie (ce qui inclut la Costa del Sol).

Taxes à l’achat : neuf vs. revente en Andalousie

Le coût unique le plus important à l’achat est la taxe de transfert/indirecte, et le taux dépend si la propriété est neuve ou une revente.

• Construction neuve (achetée à un promoteur) comporte deux taxes ² : la TVA (IVA), un impôt national généralement fixé à 10% du prix pour les nouvelles propriétés résidentielles, plus le droit de timbre (AJD, Actos Jurídicos Documentados), une taxe régionale en Andalousie de 1,2% ¹². Total : 11,2%.
• Revente (achetée à un propriétaire privé) ne comporte pas de TVA. Au lieu de cela, l’acheteur paie l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un taux fixe de 7% en Andalousie, parmi les taux les plus compétitifs en Espagne ¹². (Des taux d’ITP réduits existent pour la résidence habituelle / les jeunes acheteurs dans des conditions qui ne s’appliquent généralement pas à une résidence secondaire non-résidente.)

Impôts annuels récurrents

Un propriétaire non-résident est généralement redevable de deux impôts espagnols annuels, même si la propriété n’est jamais louée.

• Impôt Foncier Local (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : une taxe municipale payée annuellement à la mairie (Ayuntamiento), basée sur la valeur cadastrale de la propriété (valor catastral). Le taux est fixé par chaque municipalité et pour les propriétés urbaines, il se situe généralement dans la fourchette de 0,4% à 1,1% ¹.
• Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes) : déclaré sur le Modelo 210 selon l’un des deux scénarios ³ :

1. Revenu imputé (usage propre, non loué) : un revenu notionnel de 1,1% de la valeur cadastrale (ou 2% si la valeur n’a pas été révisée au cours des 10 dernières années), imposé à un taux fixe de 19% pour les résidents de l’UE/EEE. Pour le revenu imputé, la déclaration peut être déposée tout au long de l’année suivant l’année fiscale (jusqu’au 31 décembre) ³.
2. Revenu locatif : en tant que résident de l’UE/EEE, imposé à 19% sur le bénéfice net, en déduisant les dépenses éligibles (par exemple, intérêts hypothécaires, IBI, charges de copropriété, assurance, entretien) ³.

Impôts espagnols sur le patrimoine

• Impôt sur le Patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) : pour les non-résidents, il s’applique uniquement aux actifs espagnols. Il existe une exonération personnelle de 700 000 €, et l’Andalousie applique une bonification de 100%, de sorte que le montant payable à la région est généralement réduit à zéro ²³. Une déclaration informative (Modelo 714) peut toujours être requise lorsque la valeur des actifs dépasse 2 millions d’euros ³.
• Impôt de Solidarité sur les Grandes Fortunes (ITSGF) : un impôt d’État sur la fortune nette au-delà de 3 millions d’euros (actifs espagnols, pour les non-résidents) ; tout impôt régional sur le patrimoine payé est crédité sur celui-ci ³. En dessous de ce seuil, aucun ITSGF n’est dû.

Vente de la propriété

• Impôt sur les Plus-values : pour un résident de l’UE/EEE, le gain (prix de vente moins le prix d’acquisition et les coûts associés) est imposé à un taux fixe de 19%, déclaré sur le Modelo 210 ³. La période de déclaration du vendeur est de trois mois à compter de la fin de la période d’un mois dont dispose l’acheteur pour payer la retenue, soit globalement quatre mois à partir de la vente ³.
• Retenue de 3% (retención) : lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 (dans un délai d’un mois suivant la vente) ³. Ce n’est pas l’impôt final mais une avance sur le gain ; si elle excède l’impôt dû (par exemple, une perte), la différence peut être réclamée via le Modelo 210 ³.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU) : une taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain, payable par le vendeur à la mairie. La méthode de calcul a été réformée en 2021, et lorsqu’aucune plus-value foncière n’est survenue, la taxe peut ne pas être due ¹.

Le volet néerlandais : éviter la double imposition

Un résident fiscal néerlandais déclare les actifs mondiaux, y compris les propriétés espagnoles ; le traité empêche que le même actif soit imposé dans les deux pays.

• Le traité : il confère à l’Espagne le droit primaire d’imposer les revenus et les gains provenant des biens immobiliers situés en Espagne (articles sur les biens immobiliers et les plus-values) et oblige les Pays-Bas à accorder un allégement ⁴. Remarque : l’Espagne et les Pays-Bas ont convenu d’une convention renégociée (présentée au Conseil des ministres espagnol en mars 2026) ; tant qu’elle n’a pas achevé sa ratification et n’est pas entrée en vigueur, la convention de 1971 (en vigueur depuis 1972) reste le texte applicable, confirmez le statut actuel auprès d’un conseiller.
• Déclaration Box 3 : la propriété espagnole est déclarée dans la Box 3 de la déclaration annuelle néerlandaise (aangifte inkomstenbelasting) à sa valeur au 1er janvier. Pour 2026, l’immobilier relève des « autres actifs » (overige bezittingen) avec un rendement fictif de 6,00%, imposé à un taux fixe de 36% ⁵.
• Allégement via l’exonération : les Pays-Bas accordent une exonération (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting) pour l’impôt Box 3 attribuable à la propriété espagnole, réclamée dans la déclaration néerlandaise ⁴⁵. La valeur compte toujours dans la richesse totale et les tranches applicables (« exemption avec progression »), mais l’impôt néerlandais Box 3 n’est pas prélevé sur la portion espagnole.

Séquence typique pour un acheteur néerlandais

1. Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), l’identifiant fiscal requis pour acheter, effectuer des opérations bancaires et déclarer des impôts en Espagne ³, et ouvrir un compte bancaire espagnol.
2. Payer les taxes d’achat dans les deux mois suivant le jour de la signature de l’acte (escritura ; pour les événements imposables à partir du 1er janvier 2022) : construction neuve → TVA au promoteur plus AJD (Modelo 601) ; revente → ITP (Modelo 600) ¹².
3. Enregistrer l’acte au Registro de la Propiedad (Cadastre).
4. Déclarer les impôts annuels espagnols, l’IBI à la mairie, et l’IRNR (Modelo 210) ³.
5. Déclarer aux Pays-Bas, déclarer la propriété (et toute hypothèque) dans la Box 3 et demander l’exonération immobilière étrangère ⁴⁵.