Plusvalía y ganancias patrimoniales al vender una propiedad en España

# Plusvalía y ganancias patrimoniales al vender una propiedad en España

Importante, lea primero. Esto es información general para una audiencia amplia, no asesoramiento legal o fiscal personalizado, y ningún abogado o asesor fiscal ha revisado sus circunstancias individuales. Los tipos impositivos, umbrales y formularios fiscales españoles cambian con frecuencia; las cifras que se indican a continuación reflejan las normas que se entiende que están en vigor a la fecha de revisión (28 July 2026) y pueden haber cambiado desde entonces. Antes de actuar, confirme los tipos y las normas aplicables a su caso específico con un asesor fiscal o abogado cualificado y colegiado. eVoost no acepta ninguna responsabilidad por las decisiones tomadas basándose en esta información general.

Vender una propiedad en España suele implicar dos impuestos: un impuesto estatal sobre su beneficio neto, el impuesto sobre las ganancias patrimoniales (ganancia patrimonial), y un impuesto local cobrado por el ayuntamiento sobre el aumento del valor del suelo, llamado plusvalía municipal o IIVTNU ⁴⁵. La forma en que se calcula la ganancia depende de la residencia: los residentes la incluyen en su declaración anual del IRPF, mientras que los no residentes presentan el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) ¹³.

Plusvalía Municipal (IIVTNU): el impuesto local sobre el valor del suelo

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente llamado plusvalía municipal, grava el aumento del valor del suelo urbano entre la adquisición y la venta, y es gestionado por el ayuntamiento donde se encuentra la propiedad ⁵. En una venta, la obligación de pago recae sobre el vendedor, generalmente dentro de los 30 días hábiles posteriores a la venta ⁵.

Tras una sentencia del Tribunal Constitucional de España (STC 182/2021) y la reforma mediante el Real Decreto-ley 26/2021, el método de cálculo fue revisado ⁴. Una consecuencia clave: si no hay ganancia real en la transmisión, el impuesto ya no es exigible ⁴. Los vendedores generalmente pueden elegir entre dos métodos y aplicar el que resulte en una factura más baja ⁴:

1. Método objetivo: multiplica el valor catastral del suelo (valor catastral del suelo) por un coeficiente fijado por el gobierno, que varía con el número de años de propiedad, y luego aplica el tipo fijado por el ayuntamiento ⁴⁵.
2. Método de ganancia real: basa el impuesto en la ganancia real atribuible al suelo, comparando los precios de compra y venta y aplicando la parte del suelo del valor catastral total ⁴. Cuando la ganancia real es pequeña o nula, este método suele ser más favorable ⁴.

Los coeficientes exactos y los tipos municipales varían según el ayuntamiento y cambian periódicamente, por lo que las cifras aplicables deben confirmarse localmente.

Impuesto sobre las ganancias patrimoniales (Ganancia Patrimonial): el impuesto estatal sobre el beneficio

El impuesto sobre las ganancias patrimoniales (ganancia patrimonial) es un impuesto nacional administrado por la Agencia Tributaria, que grava el beneficio neto. La ganancia es, a grandes rasgos:

Ganancia = (Precio de Venta − Gastos de Venta) − (Precio de Compra + Costos de Compra + Grandes Mejoras)

Los elementos deducibles suelen incluir los honorarios notariales, las tasas del registro de la propiedad y las comisiones de agente. El tipo difiere para residentes y no residentes ¹³.

Vendedores no residentes

Si no es residente fiscal español, la ganancia patrimonial por la venta de una propiedad generalmente se grava a un tipo fijo del 19%, un tipo que se aplica a los no residentes independientemente de su país de origen, incluyendo a los residentes de la UE, el Reino Unido y los EE. UU. ¹²⁸.

Vendedores residentes

Para los residentes fiscales españoles, la ganancia se trata como renta del ahorro (renta del ahorro) y se grava en una escala progresiva dentro de la declaración anual del IRPF ³. Los tramos de renta del ahorro de 2026 son ³⁸:

• Hasta €6,000: 19%
• €6,001 – €50,000: 21%
• €50,001 – €200,000: 23%
• €200,001 – €300,000: 27%
• Más de €300,000: 30%

(El tramo superior aumentó del 28% al 30% para ingresos superiores a €300,000 según la Ley 7/2024, con efecto a partir de 2025 ³⁸.)

La retención del 3% (Retención) en ventas de no residentes

Para garantizar el impuesto debido, la ley española exige al comprador retener el 3% del precio de venta declarado y pagarlo a la Agencia Tributaria en nombre del vendedor, utilizando el Modelo 211, generalmente dentro de un mes desde la formalización ¹².

Este 3% no es el impuesto final, es un pago a cuenta de la obligación del 19% del vendedor por ganancias patrimoniales ¹². Después de la venta, el vendedor presenta el Modelo 210 para declarar la ganancia real y regularizar la situación ¹²:

• Si el impuesto del 19% sobre la ganancia es mayor que el 3% retenido, el vendedor paga la diferencia ¹².
• Si es menor (o la propiedad se vendió con pérdidas), el vendedor puede reclamar un reembolso del exceso ¹².

El Modelo 210 generalmente vence dentro de los cuatro meses siguientes a la escritura de venta; incumplir este plazo puede poner en peligro cualquier reembolso ¹². Confirme los plazos y procedimientos actuales antes de presentar la declaración.

Alivio de la doble imposición para vendedores extranjeros

Si es residente fiscal en otro país, el beneficio de la venta de una propiedad española también puede ser gravable allí. Para evitar la doble imposición, España tiene tratados con muchos países, incluyendo Estados Unidos y el Reino Unido ⁶⁷. Estos generalmente permiten un crédito fiscal extranjero por el impuesto sobre las ganancias patrimoniales pagado en España, reduciendo el impuesto adeudado en el país de residencia ⁶⁷.

Para personas estadounidenses, el impuesto español generalmente puede ser acreditado contra el impuesto estadounidense sobre la misma ganancia, sujeto a las normas del IRS, y la presentación de informes estadounidenses (como FBAR/FATCA) sigue siendo aplicable ⁶. Los residentes del Reino Unido pueden solicitar alivio en virtud del convenio entre el Reino Unido y España ⁷. Los resultados de los tratados son específicos de cada caso; confírmelo con un asesor en su país de residencia.

Exenciones y bonificaciones

Las principales bonificaciones sobre ganancias patrimoniales en España están dirigidas a residentes que venden su vivienda habitual (vivienda habitual) ³:

• Exención por reinversión en vivienda habitual: los residentes pueden estar totalmente exentos si reinvierten la totalidad del importe obtenido en una nueva vivienda habitual dentro de los dos años (antes o después de la venta) ³.
• Exención para mayores de 65 años: los residentes mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual pueden estar totalmente exentos de la ganancia, sin requisito de reinversión ³.

Los no residentes generalmente no pueden acogerse a estas bonificaciones ², con una excepción notable y específica de cada caso: un no residente que sea residente fiscal en otro país de la UE/EEE con un acuerdo de intercambio de información fiscal puede solicitar la bonificación por reinversión al vender su antigua vivienda habitual en España y reinvertir en una nueva vivienda habitual en otro país de la UE/EEE ².

Cómo funciona generalmente el proceso para un vendedor no residente

En resumen: se necesita un NIE válido para completar la venta; en la escritura el comprador retiene el 3% y lo paga a través del Modelo 211 (generalmente dentro de un mes); el vendedor luego presenta el Modelo 210 (generalmente dentro de cuatro meses) para liquidar el 19% y pagar o reclamar la diferencia ¹²⁸; el vendedor también presenta y paga la plusvalía municipal en el ayuntamiento dentro de unos 30 días hábiles, utilizando el método más barato de los dos ⁴⁵; y finalmente la ganancia se declara en el país de residencia, solicitando un crédito fiscal por convenio para el impuesto español ⁶⁷. Debido a que los plazos, formularios y cifras cambian y dependen del municipio y de su residencia, un asesor fiscal o abogado colegiado debe confirmar los pasos para su caso.