Plusvalía und Veräußerungsgewinne beim Immobilienverkauf in Spanien

# Plusvalía und Kapitalgewinne beim Verkauf von Immobilien in Spanien

Wichtig, bitte zuerst lesen. Dies sind allgemeine Informationen für ein breites Publikum, keine persönliche Rechts- oder Steuerberatung, und kein Anwalt oder Steuerberater (asesor fiscal) hat Ihre individuellen Umstände geprüft. Spanische Steuersätze, Schwellenwerte und Formulare ändern sich häufig; die nachstehenden Zahlen spiegeln die Regeln wider, von denen angenommen wird, dass sie zum Überprüfungsdatum (28. Juli 2026) in Kraft sind und sich seither möglicherweise geändert haben. Bevor Sie handeln, bestätigen Sie die für Ihren speziellen Fall geltenden Sätze und Regeln mit einem qualifizierten, registrierten (colegiado) Steuerberater oder Anwalt. eVoost übernimmt keine Haftung für Entscheidungen, die auf der Grundlage dieser allgemeinen Informationen getroffen werden.

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien beinhaltet typischerweise zwei Steuern: eine staatliche Steuer auf Ihren Nettogewinn, die Kapitalertragsteuer (ganancia patrimonial), und eine lokale Steuer, die vom Rathaus auf die Wertsteigerung des Grundstücks erhoben wird und plusvalía municipal oder IIVTNU genannt wird ⁴⁵. Wie der Gewinn berechnet wird, hängt vom Wohnsitz ab: Gebietsansässige geben ihn in ihrer jährlichen IRPF-Erklärung an, während Nicht-Gebietsansässige die Einkommensteuer für Nicht-Gebietsansässige (IRNR) einreichen ¹³.

Plusvalía Municipal (IIVTNU): die lokale Bodenwertzuwachssteuer

Der Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), gemeinhin plusvalía municipal genannt, besteuert die Wertsteigerung von städtischem Bodengrund zwischen Erwerb und Verkauf und wird vom Rathaus der Gemeinde verwaltet, in der sich die Immobilie befindet ⁵. Bei einem Verkauf fällt die Zahlungsverpflichtung auf den Verkäufer, im Allgemeinen innerhalb von 30 Werktagen nach dem Verkauf ⁵.

Nach einem Urteil des spanischen Verfassungsgerichts (STC 182/2021) und der Reform durch das Königliche Gesetzesdekret 26/2021 wurde die Berechnungsmethode überarbeitet ⁴. Eine wichtige Konsequenz: wenn bei der Übertragung kein tatsächlicher Gewinn erzielt wird, ist die Steuer nicht mehr fällig ⁴. Verkäufer können im Allgemeinen zwischen zwei Methoden wählen und diejenige anwenden, die die niedrigere Steuerlast ergibt ⁴:

1. Objektive Methode: multipliziert den Katasterwert des Bodens (valor catastral del suelo) mit einem von der Regierung festgelegten Koeffizienten, der mit der Anzahl der Besitzjahre variiert, und wendet dann den vom Rathaus festgelegten Satz an ⁴⁵.
2. Methode des tatsächlichen Gewinns: basiert die Steuer auf dem tatsächlichen Gewinn, der dem Grundstück zuzuschreiben ist, vergleicht Kauf- und Verkaufspreise und wendet den Anteil des Grundstücks am gesamten Katasterwert an ⁴. Wo der tatsächliche Gewinn gering oder null ist, ist diese Methode oft günstiger ⁴.

Genaue Koeffizienten und Gemeindesätze variieren je nach Rathaus und ändern sich periodisch, daher sollten die anwendbaren Zahlen vor Ort bestätigt werden.

Kapitalertragsteuer (Ganancia Patrimonial): die staatliche Gewinnsteuer

Die Kapitalertragsteuer (ganancia patrimonial) ist eine nationale Steuer, die von der Agencia Tributaria verwaltet wird und auf den Nettogewinn erhoben wird. Der Gewinn ist grob:

Gewinn = (Verkaufspreis − Verkaufsnebenkosten) − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Wesentliche Verbesserungen)

Zulässige Posten umfassen typischerweise Notargebühren, Grundbuchgebühren und Maklerprovisionen. Der Satz unterscheidet sich für Gebietsansässige und Nicht-Gebietsansässige ¹³.

Nicht-Gebietsansässige Verkäufer

Wenn Sie kein spanischer Steuerinländer sind, wird der Kapitalgewinn aus einem Immobilienverkauf im Allgemeinen mit einem pauschalen Satz von 19% besteuert, ein Satz, der für Nicht-Gebietsansässige unabhängig vom Herkunftsland gilt, einschließlich EU-, UK- und US-Bürgern ¹²⁸.

Gebietsansässige Verkäufer

Für spanische Steuerinländer wird der Gewinn als Spareinkommen (renta del ahorro) behandelt und nach einer progressiven Skala innerhalb der jährlichen IRPF-Erklärung besteuert ³. Die Sparertragsstufen für 2026 sind ³⁸:

• Bis zu 6.000 €: 19%
• 6.001 € – 50.000 €: 21%
• 50.001 € – 200.000 €: 23%
• 200.001 € – 300.000 €: 27%
• Über 300.000 €: 30%

(Die oberste Stufe stieg gemäß Ley 7/2024 für Einkommen über 300.000 € von 28% auf 30%, gültig ab 2025 ³⁸.)

Der 3%ige Quellensteuerabzug (Retención) bei Verkäufen durch Nicht-Gebietsansässige

Um die fällige Steuer zu sichern, verlangt das spanische Gesetz vom Käufer, 3% des deklarierten Verkaufspreises einzubehalten und diesen im Namen des Verkäufers unter Verwendung des Modelo 211 an die Steuerbehörde zu zahlen, im Allgemeinen innerhalb eines Monats nach Abschluss ¹².

Diese 3% sind nicht die endgültige Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die 19%ige Kapitalertragsteuerpflicht des Verkäufers ¹². Nach dem Verkauf reicht der Verkäufer das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu erklären und abzurechnen ¹²:

• Wenn die 19%ige Steuer auf den Gewinn mehr als die einbehaltenen 3% beträgt, zahlt der Verkäufer die Differenz ¹².
• Wenn sie weniger beträgt (oder die Immobilie mit Verlust verkauft wurde), kann der Verkäufer eine Rückerstattung des Überschusses beantragen ¹².

Das Modelo 210 ist im Allgemeinen innerhalb von vier Monaten nach der Kaufurkunde fällig; das Versäumen dieser Frist kann jede Rückerstattung gefährden ¹². Bestätigen Sie aktuelle Fristen und das Verfahren vor der Einreichung.

Entlastung von der Doppelbesteuerung für ausländische Verkäufer

Wenn Sie in einem anderen Land steuerlich ansässig sind, kann der Gewinn aus einem spanischen Immobilienverkauf auch dort steuerpflichtig sein. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, hat Spanien Abkommen mit vielen Ländern, darunter den Vereinigten Staaten und dem Vereinigten Königreich ⁶⁷. Diese ermöglichen im Allgemeinen eine Anrechnung der in Spanien gezahlten Kapitalertragsteuer auf die ausländische Steuer, wodurch die im Heimatland geschuldete Steuer reduziert wird ⁶⁷.

Für US-Personen kann die spanische Steuer im Allgemeinen auf die US-Steuer für denselben Gewinn angerechnet werden, vorbehaltlich der IRS-Regeln, und die US-Berichtspflichten (wie FBAR/FATCA) gelten weiterhin ⁶. Britische Staatsbürger können eine Entlastung gemäß dem Abkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Spanien beantragen ⁷. Die Ergebnisse von Abkommen sind fallspezifisch; bestätigen Sie dies mit einem Berater in Ihrem Wohnsitzland.

Erleichterungen und Ausnahmen

Spaniens wichtigste Erleichterungen bei Kapitalgewinnen richten sich an Gebietsansässige, die ihren Hauptwohnsitz (vivienda habitual) verkaufen ³:

• Befreiung bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz: Gebietsansässige können vollständig befreit werden, wenn sie den gesamten Erlös innerhalb von zwei Jahren (vor oder nach dem Verkauf) in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren ³.
• Befreiung für über 65-Jährige: Gebietsansässige über 65, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, können vollständig von der Steuer auf den Gewinn befreit werden, ohne Reinvestitionsanforderung ³.

Nicht-Gebietsansässige können diese Erleichterungen im Allgemeinen nicht nutzen ², mit einer bemerkenswerten, fallspezifischen Ausnahme: ein Nicht-Gebietsansässiger, der in einem anderen EU-/EWR-Land mit einem Steuerinformationsaustauschabkommen steuerlich ansässig ist, kann die Reinvestitionsbefreiung beantragen, wenn er seinen früheren Hauptwohnsitz in Spanien verkauft und in einen neuen Hauptwohnsitz in einem anderen EU-/EWR-Land reinvestiert ².

Wie der Prozess im Allgemeinen für einen nicht-ansässigen Verkäufer funktioniert

Im Überblick: ein gültiger NIE ist erforderlich, um den Verkauf abzuschließen; bei der Urkundenunterzeichnung behält der Käufer 3% ein und zahlt diese über Modelo 211 (im Allgemeinen innerhalb eines Monats); der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein (im Allgemeinen innerhalb von vier Monaten), um die 19% abzurechnen und die Differenz zu zahlen oder zurückzufordern ¹²⁸; der Verkäufer reicht auch die plusvalía municipal beim Rathaus innerhalb von etwa 30 Werktagen ein und zahlt sie, wobei er die günstigere der beiden Methoden anwendet ⁴⁵; und schließlich wird der Gewinn im Wohnsitzland deklariert, wobei eine Abkommensanrechnung für die spanische Steuer geltend gemacht wird ⁶⁷. Da sich Fristen, Formulare und Zahlen ändern und von der Gemeinde und Ihrem Wohnsitz abhängen, sollte ein colegiado Steuerberater oder Anwalt die Schritte für Ihren Fall bestätigen.