Rezerwowanie nieruchomości w budowie: Umowy i płatności etapowe

Rezerwacja nieruchomości na etapie budowy (off-plan) na Costa del Sol oznacza zobowiązanie do zakupu domu, zanim zostanie on ukończony, płacąc za niego w ratach w miarę postępu budowy. Wykonane prawidłowo, jest to jedna z najbardziej atrakcyjnych metod wejścia na rynek andaluzyjski dla zagranicznego nabywcy: ustalasz dzisiejszą cenę, rozkładasz koszty i odbierasz zupełnie nową nieruchomość. Wykonane niedbale, naraża Cię na ryzyko związane z wypłacalnością dewelopera. Ten przewodnik wyjaśnia sekwencję umów, strukturę płatności etapowych, podatki od nowo budowanych nieruchomości oraz prawne zabezpieczenia, które sprawiają, że rezerwacja nieruchomości na etapie budowy jest bezpieczna. Aby uzyskać szerszy obraz procesu, zapoznaj się z naszymi powiązanymi przewodnikami dotyczącymi NIE i otwierania konta bankowego, finalizacji transakcji u notariusza oraz kredytów hipotecznych dla nierezydentów.

Sekwencja umów przy zakupie nieruchomości na etapie budowy

Zakup nieruchomości na etapie budowy w Hiszpanii zazwyczaj odbywa się w oparciu o trzy dokumenty. Zrozumienie każdego z nich i tego, jakie pieniądze zmieniają właściciela na każdym etapie, jest kluczowe dla bezpiecznej rezerwacji nieruchomości na etapie budowy.

1. Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva)

Rozpoczynasz od umowy rezerwacyjnej, która wycofuje jednostkę z rynku, zazwyczaj na dwa do czterech tygodni, podczas gdy Twój prawnik przeprowadza due diligence. Zadatek rezerwacyjny jest niewielki, zazwyczaj w przedziale od 3 000 EUR do 10 000 EUR, w zależności od inwestycji i poziomu cen.⁷ To jest moment, aby zlecić niezależnemu hiszpańskiemu prawnikowi (nie temu poleconemu wyłącznie przez sprzedawcę) sprawdzenie licencji dewelopera, działki, pozwolenia na budowę oraz warunków gwarancji, zanim zaangażujesz się dalej.

2. Prywatna umowa kupna-sprzedaży (contrato privado de compraventa / arras)

Po pomyślnym zakończeniu due diligence, podpisujesz prywatną umowę kupna-sprzedaży. Jest to wiążąca umowa, która ustala cenę, specyfikację, datę zakończenia budowy oraz harmonogram płatności. Przy podpisaniu zazwyczaj wpłacasz pierwszą ratę: hiszpański standard mieszkaniowy to około 10% ceny zakupu, choć ekskluzywne inwestycje czasami wymagają więcej, a struktury płatności etapowych od 10% do 30% z góry są spotykane przy zakupie na etapie budowy.⁷ Umowa będzie zazwyczaj skonstruowana jako arras (umowa zadatku) lub jako prosta prywatna umowa sprzedaży z zadatkiem; sformułowanie określa, co się dzieje, jeśli któraś ze stron się wycofa, więc poproś swojego prawnika o potwierdzenie, który reżim ma zastosowanie.

3. Zakończenie transakcji u notariusza (escritura publica)

Kiedy budynek jest ukończony i posiada licencję na pierwsze zajęcie (licencia de primera ocupacion), finalizujesz transakcję u notariusza. Opłacasz pozostałą kwotę, akt własności (escritura) zostaje podpisany, a nieruchomość zostaje zarejestrowana na Twoje nazwisko. Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, środki są wypłacane w tym momencie.

Jak działają płatności etapowe

Między umową prywatną a finalizacją transakcji, deweloperzy budujący nieruchomości na etapie budowy zazwyczaj pobierają cenę w transzach powiązanych z etapami budowy (na przykład po wykonaniu fundamentów i po zakończeniu stanu surowego), przy czym największa część, często około 60% do 70% ceny, jest płacona u notariusza przy odbiorze.⁷ Typowy wzorzec na Costa del Sol wygląda następująco:

Dokładne harmonogramy różnią się w zależności od dewelopera, dlatego dokładnie zapoznaj się z planem płatności w swojej umowie. Każda płatność przed finalizacją transakcji to pieniądze przekazane deweloperowi za dom, który jeszcze nie istnieje, dlatego właśnie prawo wymaga, aby te kwoty były gwarantowane.

Gwarancje bankowe: Twoja ochrona prawna na podstawie Ley 57/1968

Jest to najważniejsze pojedyncze zabezpieczenie przy rezerwacji nieruchomości na etapie budowy. Zgodnie z Ley 57/1968, wzmocnioną przez Ley 20/2015 (obowiązującą od stycznia 2016 r.), deweloper musi bezpłatnie zapewnić gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową, która zabezpiecza zwrot każdej płatności etapowej (plus odsetki), jeśli dom nie zostanie dostarczony lub deweloper stanie się niewypłacalny.² Ley 20/2015 nałożyła również bezpośredni obowiązek na bank depozytariusza, aby przechowywał środki nabywcy na specjalnym koncie i weryfikował istnienie gwarancji, czyniąc banki współodpowiedzialnymi w przypadku, gdy depozyty zostały przyjęte bez ochrony.² Hiszpański Sąd Najwyższy wielokrotnie egzekwował to na korzyść nabywców.²

Praktyczne zasady dla nabywców:

• Nalegaj na indywidualne zaświadczenie gwarancyjne dla każdej wpłacanej kwoty i zachowaj oryginały.
• Wpłacaj tylko na specjalne konto wskazane w gwarancji, nigdy na ogólne konto dewelopera.
• Poproś swojego prawnika o potwierdzenie, że gwarant (bank lub ubezpieczyciel) jest prawdziwy, a polisa obejmuje Twoje raty plus odsetki.

Oryginalny tekst z 1968 roku ustalał gwarantowane odsetki na 6% rocznie; późniejsza reforma wiąże je ze stopą odsetek ustawowych, dlatego traktuj dokładny procent jako coś, co Twój prawnik potwierdza w oparciu o aktualne sformułowanie gwarancji, a nie jako stałą liczbę.²

Podatki od zakupu nowo budowanej nieruchomości w Andaluzji

Nieruchomości na etapie budowy kupione bezpośrednio od dewelopera są opodatkowane inaczej niż nieruchomości z rynku wtórnego. Zamiast podatku od przeniesienia własności (ITP), płacisz:

• IVA (VAT) w wysokości 10% od ceny zakupu. Jest to krajowa stawka dla nowo budowanych nieruchomości mieszkalnych i jest pobierana od Twoich rat w miarę ich spłacania.⁴⁵
• AJD (Actos Juridicos Documentados, podatek od czynności cywilnoprawnych/opłata skarbowa) w wysokości 1.2% w Andaluzji od zakupu nowo budowanych nieruchomości.¹⁵

To jest łącznie 11.2% podatku od nowo budowanej nieruchomości w Andaluzji. Oprócz podatku powinieneś uwzględnić w budżecie opłaty notarialne i wieczystoksięgowe, koszty prawnika oraz wszelkie koszty kredytu hipotecznego. Jako orientacyjną kwotę, przeznacz około 13% do 15% ceny na wszystkie podatki i koszty zakupu nowo budowanej nieruchomości.⁴ Zauważ, że stawki IVA są ustalane na szczeblu krajowym i mogą ulec zmianie, a AJD jest ustalane przez Junta de Andalucia, więc zweryfikuj oba w stosunku do aktualnych stawek w momencie podpisywania umowy.

Dwa koszty obciążają sprzedawcę, a nie nabywcę, w przypadku nowo budowanej nieruchomości: miejska plusvalia (podatek od wzrostu wartości gruntu) oraz, w przypadku sprzedaży deweloperskiej, nie ma 3% potrącenia dla nierezydentów (to potrącenie ma zastosowanie, gdy kupujesz od prywatnego sprzedawcy nierezydenta, zazwyczaj na rynku wtórnym). Zapoznaj się z naszym przewodnikiem po zakupie z rynku wtórnego, aby dowiedzieć się, jak tam działa 3% potrącenie.

Finansowanie zakupu nieruchomości na etapie budowy jako nierezydent

Nie potrzebujesz całej ceny w gotówce, ale finansowanie zakupu nieruchomości na etapie budowy ma swoje specyficzne cechy. Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom z niższymi wskaźnikami LTV (loan-to-value) niż rezydentom: w 2026 roku LTV dla nierezydentów są zazwyczaj ograniczone do około 60% do 70% dla nabywców z UE i 50% do 60% dla nabywców spoza UE, z najlepszymi warunkami zarezerwowanymi dla silniejszych profili finansowych.⁶ Stałe stopy procentowe dla nierezydentów kształtują się szeroko w przedziale od 3.8% do 5.2% w zależności od profilu nabywcy.⁶

Ponieważ kredyt hipoteczny jest wypłacany dopiero po finalizacji transakcji, finansujesz rezerwację, zadatek umowny i raty budowlane z własnych środków, a kredyt pokrywa część ostatecznego salda u notariusza. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową wcześnie i pamiętaj, że bank wycenia nieruchomość w momencie dostarczenia, co może różnić się od ceny umownej. Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów szczegółowo omawia dokumenty, harmonogramy i pożyczkodawców.

Co będziesz winien po zakończeniu transakcji

Gdy dom stanie się Twój, zaczynają się bieżące obowiązki. Jako właściciel nierezydent musisz złożyć Modelo 210 w celu rozliczenia podatku dochodowego od nierezydentów (IRNR). Jeśli nieruchomość jest przeznaczona na własny użytek i pozostaje pusta, płacisz podatek od dochodu przypisanego (renta imputada) obliczonego jako 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w okresie kwalifikującym, lub 2% w innym przypadku.³ Stawka podatkowa od tej podstawy wynosi 19% dla rezydentów UE, EOG (Islandia, Liechtenstein, Norwegia) i 24% dla rezydentów spoza UE, co od czasu Brexitu obejmuje Wielką Brytanię.³ Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochody z wynajmu są deklarowane na tym samym Modelo 210, a rezydenci UE/EOG mogą odliczać wydatki, podczas gdy rezydenci spoza UE zazwyczaj nie mogą.³ Będziesz również płacić roczny IBI (lokalny podatek od nieruchomości) do urzędu miasta. Nasz przewodnik po posiadaniu i wynajmowaniu nieruchomości szczegółowo omawia te zgłoszenia.

Zanim zarezerwujesz: krótka lista kontrolna

• Załatw NIE i hiszpańskie konto bankowe równolegle (patrz nasz przewodnik po NIE i bankowości).
• Ustanów niezależnego prawnika przed wpłaceniem jakiegokolwiek zadatku rezerwacyjnego.
• Zweryfikuj pozwolenie na budowę dewelopera i warunki gwarancji bankowej.
• Zapoznaj się z harmonogramem płatności i potwierdź, że każda rata jest indywidualnie gwarantowana.
• Przeznacz 13% do 15% ponad cenę na podatki i koszty oraz potwierdź aktualne stawki IVA i AJD w momencie podpisywania.
• Zorganizuj finansowanie hipoteczne wcześnie, jeśli go potrzebujesz, uwzględniając limity LTV dla nierezydentów.

Rezerwacja nieruchomości na etapie budowy na Costa del Sol jest dobrze sprawdzoną i, dzięki ustawowym gwarancjom wynikającym z Ley 57/1968 oraz niezależnemu prawnikowi sprawdzającemu każdy etap, bezpieczną metodą zakupu. Zasada, która Cię chroni, jest prosta: nigdy nie płać niegwarantowanej raty i potwierdź każdą kwotę na piśmie przed podpisaniem.