Residencia fiscal española para propietarios estadounidenses de propiedades de obra nueva

Comprar una vivienda de nueva construcción en la Costa del Sol presenta una gran cantidad de oportunidades para los ciudadanos estadounidenses que buscan un estilo de vida mediterráneo o una inversión sólida. Sin embargo, navegar por el panorama fiscal español, particularmente los matices de la residencia fiscal, es esencial para una toma de decisiones informada. Esta guía, de Life in Costa, detalla los aspectos clave de la residencia fiscal española y las obligaciones fiscales asociadas para los propietarios estadounidenses de las promociones que recomendamos en Andalucía.

Entendiendo la Residencia Fiscal Española

La residencia fiscal española se determina principalmente por la presencia física y los vínculos económicos con el país. Para los ciudadanos estadounidenses, comprender estos criterios es fundamental, ya que convertirse en residente fiscal en España significa tributar por la renta mundial, en lugar de solo por la renta generada en España.

Criterios para la Residencia Fiscal Española

Una persona se considera generalmente residente fiscal en España si se cumple cualquiera de las siguientes condiciones durante un año natural:

• Presencia Física: Permanece más de 183 días en territorio español durante un año natural. Las ausencias esporádicas se cuentan para este periodo, a menos que pueda demostrar su residencia fiscal en otro país.
• Centro de Intereses Económicos: La base principal o centro de sus actividades o intereses económicos, directa o indirectamente, se encuentra en España. Este criterio puede aplicarse incluso si permanece menos de 183 días en España.
• Vínculos Familiares (Presunción): Se presume, salvo prueba en contrario, que es residente fiscal en España si su cónyuge no separado legalmente y sus hijos menores dependientes residen habitualmente en España.

Es importante señalar que el estatus de residencia fiscal se aplica a todo el año natural; no puede ser residente fiscal solo una parte del año en España.

El Convenio de Doble Imposición entre EE. UU. y España

El Convenio entre el Reino de España y los Estados Unidos de América para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta (el Convenio de Doble Imposición entre EE. UU. y España) desempeña un papel crucial para evitar que los ciudadanos estadounidenses sean gravados dos veces por la misma renta. Este tratado incluye reglas de desempate para determinar la residencia en casos en que una persona pueda ser considerada residente de ambos países según sus respectivas legislaciones internas. Por ejemplo, las ganancias de capital por bienes inmuebles situados en un país pueden ser gravados en ese país.

Impuestos para Propietarios Estadounidenses No Residentes

Si posee una vivienda de nueva construcción en la Costa del Sol pero no es residente fiscal español, sigue sujeto a ciertos impuestos españoles sobre la renta o los activos situados en España.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Modelo 210

Los no residentes deben presentar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) utilizando el Modelo 210. Esto se aplica a varios tipos de renta generada en España, incluyendo:

• Rentas de Alquiler: Si alquila su vivienda de nueva construcción, el rendimiento neto del alquiler está sujeto a IRNR. Para los ciudadanos estadounidenses, el tipo impositivo general sobre las rentas de alquiler es del 24%. Ciertos gastos pueden ser deducibles para residentes de la UE/EEE, pero para no residentes estadounidenses, las deducciones son generalmente más limitadas.
• Renta Imputada: Si su propiedad no se alquila, o solo se utiliza para disfrute personal, España grava una renta imputada basada en el valor catastral de la propiedad. Esto también se declara a través del Modelo 210 y se grava al 24% para ciudadanos estadounidenses. La renta imputada es típicamente el 1.1% o el 2% del valor catastral, dependiendo de cuándo fue la última revisión del valor.

El Modelo 210 se puede presentar anualmente para la renta imputada, o trimestralmente para las rentas de alquiler.

Impuestos para Propietarios Estadounidenses Residentes

Una vez que se convierte en residente fiscal español, sus obligaciones fiscales se expanden para incluir su renta y activos mundiales. Normalmente estará sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y a otros impuestos.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Como residente fiscal español, está obligado a pagar el IRPF sobre su renta mundial. La renta se clasifica en renta general y renta del ahorro, cada una con sus propios tipos impositivos progresivos. Las ganancias de capital por la venta de una propiedad se gravan como renta del ahorro.

• Impuesto sobre Ganancias de Capital: Las ganancias obtenidas por la venta de una propiedad están sujetas al Impuesto sobre Ganancias de Capital como parte de su renta del ahorro, a tipos progresivos. Estos tipos suelen comenzar en el 19% para ganancias de hasta 6.000€, aumentando al 21% para ganancias entre 6.000€ y 50.000€, al 23% para ganancias entre 50.000€ y 200.000€, y al 26% para ganancias superiores a 200.000€.

Impuesto sobre el Patrimonio

El Impuesto sobre el Patrimonio es un impuesto anual sobre el patrimonio neto mundial para los residentes fiscales españoles. Aunque es un impuesto estatal, las comunidades autónomas como Andalucía pueden establecer sus propios tipos y bonificaciones. Fundamentalmente, la Junta de Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio, lo que significa en la práctica que los residentes en Andalucía no pagan este impuesto. Esta es una ventaja significativa para aquellos que se trasladan a la Costa del Sol.

Declaración de Bienes en el Extranjero (Modelo 720)

Los residentes fiscales españoles están obligados a declarar los bienes situados fuera de España que superen ciertos umbrales utilizando el Modelo 720. Esto incluye:

• Cuentas en instituciones financieras en el extranjero.
• Valores, derechos, seguros y rentas depositados, gestionados u obtenidos en el extranjero.
• Bienes inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles situados en el extranjero.

Esta es una declaración informativa, no un pago de impuestos, pero no presentarla o proporcionar información incorrecta puede dar lugar a sanciones significativas si no se cumple con la legislación fiscal general. La obligación de declarar se aplica si el valor de los bienes en cualquiera de las tres categorías supera los 50.000€.

Impuestos por la Compra de Vivienda de Nueva Construcción

Al comprar una vivienda de nueva construcción directamente a un promotor en la Costa del Sol, se aplican impuestos específicos, diferentes a los de las propiedades de segunda mano.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Las viviendas de nueva construcción están sujetas a IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en lugar de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). El tipo de IVA estándar para viviendas residenciales nuevas en España es del 10% del precio de compra. Este tipo también se aplica a un máximo de dos plazas de aparcamiento y trasteros si se venden junto con la propiedad. Para viviendas de protección oficial (VPO), puede aplicarse un tipo reducido del 4%.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Además del IVA, las compras de viviendas de nueva construcción están sujetas al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava los documentos legales oficiales. En Andalucía, el tipo general de AJD para transacciones de viviendas de nueva construcción es del 1.2% del valor de la escritura.

Impuestos Recurrentes Relacionados con la Propiedad

Independientemente del estatus de residencia fiscal, todos los propietarios de bienes inmuebles en España están sujetos a impuestos anuales y puntuales sobre la propiedad.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal anual que se paga al ayuntamiento local. Se calcula en función del valor catastral de la propiedad, que es un valor administrativo asignado por la oficina del Catastro. El tipo impositivo varía según el municipio, pero generalmente oscila entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral para propiedades urbanas. Por ejemplo, en la ciudad de Málaga, el tipo es aproximadamente del 0.451%. El IBI es pagadero por el propietario del inmueble a 1 de enero de cada año.

Tasa de Recogida de Basura (Tasa de Basura)

Esta es una tasa municipal local por la recogida de residuos, que varía según el municipio y el tamaño/tipo de la propiedad.

Plusvalía Municipal (Ganancias de Capital sobre el Valor del Suelo)

Conocido oficialmente como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), este es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del terreno (no de la construcción) cuando se vende, hereda o dona una propiedad. El cálculo considera el valor catastral del terreno, el número de años que se ha mantenido la propiedad y los coeficientes establecidos por el ayuntamiento local. Los contribuyentes pueden elegir entre un método de cálculo objetivo o uno basado en la ganancia de capital real obtenida de la venta, optando por el que sea más favorable. Generalmente, el vendedor paga este impuesto; sin embargo, si el vendedor es no residente, el comprador puede ser responsable del pago.

Consideraciones sobre Visados y Reubicación

Para los ciudadanos estadounidenses que buscan comprar una propiedad y potencialmente residir en España, las opciones de visado son una consideración clave:

• Visa Dorada (Visado de Inversor): Hasta hace poco, una vía popular para ciudadanos no comunitarios era la Visa Dorada, que ofrecía derechos de residencia a cambio de una inversión significativa, incluyendo compras de bienes inmuebles de 500.000€ o más. Sin embargo, a partir de abril de 2025, la vía de inversión inmobiliaria para la Visa Dorada ha sido abolida para nuevos solicitantes. Otras vías de inversión siguen disponibles.
• Visado No Lucrativo: Este visado permite a los ciudadanos no comunitarios residir en España sin trabajar, siempre que puedan demostrar medios económicos suficientes para mantenerse a sí mismos y a sus dependientes. La renta mínima requerida equivale al 400% del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) para el solicitante principal y al 100% del IPREM por cada miembro familiar adicional. A partir de 2024, el IPREM es de 600€ al mes, lo que significa que un solicitante individual necesita demostrar al menos 28.800€ al año.

Life in Costa trabaja con asesores legales y financieros de confianza que pueden proporcionar información actualizada y orientación personalizada sobre solicitudes de visado y planificación fiscal.