Spanische Steuerresidenz für US-Eigentümer von Neubauimmobilien

Der Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol bietet US-Bürgern, die einen mediterranen Lebensstil oder eine solide Investition suchen, zahlreiche Möglichkeiten. Die Navigation durch die spanische Steuerlandschaft, insbesondere die Nuancen der Steuerresidenz, ist jedoch für fundierte Entscheidungen unerlässlich. Dieser Leitfaden von Life in Costa beschreibt die kritischen Aspekte der spanischen Steuerresidenz und die damit verbundenen steuerlichen Verpflichtungen für US-Eigentümer der von uns in Andalusien empfohlenen Projekte.

Verständnis der spanischen Steuerresidenz

Die spanische Steuerresidenz wird primär durch die physische Präsenz und die wirtschaftlichen Bindungen an das Land bestimmt. Für US-Bürger ist das Verständnis dieser Kriterien von entscheidender Bedeutung, da die Steuerresidenz in Spanien bedeutet, dass das weltweite Einkommen besteuert wird und nicht nur das in Spanien erzielte Einkommen.

Kriterien für die spanische Steuerresidenz

Eine Person gilt im Allgemeinen als in Spanien steuerlich ansässig, wenn eine der folgenden Bedingungen während eines Kalenderjahres erfüllt ist:

• Physische Präsenz: Sie verbringen mehr als 183 Tage innerhalb des spanischen Hoheitsgebiets während eines Kalenderjahres. Sporadische Abwesenheiten werden auf diesen Zeitraum angerechnet, es sei denn, Sie können eine Steuerresidenz in einem anderen Land nachweisen.
• Zentrum der wirtschaftlichen Interessen: Der Hauptsitz oder das Zentrum Ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten oder Interessen, direkt oder indirekt, befindet sich in Spanien. Dieses Kriterium kann auch dann gelten, wenn Sie weniger als 183 Tage in Spanien verbringen.
• Familienbande (Vermutung): Es wird vermutet, sofern nicht anders nachgewiesen, dass Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, wenn Ihr rechtlich nicht getrennter Ehepartner und Ihre unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder ihren gewöhnlichen Wohnsitz in Spanien haben.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Status der Steuerresidenz für das gesamte Kalenderjahr gilt; Sie können nicht nur für einen Teil eines Jahres in Spanien steuerlich ansässig sein.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien

Das Abkommen zwischen dem Königreich Spanien und den Vereinigten Staaten von Amerika zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und zur Verhinderung der Steuerflucht auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen (das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien) spielt eine entscheidende Rolle, um US-Bürger vor einer Doppelbesteuerung desselben Einkommens zu schützen. Dieses Abkommen enthält Kollisionsnormen zur Bestimmung der Ansässigkeit in Fällen, in denen eine Person nach den jeweiligen nationalen Gesetzen beider Länder als ansässig gelten könnte. Zum Beispiel können Kapitalgewinne aus Immobilien, die sich in einem Land befinden, in diesem Land besteuert werden.

Steuern für nicht ansässige US-Immobilienbesitzer

Wenn Sie eine Neubauimmobilie an der Costa del Sol besitzen, aber kein spanischer Steuerresident sind, unterliegen Sie dennoch bestimmten spanischen Steuern auf Einkommen oder Vermögen, die sich in Spanien befinden.

Einkommensteuer für Nicht-Ansässige (IRNR) – Modelo 210

Nicht-Ansässige müssen die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) unter Verwendung des Modelo 210 einreichen. Dies gilt für verschiedene Arten von in Spanien erzielten Einkünften, einschließlich:

• Mieteinnahmen: Wenn Sie Ihre Neubauimmobilie vermieten, unterliegen die Netto-Mieteinnahmen der IRNR. Für US-Bürger beträgt der allgemeine Steuersatz auf Mieteinnahmen 24%. Bestimmte Ausgaben können für EU/EWR-Bürger abzugsfähig sein, aber für US-Nicht-Ansässige sind die Abzüge im Allgemeinen stärker begrenzt.
• Zugerechnetes Einkommen: Wenn Ihre Immobilie nicht vermietet oder nur zur persönlichen Nutzung verwendet wird, erhebt Spanien eine zugerechnete Einkommensteuer auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie. Diese wird ebenfalls über Modelo 210 deklariert und für US-Bürger mit 24% besteuert. Das zugerechnete Einkommen beträgt typischerweise 1,1% oder 2% des Katasterwerts, je nachdem, wann der Wert zuletzt überarbeitet wurde.

Modelo 210 kann jährlich für das zugerechnete Einkommen oder vierteljährlich für Mieteinnahmen eingereicht werden.

Steuern für ansässige US-Immobilienbesitzer

Sobald Sie spanischer Steuerresident werden, erweitern sich Ihre steuerlichen Verpflichtungen auf Ihr weltweites Einkommen und Vermögen. Sie unterliegen in der Regel der Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF – Einkommensteuer) und anderen Steuern.

Einkommensteuer (IRPF)

Als spanischer Steuerresident unterliegen Sie der IRPF auf Ihr weltweites Einkommen. Einkommen wird in allgemeines Einkommen und Spareinkommen eingeteilt, jeweils mit eigenen progressiven Steuersätzen. Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden als Spareinkommen besteuert.

• Kapitalertragsteuer: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegen der Kapitalertragsteuer als Teil Ihres Spareinkommens, zu progressiven Sätzen. Diese Sätze beginnen typischerweise bei 19% für Gewinne bis zu 6.000 €, steigen auf 21% für Gewinne zwischen 6.000 € und 50.000 €, 23% für Gewinne zwischen 50.000 € und 200.000 € und 26% für Gewinne über 200.000 €.

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Die Vermögensteuer ist eine jährliche Steuer auf das weltweite Nettovermögen für spanische Steuerresidenten. Obwohl es sich um eine staatliche Steuer handelt, können autonome Gemeinschaften wie Andalusien ihre eigenen Sätze und Freibeträge festlegen. Entscheidend ist, dass die Junta de Andalucía einen 100%igen Abzug auf die Vermögensteuer gewährt, was effektiv bedeutet, dass Einwohner in Andalusien diese Steuer nicht zahlen. Dies ist ein erheblicher Vorteil für diejenigen, die an die Costa del Sol umziehen.

Erklärung von Auslandsvermögen (Modelo 720)

Spanische Steuerresidenten sind verpflichtet, Vermögenswerte, die sich außerhalb Spaniens befinden und bestimmte Schwellenwerte überschreiten, mittels Modelo 720 zu deklarieren. Dies umfasst:

• Konten bei Finanzinstituten im Ausland.
• Wertpapiere, Rechte, Versicherungen und Einkünfte, die im Ausland hinterlegt, verwaltet oder erzielt wurden.
• Immobilien und Rechte an Immobilien, die sich im Ausland befinden.

Dies ist eine informative Erklärung, keine Steuerzahlung, aber die Nichtabgabe oder die Angabe falscher Informationen kann zu erheblichen Strafen führen, wenn sie nicht den allgemeinen Steuergesetzen entspricht. Die Erklärungspflicht gilt, wenn der Wert der Vermögenswerte in einer der drei Kategorien 50.000 € übersteigt.

Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger an der Costa del Sol fallen spezifische Steuern an, die sich von denen für Bestandsimmobilien unterscheiden.

Mehrwertsteuer (IVA)

Neubauimmobilien unterliegen der IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) anstelle der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Der Standard-IVA-Satz für neue Wohnimmobilien in Spanien beträgt 10% des Kaufpreises. Dieser Satz gilt auch für bis zu zwei Parkplätze und Abstellräume, wenn sie zusammen mit der Immobilie verkauft werden. Für öffentlich geförderten Wohnraum (VPO) kann ein reduzierter Satz von 4% gelten.

Stempelsteuer (AJD)

Zusätzlich zur IVA unterliegen Neubauimmobilienkäufe der Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) oder Stempelsteuer, die amtliche Rechtsdokumente besteuert. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz für Neubauimmobilientransaktionen 1,2% des Urkundenwerts.

Laufende immobilienbezogene Steuern

Unabhängig vom Steuerstatus unterliegen alle Immobilienbesitzer in Spanien jährlichen und ereignisbasierten Immobiliensteuern.

Gemeindesteuer (IBI)

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine jährliche Gemeindesteuer, die an das örtliche Rathaus gezahlt wird. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie berechnet, einem von der Katasterbehörde zugewiesenen Verwaltungswert. Der Steuersatz variiert je nach Gemeinde, liegt aber typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwerts für städtische Immobilien. Zum Beispiel beträgt der Satz in Málaga Stadt etwa 0,451%. Die IBI ist vom Eigentümer der Immobilie zum 1. Januar eines jeden Jahres zu zahlen.

Müllabfuhrgebühr (Tasa de Basura)

Dies ist eine lokale Gemeindegebühr für die Müllabfuhr, die je nach Gemeinde und Größe/Art der Immobilie variiert.

Plusvalía Municipal (Kapitalgewinne auf Grundstückswert)

Offiziell bekannt als Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), ist dies eine Gemeindesteuer, die auf die Wertsteigerung des Grundstücks (nicht des Gebäudes) erhoben wird, wenn eine Immobilie verkauft, geerbt oder geschenkt wird. Die Berechnung berücksichtigt den Katasterwert des Grundstücks, die Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie gehalten wurde, und von der Stadtverwaltung festgelegte Koeffizienten. Steuerzahler können zwischen einer objektiven Berechnungsmethode oder einer auf dem tatsächlich erzielten Veräußerungsgewinn basierenden Methode wählen und sich für die günstigere entscheiden. Im Allgemeinen zahlt der Verkäufer diese Steuer; ist der Verkäufer jedoch ein Nicht-Ansässiger, kann der Käufer für die Zahlung verantwortlich gemacht werden.

Überlegungen zu Visa und Umzug

Für US-Bürger, die eine Immobilie kaufen und möglicherweise in Spanien wohnen möchten, sind Visa-Optionen eine wichtige Überlegung:

• Goldenes Visum (Investorenvisum): Bis vor Kurzem war das Goldene Visum eine beliebte Möglichkeit für Nicht-EU-Bürger, das Aufenthaltsrechte im Austausch für eine bedeutende Investition, einschließlich Immobilienkäufe von 500.000 € oder mehr, bot. Ab April 2025 wurde die Immobilieninvestitionsroute für das Goldene Visum jedoch für neue Antragsteller abgeschafft. Andere Investitionsrouten bleiben verfügbar.
• Nicht-lukratives Visum: Dieses Visum erlaubt Nicht-EU-Bürgern den Aufenthalt in Spanien ohne Arbeitserlaubnis, vorausgesetzt, sie können ausreichende finanzielle Mittel nachweisen, um sich und ihre Angehörigen zu unterhalten. Das Mindesteinkommen entspricht 400% des IPREM (Indikator für öffentliche Einkommen mit vielfältigen Auswirkungen) für den Hauptantragsteller und 100% des IPREM für jedes weitere Familienmitglied. Ab 2024 beträgt der IPREM 600 € pro Monat, was bedeutet, dass ein einzelner Antragsteller mindestens 28.800 € pro Jahr nachweisen muss.

Life in Costa arbeitet mit vertrauenswürdigen Rechts- und Finanzberatern zusammen, die aktuelle Informationen und persönliche Beratung zu Visaanträgen und Steuerplanung anbieten können.