Résidence fiscale espagnole pour les propriétaires américains de biens immobiliers neufs

L’achat d’une propriété neuve sur la Costa del Sol offre de nombreuses opportunités aux citoyens américains en quête d’un mode de vie méditerranéen ou d’un investissement solide. Cependant, il est essentiel de maîtriser le paysage fiscal espagnol, en particulier les nuances de la résidence fiscale, pour prendre des décisions éclairées. Ce guide, de Life in Costa, détaille les aspects cruciaux de la résidence fiscale espagnole et les obligations fiscales associées pour les propriétaires américains des développements que nous recommandons en Andalousie.

Comprendre la résidence fiscale espagnole

La résidence fiscale espagnole est principalement déterminée par la présence physique et les liens économiques avec le pays. Pour les citoyens américains, la compréhension de ces critères est vitale, car devenir un résident fiscal en Espagne signifie être imposé sur ses revenus mondiaux, plutôt que seulement sur les revenus provenant d’Espagne.

Critères de résidence fiscale espagnole

Une personne est généralement considérée comme résidente fiscale en Espagne si l’une des conditions suivantes est remplie au cours d’une année civile :

• Présence physique : Vous passez plus de 183 jours sur le territoire espagnol au cours d’une année civile. Les absences sporadiques sont comptabilisées dans cette période, sauf si vous pouvez prouver votre résidence fiscale dans un autre pays.
• Centre d’intérêts économiques : La base principale ou le centre de vos activités ou intérêts économiques, directement ou indirectement, se trouve en Espagne. Ce critère peut s’appliquer même si vous passez moins de 183 jours en Espagne.
• Liens familiaux (présomption) : Il est présumé, sauf preuve contraire, que vous êtes résident fiscal en Espagne si votre conjoint non séparé légalement et vos enfants mineurs à charge résident habituellement en Espagne.

Il est important de noter que le statut de résidence fiscale s’applique pour l’année civile entière ; vous ne pouvez pas être résident fiscal pour seulement une partie de l’année en Espagne.

Le Traité de double imposition États-Unis-Espagne

La Convention entre le Royaume d’Espagne et les États-Unis d’Amérique pour éviter la double imposition et prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu (le Traité de double imposition États-Unis-Espagne) joue un rôle crucial pour empêcher les citoyens américains d’être imposés deux fois sur le même revenu. Ce traité comprend des règles de départage pour déterminer la résidence dans les cas où une personne pourrait être considérée comme résidente des deux pays en vertu de leurs lois nationales respectives. Par exemple, les gains en capital provenant de biens immobiliers situés dans un pays peuvent être imposés dans ce pays.

Impôts pour les propriétaires américains non-résidents

Si vous possédez une propriété neuve sur la Costa del Sol mais n’êtes pas résident fiscal espagnol, vous restez soumis à certains impôts espagnols sur les revenus ou les actifs situés en Espagne.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) – Modelo 210

Les non-résidents doivent déposer l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en utilisant le Modelo 210. Cela s’applique à divers types de revenus générés en Espagne, y compris :

• Revenus locatifs : Si vous louez votre propriété neuve, le revenu locatif net est soumis à l’IRNR. Pour les citoyens américains, le taux d’imposition général sur les revenus locatifs est de 24%. Certaines dépenses peuvent être déductibles pour les résidents de l’UE/EEE, mais pour les non-résidents américains, les déductions sont généralement plus limitées.
• Revenus imputés : Si votre propriété n’est pas louée, ou n’est utilisée que pour votre jouissance personnelle, l’Espagne prélève un impôt sur les revenus imputés basé sur la valeur cadastrale de la propriété. Ceci est également déclaré via le Modelo 210 et imposé à 24% pour les citoyens américains. Le revenu imputé est généralement de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, selon la date de la dernière révision de la valeur.

Le Modelo 210 peut être présenté annuellement pour les revenus imputés, ou trimestriellement pour les revenus locatifs.

Impôts pour les propriétaires américains résidents

Une fois que vous devenez résident fiscal espagnol, vos obligations fiscales s’étendent pour inclure vos revenus et actifs mondiaux. Vous serez généralement soumis à l’Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF – Impôt sur le revenu des personnes physiques) et à d’autres impôts.

Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF)

En tant que résident fiscal espagnol, vous êtes redevable de l’IRPF sur vos revenus mondiaux. Les revenus sont classés en revenus généraux et revenus de l’épargne, chacun ayant ses propres taux d’imposition progressifs. Les gains en capital provenant de la vente d’une propriété sont imposés comme revenus de l’épargne.

• Impôt sur les gains en capital : Les bénéfices tirés de la vente d’une propriété sont soumis à l’impôt sur les gains en capital dans le cadre de vos revenus de l’épargne, à des taux progressifs. Ces taux commencent généralement à 19% pour les gains allant jusqu’à 6 000 €, passant à 21% pour les gains entre 6 000 € et 50 000 €, 23% pour les gains entre 50 000 € et 200 000 €, et 26% pour les gains dépassant 200 000 €.

Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)

L’impôt sur la fortune est un impôt annuel sur les actifs nets mondiaux pour les résidents fiscaux espagnols. Bien qu’il s’agisse d’un impôt au niveau de l’État, les communautés autonomes comme l’Andalousie peuvent fixer leurs propres taux et abattements. Il est crucial de noter que la Junta de Andalucía applique une déduction de 100% sur l’impôt sur la fortune, ce qui signifie concrètement que les résidents d’Andalousie ne paient pas cet impôt. C’est un avantage significatif pour ceux qui s’installent sur la Costa del Sol.

Déclaration des avoirs détenus à l’étranger (Modelo 720)

Les résidents fiscaux espagnols sont obligés de déclarer les avoirs détenus hors d’Espagne dépassant certains seuils en utilisant le Modelo 720. Cela inclut :

• Les comptes dans des institutions financières à l’étranger.
• Les titres, droits, assurances et revenus déposés, gérés ou obtenus à l’étranger.
• Les biens immobiliers et droits sur des biens immobiliers situés à l’étranger.

Il s’agit d’une déclaration informative, et non d’un paiement d’impôt, mais le non-dépôt ou la fourniture d’informations incorrectes peut entraîner des sanctions importantes en cas de non-conformité avec la législation fiscale générale. L’obligation de déclarer s’applique si la valeur des actifs dans l’une des trois catégories dépasse 50 000 €.

Taxes lors de l’achat d’une propriété neuve

Lors de l’achat d’une propriété neuve directement auprès d’un promoteur sur la Costa del Sol, des taxes spécifiques s’appliquent, différentes de celles des propriétés de revente.

Taxe sur la valeur ajoutée (IVA)

Les propriétés neuves sont soumises à l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) au lieu de l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Le taux de TVA standard pour les nouvelles propriétés résidentielles en Espagne est de 10% du prix d’achat. Ce taux s’applique également à un maximum de deux places de parking et aux débarras s’ils sont vendus avec la propriété. Pour les logements officiellement protégés (VPO), un taux réduit de 4% peut s’appliquer.

Droit de timbre (AJD)

En plus de l’IVA, les achats de propriétés neuves sont soumis à l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), ou droit de timbre, qui taxe les documents juridiques officiels. En Andalousie, le taux général d’AJD pour les transactions de propriétés neuves est de 1,2% de la valeur de l’acte.

Taxes immobilières récurrentes

Indépendamment du statut de résidence fiscale, tous les propriétaires en Espagne sont soumis à des taxes immobilières annuelles et ponctuelles.

Taxe foncière (IBI)

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est une taxe municipale annuelle payée à la mairie locale. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale de la propriété, qui est une valeur administrative attribuée par le bureau du Cadastre. Le taux d’imposition varie selon les municipalités, mais se situe généralement entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale pour les propriétés urbaines. Par exemple, dans la ville de Málaga, le taux est d’environ 0,451%. L’IBI est payable par le propriétaire du bien au 1er janvier de chaque année.

Taxe de ramassage des ordures (Tasa de Basura)

Il s’agit d’une taxe municipale locale pour la collecte des ordures, variant selon la municipalité et la taille/le type de propriété.

Plusvalía Municipal (Plus-value sur la valeur du terrain)

Officiellement connue sous le nom d’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), il s’agit d’une taxe municipale prélevée sur l’augmentation de la valeur du terrain (et non de la construction) lors de la vente, de l’héritage ou de la donation d’une propriété. Le calcul tient compte de la valeur cadastrale du terrain, du nombre d’années de détention de la propriété et des coefficients fixés par la mairie locale. Les contribuables peuvent choisir entre une méthode de calcul objective ou une méthode basée sur le gain en capital réel réalisé lors de la vente, en optant pour celle qui est la plus favorable. Généralement, le vendeur paie cette taxe ; cependant, si le vendeur est non-résident, l’acheteur peut être tenu responsable du paiement.

Considérations en matière de visa et de réinstallation

Pour les citoyens américains souhaitant acheter une propriété et éventuellement résider en Espagne, les options de visa sont une considération clé :

• Golden Visa (Visa d’investisseur) : Jusqu’à récemment, une voie populaire pour les citoyens non-européens était le Golden Visa, qui offrait des droits de résidence en échange d’un investissement significatif, y compris des achats immobiliers de 500 000 € ou plus. Cependant, à partir d’avril 2025, la voie d’investissement immobilier pour le Golden Visa a été abolie pour les nouveaux demandeurs. D’autres voies d’investissement restent disponibles.
• Visa non lucratif : Ce visa permet aux citoyens non-européens de résider en Espagne sans travailler, à condition qu’ils puissent prouver des moyens financiers suffisants pour subvenir à leurs besoins et à ceux de leurs dépendants. Le revenu minimum requis est équivalent à 400% de l’IPREM (Indicateur Public de Rente à Effets Multiples) pour le demandeur principal et 100% de l’IPREM pour chaque membre de la famille supplémentaire. En 2024, l’IPREM est de 600 € par mois, ce qui signifie qu’un demandeur célibataire doit démontrer au moins 28 800 € par an.

Life in Costa travaille avec des conseillers juridiques et financiers de confiance qui peuvent fournir des informations actualisées et des conseils personnalisés sur les demandes de visa et la planification fiscale.